Welche Art von Grundstücken erwerben Immobilienentwickler nach der neuen Politik vom 28. August noch?

Am 28. August trat die Reform des Verkaufssystems für Wohnimmobilien in Kraft. Die Leistung des Grundstücksmarkts nach der neuen Politik ist zu einem wichtigen Fenster für die Beobachtung der Markteinflüsse und der Veränderungen der Strategien von Immobilienunternehmen geworden.

In der ersten Woche nach Inkrafttreten der neuen Politik (vom 31. August bis 6. September) ist die gesamte Prämiensatzrate auf dem Grundstücksmarkt in Schlüsselstädten teilweise zurückgegangen, aber einige große staatliche Zentralunternehmen und Staatsunternehmen nehmen weiterhin an den Ausschreibungen teil und erwerben hochwertige Grundstücke in Städten wie Peking, Shanghai, Guangzhou und Xi'an.

Betrachtet man die in der ersten Woche abgeschlossenen Grundstücksgeschäfte, so werden Projekte mit hoher Prämie meist von staatlichen Unternehmen mit starker Finanzkraft erworben, die sich hauptsächlich in Kerngebieten von Kernstädten befinden, mit starker Standortknappheit und Nachfragegrundlage ausgestattet sind und meist verbesserte Projekte mit niedriger Bebauungsdichte und geringer Dichte darstellen. Im Vergleich zu gewöhnlichen Projekten haben Projekte mit niedriger Dichte relativ wenige Stockwerke, und der einzelne Entwicklungsumfang ist in der Regel auch relativ gering, was die Steuerung des Bauablaufs erleichtert und die Bedingungen für den neuen Vorverkauf oder den Direktverkauf von fertigen Immobilien schneller erreicht. Auf dieser Grundlage können die Projekte auch durch Produktprämie und starke Erwartungen an den Absatz den Druck der Kapitalbindung aus der Förderung des Direktverkaufs von fertigen Immobilien und der verzögerten Hypothekenvergabe teilweise ausgleichen.

Es ist zu beachten, dass die meisten in der ersten Woche abgeschlossenen Grundstücke im Juli angekündigt wurden, und die Vergabebedingungen sowie die Investitionspläne der Immobilienunternehmen größtenteils vor der neuen Politik festgelegt wurden. Der Markt befindet sich derzeit noch in der Phase der Erkennung der neuen Politik und der politischen Anpassung, einige lokale Detailregeln und Auslegungsstandards sind noch zu klären. Die Vergabebedingungen der neu angekündigten Grundstücke in der Folgezeit, einschließlich der Anforderungen an den Direktverkauf von fertigen Immobilien und der Zahlungsregelungen für Grundstücksübertragungsgebühren sowie die entsprechenden Transaktionsleistungen erfordern weiterhin kontinuierliche Aufmerksamkeit. Der Einfluss der neuen Politik auf den Grundstücksmarkt zeigt sich nicht nur in der Veränderung der Bereitschaft und Fähigkeit von Immobilienunternehmen, Grundstücke zu erwerben, sondern wird sich allmählich auch in der Neuausrichtung der Sicherheitsmarge von Projekten, der Kapitalbindung und der Obergrenze der Angebote widerspiegeln.

In der ersten Woche nach der neuen Politik ist die gesamte Prämiensatzrate in 300 Städten teilweise zurückgegangen, und die Erststädte tragen mehr als die Hälfte der gesamten Grundstücksübertragungsgebühren bei

Abbildung: Entwicklung der wöchentlichen Grundstücksübertragungsgebühren für Wohnbauland und der durchschnittlichen Prämiensatzrate in 300 Städten

Daten von dem Institut für China-Indizes zufolge betrug in der ersten Woche nach Inkrafttreten der neuen Politik vom 28. August (31. August bis 6. September) die geplante Gebäudefläche der abgeschlossenen Wohnbaulandtransaktionen in 300 Städten 6,65 Millionen Quadratmeter, die Grundstücksübertragungsgebühren beliefen sich auf 45 Milliarden Yuan, die durchschnittliche Prämiensatzrate betrug 5,3 %, was etwas unter dem wöchentlichen Durchschnittsniveau seit diesem Jahr (8,9 %) liegt. Nach Stadtklassen aufgeteilt beliefen sich die Grundstücksübertragungsgebühren in Erststädten auf 24,27 Milliarden Yuan, was 54 % des Gesamtwerts von 300 Städten ausmacht, während die Werte in Zweitstädten sowie in Dritt- und Viertstädten bei etwa 10 Milliarden Yuan liegen. In Bezug auf die Prämiensatzrate beträgt die durchschnittliche Prämiensatzrate in Erststädten 7,3 %, während sie in Zweitstädten sowie in Dritt- und Viertstädten nur bei etwa 3 % liegt.

