Innerhalb von zehn Tagen haben drei Regionen offiziell die Umsetzung des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen angekündigt. Werden die Immobilienpreise steigen, oder werden die Immobilienunternehmen zuerst nicht mehr durchhalten?
Der Verkauf von fertiggestellten Wohnungen wird zu einer der Bedingungen für die Vergabe von städtischen Wohngrundstücken.
Am 9. September veröffentlichte das Amt für natürliche Ressourcen und Raumordnung der Stadt Quanzhou eine Ankündigung, wonach am 29. September vier Grundstücke im Bezirk Fengze mit einer Gesamtfläche von fast 200 Mu zentral vergeben werden. Für das Grundstück Feng 2026-13 (im Folgenden Grundstück Nr. 13) im zentralen Aktivitätsgebiet von Donghai werden ausdrücklich drei grundlegende Systeme umgesetzt: das Projektgesellschaftssystem, das Hausbankensystem und das Verkaufssystem für fertiggestellte Wohnungen. Der Standard für den technischen Fertigstellungsgrad des Projekts für den Verkauf fertiger Wohnungen lautet: Die Abnahme und Registrierung des Projektabschlusses ist abgeschlossen, und die erste Registrierung der Immobilien wurde durchgeführt.
Der Reporter der *National Business Daily* stellte fest, dass direkt nach der „neuen Immobilienmarktpolitik vom 28. August“ bereits mehrere Städte einschließlich Xiamen und Lishui in den neuesten Ankündigungen für die vergebenen Grundstücke ausdrücklich den „Verkauf von fertiggestellten Wohnungen“ in die Vergabebedingungen der Grundstücke aufgenommen haben.
Yan Yuejin, stellvertretender Direktor des Shanghai E-House Real Estate Research Institute, wies darauf hin, dass der Verkauf von fertiggestellten Wohnungen kurzfristig den Zeitpunkt der Verfügbarkeit neuer Wohnungen zum Verkauf verzögern wird, was zu einem phasenweisen Angebotslücke in einigen lokalen Gebieten führen kann. Aus der Sicht der aktuellen praktischen Umsetzung gilt der Verkauf von fertiggestellten Wohnungen nur für einzelne hochwertige Grundstücke, sodass der Einfluss auf das Verhältnis von Angebot und Nachfrage insgesamt begrenzt ist.
Drei Regionen kündigen offiziell den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen an
Gemäß der Vergabeankündigung des Amts für natürliche Ressourcen und Raumordnung der Stadt Quanzhou beträgt die Vergabefläche des Grundstücks Nr. 13 etwa 19.700 Quadratmeter, die Geschossflächenzahl ≤ 2,8, die bebaubare Fläche beträgt etwa 55.000 Quadratmeter. Das Grundstück muss drei Systeme umsetzen: das Projektgesellschaftssystem, das Hausbankensystem und das Verkaufssystem für fertiggestellte Wohnungen und unterliegt der Aufsicht der Wohnungsbauverwaltung.
Der Reporter der *National Business Daily* erfuhr, dass das Projektgesellschaftssystem verlangt, dass das Entwicklungsunternehmen die Qualifikation als Immobilienentwicklungsunternehmen erwerben muss, dessen eingetragenes Kapital nicht weniger als 20 % der Gesamtinvestition des Projekts beträgt, und es die Rechtspersönlichkeitsrechte rechtmäßig unabhängig ausübt und zivilrechtliche Verantwortung unabhängig trägt. Vor der Übergabe des Projekts ist es strengstens verboten, dass Investoren die Verkaufs- und Finanzierungsmittel des Projekts abziehen, Kapital entziehen oder vorzeitig Dividenden ausschütten. Das Hausbankensystem verlangt, dass das Entwicklungsunternehmen die Hausbank selbstständig auswählt, die von der Hausbank angeführt Immobilienentwicklungskredite vergibt und mit dem Projektentwicklungsunternehmen Risiken teilt und Gewinne gemeinsam nutzt. Mittel wie das Projektkapital, Entwicklungskredite und Rückflüsse aus Verkäufen werden einheitlich auf das spezielle Aufsichtskonto der Hausbank gesammelt. Das Verkaufssystem für fertiggestellte Wohnungen verlangt, dass das Projekt erst nach Abschluss der Abnahme und Registrierung des Projektabschlusses sowie der ersten Registrierung von Immobilien die Anmeldung für den Verkauf fertiger Wohnungen beantragen kann.
