Country Garden Zwischenbericht 2026: Es kann keine Schlussfolgerung abgegeben werden

Am 26. August gab Country Garden seine Leistung für das erste Halbjahr 2026 bekannt. Im Berichtszeitraum erzielte das Unternehmen einen Umsatz von 440,81 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 39,3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; der den Aktionären des Unternehmens zuzurechnende Nettoverlust belief sich auf 156,16 Milliarden Yuan und hat sich gegenüber 190,78 Milliarden Yuan im gleichen Zeitraum des Vorjahres verringert.

Mehr als die Zahlen selbst ist die Definition des eigenen Zustands durch Country Garden in dem gesamten Dokument am bemerkenswertesten – „Im zweiten Halbjahr 2026 tritt die Gruppe in die entscheidendste Phase des Übergangs von der „Sicherung der Wohnungsübergabe“ zum normalen Geschäftsbetrieb ein“.

Auf der anderen Seite sinkt der Umsatz weiterhin, das Kerngeschäft verbleibt im Verlust, die Bargeldmenge ist nach wie vor begrenzt, und gleichzeitig ist der Abschlussprüfer nicht in der Lage, eine Schlussfolgerung über die Grundlage der Unternehmensfortführung abzugeben.

Quelle: Leistungsbericht

Country Garden bewegt sich tatsächlich aus der tiefsten Krise heraus, aber derzeit gibt es bereits Anzeichen für die Stilllegung von Mittelabflüssen, während die Fähigkeit zur eigenständigen Generierung von Betriebsmitteln noch nachgewiesen werden muss.

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Betrachtet man nur den Gewinn, scheint die Leistung von Country Garden im ersten Halbjahr dieses Jahres eine Verbesserung aufzuweisen.

Im ersten Halbjahr 2026 belief sich der Nettoverlust des Unternehmens auf 164,42 Milliarden Yuan, was einer Verringerung von 16,3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; der den Aktionären zuzurechnende Nettoverlust belief sich auf 156,16 Milliarden Yuan, was einer Verringerung von 18,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auf der Umsatzseite ist der Wert jedoch deutlich gesunken, von 725,70 Milliarden Yuan im gleichen Zeitraum des Vorjahres auf 440,81 Milliarden Yuan.

Davon entfielen 423,56 Milliarden Yuan auf den Umsatz aus der Immobilienentwicklung, was einem Rückgang von 39,5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und 96,1 % des Gesamtumsatzes des Unternehmens ausmacht. Der externe Umsatz aus dem technischen Baugeschäft sank von 14,66 Milliarden Yuan auf 4,74 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 67,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Bemerkenswerter ist der Bruttogewinn: Der Begriff „Bruttogewinn“ taucht im gesamten Dokument nur einmal auf, und der Bruttoverlust wird inzwischen standardmäßig mit dem Begriff „Bruttoverlust“ bezeichnet.

Quelle: Leistungsbericht

Im Berichtszeitraum verzeichnete Country Garden einen Bruttoverlust von 59,90 Milliarden Yuan. Das Unternehmen erklärte, dass dies hauptsächlich auf die Abschreibung von 61,73 Milliarden Yuan auf im Bau befindliche Immobilien und fertiggestellte Immobilien zum Verkauf zurückzuführen ist. Nach Eliminierung dieser Abschreibung belief sich der tatsächliche Bruttogewinn des Unternehmens im ersten Halbjahr auf 1,83 Milliarden Yuan.

Country Garden schränkt die massiven operativen Verluste aus der Vergangenheit schrittweise ein, aber das Kerngeschäft hat noch keine ausreichende Rentabilität erzielt.

Welches Ergebnis ergibt sich, wenn man dasselbe Problem im Jahresabschluss 2025 betrachtet?

Im Jahr 2025 erzielte Country Garden einen Nettogewinn von 16,24 Milliarden Yuan, der den Aktionären zuzurechnende Nettogewinn belief sich auf 32,61 Milliarden Yuan, womit der Übergang von dem massiven Verlust im Jahr 2024 zur Gewinnzone erreicht wurde. Die Gewinnstruktur im Jahr 2025 bedeutet jedoch nicht, dass das Kerngeschäft der Immobilienbranche wieder in einen Wachstumszyklus eingetreten ist. In diesem Jahr verzeichnete Country Garden einen Nettobetrag von 821,37 Milliarden Yuan unter der Position „Sonstige Erträge, Gewinne und Verluste“, wobei eine der wichtigen Quellen die Erträge aus der Umschuldung war; gleichzeitig nahm das Unternehmen Abschreibungen von etwa 445,07 Milliarden Yuan auf im Bau befindliche Immobilien und fertiggestellte Immobilien zum Verkauf vor.

