Der Handel mit Gebrauchtimmobilien gewinnt zunehmend an Tempo.

Am 28. August gab es eine große Anpassung der Hypothekenpolitik – die maximale Laufzeit wurde von 30 auf 40 Jahre verlängert. Am 10. Tag nach der Einführung der neuen Politik gab es in Hangzhou einen Fall mit einer 40-jährigen Kreditlaufzeit, der im Rahmen eines Transaktionsgeschäfts von Zweithäusern stattfand.

Das Signal der Politik hat den Markt für Zweithäuser bereits erreicht. Wir haben ein wichtiges Signal bemerkt: Während der Markt in eine Phase der hohen Konsolidierung eintritt, hat sich die durchschnittliche Transaktionsdauer pro Wohnung bei Zweithäusern in vielen Städten verkürzt.

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Die Dynamik des Transaktionsvolumens von Zweithäusern schwächt sich Monat für Monat ab.

Die von Pti Puri Digital Intelligence überwachten Daten aus 20 Städten zeigen, dass die gesamte Transaktionsfläche von Zweithäusern im August 15,35 Millionen Quadratmeter betrug, was einem Rückgang von 9 % gegenüber dem Vormonat und einem Anstieg von 5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Gesamttransaktionsvolumen liegt weiterhin auf dem monatlichen Durchschnittsniveau von 2025. Von Januar bis August belief sich das kumulierte Transaktionsvolumen auf 134,4 Millionen Quadratmeter, was einem kumulierten Anstieg von 6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, wobei die Wachstumsrate deutlich nachlässt.

Im Vergleich zu Neubauten bleibt die Transaktion von Zweithäusern aktiv. Das Transaktionsvolumen von Zweithäusern im August betrug das 1,59-fache des Volumens von Neubauten, und das kumulierte Transaktionsvolumen von Januar bis August betrug das 1,33-fache des Volumens von Neubauten; kumuliert stieg das Volumen von Zweithäusern um 6 % und das von Neubauten sank um 10 %, was eine Differenz von 16 Prozentpunkten ergibt.

Auf städtischer Ebene gesehen verzeichneten 5 Städte ein Wachstum gegenüber dem Vormonat, nämlich Xiamen, Hangzhou, Chongqing, Hefei und Peking. Die übrigen 15 Städte verzeichneten einen Rückgang, wobei Shenzhen, Zhengzhou, Nanjing und Tianjin die größten Rückgänge aufwiesen – die Korrektur ist allgemein verbreitet.

Im Vergleich zum Vorjahr lag das Transaktionsvolumen von Zweithäusern im August in den meisten Städten über dem Niveau des gleichen Vorjahresmonats, 14 Städte verzeichneten einen Anstieg gegenüber dem Vorjahr, was einem Anteil von 70 % entspricht. Darunter liegen die Anstiege in Suzhou, Xiamen, Dongguan und Chengdu alle über 20 %.

In den ersten 8 Monaten verzeichneten 15 Städte ein kumuliertes Wachstum gegenüber dem Vorjahr, davon 11 Städte mit einem Anstieg von über 10 %.

Nach dem Transaktionsvolumen von Zweithäusern im August stehen Shanghai, Chengdu und Peking an den ersten drei Stellen, die Gesamtfläche der drei Städte beträgt 4,83 Millionen Quadratmeter, was 31 % des Gesamtvolumens der 20 Städte ausmacht.

Im Einzelnen: Shanghai steht mit 1,8 Millionen Quadratmetern an der Spitze der 20 Städte und verzeichnete einen starken Anstieg von 19 % gegenüber dem Vorjahr. Chengdu folgt direkt dahinter: Im August belief sich das Transaktionsvolumen auf 1,74 Millionen Quadratmeter, was einem leichten Rückgang von 4 % gegenüber dem Vormonat entspricht, wobei die Anstiege sowohl gegenüber dem Vorjahr als auch kumuliert gegenüber dem Vorjahr über 15 % liegen. Peking verzeichnete ein Transaktionsvolumen von 1,29 Millionen Quadratmetern und erzielte positive Werte bei dem Anstieg gegenüber dem Vormonat, dem Anstieg gegenüber dem Vorjahr und dem kumulierten Anstieg gegenüber dem Vorjahr, wobei alle drei Anstiege unter 5 % liegen.

Im Vergleich dazu ist der Marktdruck für Zweithäuser in Changsha, Zhengzhou, Nanjing, Qingdao und Foshan größer: Im August verzeichneten alle ein negatives Wachstum sowohl gegenüber dem Vormonat als auch gegenüber dem Vorjahr. Unter diesen Städten liegen Zhengzhou und Qingdao weiterhin bei einem kumulierten Rückgang gegenüber dem Vorjahr und führen die Rückgangsrate unter den 20 Städten an.

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Hinter dem Rückgang des Transaktionsvolumens betrachten wir die Veränderungen des Umfangs der zum Verkauf angebotenen Zweithäuser und der durchschnittlichen Transaktionsdauer pro Wohnung.