„Diese drei Systeme bilden den zentralen institutionellen Rahmen der neuen Immobilienmarktpolitik vom 28. August, der ein neues Entwicklungsmodell für die Immobilienbranche aufbaut“, sagte Yan Yuejin, die jeweils dem Entwicklungsmodell, dem Finanzierungsmodell und dem Verkaufssystem entsprechen.
Tatsächlich ist dies nicht das erste Grundstück in der Provinz Fujian, das das Verkaufsmodell für fertiggestellte Wohnungen umsetzt.
Am 3. September dieses Jahres verlangen zwei neu ausgeschriebene wohnbezogene Grundstücke in Xiamen, darunter das Grundstück 2026P13 im Bezirk Huli (im Folgenden Grundstück P13), ebenfalls den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen. Gemäß der Vergabeankündigung dieser beiden Grundstücke handelt es sich bei dem Grundstück P13 um ein niedrigdichtes Grundstück im Kerngebiet der Insel Xiamen mit einer Geschossflächenzahl von 1,2, einer Fläche von etwa 51.000 Quadratmetern und einem Startpreis von 58.100 Yuan pro Quadratmeter für die Gebäudefläche, der ausdrücklich den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen verlangt. Der Standard für den technischen Fertigstellungsgrad des Projekts für den Verkauf fertiger Wohnungen lautet: Die Abnahme und Registrierung des Projektabschlusses ist abgeschlossen, und die erste Registrierung der Immobilien wurde durchgeführt.
Nicht nur in Fujian, am 1. September dieses Jahres wurde in der Vergabeankündigung von zwei wohnbezogenen Grundstücken, die in Qingtian County, Lishui City, Zhejiang Province ausgeschrieben wurden, ausdrücklich festgelegt, dass „die verkaufbaren Wohnungen den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen umsetzen müssen“.
„Der Einfluss der neuen Immobilienmarktpolitik vom 28. August auf den Grundstücksmarkt befindet sich noch in der anfänglichen Übertragungsphase“, sagte Cao Jingjing, Geschäftsführerin der Abteilung für Indexforschung der China Index Academy. Mit der Erhöhung der Vorverkaufsbedingungen, der Förderung des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen und der Änderung des Zyklus der Mittelrückflüsse wird die Finanzschwelle für Grundstückserwerb und Entwicklung von Immobilienunternehmen weiter erhöht, die Fähigkeit einiger Immobilienunternehmen, Grundstücke zu erwerben, kann beeinträchtigt werden, und die Differenzierung des Grundstücksmarktes wird voraussichtlich verschärft.
CRIC gab an, dass der Markt in der kommenden Zeit das zweigleisige Betriebsmodell „Verkauf von fertiggestellten Wohnungen + Vorverkauf nach Abschluss der obersten Geschossdecke“ beibehalten wird. Mit der schrittweisen Markteinführung von mehr neu vergebenen Grundstücken mit Verkauf von fertiggestellten Wohnungen wird der Anteil des Angebots an fertigen Wohnungen allmählich steigen.
Ein neuer Gleichgewichtspreis ist erforderlich
Tatsächlich ist die Anforderung zum Verkauf von fertiggestellten Wohnungen nicht erst nach der neuen Immobilienmarktpolitik vom 28. August entstanden. Seit letztem Jahr haben bereits einige Städte mit der Erkundung des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen begonnen.
In der zweiten Hälfte des Jahres 2025 haben vier Behörden in Xinyang, Provinz Henan, als erste ein Dokument herausgegeben, das vorschlägt, die Umstellung von dem Vorverkauf auf den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen auf stabile und allmähliche Weise zu fördern, und ausdrücklich festlegt, dass für alle neu vergebenen Grundstücke in der Innenstadt die Immobilienprojekte ausschließlich den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen umsetzen müssen.
