Sind die Quadratmeterpreise der bezugsfertigen Wohnungen entlang der 5. Ringstraße von Peking bereits auf über 10.000 Yuan gefallen?

In der ersten Septemberwoche ziehen die Leistungen von zwei Vorortprojekten in Peking große Aufmerksamkeit auf sich.

Das Projekt Youth ONE Xu im Bezirk Fengbei, Shunyi, erzielte 56 Transaktionen und gewann den ersten Platz in der Liste der gewöhnlichen Wohngebäude. Auf dem zweiten Platz liegt das Xin Tou Yuheyuan in Changyang, Fangshan, mit 46 verkauften Einheiten.

Daten der Online-Registrierung

Im Vergleich zum erstplatzierten Projekt, das bereits als beliebtes Projekt bekannt ist (eine Fortsetzung des beliebten Youth ONE aus dem Jahr 2024), ist das zweitplatzierte Xin Tou Yuheyuan ziemlich überraschend. Laut Daten von Jinglou wurden in den ersten 8 Monaten dieses Jahres nur 173 Einheiten von Yuheyuan online registriert, und der Umsatz in dieser Woche übersteigt das Transaktionsniveau eines vergangenen Monats.

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Niedrige Preise könnten der Kerngrund für den hohen Absatz des Projekts sein.

Der durchschnittliche Transaktionspreis von Xin Tou Yuheyuan in der ersten Septemberwoche beträgt etwa 17.600 Yuan pro Quadratmeter, was fast 8.000 Yuan pro Quadratmeter niedriger ist als vor 3 Monaten und den niedrigsten Stand seit seiner Markteinführung darstellt.

Tatsächlich ist sein Preis seit seiner Markteinführung im Jahr 2024 stetig gesunken. Bei der Eröffnung der ersten Phase des Projekts in diesem Jahr betrug der Online-Registrierungspreis 30.530 Yuan pro Quadratmeter, und im Jahr 2025 fiel er auf 27.130 Yuan pro Quadratmeter. In den letzten zwei Jahren ist der Gesamtpreis um etwa 13.300 Yuan pro Quadratmeter gesunken, mit einem Rückgang von über 42 %. Verglichen mit dem geplanten Verkaufspreis bei der Genehmigung des Projekts ist der aktuelle Preis pro Quadratmeter sogar um 20.000 Yuan direkt gesunken.

Online-Registrierungsdaten von Yuheyuan von Juni bis August

Zugelassener Preis

Mit einem Preis von 17.000 Yuan pro Quadratmeter hat es im aktuellen Markt fast keine Konkurrenten.

In Fangshan liegt der Preis für neue Wohnungen im Grunde bei über 30.000 Yuan pro Quadratmeter, und der Preis von Yuheyuan kann als die untere Preisgrenze der Region bezeichnet werden.

In Fangshan gibt es nur sehr wenige Projekte wie Xuhui City und Beijing Construction Group Lanxingyue, die auf dem gleichen Preisniveau liegen. Diese Niedrigpreiswohnungen befinden sich jedoch alle außerhalb des sechsten Rings und sind weit von U-Bahn-Stationen entfernt. Im Gegensatz dazu liegt Yuheyuan im Kernbereich von Changyang in Fangshan am Rande des fünften Rings. Obwohl es nicht direkt an der U-Bahn liegt, ist die Entfernung weniger als 2 Kilometer. Seine Lage ist vorteilhaft, aber es wird zu einem sehr niedrigen Preis verkauft.

Wenn man sich die neuen Wohnungen in der Umgebung ansieht, liegt der durchschnittliche Preis von Beijing Urban Construction · He Zhizhu, 3 Kilometer westlich, bei etwa 37.000 Yuan pro Quadratmeter, und der Preis von China Overseas Universal Vision, 3 Kilometer nördlich, liegt bei fast 38.000 Yuan pro Quadratmeter. Der Preisunterschied beträgt fast 20.000 Yuan. Bei einer Wohnung von 88 Quadratmetern spart man direkt fast 1,8 Millionen Yuan Gesamtpreis, was ausreicht, um eine weitere Wohnung zu kaufen. Die Anziehungskraft auf Käufer mit begrenztem Budget ist offensichtlich.

Verglichen mit dem Markt für Zweitwohnungen ist sein Preisvorteil ebenfalls sehr deutlich. Der durchschnittliche Preis von Zweitwohnungen im Changyang-Bezirk liegt bei etwa 25.000 Yuan pro Quadratmeter. Die Angebotspreise von neueren Wohnungen mit besserer Qualität liegen meist über 35.000 Yuan pro Quadratmeter, was zu einem offensichtlichen Preisumkehr führt.

