Immobilienmarkt nach den neuen Politiken in Peking und Shanghai: Die Transaktionen bleiben weiterhin lebhaft

Im August 2026 wurden die Immobilienmarktpolitiken in Peking und Shanghai nacheinander optimiert. Am 7. August senkte Peking die Kaufschwelle für Wohnungen für Familien ohne Pekinger Haushaltsregistrierung weiter und verstärkte die Unterstützung durch Wohnbaukredite; am 20. August hat Shanghai auf der Grundlage der Fortführung der Politik vom Februar durch Maßnahmen wie die Senkung der Anzahlungsquote für Zweitwohnungen außerhalb des Außenrings und die Einführung von Umtauschsubventionen die Nachfrage nach Wohnungen außerhalb des Außenrings weiter freigesetzt und die Umtauschkette für Wohnungen reibungsloser gestaltet. Die Politiken beider Regionen zielen darauf ab, die angemessene Wohnungsnachfrage weiter zu freisetzen und die Markterwartungen zu verbessern.

Aus Sicht der Marktreaktion haben nach der Umsetzung der neuen Politik die Umsätze von neuen und gebrauchten Wohnungen in Peking und Shanghai eine gewisse Aktivität beibehalten, die Besucherzahl einiger neuer Wohnprojekte hat zugenommen, und die Beratungsnachfrage von erstmaligen Käufern und Verbesserungskäufern ist gestiegen. Im August wurden in Peking 14.000 gebrauchte kommerzielle Wohnungen verkauft, was einem Anstieg von 3,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; das Verkaufsvolumen von gebrauchten kommerziellen Wohnungen in Shanghai blieb auf einem hohen Niveau und stieg um 16,3 % gegenüber dem Vorjahr; bei neuen Wohnungen lag die verkaufte Fläche von neu gebauten kommerziellen Wohnungen in Peking im August im Wesentlichen auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums, während sie in Shanghai um 16,0 % gegenüber dem Vorjahr stieg.

Dennoch zeigt der derzeitige Trend am Immobilienmarkt von Peking und Shanghai eher eine Erholung, die durch aktive Umsätze und eine marginale Verbesserung des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage gekennzeichnet ist. Einerseits hat das Umsatzvolumen von gebrauchten Wohnungen in Peking und Shanghai in den ersten acht Monaten ein neues Hoch der letzten fünf Jahre erreicht, und der Markt selbst verfügt bereits über eine gute Grundlage für Umsätze; andererseits ist die Anzahl der neu eingestellten und vorhandenen zum Verkauf stehenden gebrauchten Wohnungen gesunken, das Angebot an neuen Wohnungen hat sich verlangsamt, Lagerbestände und Abverkaufszyklen sind zurückgegangen, und der Druck auf das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Markt hat sich im Vergleich zu früher verringert. Die Preise befinden sich jedoch noch im Anpassungspfad, der Lagerbestand an neuen Wohnungen liegt noch auf einem relativ hohen Niveau, und die Nachhaltigkeit der Markterholung bleibt abzuwarten.

Der Markt bleibt nach der neuen Politik in Peking und Shanghai insgesamt stabil, das wöchentliche Umsatzvolumen im August stieg im Vergleich zum Vormonat

Nach der Umsetzung der neuen Politik in Peking und Shanghai hat die Besucherzahl einiger neuer Wohnprojekte zugenommen, und die Beratungsnachfrage sowohl von erstmaligen Käufern als auch von Verbesserungskäufern ist gestiegen; die Besichtigungen und Beratungen von gebrauchten Wohnungen sind auch aktiver als zuvor.

Aus Sicht der Daten zur Online-Anmeldung von gebrauchten Wohnungen wurden laut den Daten des China Index Academy im August 14.000 gebrauchte kommerzielle Wohnungen in Peking verkauft, was einem Anstieg von 3,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; in Shanghai wurden 23.000 gebrauchte kommerzielle Wohnungen verkauft, was einem Anstieg von 16,3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Aus den wöchentlichen Daten geht hervor, dass das wöchentliche Umsatzvolumen in Peking in den drei Wochen nach der Umsetzung der neuen Politik (10.8. - 30.8.) kontinuierlich im Vergleich zum Vormonat gestiegen ist, in der ersten Septemberwoche wurden 3.300 Wohnungen verkauft, was einem Anstieg von 26,1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; in Shanghai stieg das wöchentliche Umsatzvolumen nach der Umsetzung der neuen Politik (24.8. - 30.8.) trotz hoher Basiszahl um 18,5 % gegenüber dem Vorjahr, und in der ersten Septemberwoche (31.8. - 6.9.) wurden 5.293 Wohnungen verkauft, was einem Anstieg von 19,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Abbildung: Wöchentlicher Umsatztrend von neuen Wohnungen in Peking und Shanghai 2024-2026

