Einige Referenzen für China aus dem „Verkauf bezugsfertiger Immobilien“ im südkoreanischen Immobilienmarkt

Der Übergang vom Vorverkauf von noch nicht fertiggestellten Wohnungen zu einer Verkaufsform, die näher an bereits fertigen Wohnungen liegt, wurde in Südkorea bereits vor mehr als 20 Jahren erprobt. Südkorea bezeichnet den Verkauf vor und nach Baubeginn als „Voraufteilung“, die im Großen und Ganzen dem chinesischen Vorverkauf von noch nicht fertiggestellten Wohnungen entspricht; die Verschiebung des Verkaufszeitpunkts auf 60 %, 80 % oder sogar einen späteren Baufortschritt wird als „Nachaufteilung“ bezeichnet, was dem Verkauf von „nahezu fertigen Wohnungen“ entspricht.

In den letzten mehr als 20 Jahren wurde die Reform der „Nachaufteilung“ (Verkauf von nahezu fertigen Wohnungen) in Südkorea mehrmals vorangetrieben und dann wieder verlangsamt, was zum heutigen zweigleisigen Zustand geführt hat: Bei der Entwicklung öffentlicher Wohnungen wird die „Nachaufteilung“ angewendet, während private Wohnungsentwicklungsprojekte hierzu nicht verpflichtet sind. Stattdessen werden die Entwicklungsunternehmen mit Mitteln wie Land und Krediten dazu angehalten, die „Nachaufteilung“ umzusetzen. Dennoch hat die Reform der „Nachaufteilung“ erhebliche Auswirkungen auf das Kreditvolumen von Entwicklungsprojekten, die Kapitalrendite und die Zinsausgaben. Die Erfahrungen südkoreanischer Entwicklungsunternehmen können für die aktuelle chinesische Immobilienbranche eine gewisse Referenz darstellen.

Die nationalen Gegebenheiten, Aufsichtsstrukturen und Marktumfelder von China und Südkorea unterscheiden sich in vielerlei Hinsicht, sodass die Auswirkungen der südkoreanischen „Nachaufteilungs“-Reform sich nicht unbedingt in China wiederholen werden. Der größere Wert der Erfahrungen und Auswirkungen südkoreanischer Entwicklungsunternehmen liegt darin, eine anschauliche Referenz zu liefern, um die Auswirkungen zu beobachten und zu verstehen, die sich für Entwicklungsunternehmen ergeben, wenn sich die Zeitpunkte für Verkauf und Geldeingang nach hinten verschieben.

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Das südkoreanische System der „Voraufteilung“ entstand Ende der 1970er bis Anfang der 1980er Jahre. Nachdem Wohnungsunternehmen Bedingungen wie das Landrecht und die Verkaufsgarantie erfüllt haben, können sie Wohnungen bereits in der Bauphase im Vorverkauf anbieten. Bei den Zahlungsmodalitäten für Käufer werden die „Vertragssumme“ und die „Zwischensumme“ vor der Fertigstellung schrittweise gezahlt, was insgesamt 70 bis 80 % des Wohnungspreises ausmachen kann. Die Zwischensumme wird häufig über Bankkredite finanziert. Auf diese Weise können Entwickler während des gesamten Bauprozesses fortlaufend Verkaufserlöse erzielen.

Im Jahr 2003 hat Südkorea die Reform der „Nachaufteilung“ gestartet. 2004 veröffentlichte die Regierung von Roh Moo-hyun einen Fahrplan: Öffentliche Wohnungen sollten zuerst als Pilotprojekte dienen, bevor der zulässige Verkaufszeitpunkt in Abhängigkeit vom Baufortschritt schrittweise nach hinten verschoben wird. Nach dem ursprünglichen Plan sollte der Verkaufszeitpunkt bis 2011 auf einen Zeitpunkt nach Erreichen von 80 % des Baufortschritts verschoben werden. Für private Wohnungen wurde die Teilnahme durch Maßnahmen wie zinsgünstige Fonds und öffentliches Land gefördert.