Daher spiegelt der „Gewinn“ im Jahr 2025 eher die Wiederherstellung der Bilanz durch Faktoren wie Umschuldung und Vermögensveräußerung wider, als dass es sich um einen operativen Gewinnanstieg im herkömmlichen Sinne handelt. Im ersten Halbjahr 2026 wird der Betriebszustand von Country Garden erneut in den Vordergrund gerückt, da der Umfang der Erträge aus der Umschuldung abnimmt.

Die großen Zahlen sind eigentlich nicht wichtig. Das wirklich Wichtige ist, ob man in Zukunft das Muster verlassen kann, das durch Bilanzanpassungen eine vorübergehende Atempause verschafft, und einen stabilen operativen Cashflow neu aufbauen kann.

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Die Maßnahmen, die Country Garden ergreift, sind nicht wirkungslos.

Bis zum 30. Juni 2026 belief sich die Gesamtkreditaufnahme des Unternehmens auf etwa 1426,61 Milliarden Yuan, was etwa 53 Milliarden Yuan weniger ist als die 1479,59 Milliarden Yuan zum Ende des Jahres 2025; im April 2026 kaufte das Unternehmen zudem in bar für etwa 454 Millionen Yuan inländische Unternehmensanleihen mit einem Nennwert von etwa 37,5 Milliarden Yuan zurück und bestätigte einen Ertrag aus der Umschuldung von 16,21 Milliarden Yuan.

Schon früher trat der Umschuldungsplan für Auslandsschulden im Umfang von etwa 17,7 Milliarden US-Dollar am 30. Dezember 2025 offiziell in Kraft, und die Umschuldungspläne für 9 inländische Unternehmensanleihen im Umfang von etwa 137,7 Milliarden Yuan Renminbi wurden ebenfalls genehmigt.

Die Umschuldung hat Country Garden Zeit verschafft. Das Problem besteht jedoch darin, dass dieses Zeitfenster immer noch mit einem erheblichen Druck auf die Bargeldbestände einhergeht.

Bis Ende Juni beliefen sich die Barmittel und Barmitteläquivalente des Unternehmens nur auf 57,37 Milliarden Yuan, die gebundenen Barmittel auf 109,38 Milliarden Yuan, zusammen also 166,75 Milliarden Yuan; gleichzeitig belief sich die Gesamtkreditaufnahme auf 1426,61 Milliarden Yuan, wovon 1015,46 Milliarden Yuan als kurzfristige Verbindlichkeiten eingestuft wurden. Bei Krediten im Umfang von etwa 824 Milliarden Yuan ist das Unternehmen bereits in Zahlungsverzug oder Kreuzverzug geraten.

Daher bedeutet der Rückgang des Schuldenvolumens nicht, dass das Risiko verschwunden ist. Für das heutige Country Garden ist es wirklich wichtig, ob Umsatz, Rückflüsse von Zahlungen und Vermögensveräußerungen kontinuierlich Bargeld liefern können, damit diese neu arrangierte Bilanz wirklich in Betrieb gehen kann.

Das unabhängige Abschlussprüfungsunternehmen Zhonghui Anda Certified Public Accountants hat keine Schlussfolgerung zu den Halbjahresfinanzdaten von Country Garden für das erste Halbjahr 2026 abgegeben. Der Grund ist nicht einfach nur der Verlust – die Fähigkeit des Unternehmens zur Fortführung des Betriebs hängt von mehreren noch nicht vollständig festgelegten Bedingungen ab: Ob die Immobilienverkäufe wie prognostiziert realisiert und die Zahlungen rechtzeitig zurückgeführt werden können; ob die verbleibenden Schulden weiter verlängert oder umgeschuldet werden können; ob mit Lieferanten eine Lösung für die zu zahlenden Beträge erzielt werden kann; und ob die relevanten Rechtsstreitigkeiten zu einem günstigen Ergebnis führen.

Der Abschlussprüfer hat ausdrücklich erklärt, dass er keine ausreichenden und geeigneten Prüfungsnachweise erlangen kann, um eine Schlussfolgerung über die Angemessenheit der oben genannten zentralen Annahmen zu ziehen.

Dies bildet auch den markantesten Widerspruch von Country Garden derzeit: Das Unternehmen beschreibt dem Markt die nächste Phase des „normalen Betriebs“, aber ob es wirklich dorthin gelangen kann, basiert immer noch auf der Erfüllung einer Reihe von zukünftigen Bedingungen wie Umsatz, Zahlungsrückflüsse, Schuldenverhandlungen und Rechtsstreitigkeiten.