Die Grundstücksauktionen in Schlüsselstädten sind differenziert, und Grundstücke mit hoher Prämie konzentrieren sich auf Kerngebiete

In den Schlüsselstädten zeigt sich die Leistung des Grundstücksmarkts in der ersten Woche nach der neuen Politik teilweise differenziert. In Shanghai, Peking und Guangzhou werden Wohnbaulandtransaktionen weiterhin mit Prämie abgeschlossen, wobei einige hochwertige Grundstücke noch relativ stark konkurriert werden. Im Großen und Ganzen haben große Immobilienunternehmen mit starker Finanzkraft ihre Investitionen nicht aufgrund der neuen Politik eingestellt, aber die Differenzierung beim Grundstückserwerb hat sich weiter verschärft: Hochwertige Projekte erfordern nach wie vor Wettbewerb, während gewöhnliche Projekte leichter von der vorsichtigen Investitionsstimmung beeinflusst werden.

Betrachtet man die Transaktionsfälle der ersten Woche, weisen Grundstücke mit hoher Prämie hauptsächlich die folgenden Merkmale auf.

□ Erstens: Grundstücke für verbesserte Wohnprojekte mit niedriger Dichte sind nach wie vor attraktiv. Das Grundstück am Wenyuhe-Fluss in Houshayu, Bezirk Shunyi, Peking, wurde von China Resources Land für 8,299 Milliarden Yuan erworben, mit einer Prämiensatzrate von 17,37 %, einer Bebauungsdichte von nur 1,01 und einer maximalen Gebäudehöhe von 27 Metern. Das Grundstück in Sijing, Bezirk Songjiang, Shanghai, mit einer Bebauungsdichte von 1,2 und einer maximalen Gebäudehöhe von 24 Metern, wurde von dem Konsortium aus Frasers Property und Guomao Real Estate für 582 Millionen Yuan erworben, mit einer Prämiensatzrate von 16,41 %.

Der Vorteil von Grundstücken mit niedriger Dichte liegt nicht nur darin, dass verbesserte Produkte leichter eine Prämie erzielen können, sondern auch darin, dass die Anzahl der Stockwerke relativ gering ist, der Entwicklungsrhythmus des Projekts leichter zu steuern ist, was dazu beiträgt, die entsprechenden Bedingungen für Vorverkauf oder Direktverkauf von fertigen Immobilien schneller zu erreichen und die Unsicherheit der langfristigen Kapitalbindung zu verringern. Natürlich entsprechen Projekte mit niedriger Dichte oft einem höheren Gesamtpreis pro Wohnung und einem engeren Kundenkreis, sodass sie nach wie vor von starker Nachfrage nach verbesserten Wohnungen und hoher Absatzfähigkeit der Produkte gestützt werden müssen.

□ Zweitens: Immobilienunternehmen vertiefen ihre Geschäftstätigkeit in vertrauten Gebieten kontinuierlich, und der Synergiewert der Projekte tritt stärker hervor. Das von China Resources Land erworbene Grundstück in Houshayu, Peking, grenzt direkt an das zuvor von ihm entwickelte Projekt Beijing Runyuan an. Seit der Markteinführung von Beijing Runyuan wurden insgesamt 353 Wohnungen verkauft, der Absatz liegt bei fast 90 %. Die Verkaufsleistung des bestehenden Projekts bietet eine Referenz für die Produktpositionierung und Preisbewertung des neuen Grundstücks. China Overseas Land & Investment Ltd. erwarb das Grundstück im neuen Bezirk Qujiang, Xi'an, mit einer Prämiensatzrate von 40,03 % und setzte damit seine langfristige Layoutstrategie in den Kerngebieten von Xi'an fort. Unternehmen wie Yuexiu Real Estate und Ningbo Urban Construction erwerben weiterhin Projekte in ihren vertrauten Tätigkeitsgebieten wie Guangzhou und Ningbo.

