Elf Tage nach der Einführung der neuen Politik für fertiggestellte Wohnimmobilien beginnen Immobilienunternehmen, bei Grundstückserwerben nach neuen Regeln zu rechnen.

Nach der Einführung der neuen Immobilienpolitik am 28. August verfolgt Li Yang den Grundstücksmarkt der Großstädte der ersten und zweiten Ebene ständig. Dieser Mitarbeiter für Investitions- und Erschließungsarbeiten eines staatseigenen Unternehmens stellte fest, dass die früher häufig verwendeten Investitionsindikatoren wie Lage, Bebauungsdichte, Höhenbegrenzung und Rendite offenbar nicht ausreichen, um die Ergebnisse der jüngsten Grundstücksauktionen zu erklären.

Am 31. August hat Shanghai zwei wohnbaubezogene Grundstücke veräußert. Das Grundstück in Zhenru, Bezirk Putuo, das zwischen dem inneren und dem mittleren Ring liegt, wurde zu einem Festpreis von 15,019 Milliarden Yuan veräußert; das Grundstück in Sijing, Bezirk Songjiang, das in einem Vorort liegt und eine Bebauungsdichte von 1,2 aufweist, wurde nach 29 Runden von Geboten zu etwa 582 Millionen Yuan veräußert, mit einem Prämienanteil von etwa 16,4 %.

Am 3. September plante Peking ursprünglich zwei wohnbaubezogene Grundstücke zu veräußern. Das Grundstück Nr. 45 am Wenyu-Fluss in Shunyi, das zwischen dem fünften und sechsten Ring liegt und eine Wohnbebauungsdichte von 1,01 aufweist, wurde nach 174 Runden von Geboten zu 8,2993 Milliarden Yuan veräußert, mit einem Prämienanteil von etwa 17,37 %; die Veräußerung des Grundstücks Nr. 44 in Jiangtai, Bezirk Chaoyang, das innerhalb des fünften Rings liegt und direkt an Wangjing angrenzt, wurde ausgesetzt.

Diese beiden Grundstücksauktionen erweckten zeitweilig den Eindruck, dass vorstädtische, niedrig verdichtete Grundstücke bei Immobilienunternehmen beliebter sind. Am 8. September durchbrach das Grundstück Nr. 47 in Songzhuang, Bezirk Tongzhou, Peking diese Annahme. Dieses Grundstück hat eine Bebauungsdichte von 1,05 und eine Höhenbegrenzung von 18 Metern, seine Indikatoren ähneln denen des Grundstücks am Wenyu-Fluss, und es wurde schließlich zu einem Festpreis von 996,2 Millionen Yuan veräußert.

Die Reihe von Politiken, die um den 28. August herum eingeführt wurden, umfasst Anpassungen von Systemen wie dem Verkauf von Wohnimmobilien und der Immobilienkreditvergabe. Für die an der Auktion teilnehmenden Immobilienunternehmen hängt der Wert eines Grundstücks nicht nur davon ab, wie viel die Wohnungen verkauft werden können, sondern auch von den Investitionen für den Grundstückserwerb und den Bau sowie dem Zeitraum der Investitionsrendite.

„Die ursprünglichen Investitionsstandards können nur einen Teil erklären, nicht aber den gesamten Umfang“, sagte Li Yang.

Gebotserhöhung und Einstellung

Das Grundstück in Jiangtai, Peking, und das Grundstück in Zhenru, Shanghai, weisen beide eine gute Lage auf, ihr gemeinsames Merkmal ist der hohe Gesamtpreis. Der Startpreis für das Grundstück in Jiangtai, Peking, beträgt 7,521 Milliarden Yuan; das Grundstück in Zhenru, Shanghai, wurde von China Overseas Land & Investment zu einem Festpreis von etwa 15,02 Milliarden Yuan erworben.

Das Grundstück in Songjiang, Shanghai, und das Grundstück am Wenyu-Fluss, Peking, liegen beide in Vororten und haben eine niedrige Bebauungsdichte, aber ihre Startpreise unterscheiden sich stark. Der Startpreis für das Grundstück in Songjiang beträgt 500 Millionen Yuan, der des Grundstücks am Wenyu-Fluss 7,071 Milliarden Yuan. Beide Grundstücke wurden nach mehreren Runden von Geboten mit einer bestimmten Prämie veräußert.

Darunter liegt das Grundstück am Wenyu-Fluss, Peking, in der Nähe der zentralen Villengegend, in deren Umgebung mehrere internationale Schulen verteilt sind. Im Jahr 2025 überschritt die Nettovertragsrate des Projekts Runyu Yuan, das von China Resources Land im selben Gebiet erworben und gebaut wurde, bislang 86 %, mit einem durchschnittlichen Nettovertragspreis von 72.000 Yuan pro Quadratmeter. Der Grundstückspreis pro Quadratmeter des von China Resources Land erworbenen Grundstücks am Wenyu-Fluss beträgt etwa 40.000 Yuan pro Quadratmeter.