In ganz Peking gibt es nur sehr wenige neue Wohnungen mit einem Preis unter 20.000 Yuan pro Quadratmeter. Von den sechs Bezirken der Stadt ganz zu schweigen, sind solche Wohnungen auch in Vororten wie Mentougou und Tongzhou kaum zu finden, da die meisten Wohnungspreise dort über 30.000 Yuan pro Quadratmeter liegen. Nur sehr wenige Projekte wie K2 Chunfeng Shili und Zhuzong Ruyuan in der Nähe von Langfang haben einen Preis von unter 20.000 Yuan pro Quadratmeter, zusammen mit einigen wenigen Niedrigpreisprojekten in Miyun und Pinggu. Diese neuen Wohnungen mit Preisen über 10.000 Yuan können jedoch weder in Bezug auf die Lage noch auf die Pendelbedingungen mit Yuheyuan verglichen werden, das am Rande des fünften Rings und in der Nähe der U-Bahn liegt.

Im Vergleich zu seinem wettbewerbsfähigen Preis ist das Produkt von Yuheyuan jedoch deutlich schlechter.

Es wird von einem staatlichen Unternehmen des Bezirks Fangshan entwickelt und war ursprünglich eine Zuweisungswohnung für die Bevölkerungsumverteilung aus dem Stadtbezirk Xicheng, die Teil des Changxin-Jia-Yuan-Komplexes westlich des Projekts ist. Später wurden einige Gebäude nach der Anpassung des Umverteilungsplans als reine kommerzielle Wohnungen auf den Markt gebracht.

Yuheyuan bietet Wohnungen von 65 Quadratmetern mit einem Schlafzimmer bis 116 Quadratmetern mit drei Schlafzimmern. Da es sich um eine Zuweisungswohnung handelt, entspricht sein Grundrissdesign im Grunde dem Marktstandard von vor mehr als zehn Jahren, wobei die meisten Wohnungen nach Süden ausgerichtet sind und nur eine Seite nach Süden oder Norden beleuchtet ist. Selbst die größere Wohnung von 110 Quadratmetern verfügt nicht über den heute üblichen dreifachen Südblick, was das Wohnerlebnis beeinträchtigen wird.

Grundrissplan

Die Nutzfläche ist ebenfalls nicht vorteilhaft und beträgt nur etwa 80 %. Im aktuellen Markt für neue Wohnungen, wo die Nutzfläche im Allgemeinen über 90 % liegt, gehört es zu den unteren Werten. Zum Beispiel hat He Zhizhu Borui im selben Bezirk eine Nutzfläche zwischen 90 % und 99 %, zusätzlich zu kostenlosen Balkonen und Gestaltungselementen wie Hochparterre.

In Bezug auf die Qualität ist Yuheyuan durchschnittlich. Bei der Konstruktion gibt es Konfigurationen wie trocken gehängte Steine, Kunststeinfarbe, dreifach verglaste Aluminiumfenster mit unterbrochener Wärmebrücke und gleichgeschossige Entwässerung. In der Gemeinde gibt es auch entsprechende Freizeit- und Spielbereiche. Im Vergleich zu den heutigen üblichen kommerziellen Wohnungen besteht jedoch noch eine erhebliche Lücke im Gesamteindruck.

Dennoch ist Yuheyuan nicht völlig ohne Vorteile.

Die lebenswichtigen Einrichtungen sind recht solide. Der Changyang-Bezirk, in dem es sich befindet, ist der am nächsten zum Stadtzentrum gelegene und am besten ausgestattete Bezirk in Fangshan. Neben kommerziellen Einrichtungen wie dem First Outlets, dem Jintou-Hafen und dem Impression City gibt es auch hochwertige Schulen wie die Qinghua-Universität-Anhangschule und die Huangchenggen-Grundschule. Mit Hauptverkehrsstraßen wie dem fünften Ring erreicht man den Fengtai Science Park und das Lize Business District in etwa einer halben Stunde mit dem Auto. Außerdem ist Yuheyuan eine bezugsfertige Wohnung. Die erste Phase wurde im letzten Jahr übergeben, und die zweite Phase wurde im April dieses Jahres ebenfalls übergeben.

Die Kontroverse über die Qualität von Zuweisungswohnungen besteht seit langem. Die gute kurzfristige Verkaufsleistung von Yuheyuan zeigt jedoch, dass bei Wohnungen für Käufer mit begrenztem Budget Mängel in Bereichen wie dem Produkt ignoriert werden können, wenn der Preis niedrig genug ist. Schließlich ist das Budget für Käufer von Wohnungen mit begrenztem Budget immer die erste Hürde.

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In den letzten Jahren war der Bereich zwischen dem fünften und sechsten Ring immer der Hauptlieferort für neue Wohnungen in Peking.