Für Immobilienunternehmen, die mit dem lokalen Markt vertraut sind und bereits Projektlayouts vorweisen können, lassen sich die regionale Nachfrage, die Kundenstruktur, die Produktpositionierung und die Entwicklungskosten relativ leichter beurteilen. Neue Projekte können zudem die Markenwirkung, Kundenressourcen und Entwicklungserfahrungen bestehender Projekte übernehmen. Einige Projekte erfüllen die Bedingungen für eine zusammenhängende Entwicklung, was zur Verbesserung des gesamten Entwicklungsnutzens beiträgt. Daher bleibt die Bereitschaft von Immobilienunternehmen, hochwertige Grundstücke in vertrauten Gebieten zu erwerben, unter der Bedingung einer vorsichtigeren Kapitalnutzung nach wie vor hoch.

□ Drittens: Projekte mit relativ überschaubarem Gesamtpreis und Umfang entsprechen besser dem aktuellen Investitionsrhythmus. Das Grundstück in Songjiang, Shanghai, hat einen Gesamtpreis von 582 Millionen Yuan, das Grundstück im Qujiang-Bezirk, Xi'an, einen Gesamtpreis von 804,5 Millionen Yuan, und das Grundstück im Bezirk Yinzhou, Ningbo, wurde zu einem Gesamtpreis von 1,06 Milliarden Yuan abgeschlossen. Im Vergleich zu Projekten mit großem Umfang und hohem Gesamtpreis weisen diese Grundstücke eine relativ geringe Kapitalbindung auf, und der Entwicklungs- und Verkaufsrhythmus lässt sich leichter planen. Sie sind nach wie vor die Wahl einiger Immobilienunternehmen, um ihren Grundstücksbestand zu ergänzen und Investitionsrisiken zu steuern.

Im Großen und Ganzen hat sich die Differenzierung des Grundstücksmarkts in der ersten Woche nach Inkrafttreten der neuen Politik weiter vertieft. Die Investitionsentscheidungen von Immobilienunternehmen konzentrieren sich stärker auf einzelne Projekte. Die Standortknappheit, der Raum für Produktprämien, der Gesamtpreis des Projekts, der Entwicklungszyklus, die regionale Kooperationsfähigkeit und die Absatzzuverlässigkeit bilden gemeinsam die Grundlage für die Zahlungsbereitschaft der Immobilienunternehmen für Prämien. Grundstücke mit hoher Prämie werden meist von staatlichen Unternehmen mit starker Finanzkraft oder Immobilienunternehmen mit Fähigkeiten zur tiefen regionalen Geschäftstätigkeit erworben.

Informationen zu typischen Grundstücken

1. Grundstück am Wenyuhe-Fluss in Houshayu, Bezirk Shunyi, Peking: Eigenschaft mit niedriger Dichte, Bestätigung durch bestehende Projekte und Unterstützung durch zusammenhängende Entwicklung ermöglichen China Resources Land den Grundstückserwerb mit Prämie

Am 3. September erwarb China Resources Land nach mehr als 170 Runden von Geboten das Grundstück am Wenyuhe-Fluss in der Gemeinde Houshayu, Bezirk Shunyi, Peking, für 8,299 Milliarden Yuan, mit einer Prämiensatzrate von 17,37 % und einem erzielten Preis pro Quadratmeter Gebäudefläche von etwa 40.600 Yuan.

Das Grundstück hat eine geplante Gebäudefläche von etwa 204.000 Quadratmetern, eine Wohnbauland-Bebauungsdichte von nur 1,01 und eine maximale Gebäudehöhe von 27 Metern. Es gehört zu den in Peking in den letzten Jahren relativ seltenen Wohnbaulandflächen mit niedriger Dichte für verbesserte Wohnprojekte. Die geringe Bebauungsdichte und maximale Gebäudehöhe bieten Raum für die Entwicklung von verbesserten Produkten mit niedriger Dichte. Gleichzeitig sind die Stockwerke des Projekts relativ gering, und der einzelne Entwicklungsumfang ist relativ klein, was Immobilienunternehmen erleichtert, die Bauorganisation und den Entwicklungsrhythmus zu steuern. Unter den neuen Vorschriften trägt dies auch dazu bei, dass das Projekt die entsprechenden Bedingungen für Vorverkauf oder Direktverkauf von fertigen Immobilien schneller erreicht.

Der Grundstückserwerb von China Resources Land verfügt zudem über eine starke Grundlage für regionale Synergien. China Resources Land hat sich bereits zuvor kontinuierlich im Gebiet Houshayu engagiert, und das erworbene Grundstück grenzt direkt an sein bestehendes Projekt Beijing Runyuan an. Seit der Markteinführung dieses Projekts wurden insgesamt 353 Wohnungen verkauft, der Absatz liegt bei fast 90 %. Die Produkte umfassen ebene Villen und Hofvillen. Die Verkaufsleistung des bestehenden Projekts bietet einen direkten Marktbezug für die Beurteilung der Kundennachfrage, Produktpositionierung und Preisgestaltung des neuen Grundstücks. Gleichzeitig kann China Resources Land die Markenwirkung, Kundenbasis und Entwicklungserfahrungen des bestehenden Projekts nutzen, um durch Produktkombinationen und kooperative Einrichtungen zwischen den Projekten den gesamten Entwicklungsnutzen zu verbessern.