Im November 2025 veröffentlichte Pingjiang, Provinz Hunan, die *Mehrere Maßnahmen zur umfassenden Umsetzung des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen und der Planung und des Baus von „guten Wohnungen“ (vorläufig)*. Darin wird ausdrücklich festgelegt, dass für neu gebaute Immobilienprojekte auf neu vergebenen Grundstücken der Verkauf von Wohnungen erst nach Abschluss der Projektabnahme gestartet werden darf. Gleichzeitig wird ein Paket von Maßnahmen zur Kostensenkung bereitgestellt, darunter die Halbierung der administrativen und institutionellen Gebühren, Vergünstigungen bei den Grundstückspreisen und die Verkürzung der Genehmigungsfristen. Der lokale Anteil des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen hat bereits 62 % erreicht, womit Pingjiang die erste Kreisstadt in der Provinz Hunan ist, die den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen umfassend umsetzt.
Nach Statistiken der China Index Academy haben seit Ende 2022 bereits 39 Regionen im ganzen Land den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen erprobt und entsprechende Unterstützungsmaßnahmen erlassen.
Aus der Sicht der aktuellen Grundstücksversorgung in verschiedenen Regionen ist die Umsetzungsgeschwindigkeit des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen relativ moderat und macht nur einen sehr kleinen Teil aus. Die Überwachungsdaten von CRIC zeigen, dass nach der neuen Immobilienmarktpolitik vom 28. August (bis zum 9. September) 3 von den 18 neuen wohnbezogenen Grundstücken, die von Städten wie Chengdu, Suzhou, Tianjin, Guangzhou, Xiamen und Lishui in Zhejiang angeboten wurden, ausdrücklich den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen verlangen, was einem Anteil von 16,7 % entspricht, darunter 2 in Lishui, Zhejiang und 1 im Bezirk Huli, Xiamen.
„Mit der schrittweisen Umsetzung der detaillierten Regeln für den Verkauf von fertiggestellten Wohnungen in verschiedenen Regionen werden die nach den neuen Regeln ausgeschriebenen Grundstücke allmählich auf den Markt kommen, die Schwelle des Grundstücksmarktes wird voraussichtlich weiter angehoben, und Immobilienunternehmen werden bei dem Erwerb von Grundstücken vorsichtiger und präziser vorgehen“, wies die Analyse von CRIC hin. Für Immobilienunternehmen, die noch über Investitionsfähigkeit verfügen, ist die Konzentration auf die Kerngebiete der Kernstädte, die strenge Kontrolle des Kapitalverbrauchs pro einzelnem Projekt und die Verbesserung der Fähigkeit zur Erzielung von Produktprämien der Schlüssel zur Überwindung der Phase des institutionellen Wandels.
In dem neuesten Forschungsbericht wies CITIC Securities darauf hin, dass unter dem Modell des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen der Zeitpunkt der Rückflüsse aus Verkäufen von Immobilienunternehmen verzögert wird, und der Zeitpunkt der Vergabe von privaten Hypothekendarlehen wird ebenfalls bis nach Abschluss der Projektabnahme verzögert, was dazu führt, dass der Kapitalrückfluss der Unternehmen sinkt und die für Investitionen verfügbaren Mittel abnehmen.
Unter der Annahme, dass die Immobilien- und Grundstückspreise unverändert bleiben, betragen die IRR (interne Rendite) des traditionellen Vorverkaufs, des Vorverkaufs nach Abschluss der obersten Geschossdecke und des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen 15,8 %, 4,8 % bzw. 3,6 %. Die Verlängerung der Kapitalbindungsdauer führt ebenfalls zu steigenden Kosten, die Nettogewinnmarge des traditionellen Vorverkaufs, des Vorverkaufs nach Abschluss der obersten Geschossdecke und des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen beträgt 6,0 %, 4,0 % bzw. 2,4 %. Vor diesem Hintergrund muss der Grundstücksmarkt einen neuen Gleichgewichtspreis finden, und es wird erwartet, dass er sich kurzfristig verkleinern wird.
Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto "NBD Immobilien", Autor: Chen Li, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.