Hotels beginnen, sich bei der Umrüstung von Gästezimmern gegenseitig zu überbieten, und kennen die Preise wirklich keine Untergrenze?

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Space Detective“, Autor: Wang Xiaoxiong, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.

Mit einem Umbau für 3000 Yuan und einer Fertigstellungszeit von 13 Tagen haben kürzlich die Bena- und Yibai Hotelgruppe unter der Reise-Holding nacheinander ihre „Trümpfe“ ausgespielt. Heutzutage dringen die Hotelgruppen der mittleren Ebene mit einer immer ausgereifteren Markenmatrix sowie immer solideren Liefer- und Designfähigkeiten kollektiv in diesen Markt ein, der einst von den führenden Gruppen definiert wurde.

Hinter dem Trubel sind die Fragen ebenso scharf: Werden die bei der Preisklasse von tausend Yuan eingesparten Gelder später zu Kosten für Nachbesserungen werden? Wo liegt die Grenzlinie zwischen den extrem niedrigen Kosten und dem Erlebnis der Gäste? Und wo liegt die Amortisationsdauer für die teure Bestandsumbau? In den vielfältigen Preisklassen fällt es den Eigentümern immer schwerer, diese Kostenrechnung klar zu durchschauen…

Eintritt in das „Zeitalter der Tausend-Yuan-Klassen“: Der Umbau pro Zimmer wird immer wettbewerbsintensiver

Die Hotelgruppen sprechen in letzter Zeit immer häufiger über den „Umbau pro Zimmer“.

Im September hat die Reise-Holding eine Serie von Eigentümerinterviews gestartet, um dem Markt anhand von Fällen die Kosten aufzuzeigen. In der ersten Folge führte Reise ein Gespräch mit dem Investor eines Bena-Hotels in Ili, wobei erwähnt wurde, dass die Umbaukosten pro Zimmer dieses Hotels etwa 26.000 Yuan betragen und die Umbauzeit etwa 40 Tage beträgt; nach dem Umbau stieg die Belegungsrate der Übernachtungen um 15 % bis 20 %.

Man erkennt leicht, dass sich die Kernüberlegungen der Eigentümer sowohl bei Neubauten als auch bei Bestandsumbauten von Hotels stets auf das Gleichgewicht von Investition und Ertrag konzentrieren – wie hoch die Investition pro Zimmer ist, wie lang die Bau- und Umbauzeit ist und wie die Betriebsdaten aussehen, sind die entscheidenden Grundlagen für die Entscheidungsfindung.

Wenn wir uns also mehr Marktbeispielen zuwenden, stellen wir fest, dass das „Gefühl der Dringlichkeit“ bezüglich der Kosten zu einem der gemeinsamen Konsense der Hotelgruppen geworden ist.

Ebenfalls im September hat die Yibai Hotelgruppe die landesweite Ausweitung auf 2000 Filialen abgeschlossen und die neueste Mitteilung über die Umbaukosten pro Zimmer veröffentlicht, die im Grunde unter 80.000 Yuan pro Zimmer liegen. Die Investition pro Zimmer für das mittelständische Neubauprojekt der Marke Tuke Urban unter der Gruppe wurde auf 79.800 Yuan (einschließlich des öffentlichen Bereichs) gedrückt, und die Investition für den leichten Umbau pro Zimmer der Marke Yibai wurde sogar auf 10.000 Yuan gedrückt.

Das Boman-Hotel unter dem Dongcheng-Konzern hat ebenfalls den neuesten Preis für den regulären Umbau veröffentlicht, der etwa 30.000 bis 50.000 Yuan pro Zimmer beträgt. Dieser Preis gilt für Immobilien, die durch Nutzung vorhandener Einrichtungen, teilweise Renovierung und Austausch einiger Anlagen erneuert werden, und einige der von ihm angebotenen optimierten Umbaufälle liegen bei etwa 29.000 Yuan pro Zimmer.

Zuvor hat Space Detective bei der Untersuchung des Yizhi-Hotels unter der Meihao-Gruppe ebenfalls die Fälle des Bestandsumbaus hervorgehoben. Darin wurden die Kosten für den leichten Umbau pro Zimmer des Projekts in der Nachtstadt von Tang-Dynastie in Xi'an auf 6000 Yuan pro Zimmer gedrückt, was manche scherzhaft als „noch billiger als der Kauf von Möbeln beim Umzug“ bezeichnen.