Li Yang ist der Ansicht, dass das Grundstück am Wenyu-Fluss zwar gute Markterwartungen aufweist, aber einen hohen Gesamtpreis hat und der Zeitraum der Investitionsrückzahlung nach der neuen Politik verlängert wird, sodass nicht alle Immobilienunternehmen in der Lage sind, an der Auktion teilzunehmen und kontinuierlich zu bieten. Die 174 Runden von Geboten für das Grundstück am Wenyu-Fluss fanden hauptsächlich zwischen zwei teilnehmenden Subjekten statt.

Der Grundstücksmarkt in Guangzhou zeigt eine andere Situation. Am 4. September wurde das Grundstück an der Daguan-Straße im Bezirk Tianhe im Kerngebiet zum Bieten freigegeben, vier Unternehmen wie Yuexiu, Poly, Zhushi und Tianhe High Tech meldeten sich zur Teilnahme an, und schließlich erwarb Yuexiu Property es für 2,481 Milliarden Yuan, mit einem Prämienanteil von 15,88 %.

Städte wie Hangzhou, Chengdu und Xi'an verzeichneten hauptsächlich Veräußerungen mit niedrigen Gesamtpreisen. Am 29. August wurden 7 Wohngrundstücke in Xi'an veräußert, von denen nur zwei einen Gesamtpreis von über 1 Milliarde Yuan erzielten; am 1. September wurde ein Wohngrundstück mit einer Bebauungsdichte von 1,5 im neuen Bezirk Donghu, Bezirk Linping, Hangzhou, für etwa 286 Millionen Yuan veräußert; am 3. September wurden zwei Wohngrundstücke in Chengdu veräußert, mit Gesamtpreisen von 320 Millionen Yuan bzw. 69 Millionen Yuan.

Mehr als zehn Tage nach der Einführung der neuen Politik ist der Grundstücksmarkt uneinheitlich in seiner Dynamik. Li Yang sagte, dass die als Referenz dienenden Stichproben auf dem Grundstücksmarkt begrenzt sind, die aktuellen Veräußerungsergebnisse reichen nicht aus, um Immobilienunternehmen die Bildung neuer Strategien für den Grundstückserwerb zu ermöglichen, aber vorhandene Fälle zeigen, dass die Differenzierung von Angebot und Nachfrage zwischen verschiedenen Städten und verschiedenen Grundstücken fortbesteht.

Einige hochwertige Grundstücke mit hohem Gesamtpreis und guten Markterwartungen stellen höhere Anforderungen an die Finanzkraft. Nach der neuen Politik legen Immobilienunternehmen mehr Wert auf die Sicherheit des Cashflows, die Anzahl der Unternehmen, die an der Konkurrenz um solche Grundstücke teilnehmen können, ist gesunken, die Fähigkeit und Bereitschaft desselben Immobilienunternehmens, kontinuierlich an Grundstücken mit hohem Gesamtpreis teilzunehmen, ist ebenfalls eingeschränkt, sodass die Nachfrage des Grundstücksmarkts nach Grundstücken mit hohem Gesamtpreis dadurch sinken könnte.

Das Grundstück in Zhenru, Bezirk Putuo, Shanghai, hat einen Gesamtpreis von 15,019 Milliarden Yuan und eine gesamte Gebäudefläche von fast 400.000 Quadratmetern, wobei der Anteil der Wohnungen fast die Hälfte beträgt. Bei einer so großen Kapitalinvestition sind die Immobilienunternehmen, die bereit sind, zu investieren, zwangsläufig nicht zahlreich, es ist schwierig, die gesamte Investition durch den Wohnungsverkauf auf einmal zurückzuerhalten, ein Teil der Erträge muss durch den nachfolgenden Betrieb von Gewerbe- und Bürogebäuden realisiert werden.

Die Kapitalschwelle für Grundstücke mit niedrigem Gesamtpreis und niedriger Bebauungsdichte ist relativ niedrig, sie ziehen leichter die Teilnahme von Immobilienunternehmen an, und anderes Kapital, das aus Gründen der Vermögensallokation agiert, wird ebenfalls eingreifen. Li Yang schätzt, dass einige Städte in Zukunft große Grundstücke zur Veräußerung aufteilen könnten, um den Gesamtpreis eines einzelnen Grundstücks zu senken.

Aber kleine Projekte bedeuten nicht, dass sie leicht abgesetzt werden können. Der Markt für Wohnungen für Grundbedarf und mittlere Verbesserung ist stark umkämpft, Kunden für niedrig verdichtete Wohnungen legen neben dem Produkt selbst auch Wert auf Lage, Zielgruppe und unterstützende Einrichtungen.