Dennoch verschob die südkoreanische Regierung 2007 den Umsetzungszeitpunkt um ein Jahr unter dem Vorwand des Drucks durch das Marktangebot und die Nachfrage. Diese Regelung führte dazu, dass die Reform der „Nachaufteilung“ gerade von der globalen Finanzkrise 2008 getroffen wurde. Um den Auswirkungen der Finanzkrise entgegenzuwirken, hob die südkoreanische Regierung die „Nachaufteilung“ für „Wiederaufbauprojekte“ (entsprechend den chinesischen Stadterneuerungsprojekten) auf. Der Fahrplan der Regierung Roh Moo-hyun für die Reform der „Nachaufteilung“ kam zu diesem Zeitpunkt teilweise zum Stillstand. Die erneute Einleitung dieser Reform erfolgte erst 10 Jahre später.

Im Jahr 2018 wurde die Reform der „Nachaufteilung“ erneut gestartet. Der Hauptanwendungsbereich liegt im öffentlichen Wohnungssektor: Seit 2019 dürfen solche Wohnungen erst verkauft werden, wenn 60 % des Baufortschritts erreicht sind. Für private Wohnungsbauprojekte wird die Teilnahme weiterhin durch Anreize gefördert. Das südkoreanische Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr fasst dies als „vorrangige Einführung im öffentlichen Sektor, Ausweitung durch Anreize im privaten Sektor“ zusammen.

Im Vergleich zu anderen Regionen hat Seoul die Politik mit größerer Entschlossenheit umgesetzt. Die heute von der Seoul Wohnungs- und Stadtbaugesellschaft angebotenen verkaufsfähigen Wohnungen werden in der Regel auf dem Markt angeboten, wenn der Baufortschritt etwa 90 % erreicht hat. Private Entwicklungsprojekte werden weiterhin hauptsächlich nach dem Prinzip der Voraufteilung abgewickelt, und die Anzahl der Projekte, die die Nachaufteilung umsetzen, ist sehr begrenzt.

Quellen: „Handbuch für Wohnungsgeschäfte 2024“ des südkoreanischen Ministeriums für Land, Infrastruktur und Verkehr, Forschung der südkoreanischen Wohnungsfinanzierungsgesellschaft 2025, öffentliche Informationen der Seoul Wohnungs- und Stadtbaugesellschaft.

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Im Jahr 2017 wurde die Nachaufteilung erneut zum Diskussionsschwerpunkt im südkoreanischen Parlament und in der Regierung. Daraufhin führte die südkoreanische Kreditbewertungsgesellschaft eine Studie mit 9 Wohnungsentwicklungsprojekten durch, an denen sie im selben Jahr tatsächlich an der Bewertung beteiligt war.

Die südkoreanische Kreditbewertungsgesellschaft ist eine von drei voll lizenzierten großen Kreditbewertungsagenturen, die von der südkoreanischen Finanzkommission zugelassen wurden und seit langem im Bereich der Unternehmenskreditbewertung und der Bewertung von Immobilienprojektfinanzierungen tätig ist. In dieser Studie wurden 9 Projekte, die ursprünglich nach dem Prinzip der Voraufteilung konzipiert waren, einheitlich unter der Annahme betrachtet, dass sie erst nach Erreichen von 80 % des Baufortschritts verkauft werden, um den Finanzierungsbedarf, die Finanzierungskosten und die Veränderungen des Eigenkapitals zu vergleichen. Die Stichprobe umfasste 4 Projekte im Großraum der Hauptstadt und 5 Projekte in ländlichen Gebieten mit Bauzeiten von 21 bis 48 Monaten.

Die Studienergebnisse zeigen, dass unter dem System der „Voraufteilung“ bei 9 Projekten, die bis zu einem Baufortschritt von 80 % vorangetrieben werden, in der Regel bereits 80 % bis 95 % der Gesamtkosten des Projekts ausgegeben wurden. Gleichzeitig sind 60 % bis 80 % der Verkaufserlöse bereits eingegangen. Wenn der Verkauf auf einen Zeitpunkt nach 80 % des Baufortschritts verschoben wird, fließen in derselben Phase fast keine Käuferzahlungen ein, während Ausgaben wie Landzahlungen und Baukosten wie gewohnt anfallen. Entwickler müssen zusätzliche Finanzmittel beschaffen, um sicherzustellen, dass das Projekt den verkaufsfähigen Zeitpunkt erreicht, also 80 % des gesamten Baus.