Wenn man sagt, dass das Hanting-Hotel unter der Huazhu-Gruppe das „Zeitalter von 30.000 Yuan“ für den Umbau pro Zimmer von Hotels eröffnet hat, schreitet der leichte Umbau pro Zimmer einiger Hotelgruppen nun bereits in Richtung des „Zeitalters der Tausend-Yuan-Klassen“ voran.

Dieses „Gefühl der Dringlichkeit“ auf Kostenseite ist nicht grundlos. Die Veröffentlichung „Bestandszeitalter: Die Neugestaltung des Immobilienvermögens von Hotels durch Stärkung der Fähigkeiten“ der renommierten Hotelberatungsgruppe zeigt, dass in den nächsten drei Jahren fast 732.000 Gästezimmer den Zeitpunkt des 15-jährigen Erneuerungs- und Umbauzyklus erreichen werden.

Wenn man die Zahl von 732.000 Gästezimmern anhand der Anzahl der städtischen Gästezimmer quantifiziert, entspricht das der vollständigen Renovierung des gesamten Bestands an Hotelzimmern in ganz Peking und es bleibt noch etwas übrig; der absolute Anstieg der Anzahl deutet auch darauf hin, dass dies kein entbehrlicher Markt ist, sondern ein Kuchen, der von allen Gruppen heftig umkämpft wird.

Wenn wir von dem makroskopischen Zustand zurück zur Branchenperspektive wechseln, fragen wir uns unwillkürlich: Warum können Hotels wie Boman und Yizhi die Umbaukosten pro Zimmer im Allgemeinen auf 4 bis 6 Tausend Yuan drücken? Aus welchen Aspekten senken die Marken im Allgemeinen die Kosten? Warum werben alle für extrem niedrige Kosten und ein extrem hohes Preis-Leistungs-Verhältnis?

Und was den Markt am meisten interessiert: Wie können die Hotelgruppen die Qualität sicherstellen, wenn die Umbaukosten pro Zimmer die Schwelle von tausend Yuan unterschreiten?

Von 100.000 Yuan bis 3000 Yuan: Der Bestandsumbau von Hotels folgt bestimmten Regeln

Es ist zwar gut, wenn man sich dafür einsetzt, dass die Investoren Kosten senken, die Effizienz steigern und Geld sparen. Aber der heutige Bestandsumbau von Hotels befindet sich noch in einer „schwarzen Kiste“, und die Branche hat noch nie einen allgemeinen technischen Sprachgebrauch und Bewertungsstandard etabliert.

Einfach ausgedrückt: Jede Seite hat ihre eigene Aussage darüber, was umgebaut wird, wie viel es kostet und wann sich die Investition amortisiert, und diese Informationslücken werden von unzähligen Investoren mit echtem Geld getragen.

/ Der Umbau pro Zimmer befindet sich noch im „Zeitalter der schwarzen Kiste“

Ein Investor hat Space Detective mitgeteilt, dass die Kosten für den standardisierten Umbau eines Zimmers bei der Beteiligung an einem mittelständischen oder oberen Mittelklasse-Hotel in der Regel 80.000 bis 100.000 Yuan betragen, was bei einer Anzahl von 100 Zimmern eine Investition in Höhe von mehreren Millionen Yuan bedeutet (einschließlich des öffentlichen Bereichs); für die meisten Hotelbesitzer, die von einem Einzelhotel zu einer Kette wechseln wollen, ist dies keine kleine Summe.

Gleichzeitig hat sich die durchschnittliche Amortisationsdauer der Investition in der Branche auf 5,4 Jahre verlängert. Ob man dieses Geld nach dem Einsatz wirklich wieder verdienen kann, ist jedoch ungewiss.

Für viele Investoren wird der Umbau daher zu einer Art Glücksspiel.

Das Hotel eines Investors liegt in der Kernzone der Stadt, in der Nähe von U-Bahn-Stationen, Geschäftsvierteln und Regierungsbezirken, aber bei der Auswahl der Hotelmarke und der Kontrolle des Umfangs des Umbaus erfüllt es die Erwartungen des Marktes nicht, sodass die Vorteile dieser guten Lage umsonst verschwendet werden.

Einige Investoren stoßen auf „kosmetischen Umbau“: Sie hängen ein Schild auf, streichen einige Wände und tauschen eine Reihe von Bettwaren aus, aber die Kernprobleme des ursprünglichen Hotels wie Raumaufteilung, Schalldämmung, Beleuchtung und Sanitäranlagen werden nicht wirklich gelöst. Letztendlich steht es nur mit dem Namen der Kette auf OTA-Plattformen, ohne dass das Erlebnis verbessert wird.

