Das renommierteste Top-Luxushotel in Peking sucht bis heute noch nach einem neuen Eigentümer.

Anfang letzten Jahres wurde bekannt, dass das Waldorf Astoria Peking für 2 Milliarden Yuan zum Verkauf ausgeschrieben wurde. Ein Jahr später ist es immer noch nicht verkauft.

Kürzlich meldete China Fortune Network, dass COFCO BVI 97 Co., Ltd., ein Tochterunternehmen der COFCO Group, beabsichtigt, 100 % der Anteile am Waldorf Astoria Peking zu übertragen.

Dies ist nicht das erste Mal, dass Gerüchte über einen Verkauf des Waldorf Astoria Peking aufkamen. Bereits früher gab es Informationen zum Ausschreibungsverkauf des Projekts, aber der von dem Markt erwartete Übernehmer ließ lange auf sich warten, sodass die Transaktion immer noch ungelöst blieb.

Als erstes Projekt von Waldorf Astoria in einer nördlichen chinesischen Stadt liegt das Waldorf Astoria Peking in der erstklassigen Lage an der Jinbao Street in Wangfujing und verfügt über die seltene kommerziell nutzbare Siheyuan-Immobilie in Peking, sodass es in Bezug auf Ausstattung, Lage und Marke alle Spitzenwerte erreicht.

Was die Lage angeht, gibt es kaum Hotels im ganzen Land, die es übertreffen können. Die Lage ist äußerst selten, und das Produkt verfügt über eine ausreichende Wiedererkennbarkeit – warum ist es also so schwierig, einen geeigneten Käufer zu finden?

Betrachtet man den gesamten Markt für großvolumige Transaktionen von hochklassigen Hotels in China, so spielen sich ähnliche Geschichten ständig ab. Eine große Anzahl von hochklassigen Hotels, die einst das Aushängeschild der Stadt waren, befinden sich in gutem Betriebszustand, stecken aber in einem Kreislauf aus Übertragung, Versteigerung und fehlgeschlagenen Geboten fest.

01 Wer übernimmt das Waldorf Astoria Peking?

Anfang letzten Jahres gab das Pekinger Börsenzentrum für Eigentumsrechte bekannt, dass COFCO, ein Tochterunternehmen von COFCO Joy City, 100 % der Anteile an der Taiwan Hotel Co., Ltd. zum Verkauf ausschrieb. Die Taiwan Hotel Co., Ltd. ist genau der Eigentümer des Waldorf Astoria Peking, und Marktgerüchten zufolge belief sich der Preis auf 2 Milliarden Yuan.

Für einen Moment erregte diese Nachricht große Aufmerksamkeit in der Hotelbranche.

Mehr als ein Jahr ist vergangen, aber es gibt keine weiteren Informationen zu dieser Transaktion. Weder auf den offiziellen Plattformen noch in den Marktnachrichten ist das Wort „abgeschlossen“ zu finden. Die vorherige Vorabankündigung der Übertragung, die auf dem Pekinger Börsenzentrum für Eigentumsrechte veröffentlicht wurde, ist längst abgelaufen und entfernt worden.

Allein auf dem Papier hat das Waldorf Astoria Peking eine starke Grundlage. Es liegt im Kernzentrum von Peking, angrenzend an die belebte Wangfujing Einkaufsstraße, und nur zwei Blocks entfernt befindet sich die majestätische Verbotene Stadt – es gibt kaum ein vergleichbares Ersatzprodukt auf dem Markt.

Aber diese fast perfekte Immobilie wurde bereits mehrfach zum Verkauf ausgeschrieben, ohne dass die Transaktion Fortschritte machte. Öffentliche Daten zeigen, dass das Waldorf Astoria Peking im Jahr 2024 einen Umsatz von etwa 160 Millionen Yuan erzielte, aber der Nettogewinn betrug nur 3,9196 Millionen Yuan. Obwohl der Nettogewinn nicht direkt dem Cashflow des Hotels entspricht, scheint diese Betriebsleistung kaum den von Käufern erwarteten Preis zu stützen.

Darüber hinaus hat sich die Mentalität des Marktes geändert. In früheren Jahren waren Immobilienunternehmen und Investoren bereit, für das „Wahrzeichen-Image“ von luxuriösen Hotels im Stadtkern zu zahlen, wobei sie den buchmäßigen Wert der Immobilien und die Aushängeschildwirkung schätzten.

Heute vertrauen die Menschen nicht mehr blind auf das Image der Lage, sondern berechnen zuerst den Cashflow, die Amortisationsdauer und die jährlich anfallenden laufenden Wartungskosten. Selbst eine seltene Immobilie im zweiten Ring von Peking kann die Prüfung der tatsächlichen Betriebsleistung nicht umgehen.

Dies führt zu einer sehr widersprüchlichen Situation. Der Verkäufer kennt den historischen Wert der Immobilie und ist nicht bereit, sie mit übermäßigem Abschlag zu verkaufen; der Käufer steht im aktuellen Branchenzyklus, sieht den anhaltenden Betriebsdruck und ist nicht bereit, eine zu hohe Prämie zu zahlen.