2. Grundstück östlich der Da-Guan-Straße im Bezirk Tianhe, Guangzhou: Optimierte Bedingungen nach erneuter Ausschreibung, Yuexiu Real Estate ergänzt sein Portfolio erneut im Kerngebiet

Am 4. September erwarb Yuexiu Real Estate nach 18 Runden von Geboten das Grundstück östlich der Da-Guan-Straße im Bezirk Tianhe, Guangzhou, für 2,481 Milliarden Yuan, mit einer Prämiensatzrate von 15,88 % und einem erzielten Preis pro Quadratmeter Gebäudefläche von etwa 36.600 Yuan. Das Grundstück hat eine geplante Gebäudefläche von etwa 67.800 Quadratmetern und eine Bebauungsdichte von etwa 2,1. Es grenzt direkt an die Station Daguannanlu der U-Bahn-Linie 21 an und verfügt über gute Verkehrsanbindungen sowie eine gute Grundlage für die Entwicklung von verbesserten Wohnprodukten.

Die Vergabe dieses Grundstücks wurde zuvor im Mai 2025 ausgesetzt. Bei der erneuten Ausschreibung wurde der Startpreis von zuvor etwa 2,3 Milliarden Yuan auf 2,141 Milliarden Yuan gesenkt, gleichzeitig wurden die Anforderungen an die Begleitanlagen wie Mittelschule, Kindergarten und kommunales Gesundheitszentrum aufgehoben, sodass sich die gesamten Entwicklungsbedingungen des Projekts verbessert haben. Die Senkung des Startpreises und die Reduzierung der Begleitanlagen mildern teilweise den Druck durch die Kapitalbindung und den Anstieg der Entwicklungskosten nach der neuen Politik.

Gleichzeitig hat Yuexiu Real Estate bereits eine tiefe Layoutstrategie in diesem Gebiet umgesetzt, und die bestehende Produktreihe "Guan Yue" hat bereits eine gewisse Kundenbekanntheit erreicht. Das Grundstück kann in der Folge mit umliegenden Projekten eine Übernahme von Produkten und Kunden realisieren. Für Yuexiu Real Estate kann die tiefe regionale Tätigkeit die Unsicherheit bei der Marktbeurteilung und Projektpositionierung verringern, und die bestehende Marke sowie Entwicklungserfahrungen tragen dazu bei, die Absatzzuverlässigkeit des Projekts zu verbessern.

3. Grundstück QJ4-2-89 im neuen Bezirk Qujiang, Xi'an: Kerngebiet hat seit Jahren kein reines Wohnbauland mehr angeboten, China Overseas Land & Investment Ltd. erwirbt es mit 40 % Prämie

Am 2. September wurde das Grundstück QJ4-2-89 im neuen Bezirk Qujiang, Xi'an, nach 24 Runden von Geboten von China Overseas Land & Investment Ltd. für 804,5 Millionen Yuan erworben, mit einer Prämiensatzrate von 40,03 % und einem erzielten Preis pro Quadratmeter Gebäudefläche von 15.067 Yuan. An diesem Tag wurden in Xi'an insgesamt 7 Grundstücke vergeben, von denen nur dieses mit Prämie abgeschlossen wurde, 5 zu dem Startpreis abgeschlossen wurden und 1 Transaktion storniert wurde, was eine deutliche Differenzierung der Beliebtheit der Grundstücke zeigt.

Das Grundstück liegt im nördlichen Teil des Qujiang CCBD, grenzt westlich direkt an das Xi'an MixC und das im Bau befindliche Park Hyatt Hotel an, östlich befinden sich hochwertige Gewerbe- und Bürocluster wie das Daxia International Center und das Qujiang International Conference Center. Es ist etwa 500 Meter von der U-Bahn-Umsteigestation Dianta der Linien 2 und 8 entfernt, sodass die Kernlage und die umliegenden Einrichtungen relativ ausgereift sind. Seit dem Erwerb der Grundstücke für das Projekt Yuefu im Jahr 2018 und für das Projekt China Resources Yuexi