Zuerst zur Situation der Angebote: Aus Daten von Drittvermittlungskanälen geht hervor, dass in typischen Städten die Gesamtzahl der zum Verkauf angebotenen Zweithäuser in Peking, Shanghai, Tianjin, Hefei und Zhongshan gegenüber dem Vorjahr zurückgeht. In Shanghai gibt es 75.419 zum Verkauf angebotene Wohnungen, was einem Rückgang von 23 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; in Peking sind es 107.829 Wohnungen, was einem Rückgang von 24 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Die Zahl der zum Verkauf angebotenen Zweithäuser in Chengdu, Xi'an, Changsha und Shenzhen steigt weiterhin an. Darunter liegt die Zahl der Angebote in Chengdu bei bis zu 209.913 Wohnungen, was einem Anstieg von 20 % gegenüber dem Vorjahr entspricht – die Schwierigkeit, die Zweithäuser zu verkaufen, bleibt weiterhin groß.

Aus einer weiteren Beobachtungsperspektive gesehen hat sich die durchschnittliche Transaktionsdauer der im August abgeschlossenen Beispielwohnungen von Zweithäusern in allen acht wichtigen Städten verkürzt. Es ist zu beachten, dass die durchschnittliche Transaktionsdauer der Mittelwert der Transaktionsdauer der Beispielwohnungen aus Drittvermittlungskanälen ist und nicht die Gesamtsituation der ganzen Stadt widerspiegelt, aber sie bietet uns einen wichtigen Ansatzpunkt zur Beobachtung des Marktes für Zweithäuser.

In Peking wurde die durchschnittliche Transaktionsdauer der 1389 im August abgeschlossenen Beispielwohnungen auf 56 Tage verkürzt, 15 Tage weniger als im Vormonat – das ist der Monat mit der kürzesten Transaktionsdauer in den letzten 12 Monaten.

In Shanghai beträgt die durchschnittliche Transaktionsdauer der 1930 Beispielwohnungen 90 Tage, 21 Tage weniger als im Juli. Zum ersten Mal seit 34 Monaten sinkt die Transaktionsdauer unter 100 Tage und kehrt auf das Niveau von Mitte 2023 zurück.

Die durchschnittliche Transaktionsdauer der Beispielwohnungen in Shenzhen, Hangzhou, Suzhou, Wuhan und Xi'an hat jeweils einen vorläufigen Tiefstand erreicht.

Die Verkürzung der Transaktionsdauer ist ein positives Signal für die Marktliquidität, die abwartende Haltung von Käufern und Verkäufern hat sich abgeschwächt. Ein wichtiger Faktor ist, dass die aktuellen Markterwartungen stabil sind, die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern übereinstimmen, die Verhandlungen über Preisnachlässe abnehmen. Vor dem Hintergrund des "Volumenwachstums durch Preisnachlässe" werden einige hochwertige Wohnungen oft schneller verkauft, sobald die Preisvorstellungen übereinstimmen.

Ein typisches Beispiel ist Hangzhou: Im August betrug die durchschnittliche Transaktionsdauer von 1237 Beispielwohnungen 247 Tage, der kürzeste Monat in diesem Jahr. Unter den drei Projekten mit den meisten abgeschlossenen Wohnungen wurden 6 Wohnungen des beliebten Projekts Zhangtai, das kürzlich die Verkaufsfreigabe erhielt, mit einer durchschnittlichen Transaktionsdauer von nur 79 Tagen verkauft. Laut Aussage des Vermittlers Xiao Tao aus dem Gebiet Sandunbei wurde Anfang September eine renovierte Wohnung mit einem leichten Preisaufschlag in Zhangtai angeboten, deren Preis angemessen war – sie wurde weniger als eine Woche nach dem Angebot bereits verkauft.

Aus dem Rabattsatz geht auch hervor, dass das "Volumenwachstum durch Preisnachlässe" bei Zweithäusern weiterhin das Hauptthema ist.

Der durchschnittliche Transaktionsrabattsatz der Beispielwohnungen in typischen Städten liegt zwischen 85 % und 93 %. In Peking und Shanghai ist der Verhandlungsspielraum relativ klein, der Transaktionsrabattsatz liegt nahe bei 93 %, was einem Rabatt von 7 % auf den Angebotspreis entspricht; in Shenzhen beträgt er nur 85,9 %, sodass Käufer noch über einen großen Verhandlungsspielraum verfügen.

Besonders hervorzuheben ist, dass im August in Peking und Shanghai gleichzeitig optimierende Maßnahmen für den Immobilienmarkt eingeführt wurden. Zusammen mit der Wirkung der neuen Politik über die 40-jährige Hypothekenlaufzeit öffnet sich das Fenster für die Freisetzung der politischen Effekte. Aus den Daten geht hervor, dass die Wärme des Marktes sich bereits früher zeigt: In Shanghai wurden in den ersten 7 Tagen im September über 5000 Zweithäuser abgeschlossen, was einem Anstieg von etwa 8 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im August entspricht. Die "Goldene September- und Silberne Oktober"-Periode wird sehr wahrscheinlich den Höhepunkt der Effekte dieser Runde von Maßnahmen erreichen.

Und die wichtigste Stütze dieser Marktentwicklung bleibt weiterhin das "Volumenwachstum durch Preisnachlässe" und die Verbesserung der Umkettung von Wohnungswechseln. In der nächsten Zeit wird die strukturelle Marktentwicklung bei Zweithäusern andauern: Wohnungen mit hohem Preis-Leistungs-Verhältnis und guter Lage werden oft schneller abgeschlossen.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto "Ding Zuyus Immobilienmarktkommentare", Autor: Redaktion, mit Genehmigung von 36Kr veröffentlicht.