Aus Sicht der Daten zur Online-Anmeldung von neuen Wohnungen wurden laut den Daten des China Index Academy im August 378.000 Quadratmeter an neu gebauten kommerziellen Wohnungen in Peking verkauft, die verkaufte Fläche lag im Wesentlichen auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums; in Shanghai wurden 914.000 Quadratmeter an neu gebauten kommerziellen Wohnungen verkauft, was einem Anstieg von 16,0 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Aus den wöchentlichen Daten geht hervor, dass die verkaufte Fläche von neu gebauten kommerziellen Wohnungen in Peking in den letzten drei Wochen des Augusts (10.8. - 30.8.) kontinuierlich im Vergleich zum Vormonat gestiegen ist, in der ersten Septemberwoche wurden 92.000 Quadratmeter verkauft, was einem Anstieg von 31,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; in der letzten Woche nach der Umsetzung der neuen Politik in Shanghai im August stieg die verkaufte Fläche um 5,1 % im Vergleich zum Vormonat, und in der ersten Septemberwoche (31.8. - 6.9.) wurden 275.000 Quadratmeter verkauft, was einem Anstieg von 81,1 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Das Umsatzvolumen von gebrauchten Wohnungen in Peking und Shanghai erreichte in den ersten acht Monaten ein neues Hoch der letzten fünf Jahre, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Markt hat sich verbessert

Obwohl die Wirkung der Politik am Umsatzende erste Anzeichen zeigt, hängt ihre Nachhaltigkeit entscheidend davon ab, ob Umsatz, Preise und die grundlegenden Bedingungen von Angebot und Nachfrage in Peking und Shanghai eine anhaltende Erholung unterstützen können.

Aus den Umsätzen von Januar bis August 2026 wurden in Peking insgesamt 121.000 gebrauchte kommerzielle Wohnungen verkauft, was einem Anstieg von 5,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, in Shanghai wurden insgesamt 191.000 gebrauchte kommerzielle Wohnungen verkauft, was einem Anstieg von 14,0 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Umsatzvolumina von gebrauchten Wohnungen in Peking und Shanghai erreichten beide ein neues Hoch der letzten fünf Jahre. Im August wurden in Peking 14.000 und in Shanghai 23.000 gebrauchte kommerzielle Wohnungen verkauft, und trotz hoher Basiszahlen stiegen sie um 3,9 % bzw. 16,3 % gegenüber dem Vorjahr. Das Umsatzvolumen von gebrauchten Wohnungen in Peking und Shanghai ist seit 6 Monaten in Folge gegenüber dem Vorjahr gestiegen, und die Marktaktivität hält an.

Bei neuen Wohnungen wurden von Januar bis August in Peking insgesamt 3,378 Millionen Quadratmeter an neu gebauten kommerziellen Wohnungen verkauft, was einem Rückgang von 1,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, im August wurden 378.000 Quadratmeter verkauft, was im Wesentlichen auf dem Niveau des Vorjahreszeitraums liegt; in Shanghai wurden insgesamt 7,113 Millionen Quadratmeter an neu gebauten kommerziellen Wohnungen verkauft, was einem Anstieg von 2,4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, im August wurden 914.000 Quadratmeter verkauft, was einem Anstieg von 16,0 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Abbildung: Monatlicher Umsatztrend von neuen und gebrauchten Wohnungen in Peking und Shanghai 2023-2026

Aus Sicht des Verhältnisses von Angebot und Nachfrage zeigt der Markt ebenfalls gewisse Anzeichen einer Verbesserung.

Laut den Daten des China Index Academy ist die Anzahl der vorhandenen zum Verkauf stehenden gebrauchten Wohnungen bei den führenden Immobilienvermittlern in Peking und Shanghai seit dem letzten vierten Quartal volatil zurückgegangen, Ende August lag sie um 14,8 % bzw. 25,3 % unter dem Vorjahresniveau und um 20 % bzw. 31 % unter dem Höchstwert des Vorjahres, wodurch der Druck des Angebots an gebrauchten Wohnungen marginal abnimmt.

Die neu eingestellten zum Verkauf stehenden Wohnungen in Peking und Shanghai sind insgesamt stabil, die Anzahl der neu eingestellten Wohnungen zeigt seit dem zweiten Quartal einen allmählichen Rückgang. Während die Umsätze steigen und die vorhandenen zum Verkauf stehenden Wohnungen kontinuierlich abgebaut werden, steigen die neu eingestellten Wohnungen nicht deutlich an, sodass sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage allmählich verbessert.

Aufgrund der Verlangsamung des neuen Angebots sinken die Lagerbestände an neuen Wohnungen in Peking synchron. Von Januar bis August 2026 ging die Fläche der auf den Markt gebrachten neu gebauten kommerziellen Wohnungen in Peking um 31 % gegenüber dem Vorjahr zurück, in Shanghai um 5 %. Bis Ende August betrug die verkaufbare Fläche an kommerziellen Wohnungen in Peking 7,55 Millionen Quadratmeter, was einem Rückgang von 20 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, in Shanghai stieg sie geringfügig um 1 %. Der Abverkaufszyklus schrumpft ebenfalls synchron: in Peking sank er von 22,7 Monaten im März dieses Jahres auf 18,2 Monate im August. Der Druck beim Abverkauf von neuen Wohnungen hat sich im Vergleich zu früher verringert, aber der derzeitige Lagerbestand an neuen Wohnungen liegt noch auf einem hohen Niveau, und die anschließende Erholung hängt weiterhin von einem anhaltenden Anstieg der Umsätze ab.

