Die Immobilienentwickler in Hefei haben die Rabatte für neue Wohnungen zurückgezogen.

Letzte Woche gab es in Immobilienkreisen von Shenzhen eine große Nachricht: Die Entwickler neuer Wohnimmobilien bereiten sich auf eine Allianz vor, um die Preise gemeinsam zu erhöhen. Die Allianz in Shenzhen bleibt bisher nur auf dem Papier. In Hefei, mehr als tausend Kilometer entfernt, ist dies bereits umgesetzt worden.

Nach der neuen Politik vom 28. August haben mehr als 20 Wohnanlagen unterschiedlicher Größe in Hefei angekündigt, die Rabatte zurückzuziehen, darunter Zhonghai Guanlufu, Baichuan Xu Anlanfu, Gaosu Shangheyuan... Die meisten davon agieren mit Vorsicht, ziehen nur ein oder zwei Prozentpunkte zurück, und Rabatte sind noch verfügbar. Aber bei Tianfu Qinglan Yuhua und Yihe Honglu wurde kein Rabatt mehr übriggelassen, die Wohnungen werden direkt zum registrierten Preis verkauft.

Genau genommen handelt es sich bei dieser Runde nicht um eine Preiserhöhung. Die Entwickler in Hefei ziehen lediglich die zuvor gewährten Rabatte zurück, bei den beiden aggressivsten Wohnanlagen wird der Preis direkt auf den registrierten Höchstpreis angehoben – bis zur Obergrenze.

Dass sie so vorgehen können, liegt an drei zusammenfallenden Faktoren.

Der erste Faktor ist die neue Politik selbst. Die neu vergebenen Grundstücke nach dem 28. August werden vorrangig als fertige Wohnungen verkauft. Selbst bei Vorverkauf darf der Verkauf erst beginnen, wenn die Hauptstruktur des einzelnen Gebäudes fertiggestellt ist. Das bedeutet, dass die jetzt versteigerten Grundstücke in den nächsten zwei bis drei Jahren keine verkaufsfähigen Wohnungen liefern können.

Die vorhandenen neuen Wohnungen, für die bereits Vorverkaufsgenehmigungen erteilt wurden, sind zu den wenigen Produkten geworden, die in diesem Fenster sofort auf den Markt kommen können.

Der zweite Faktor ist, dass der Bestand an Wohnungen in Hefei ohnehin gering ist. Daten von Kerui zeigen, dass der Abbauzyklus für neue Wohnungen in Hefei Ende August nur 11,6 Monate betrug, im beliebten Wirtschafts- und Technologieentwicklungszone nur 5,5 Monate, der Regierungsbezirk ist bereits in eine Knappheitsphase eingetreten, der Abbauzyklus beträgt nur: 2,4 Monate.

Der dritte Faktor ist der Grundstückspreis. Am Tag der Veröffentlichung der neuen Politik endete gerade eine Grundstücksauktion in Hefei, bei der alle Pilotgrundstücke mit Prämie verkauft wurden. Das Grundstück an der Baxia-Straße im Wirtschafts- und Technologieentwicklungszone erreichte eine Prämienrate von 12,1%, das nördliche Grundstück neben dem Jinjiang Home in Yaohai-Distrikt eine Prämienrate von 22,8%, das nördliche Grundstück des Shui'an Shengshi Taoyuan in Feixi wurde von Greentown für 595 Millionen Yuan erworben, mit einer Prämienrate von 35%.

Die höchste Prämienrate erzielte das Grundstück am Zweiten Angegliederten Krankenhaus im Wirtschafts- und Technologieentwicklungszone. 12 Immobilienunternehmen nahmen an der Auktion teil, nach 471 Geboten und einem zweistündigen Wettbewerb erwarb es schließlich C&D, die Prämienrate betrug bis zu: 43,9%.

Dies ist der neue Höchstwert der Prämienrate für Wohnbauland in Hefei in den letzten zwei Jahren. Mit dem Anstieg des Grundstückspreises verschiebt sich auch der Preisanker der im Verkauf befindlichen Projekte nach oben. Das Angebot wird bald knapp, der Bestand ist ohnehin gering, und der Grundstückspreis steigt weiter. An der Schnittstelle dieser drei Faktoren befinden sich die beiden Wohnanlagen, die die Preise bis zum registrierten Höchstpreis angehoben haben.