Die Erwartungen beider Seiten lassen sich kaum in Einklang bringen, sodass die Situation entsteht, dass das Objekt mehr als ein Jahr lang ausgeschrieben ist, ohne dass ein Verkauf zustande kommt.

Die Schwierigkeiten des Waldorf Astoria Peking spiegeln bereits die gemeinsamen Probleme einer großen Anzahl von hochklassigen Hotels wider. Selbst das beste Wahrzeichen einer Stadt kehrt auf dem Markt für Immobilientransaktionen letztendlich zum Kern des Betriebs zurück.

02 Es gibt immer mehr hochklassige Hotels, die sich nicht verkaufen lassen

Wenn man den Blick von Peking auf das ganze Land richtet, stellt man fest, dass es unzählige hochklassige Hotels gibt, die sich in einer ähnlichen Situation wie das Waldorf Astoria Peking befinden.

R&F, das einst als weltweit größter Eigentümer von Luxushotels galt, besaß zu seinem Höhepunkt 93 Hotelimmobilien. Nach mehreren Jahren der fortlaufenden Veräußerung ist sein Bestand stark geschrumpft, aber es gibt immer noch viele hochklassige Hotels, die zum Verkauf stehen und auf eine Lösung warten.

Ein Teil der Projekte fand nach der Versteigerung erfolgreich Käufer, aber eine große Anzahl von Objekten erhält nach der Ausschreibung keine Anmeldungen. Nach fehlgeschlagenen Geboten wird der Preis gesenkt und das Objekt erneut ausgeschrieben – dieser Zyklus wiederholt sich.

Das Wanda Vista Taiyuan erlebte mehrfach fehlgeschlagene Gebote, das Wanda Realm Nanning wurde zur gerichtlichen Versteigerung ausgeschrieben, und der Veräußerungsfortschritt vieler weiterer Wanda Vista- und Wanda Realm-Hotels in zweit- und drittrangigen Städten kommt nicht voran.

Es gibt durchaus Käufer, die sich die Objekte ansehen, aber es gibt zu wenige, die bereit sind, den passenden Preis zu zahlen und die gesamten Schulden zu übernehmen.

Für die Immobilie des The Ritz-Carlton Hotels, die im Wuhan Greenland Center – dem höchsten Gebäude in Zentralchina – geplant ist, wurde nach dem ersten fehlgeschlagenen Gebot kürzlich eine Ankündigung für die zweite Versteigerung auf der JD Asset Trading-Plattform veröffentlicht. Der Startpreis wurde auf 869,94 Millionen Yuan gesenkt, was etwa 100 Millionen Yuan weniger als bei der ersten Versteigerung und etwa 10 % niedriger ist, was 81 % des Bewertungspreises entspricht. Das Sheraton Jinzhou hat einen Bewertungswert von über 500 Millionen Yuan, aber es gab keine Teilnehmer an der Versteigerung; nach der Ausschreibung des Crowne Plaza Taizhou scheiterte die Versteigerung ebenfalls;

Viele alte Wahrzeichen-Hotels in anderen Städten Chinas senken ständig ihren Startpreis, finden aber kaum geeignete Übernehmer.

Ein Teil der Hotelimmobilien wurde sogar nach mehr als 20 Runden von Preissenkungen von über 400 Millionen Yuan auf über 100 Millionen Yuan herabgesetzt, ohne dass sich Bieter für die Teilnahme an der Versteigerung fanden.

Der Markt fehlt nicht an verfügbarem Kapital. Nach Daten, die von JLL zusammengestellt wurden, belief sich der Gesamtbetrag der inländischen Hotelinvestitionstransaktionen im ersten Halbjahr 2026 auf über 9,9 Milliarden Yuan, was einem Anstieg von 155,4 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht.

In diesem selben Halbjahr wurden 441 Hotelimmobilien im Wert von mehreren Millionen Yuan auf gerichtlichen Versteigerungsplattformen eingestellt, aber nur 20 Transaktionen wurden abgeschlossen, was einer Gesamtabschlussrate von nur 4,5 % entspricht.

Der Markt verfügt immer noch über ausreichend Kapital, aber die Auswahlrichtung der Investoren hat sich geändert. Die Käufer, die derzeit bereit sind, hochklassige Hotelimmobilien zu erwerben, lassen sich in mehrere Gruppen einteilen.

Die erste Gruppe umfasst Versicherungskapital und verschiedene institutionelle Kapitalgeber. Diese Einheiten wählen nur Immobilien in Kernlagen von Großstädten mit stabilem Bareinnahme und einfachen Schuldverhältnissen aus, um langfristig Mieteinnahmen zu erzielen.

Die zweite Gruppe umfasst lokales staatliches Kapital. Diese Einheiten beteiligen sich meist an Übernahmen im Rahmen von gerichtlichen Versteigerungen, um örtliche markante Hotelprojekte zu übernehmen, die städtischen Versorgungsfunktionen aufrechtzuerhalten und einen Stillstand der Projekte zu vermeiden.

Der verbleibende kleine Teil umfasst privates Kapital. Dieses Kapital sucht speziell nach Objekten mit sehr großen Preisabschlägen, um die Hotels nach dem Erwerb umzubauen, die Betreibermarke zu wechseln und Gewinne durch die Wertsteigerung der Immobilie zu erzielen.