Die Finanzierungslücke zeigt sich sofort im Finanzierungsvolumen. Die benötigten Projektfinanzierungskredite für die 9 Projekte erreichen das 1,6- bis 4,3-fache des ursprünglichen Plans, und die Finanzierungskosten erreichen das 1,7- bis 2,9-fache. Da Bankkredite nicht den gesamten Finanzierungsbedarf decken können, müssen Entwickler zusätzlich Eigenkapital aufstocken. Die südkoreanische Kreditbewertungsgesellschaft geht weiter davon aus, dass Finanzinstitute den Kreditanteil auf 60 % begrenzen, also Kredite maximal etwa 60 % des Projektwerts decken. Unter dieser Bedingung müssen 8 der 9 Projekte ihr Eigenkapital erhöhen, wobei das Einsatzvolumen das 1,9- bis 6,3-fache des ursprünglichen Plans erreicht.

Obwohl die „Nachaufteilung“ die Zins- und Finanzierungskosten erhöht, können auch Ausgaben wie der Bau unabhängiger Musterwohnungen, die Anmietung von Standorten und Vorverkaufsgarantiegebühren eingespart werden. Die Berechnungen der südkoreanischen Kreditbewertungsgesellschaft zeigen, dass die Nettoneukosten der meisten Projekte etwa 1 % bis 2 % der Gesamteinnahmen ausmachen, und bei Projekten mit höherem Druck erreichen sie etwa 5 %. Wenn die Zinsausgaben für Finanzierungen auf der Grundlage des ursprünglichen Plans um weitere 30 % steigen, sinkt die Vorsteuermarge bei allen Projekten außer einem um etwa 3 bis 11 Prozentpunkte im Vergleich zum Plan der Voraufteilung.

Was die Geschäftstätigkeit von Entwicklern direkter beeinflusst, ist das Volumen der Vorabmittel: Ein Projekt erfordert mehr Kredite und Eigenkapital, sodass die Anzahl der Projekte, die mit demselben Kapital gleichzeitig gestemmt werden können, entsprechend abnimmt.

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Nachdem die Kapitalschwelle angehoben wurde, wird sich der Markt auf große Unternehmen konzentrieren?

Ein Bericht des südkoreanischen Forschungsinstituts für Land und Wohnen aus dem Jahr 2020 weist darauf hin, dass die „Nachaufteilung“ die Überlebensfähigkeit kleiner und mittlerer Wohnungsunternehmen mit schwächerer Finanzstruktur schwächen könnte, aber auch großen Unternehmen mit starken Marken und Finanzierungskapazitäten die Möglichkeit bieten könnte, ihren Marktanteil auszuweiten. Dennoch stellt dieser Bericht eine weitere Möglichkeit vor: Wenn Käufer die fast fertiggestellten Wohnungen direkt sehen können, könnten einige kleine und mittlere Unternehmen mit starken Produktkapazitäten ebenfalls Chancen durch hohe Qualität erhalten.

Statistiken des Forschungszentrums von Future Asset Securities aus Südkorea zeigen, dass der Anteil der zehn Unternehmen mit der höchsten Baukapazität am landesweiten Wohnungsverkauf bei etwa 26 % im Jahr 2018, 24,5 % im Jahr 2019, 25,5 % im Jahr 2020, 23,5 % im Jahr 2021 und 23,8 % im Jahr 2022 lag. In den ersten vier Jahren nach der erneuten Einleitung der Reform der Nachaufteilung im Jahr 2018 ist der Anteil der führenden Unternehmen nicht kontinuierlich gestiegen.

Die Veränderungen traten im Jahr 2022 auf. In diesem Jahr wurde der südkoreanische Immobilienmarkt durch den gemeinsamen Druck von Zinserhöhungen, fallenden Wohnungspreisen und schwächeren Verkäufen getroffen, sodass die Risiken der Immobilienprojektfinanzierung konzentriert auftraten und sich der Finanzierungsmarkt schnell verschärfte. Im September führte der Zahlungsausfall bei den Wechseln des „Legoland“-Projekts in der Provinz Gangwon zu Marktpanik, und eine große Anzahl von Immobilienprojekten sah sich mit Schwierigkeiten bei der Kreditverlängerung und Refinanzierung konfrontiert.