Nehmen wir das Jahr 2025 als Beispiel: Die neuen Wohnungsangebote außerhalb des fünften Rings machen 60 % des gesamten Angebots in Peking aus, mit fast 19.000 Transaktionen, was einen deutlichen Vorsprung darstellt. Die Wohnungspreise innerhalb der Ringe sind stark differenziert: Der Preis für neue Wohnungen außerhalb des nördlichen fünften Rings in Haidian kann über 100.000 Yuan pro Quadratmeter erreichen, der Preis außerhalb des östlichen fünften Rings in Chaoyang kann über 70.000 Yuan betragen, während die Preise in Gebieten außerhalb des fünften Rings wie Fengtai und Daxing unter 50.000 Yuan fallen können, und außerhalb des südwestlichen fünften Rings sogar auf etwa 30.000 Yuan sinken.

Was das Angebot betrifft, so ist der Bereich außerhalb des fünften Rings, abgesehen von einigen hochwertigen Wohnungen für Verbesserungen, im Grunde ein „Kampfplatz“ für Wohnungen für Käufer mit begrenztem Budget und für kleine Verbesserungen. Der Wettbewerb auf dem Markt ist sehr intensiv: Die Entwickler konkurrieren entweder mit der Produktqualität, bieten zusätzliche kostenlose Flächen an oder senken direkt die Preise, um den Absatz zu steigern.

Aus den erfolgreich laufenden Projekten geht hervor, dass es zwei Wege gibt, um sich durchzusetzen.

Erstens muss man über hervorragende Produkte und Einrichtungen verfügen. Das Projekt China Overseas Jiushu Manhe, das im ersten Halbjahr den ersten Platz bei den Transaktionszahlen in Tongzhou belegte, ist ein Beispiel: Es handelt sich um ein Wohnhaus der vierten Generation, bei dem eine Wohnung von 75 Quadratmetern drei Schlafzimmer hat und die Gesamtnutzfläche des Grundrisses über 92 % beträgt, während die maximale Nutzfläche anderer Grundrisse bis zu 99 % erreichen kann. Außerdem liegt es in der Nähe einer U-Bahn-Station, etwa 600 Meter von der Jiushu-Station der Linie 1 entfernt, was das Pendeln für Käufer mit begrenztem Budget sehr bequem macht. Im Stadtgebiet von Tongzhou, wo es sich befindet, gibt es alle erforderlichen Einrichtungen wie Geschäfte, Schulen, Krankenhäuser der dritten Stufe und Parks.

Der andere Weg besteht darin, den Preis so niedrig zu halten, dass er für Konkurrenten nicht wettbewerbsfähig ist. Neben dem oben genannten Yuheyuan ist das Projekt Daxing Chuangqi Xiyue Xingcheng ein weiteres typisches Beispiel. Es befindet sich in Tuanhe, einem etwas abgelegenen Gebiet in Daxing, und seine Einrichtungen hängen im Grunde vom Bezirk Huangcun westlich des Jingkai-Autobahns ab. Außerdem war es ursprünglich eine Zuweisungswohnung, sodass das gesamte Produkt relativ durchschnittlich ist. Angesichts des Marktniveaus von etwa 45.000 Yuan pro Quadratmeter für neue Wohnungen in der Umgebung beträgt sein Preis jedoch nur etwa 28.600 Yuan pro Quadratmeter, der Gesamtpreis für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer liegt bei über 1,8 Millionen Yuan, und der maximale Gesamtpreis für eine Wohnung mit drei Schlafzimmern beträgt nur über 3 Millionen Yuan, was ein sehr deutlicher Preisvorteil ist. Daher ist seine Beliebtheit seit dem letzten Jahr bis zu den ersten acht Monaten dieses Jahres stetig gestiegen, es steht an der Spitze der Transaktionen in Daxing, und allein im ersten Halbjahr wurden 247 Einheiten online registriert.

Die beiden Methoden scheinen unterschiedlich zu sein, aber ihr Wesen ist das Gleiche. Auf dem Markt für Käufer mit begrenztem Budget, bei dem das Budget begrenzt ist, legen die Käufer am meisten Wert darauf, ob es sich lohnt: Entweder ist das Produkt gut genug oder der Preis niedrig genug, damit man in dem harten Wettbewerb wirklich erfolgreich sein kann.

Als Nächstes wird sich zeigen, ob die beiden Wohnprojekte für Käufer mit begrenztem Budget, Youth ONE Xu und Yuheyuan, ihren Verkaufserfolg fortsetzen können. Und welche der noch nicht auf den Markt gebrachten Projekte wie Songzhou Shoukai Xiyue Jingyan, Yinghai Yizhuang Guoxianfu und Greentown Sidaoqiao sich auf dem Markt durchsetzen können. Wir warten auf die Antwort des Marktes.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Weilai Keqi“, Autor: Weilai Keqi, veröffentlicht mit Genehmigung von 36kr.