Yihe Honglu war der Spitzenreiter bei den Online-Verkaufsverträgen in Hefei im August, es wurden 81 Wohnungen innerhalb eines Monats verkauft. Das Projekt liegt im neuen Zentrum des östlichen Teils von Yaohai und ist das Gebiet mit den neuesten Wohnungen und der vollständigsten Infrastruktur in diesem Bereich. Am Tag des ersten Verkaufsstarts wurden 90 Wohnungen verkauft, und auch bei mehreren nachfolgenden Zusatzverkäufen blieb die Nachfrage hoch.

Tianfu Qinglan Yuhua befindet sich im Nanyan-See-Gebiet im Wirtschafts- und Technologieentwicklungszone, U-Bahn, Parks und Einkaufszentren sind alle zu Fuß erreichbar, zudem gibt es die Mittelschule 168, es ist ein sehr beliebtes Projekt im Bezirk. Vier Monate nach dem Verkaufsstart wurden bereits 70% der Wohnungen abgebaut. Nach der neuen Politik wurden mehr als 30 kleine Hochhauswohnungen dringend zusätzlich zum Verkauf angeboten, in 6 Stunden wurden 25 Wohnungen verkauft, viele Kunden sind gar nicht zum Verkaufsbüro gekommen und haben die Wohnungen direkt online reserviert.

Der registrierte Preis ist die von der Regierung festgelegte Obergrenze. Aber über dieser Obergrenze gibt es noch eine weitere Ebene. Es gibt Gerüchte, dass für die 126-Quadratmeter-Wohnungen in Qinglan Yuhua zwei zusätzliche Parkplätze beim Kauf erworben werden müssen. Ein Makler erzählte mir, dass diese Bedingung je nach Wohnung variiert und nicht zwingend ist, aber ohne den Kauf von Parkplätzen werden die Vertriebsmitarbeiter die Wohnungen möglicherweise nicht empfehlen.

Wenn nur diese beiden Projekte die Preise erhöhen würden, wäre dies eine Folge der fundamentalen Marktsituation. Das Problem ist, dass es eine weitere Gruppe von Projekten gibt, die dem Preisanstieg folgen. Chenggai Yuhu Yunjing bereitet sich ebenfalls darauf vor, die Rabatte zurückzuziehen. Dieses Projekt liegt abseits, die umliegende Infrastruktur ist unvollständig, daneben befinden sich mehrere Wohnanlagen für öffentliche Mietwohnungen und Talentwohnungen, und die oberen Stockwerke des eigenen Gebäudes sind fast vollständig von Kunden bewohnt, die mit Wohnungsscheinen angesiedelt wurden. Unter den Verbesserungswohnanlagen in Hefei gehörte Yuhu Yunjing schon immer zu den Projekten, die kaum nachgefragt werden.

Eine Preiserhöhung mit fundierter Grundlage und eine Preiserhöhung als Mitläufer sind zwei völlig verschiedene Dinge.

Aus der gleichen neuen Politik lesen die Entwickler in verschiedenen Regionen unterschiedliche Dinge heraus. Die Entwickler in Peking und Shanghai spüren den Finanzdruck, die Grundstücksauktionen sind entsprechend abgeflacht, und nur wenige sind bereit, die Rabatte zurückzuziehen. Die Entwickler in Hefei sehen darin die Möglichkeit, die Preise selbst zu bestimmen.

Sie setzen darauf, dass in den nächsten Monaten keine konkurrierenden Projekte auf den Markt kommen.

Aber wie lange diese Lücke im Angebot anhält, wird nicht von den Entwicklern bestimmt. Ein Vertriebsmitarbeiter vor Ort ist nicht so optimistisch: Es ist erst Anfang des Monats, niemand weiß, welche neuen Politiken um den Nationalfeiertag herum eingeführt werden.

Die neue Politik vom 28. August soll ursprünglich die Probleme der Wohnungskäufer lösen: Sie müssen nicht mehr auf ein noch nicht gebautes Gebäude setzen, und sie müssen nicht mehr zuerst Kredite zahlen, bevor sie ihre Wohnungen erhalten.

Weniger als zwei Wochen nach der Umsetzung spüren die Wohnungskäufer in Hefei als Erstes, dass die Rabatte verschwunden sind. Alle Politiken, die für Wohnungskäufer geschrieben wurden, werden zuallererst von denjenigen verstanden, die Wohnungen verkaufen.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Yi Real Estate“, Autor: Zhang Ziyi, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.