Nach dieser Krise stieg der Anteil der zehn führenden Unternehmen 2023 auf 29,8 % und erreichte 2024 sogar 34,5 %; in Seoul vollzog sich die Veränderung schneller: Der Anteil der zehn führenden Unternehmen lag 2022 bei 31 %, stieg 2023 auf 56 % und erreichte 2024 61 %. Da die Immobilienprojektfinanzierungskrise von 2022 vorliegt, kann die Reform der „Nachaufteilung“ nicht einfach als direkte Ursache für die Erhöhung der Marktkonzentration angesehen werden. Darüber hinaus hat Südkorea das System der „Nachaufteilung“ nicht umfassend umgesetzt.

Abbildung 1 Veränderung des Anteils der zehn südkoreanischen Unternehmen mit der höchsten Baukapazität am Wohnungsverkauf

Quellen: REPS, Forschungszentrum von Future Asset Securities „Ausblick für die Bauindustrie 2025“.

Nach Statistiken des südkoreanischen Bauverbands lag die Anzahl der Unternehmen 2018 bei 7607, stieg bis 2022 auf 10049 und sank 2023 auf 9390 zurück. Das heißt, in den Jahren nach der erneuten Einleitung der Nachaufteilung stieg die Anzahl der Marktteilnehmer weiter an, und die Verringerung der Unternehmensanzahl fand hauptsächlich nach 2022 statt, was immer noch mit der südkoreanischen Immobilienfinanzierungskrise zusammenhängt. Es lässt sich kaum belegen, dass die „Nachaufteilung“ direkt zu einer Verringerung der Unternehmensanzahl geführt hat.

Eine Studie der südkoreanischen Wohnungsfinanzierungsgesellschaft aus dem Jahr 2025, an der 362 Fachkräfte aus der Entwicklungsbranche teilnahmen, zeigt, dass der Zinssatz für Immobilienprojektfinanzierungen eine der wichtigen Variablen ist, die beeinflussen, ob Unternehmen die Nachaufteilung wählen.

Für die chinesische Immobilienbranche liegt der Referenzwert der südkoreanischen Reform der „Nachaufteilung“ darin, ein Bild des Kapitalbelastungstests im Voraus zu zeigen — wenn sich die Verkaufserlöse stark nach hinten verschieben, bestimmen die Finanzierungsstruktur, die Eigenkapitalausstattung und die Produktwettbewerbsfähigkeit der Entwicklungsunternehmen gemeinsam, ob sie einen längeren Bauzyklus überstehen können. Die Anerkennung der möglichen Schwierigkeiten ist der Beginn ihrer Überwindung.

Wie wir bereits betont haben, hat Südkorea den Verkauf von bereits fertigen Wohnungen nicht umfassend umgesetzt, und die Anforderungen an den Baufortschritt bei der „Nachaufteilung“ unterscheiden sich von der neuen Immobilienpolitik vom 28. August in China. Daher können sich die Auswirkungen auf die Kapitalbelastung von Immobilienunternehmen und die Projektrendite nach der Umsetzung des Verkaufs fertiger Wohnungen in China stark von denen in Südkorea unterscheiden. Unsere Interviews und Untersuchungen bei einigen Unternehmen zeigen, dass abgesehen von dem schwerwiegenden Faktor der Kapitalbelastung von Immobilienunternehmen allein die Projektrendite um mindestens 11 bis 12 Prozentpunkte und höchstens 17 bis 18 Prozentpunkte sinkt. Wir hoffen, dass alle lokalen Behörden bei der Ausarbeitung von Umsetzungsvorschriften den Stimmen aller Marktteilnehmer mehr Gehör schenken, damit die Politik reibungsloser umgesetzt werden kann und der Durchführung der zentralen Entscheidung zur „Stabilisierung des Immobilienmarkts“ förderlich ist.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Youke Immobilien“, Autor: Youke, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.