Einige Eigentümer achten auf extrem niedrige Umbaukosten pro Zimmer und glauben, dass sie sich mit geringen Kosten einer großen Markenkette anschließen können, aber sie vernachlässigen die Anforderungen an den Umbau des öffentlichen Bereichs und müssen am Ende mehr Geld ausgeben, um die Abnahme durch die Markenseite zu bestehen.

Die vielfältigen Schwierigkeiten der Investoren zwingen diese „schwarze Kiste“ dazu, sich zu öffnen. Was sie wollen, ist nicht mehr nur „Renovierung + Markenwechsel“, sondern eine Neupositionierung, eine Neugestaltung der Funktionen und ein Wiederaufbau des Betriebsmodells, was die Anforderungen an Tiefe, Präzision und Systematik des Umbaus erhöht.

Daher ist Space Detective der Ansicht, dass es für die Hotelbranche notwendig ist, den Umbau pro Zimmer transparenter und klarer zu gestalten.

/ Mehrere Marken, mehrere Stufen: Entwicklung differenzierter Umbaulösungen

Nehmen wir als Beispiel die inländische private Hotelgruppe der mittleren Ebene Lvcheng. Zu den Marken unter ihrem Dach, die sich mit dem Bestandsumbau befassen, gehören hauptsächlich c, Lvcheng Yunkuan, Lvcheng Kaiman, Huiwhale Hotel und Lvcheng Langyu. Die Preisspanne, die durch die Baukosten pro Zimmer mehrerer Marken abgedeckt wird, ist sehr weit und deckt fast alle Bereiche von der Wirtschaftsklasse bis zur oberen Mittelklasse ab.

Der niedrigste Preis wird vom Huiwhale Hotel angeboten. Diese Marke, die sich auf intelligente Ausstattung der oberen Mittelklasse und leichte Umbauten spezialisiert, hat Baukosten für den Bestandsumbau von nur 10.000 Yuan pro Zimmer. Sie verfolgt das leichte Umbaukonzept von „kleiner Investition, großer Rendite“, kombiniert Elemente wie Intelligenz, Filme und E-Sport, um alte Hotels digital umzubauen, verändert wenige Stellen und drückt die Kosten natürlich niedrig.

In der mittleren Preisklasse befinden sich Lvcheng Yunfei und Lvcheng Yunfei International. Ersteres positioniert sich als mittelständisches Geschäftshotel, letzteres zielt auf den Markt der oberen Mittelklasse für Geschäftsreisen ab, und die Baukosten für den Bestandsumbau können maximal 30.000 Yuan pro Zimmer bzw. 60.000 Yuan pro Zimmer erreichen.

Es ist erwähnenswert, dass Lvcheng Yunfei die Strategie „tausend Filialen, tausend Gesichter“ verfolgt und bei dem Umbau bewusst die Investition in den öffentlichen Bereich und unnötige Ausstattungen kontrolliert, was erklärt, dass die untere Preisgrenze in einigen Fällen bis auf die Tausend-Yuan-Ebene gedrückt werden kann.

Wenn wir uns der ebenfalls in der mittleren Ebene angesiedelten Elong Hotel Technology zuwenden, ist sie der Branche für ihre ausgereifte Matrix für den Bestandsumbau bekannt.

Für den Umbau von Bestands-Hotels hat Elong hauptsächlich drei Expertenmarken für die Erneuerung von Beständen auf den Markt gebracht: Meilihao Hotel, Yizhi Hotel und Yixuan Hotel. Außerdem bietet das Elong Anyun Hotel ebenfalls Lösungen für den Bestandsumbau an.

Unter ihnen positioniert sich das hauptsächlich beworbenene Meilihao Hotel als Erneuerung der oberen Mittelklasse für Bestände, richtet sich an Bestands-Hotels der oberen Mittelklasse, hochklassige Hotels und Ferienprojekte und wirbt mit dem Slogan „Alte Stelle, neue Geschichte“ für die Erneuerung.

Sein Preissystem ist je nach Tiefe des Umbaus in drei Stufen unterteilt: Der leichte Umbau kostet etwa 15.000 bis 20.000 Yuan pro Zimmer, der mittlere Umbau etwa 20.000 bis 40.000 Yuan und der schwere Umbau erreicht etwa 50.000 Yuan.