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Country Garden sucht offensichtlich auch nach neuen Lösungen jenseits der Schulden.

Das Unternehmen treibt die Strategie des „einen Körpers mit zwei Flügeln“ weiter voran, wobei die Immobilienentwicklung der Kern ist, und der technische Bau sowie das beauftragte Management und beauftragte Bau als die beiden Flügel dienen. Es betrachtet Produktqualität, Servicequalität und Kostenkontrolle als neue Kernkompetenzen.

Im Bereich des beauftragten Managements und beauftragten Baus hat Fenghuang Zhituo bereits mehr als 200 Projekte übernommen, die gesamte verwaltete Fläche beträgt fast 20 Millionen Quadratmeter; die Bauroboter von Bozhilin wurden insgesamt mehr als 5200 Mal ausgeliefert und werden auf einer Fläche von über 40 Millionen Quadratmetern eingesetzt.

Aber zumindest aus Sicht der kurzfristigen Leistung können die „zwei Flügel“ die Immobilienentwicklung noch nicht ersetzen. Im ersten Halbjahr 2026 ist der Umsatz aus dem technischen Bau nicht nur nicht gestiegen, sondern sogar um 67,7 % gegenüber dem Vorjahr gesunken. Das bedeutet, dass der technische Bau und das beauftragte Management und Bau eher langfristige Fähigkeiten sind, die Country Garden aufbauen möchte, und nicht die „Rettungsleine“, um das Cashflow-Problem sofort zu lösen.

Ob Country Garden den sogenannten „zweiten Unternehmensstart“ wirklich abschließen kann, hängt letztendlich wieder von der Immobilienbranche selbst ab: Wie viel von den verbleibenden Vermögenswerten verkauft werden kann, wie viel Geld zurückfließt, wie viel Gewinn erzielt werden kann und ob das alte Entwicklungsmodell mit hohem Hebel und hohem Umschlag schrittweise verlassen werden kann.

Die Umschuldung hat Country Garden nur eine gewisse Zeit verschafft. Jetzt beginnt die Phase der Umsetzung. Was die nächste Entwicklung von Country Garden wirklich bestimmt, ist nicht mehr nur die Frage, ob es überleben kann, sondern ob es wieder in der Lage ist, eigenständig Mittel zu generieren.

Auf politischer Ebene ist kürzlich eine bemerkenswerte Variable aufgetaucht.

Am 28. August haben fünf Behörden, darunter das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, die Zentralbank, die Nationale Finanzaufsichtsbehörde und die China Securities Regulatory Commission, neue Immobilienpolitiken veröffentlicht. Darin legt die „Stellungnahme zur Unterstützung des Aufbaus eines neuen Entwicklungsmodells für die Immobilienbranche durch den Kapitalmarkt“ der China Securities Regulatory Commission ausdrücklich fest, dass „die angemessenen Finanzierungsanforderungen von Immobilienunternehmen unterschiedlicher Eigentumsformen gleichermaßen erfüllt werden“ und der Wandel der Finanzierung von Immobilienunternehmen von „Abhängigkeit von der Bonität des Hauptunternehmens“ zu „Orientierung an der Projektsituation“ vorangetrieben wird. Das zugehörige Dokument „Verwaltungsmaßnahmen für Entwicklungskredite für Wohnimmobilien (vorläufig)“ betont ebenfalls, dass Projekte von Immobilienunternehmen unterschiedlicher Eigentumsformen gleichermaßen behandelt werden und zwischen dem Risiko der gesamten Immobilienunternehmensgruppe und dem Risiko eines einzelnen Projekts angemessen unterschieden werden soll.

Das bedeutet, dass sich die Finanzierungslogik von der „Orientierung an der Bonität der Muttergesellschaft“ zur „Orientierung am Projekt selbst“ wandelt. Für private Immobilienunternehmen wie Country Garden, die noch eine große Anzahl von Bestandsprojekten haben, aber deren Bonität auf Gruppenebene beeinträchtigt ist, wird theoretisch ein faireres Finanzierungsumfeld geschaffen als in der Vergangenheit, wenn das Projekt selbst über eine selbstständige Cashflow-Fähigkeit verfügt.

Für Country Garden ist dies möglicherweise ein Fenster für eine marginale Verbesserung.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Zukunftliche Wohnmöglichkeiten“, Autor: Zhang Guohao, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.