Ein regionaler Leiter eines Immobilienunternehmens teilte Economic Observer mit, dass die Gesamtdynamik des Grundstücksmarkts geringer ist als früher, die Anzahl der an der Auktion teilnehmenden Subjekte gesunken ist, und selbst bei der Teilnahme an der Auktion wird vorsichtiger geboten. Nach der neuen Politik werden sie weiterhin an der Auktion einiger hochwertiger Grundstücke teilnehmen, befinden sich aber meist im Beobachtungsstatus und verfolgen selten mehr die Mentalität, unbedingt gewinnen zu wollen.

Veränderung und Beständigkeit

Der genannte regionale Leiter des Immobilienunternehmens sagte, dass sich die Regeln für die Grundstücksveräußerung selbst nach der Einführung der neuen Politik kaum verändert haben, sogar die Vertragsvorlage wurde nicht aktualisiert. Was sich wirklich geändert hat, ist die Betriebsweise der Projektmittel, Immobilienunternehmen müssen mehr eigenes Kapital investieren, und der Zeitraum für die Rückzahlung aus dem Verkauf wird ebenfalls verlängert.

Gemäß der „Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems für Wohnimmobilien“ gilt für Projekte die neue oder die alte Regelung danach, ob zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Dokuments eine Baugenehmigung erteilt wurde. Für Projekte, die bereits eine Baugenehmigung erhalten haben, gelten die alten Regelungen für den Vorverkauf und die Kapitalaufsicht; für Projekte, die noch keine Baugenehmigung erhalten haben, gilt die neue Regelung.

Bislang haben die meisten Städte keine entsprechenden Durchführungsbestimmungen erlassen, aber die neuen Regelungen zur Kapitalaufsicht sind bereits in Kraft. Für Projekte, die unter die neue Regelung fallen, muss der Vorverkauf erst beantragt werden, nachdem der Hauptstrukturbau abgeschlossen ist, und der Zeitpunkt für die Erzielung der Verkaufsrückzahlung wird entsprechend nach hinten verschoben.

Das bedeutet, dass Immobilienunternehmen bei dem Grundstückserwerb nicht nur den Grundstückspreis berechnen, sondern auch mehr Kapital für den nachfolgenden Bau vorbereiten müssen; sie müssen nicht nur beurteilen, ob das Projekt verkauft werden kann, sondern auch berechnen, wann das Kapital wirklich zurückfließen kann. Das Gewicht von Cashflow und der Fähigkeit zur Kapitaldisposition bei Investitionsentscheidungen ist gestiegen.

Der genannte regionale Leiter des Immobilienunternehmens sagte, dass der Erhalt der Vorverkaufsgenehmigung, die Unterzeichnung des Kaufvertrags und der Erhalt des Hypothekenkapitals nicht zum selben Zeitpunkt im Bauablauf stattfinden, die in der Anfangsphase erzielbare Rückzahlung ist begrenzt. Während des Zeitraums zwischen dem Abschluss des Hauptstrukturbaus und der Abnahme zur Fertigstellung müssen Ausgaben wie Baukosten, Materialkosten und Ausgaben für den Ausbau durch anderes Kapital fortgesetzt werden.

Nach dem Abschluss des Hauptstrukturbaus fallen für das Projekt noch große Kapitalausgaben an. Neben dem nachfolgenden Bau umfasst dies auch die Gebühren für große unterstützende Einrichtungen und damit verbundene Steuern. Wenn die Verkaufsrückzahlung nicht ausreicht, müssen Immobilienunternehmen Kapital über andere Kanäle ergänzen.

Die Kapitalbeschränkung wirkt sich direkt auf die Wahl des Grundstückserwerbs aus. Li Yang ist der Ansicht, dass in Zukunft nur wenige Immobilienunternehmen in der Lage sein werden, kontinuierlich Projekte mit hohem Gesamtpreis und großem Umfang zu übernehmen, mehr Unternehmen werden aktiv Projekte mit niedrigem Gesamtpreis und kleinem Umfang wählen.

Ein Investitionsleiter eines Immobilienunternehmens teilte Economic Observer mit, dass das Investitionsportfolio eines Unternehmens in der Regel strategische Projekte und umsatzschnelle Projekte berücksichtigen muss. Projekte mit großem Umfang im Kerngebiet weisen eine relativ hohe Marktgewissheit auf und erfordern auch größere Investitionen; umsatzschnelle Projekte legen Wert auf Kapitaleffizienz, der Grundstückspreis liegt in der Regel bei etwa 1 Milliarde Yuan, der Projektumfang überschreitet nicht 500 Wohneinheiten, wobei 200 bis 300 Einheiten angemessen sind, und der Absatzzeitraum wird auf weniger als zwei Jahre kontrolliert.