Aus Sicht der Preise sind laut dem Preisindex für 100 Städte des China Real Estate Index Systems die Preise für gebrauchte Wohnungen in Peking von Januar bis August 2026 um insgesamt 4,58 % gesunken. Der durchschnittliche Angebotspreis für gebrauchte Wohnungen ist seit Beginn dieses Jahres weiter rückläufig, aber der Rückgang hat sich deutlich verringert; die Preise für gebrauchte Wohnungen in Shanghai sind um insgesamt 1,22 % gesunken, sie stiegen von März an 5 Monate in Folge im Vergleich zum Vormonat und sanken im August geringfügig um 0,03 %. Angetrieben durch den Markteintritt einiger hochwertiger Projekte stiegen die Preise für neu gebaute Wohnungen in Peking und Shanghai von Januar bis August um insgesamt 0,81 % bzw. 3,99 %, wobei Shanghai seit März einen Aufwärtstrend beibehält.

Ausblick auf die Trends

Insgesamt betrachtet haben nach der Umsetzung der neuen Politik im August in Peking und Shanghai die Umsätze von gebrauchten Wohnungen aktiv geblieben, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage hat sich marginal verbessert, aber die Preise befinden sich noch im Anpassungspfad, der Lagerbestand an neuen Wohnungen liegt noch auf einem relativ hohen Niveau. Ob der Markt eine anhaltende Verbesserung erzielen kann, hängt weiterhin von der anschließenden Umsatzleistung und der Übertragung der Nachfrage auf den Markt für neue Wohnungen ab.

Kurzfristig wird die Unterstützung der neuen Politik in Peking und Shanghai auf der Nachfrageseite schrittweise freigesetzt. Die Senkung der Kaufschwelle für Wohnungen für Personen ohne Pekinger Haushaltsregistrierung und die verstärkte Unterstützung durch Wohnbaukredite dürften weiterhin die Nachfrage von erstmaligen Käufern und erstmaligen Verbesserungskäufern fördern; Politiken wie die Senkung der Anzahlungsquote für Zweitwohnungen außerhalb des Außenrings in Shanghai und Umtauschsubventionen tragen dazu bei, die Umtauschkette für Familien mit Verbesserungsbedarf weiter zu reibungslosen. Mit der weiteren Freisetzung der politischen Effekte wird erwartet, dass die Umsätze von neuen und gebrauchten Wohnungen in Peking und Shanghai während der „Goldenen September und Silbernen Oktober“-Periode weiterhin eine gewisse Aktivität beibehalten, aber die Markterholung wird eine deutliche Differenzierung zeigen, und das Ausmaß der Übertragung der Nachfrageverbesserung auf die Seite der neuen Wohnungen ist der entscheidende Faktor.

Gleichzeitig wurde am 28. August die Reform des Verkaufssystems für kommerzielle Wohnungen weiter umgesetzt, die Schwelle für Vorverkäufe wurde angehoben, der Verkauf von fertigen Wohnungen wird schrittweise verbreitet, und die Bedingungen für Vorverkäufe sowie die Überwachung der Gelder wurden weiter verbessert. Kurzfristig hat die Politik relativ begrenzte direkte Auswirkungen auf die derzeit zum Verkauf stehenden Projekte in Peking und Shanghai (die ursprünglichen Vorverkaufsbedingungen und Zeitpunkte der Hypothekenauszahlung werden weiterhin angewendet); gleichzeitig trägt die Verringerung des zeitweiligen neuen Angebots zum Abverkauf der derzeitigen hochwertigen Projekte bei.

Mittelfristig bis langfristig wird mit der schrittweisen Förderung des Verkaufs von fertigen Wohnungen und der zunehmenden Vorsicht bei Investitions- und Entwicklungsentscheidungen von Immobilienunternehmen das Angebotsvolumen auf dem Markt für neue Wohnungen möglicherweise zurückgehen, was das Verkaufsvolumen von neuen Wohnungen in gewissem Maße beeinflusst. Insgesamt wird der Immobilienmarkt in Peking und Shanghai weiterhin eine differenzierte Erholung aufweisen. Kurzfristig liegt der Schwerpunkt darauf, ob die Politik auf der Nachfrageseite die Umsatzverbesserung weiter vorantreiben kann, mittelfristig bis langfristig muss auf die Angebotsänderungen durch die Reform des Verkaufssystems und deren Auswirkungen auf das Marktvolumen und die Entwicklungsmodi von Immobilienunternehmen geachtet werden.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „China Index Academy“, Autor: Forschungsteam des China Index Academy, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.