Der mittlere Markt wird vom Elong Anyun Hotel abgedeckt. Es richtet sich an mittelständische Einzelhotels im Bestand und bietet drei Umbaukonzepte „Smart Success“, „Smart Beauty“ und „Smart Win“ an, wobei die Baukosten pro Zimmer zwischen 3000 Yuan und 30.000 Yuan variieren.

/ Erschließung von Nischenmärkten, Streben nach Geschwindigkeit: Entwicklung präziser Lösungen für den Bestandsumbau

Wenn wir den Blick weiter nach unten lenken, auf das Nischensegment des Bestandsumbaus von Hotels mit kleiner Zimmeranzahl, haben die Marken unter dem Shangmei-Konzern nach ihrer Einführung große Aufmerksamkeit erhalten.

Die Kernmarken unter Shangmei Digital Intelligence für den Umbau von Bestands-Hotels sind hauptsächlich Shangkeyou und Junyi. Je nach Umfang des Umbaus und Zustand der Immobilie variieren die Baukosten pro Zimmer bei jeder Marke.

Nehmen wir Junyi als Beispiel: Diese Hotelmarke mit lockeren Standards eignet sich für den Umbau alter Bestands-Hotels und leichte Umbauten, insbesondere für ältere Immobilien mit kleiner Größe von etwa 60 Zimmern; ihre Verkaufsargumente sind kurze Umbauzeit und extrem niedrige Kosten, die Baukosten pro Zimmer betragen etwa 20.000 bis 30.000 Yuan, wobei sie auf minimalen Umbau und schnellstmögliche Eröffnung setzen.

Für Eigentümer, deren Immobilien in gutem Zustand sind und die nur das Schild und die Fassade austauschen wollen, ist dies eine der „Eintrittskarten“ mit den niedrigsten Hürden auf dem aktuellen Markt.

Die Kernmarken unter der Reise-Holding für das Umflaggen und den leichten Umbau von Bestands-Hotels sind hauptsächlich das Bena Hotel und das Bena S Hotel. Der große Unterschied in den Baukosten der beiden Marken gilt als ein Beispiel in der Branche.

Das Bena Hotel positioniert sich im mittleren Bereich, setzt auf leichten Umbau und modularen Ausbau, die Umbauzeit ist extrem kurz, im schnellsten Fall dauert es sogar nur 13 Tage.

Seine Baukosten pro Zimmer sind überraschend niedrig, etwa 3000 Yuan pro Zimmer, aber dieser Preis entspricht dem minimalen Umbau. Bei einigen Filialen liegen die tatsächlichen Kosten pro Zimmer aufgrund unterschiedlicher Umbauinhalte oder Städteunterschiede bei etwa 26.000 bis 30.000 Yuan.

Als Teil der Bena-Familie verfolgt das Bena S Hotel mit Positionierung in der oberen Mittelklasse eine andere Logik. Es richtet sich an hochwertige nicht standardisierte Hotels in Städten, führt einen systematischen Umbau von der Funktion einzelner Räume, der Farbe der Wäsche bis zum Dienstbewusstsein durch und kontrolliert die Baukosten pro Zimmer unter 100.000 Yuan.

Schließlich werfen wir einen Blick auf den Dongcheng-Konzern. Die Vorgehensweise seiner Marke Boman Hotel für den mittelständischen Bestandsumbau ist sehr interessant: Es gestaltet den Umbau zu präzisen Paketen ähnlich wie bei medizinisch-ästhetischen Behandlungen, sodass Eigentümer sie je nach Bedarf auswählen können wie Gerichte auf einer Speisekarte.

Genauer gesagt: Das Einstiegspaket für leichten Umbau kostet 10.000 Yuan pro Zimmer und deckt hauptsächlich grundlegende Projekte wie Markenschild, Türschloss, intelligente Geräte und Dekoration der Lobby ab; das Schnellamortisations-Paket für mittleren Umbau kostet nicht mehr als 30.000 Yuan pro Zimmer und fügt auf der Grundlage des leichten Umbaus den Austausch der Leuchten im öffentlichen Bereich und in den Gästezimmern sowie die Aufrüstung einiger Beschläge und Dekorationen hinzu; das Replikationspaket für mittleren Umbau kostet unter 50.000 Yuan pro Zimmer, es handelt sich um eine umfassende Renovierung, bei der sogar Toiletten, Bettrückwände, Holzböden und Sanitäranlagen ausgetauscht werden.