Die Produktform beeinflusst auch den Kapitalzyklus. Hochhauswohnungen haben einen längeren Bauzyklus, der Zeitpunkt der Rückzahlung wird entsprechend nach hinten verschoben; niedrigere Wohnhäuser haben einen relativ kürzeren Bauzeitraum. Das ist auch einer der Gründe, warum einige Grundstücke mit niedriger Bebauungsdichte die Aufmerksamkeit von Immobilienunternehmen auf sich ziehen.

Für Immobilienunternehmen muss das Angebot für den Grundstückserwerb in die gesamte Kapitalplanung einbezogen werden, um berechnet zu werden. Wenn der Verkaufspreis unverändert bleibt und die Rückzahlung verschoben wird, können Kapitalbindung und Zinsausgaben steigen; die Verlängerung der Kreditlaufzeit und die schrittweise Durchführung des Baus können einen Teil des Drucks mindern, aber der Umsatzzyklus des Projekts wird ebenfalls verlängert.

Für dasselbe Grundstück sind das Eigenkapital, das verschiedene Immobilienunternehmen investieren können, die Finanzierungsbedingungen und die Bauerfahrung nicht gleich. Der Zeitraum der Kapitalrückzahlung, den ein Unternehmen akzeptieren kann, könnte bereits die Tragfähigkeit eines anderen Unternehmens überschreiten; selbst wenn der erwartete Verkaufspreis gleich ist, führen unterschiedliche Baukosten und Verkaufsfortschritte zu unterschiedlichen Höchstgeboten auf dem Grundstücksmarkt.

Bestandsrechnung

Neben neuen Investitionen müssen Immobilienunternehmen auch die zuvor bereits erworbenen Grundstücke neu planen. Für Unternehmen, die kürzlich Grundstücke mit hohem Gesamtpreis erworben haben, könnten die nachfolgenden Grundstückszahlungen, die Projektbaukosten und der Bedarf an neuen Investitionen in derselben Phase konzentriert auftreten.

Ein Mitarbeiter eines mittelständischen Immobilienunternehmens teilte Economic Observer mit, dass sein Unternehmen vor der neuen Politik am 28. August ein strategisches Investitionsprojekt mit hohem Grundstückspreis erworben hat. Nach der Einführung der neuen Politik plant das Unternehmen aus Gründen des Cashflow-Managements, strategische Investoren für das Projekt einzuführen. Wenn es unabhängig entwickelt wird, wird nicht nur die zukünftige Investition eingeschränkt, sondern die gesamte Unternehmensgruppe in Gefahr gebracht.

Vor der neuen Politik waren Grundstücke mit hohem Gesamtpreis nicht selten. Allein im August betrug der Veräußerungspreis des Grundstücks in Nanmofang, Peking, 8,399 Milliarden Yuan, der des Grundstücks in Sijiqing, Peking, 9,761 Milliarden Yuan; der Veräußerungspreis des Grundstücks in Shiliugang, Pazhou, Guangzhou, betrug 8,056 Milliarden Yuan; der Veräußerungspreis des Grundstücks im Nordufer des Huangpu-Flusses, Shanghai, betrug 3,845 Milliarden Yuan.

Nach der neuen Politik haben sich die Methoden zur Berechnung der Projekt-Rückzahlung und der Erträge geändert, die Unternehmen müssen die Inanspruchnahme des Cashflows durch diese Projekte neu bewerten. Die Einführung von Kooperationskapital kann den Kapitaldruck eines einzelnen Immobilienunternehmens mindern, aber wann der Kooperationspartner eintritt, wie viel Investition er übernimmt und wer die Verpflichtung zur zusätzlichen Kapitalaufstockung während der Bauphase trägt, beeinflussen die Kapitalbindung, und die Projekterträge werden ebenfalls mit der Neuverteilung der Anteile verändert.

Li Yang ist der Ansicht, dass Projekte, die vor der neuen Politik erworben wurden, aber noch nicht begonnen haben, sich in einer peinlichen Lage befinden. Für solche Projekte wurden die Erträge bei dem Grundstückserwerb nach dem ursprünglichen Investitionsmodell berechnet, unter den aktuellen Marktbedingungen könnten sie noch einen geringen Gewinn erzielen; nachdem sich die Bedingungen für Rückzahlung und Finanzierung geändert haben, müssen die ursprünglichen Berechnungen neu durchgeführt werden.

Für Entwicklungsunternehmen ist sowohl die Fortsetzung des Baus als auch die Entscheidung, das Grundstück zurückzugeben, mit Kosten verbunden. Insbesondere bei Projekten mit hohem Gesamtpreis und großem Umfang könnte der