Allerdings sind die Auswahlkriterien dieser Käufer sehr streng.

Das Objekt muss in der Kernlage einer Großstadt liegen, klare Schuldverhältnisse, einen stabilen Markenbetriebsvertrag, gute laufende Bareinnahmen und keine großen ausstehenden Renovierungskosten aufweisen.

Wenn auch nur eine dieser Bedingungen nicht erfüllt ist, wird das Hotel, selbst wenn es sehr bekannt ist, direkt von den Käufern ausgeschlossen.

Die Abschlussrate von 4,5 % bei gerichtlichen Versteigerungen spiegelt direkt die aktuelle Marktsituation wider: Die meisten Hotelimmobilien, die in den Versteigerungsprozess eintreten, erfüllen nicht die Übernahmeanforderungen der Kapitalgeber.

Viele Hotelimmobilien werden um mehr als die Hälfte abgewertet, finden aber immer noch keine Übernehmer.

Dies beweist eine Tatsache: Hochklassige Hotelimmobilien sind nicht unerwünscht, sondern der Preis ist noch nicht niedrig genug, damit die Käufer bereit sind, das langfristige Betriebsrisiko zu tragen.

03 Hochklassige Hotels werden mit Abschlag verkauft

Selbst mit erstklassiger Lage und dem Image einer ausländischen Marke ist der Verkauf von hochklassigen Hotels mit Abschlag auf dem Versteigerungsmarkt zur Normalität geworden.

Diese landesweite Welle von Versteigerungen hochklassiger Hotels ist im Wesentlichen das Ende der „Goldenen Ära“ der chinesischen hochklassigen Hotels, und die Branche durchläuft derzeit eine tiefgreifende Anpassung und Umstrukturierung.

Hochklassige Hotels, die sich in der Vergangenheit auf die Expansionslogik der Immobilienbranche stützten, leiden heute unter mehreren Faktoren: Überangebot auf dem Markt, hohe Personal- und Betriebskosten, veränderte Gästegruppen, die Vorliebe der Generation Z für personalisierte Hotels und der Verlust traditioneller Gäste von hochklassigen Hotels. Sie wandeln sich allmählich von einst seltenen Vermögenswerten zu „heißen Kartoffeln“ in den Händen traditioneller Eigentümer.

Diese aktuelle Verkaufswelle von hochklassigen Hotels wird nicht bald enden. In den nächsten Jahren werden eine große Anzahl von hochklassigen Hotels in China einen Scheideweg in ihrer Entwicklung erreichen.

Ein Teil der hochwertigen Kernimmobilien wird den Eigentümer wechseln. Kapital wird weiterhin auswählen: Hotels in Kernlagen von Großstädten mit klarem Eigentumsrecht und stabilem Cashflow werden weiterhin von Versicherungskapital, Industriekapital und vermögenden Käufern erworben. Aber die meisten hochklassigen Hotels werden höchstwahrscheinlich in einem langen Ausschreibungszyklus stecken.

In der Hotelbranche fehlt es nie an eintretendem Kapital, aber die eigentliche Schwierigkeit besteht darin, dass die Investoren das in der Immobilie gebundene Kapital nach Jahren des Betriebs des Hotels wieder herausholen müssen.

Traditionell gibt es nur wenige Ausstiegswege für Hotelimmobilien: Verkauf der Immobilie, Übertragung der Anteile des Projektunternehmens, Hypothekenkredite oder Fortsetzung des Betriebs, um den Cashflow zurückzuerhalten.

Der Markt akzeptiert nicht mehr bedingungslos die Prämie, die durch die Marke entsteht. Die Marke ist nur die Hülle des Hotelbetriebs, der grundlegende Wert der Immobilie selbst hängt von harten Indikatoren wie Cashflow, Eigentumsverhältnissen, geografischer Lage und Renovierungskosten ab.

Hotels, die langfristig Verluste machen, von kurzfristigen Subventionen abhängig sind, Mängel im Eigentumsrecht aufweisen oder bald große Renovierungsinvestitionen benötigen, werden höchstwahrscheinlich kaum Käufer finden.

Laut Statistiken von Hotel Guidance Network stieg die Anzahl der ausgeschriebenen Hotelübertragungen im ersten Halbjahr 2026 um 223 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Im Durchschnitt werden täglich mehr als 230 Hotels zum Verkauf ausgeschrieben, was etwa alle 6 Minuten ein Hotel ergibt, das nach einem Käufer sucht.

Allerdings ist die Anzahl der Aufrufe, die eine einzelne Übertragungsnachricht erhält, von etwa 1000 im Jahr 2023 auf etwa 400 in diesem Jahr gesunken.

Es gibt sehr viele zum Verkauf ausgeschriebene Hotels, aber nur wenige, die bereit sind, sie zu übernehmen – das ist im Grunde der aktuelle wahre Zustand des Marktes. Ob man es zugeben will oder nicht, die hochklassigen Hotels stehen bereits an einem Scheideweg ihrer Entwicklung.