Innerhalb von zwei Tagen wurden nacheinander 8 Dokumente veröffentlicht, der Immobilienmarkt erlebt eine „institutionelle Operation“
Innerhalb von zwei Tagen wurden 8 Dokumente erlassen und 10 alte Regelungen aufgehoben. Die politischen Anpassungen decken die gesamte Kette des Immobilienmarktes ab – von der Grundstücksakquise, Finanzierung, Bau, Verkauf, Hypothek bis zur Übergabe – und reichen vom Projekten-Gesellschaftssystem, dem System der federführenden Finanzierungsbank bis zu den Vorverkaufsbedingungen, der Geldaufsicht und der Laufzeit von Entwicklungsdarlehen.
Der Verkauf von fertigen Wohnungen wurde damit offiziell in den Mittelpunkt gerückt. Ein klares Signal lautet: Die Entscheidungsgremien bauen das neue Entwicklungsmodell für den Immobilienmarkt beschleunigt nach dem festgelegten Umsetzungsplan auf.
Am 28. August haben das Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung, das Ministerium für natürliche Ressourcen und die Nationale Finanzaufsichtsbehörde gemeinsam die „Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems für kommerzielle Wohnungen“ herausgegeben; die Volksbank von China und die Nationale Finanzaufsichtsbehörde haben gemeinsam die „Stellungnahme zur Reform und Verbesserung des Immobilienkreditmanagements und zur Förderung des beschleunigten Aufbaus eines neuen Immobilienentwicklungsmodells“ erlassen; am selben Tag veröffentlichte die Nationale Finanzaufsichtsbehörde 5 Verwaltungsvorschriften für Wohnungsbauentwicklungsdarlehen, private Wohnungsdarlehen, Gewerbeimmobiliendarlehen, Darlehen für Stadterneuerungsprojekte und Immobilientreuhandgeschäfte.
Einen Tag zuvor veröffentlichte die China Securities Regulatory Commission die „Stellungnahme zur Unterstützung des Aufbaus eines neuen Immobilienentwicklungsmodells durch den Kapitalmarkt“ und schlug vor, das Immobilienfinanzierungssystem zu reformieren und zu verbessern sowie ein Kapitalmarktdienstleistungssystem aufzubauen, das zum neuen Immobilienentwicklungsmodell passt.
In den letzten mehr als zwanzig Jahren drehte sich der Kapitalzyklus der Immobilienbranche um das Vorverkaufssystem, wodurch das Modell der hohen Verschuldung, hohen Hebelwirkung und hohen Umlaufgeschwindigkeit entstand. In den letzten Jahren ging der Markt kontinuierlich zurück, die Rückflüsse aus Verkäufen verlangsamten sich, und Risiken wie die missbräuchliche Verwendung von Vorverkaufsgeldern, Baustillstände von Projekten und verzögerte Übergaben traten gehäuft auf.
Als drei Behörden die „Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems für kommerzielle Wohnungen“ in einer Pressekonferenz erläuterten, hieß es: Die kürzlich erfolgte Eröffnung des Konkursverfahrens gegen Evergrande Real Estate und die öffentliche Urteilsverkündung im Fall von Xu Jiayin sind ein eindrucksvoller Beweis für die Mängel des „Drei-Hoch“-Modells der Immobilienentwicklung und -betrieb. Um das „Drei-Hoch“-Modell zu ändern, ist es dringend erforderlich, durch die Reform des Verkaufssystems für kommerzielle Wohnungen und die Stärkung der Aufsicht über Vorverkaufsgelder Immobilienentwickler dazu anzuleiten, den Umfang ihrer Entwicklungs- und Betriebstätigkeit entsprechend ihrer eigenen Stärke vernünftig festzulegen, das Risikobewusstsein zu stärken und einen stabilen Betrieb sowie eine hochwertige Entwicklung der Immobilienbranche zu fördern.
Die Auswirkungen des Liquiditätsrisikos im Immobilienbereich gehen längst über die Branche selbst hinaus. Die gehäuften Probleme von Immobilienunternehmen schwächen das Marktvertrauen, der Rückgang der Wohnungspreise beeinträchtigt die Bilanzen der Haushalte und dämpft die Konsumbereitschaft; Branchen wie das Bauwesen, Baustoffe, Haushaltsgeräte, Wohnungseinrichtungen und der Finanzsektor sind alle betroffen; im Jahr 2025 lagen die Einnahmen der lokalen Regierungen aus der Vergabe von Nutzungsrechten an staatlichen Landflächen unter der Hälfte des Niveaus von 2021.
Eine Reihe neuer politischer Maßnahmen wurde vor diesem Hintergrund in kurzer Folge erlassen. Anders als in der Vergangenheit wurde diesmal das Grundsystem der Immobilienbranche systematisch neu gestaltet. Ein leitender Angestellter eines staatlichen Immobilienunternehmens erklärte gegenüber der *Economic Observer*, dass diese Politik keine marktregulierende Maßnahme im üblichen Sinne sei, sondern eine Neukonstruktion des Betriebssystems der Branche.
Regulierung des Vorverkaufs, Förderung des Verkaufs fertiger Wohnungen
Am Tag der Veröffentlichung der neuen Maßnahmen am 28. August rief der Hauptsitz eines großen Immobilienunternehmens die verantwortlichen Mitarbeiter der relevanten Abteilungen in allen Regionen und Städten zu einer Sitzung zusammen, forderte die landesweite Aussetzung von Investitionen und die umfassende Neuordnung der Bestandsprojekte. Nach der Sitzung des Hauptsitzes bewerteten die Regionalgesellschaften die Auswirkungen der Politik auf den Verkauf und beschlossen, die Kundengewinnung für Projekte, die noch keine Vorverkaufsgenehmigung erhalten haben, auszusetzen, und Projekte mit bereits erteilter Genehmigung je nach Veräußerungsrate und Fertigstellungszeitpunkt mit unterschiedlichen Ressourcen zu unterstützen.
Ein von Gao Huan, einer regionalen Verkaufsleiterin dieses Immobilienunternehmens, verantwortetes Wohnbauprojekt hat bereits seit Monaten Kunden gewonnen, ursprünglich war geplant, Mitte September die Genehmigung zu erhalten und zum Nationalfeiertag den Verkauf zu starten. Doch am 31. August wurde das Empfangszentrum des Projekts vorübergehend geschlossen, einige Verkaufsmitarbeiter wurden auf andere Projekte verteilt, und mehrere bereits festgelegte Marketingveranstaltungen wurden abgesagt.
Das Projekt befindet sich gerade in der Hauptbauphase: einzelne Gebäude sind drei bis vier Stockwerke hoch, die meisten haben gerade die Null-Niveau-Linie erreicht (die Bezugsfläche des Hauptwerks, ab der die Arbeiten unter der Bezugsfläche abgeschlossen sind). Die neuen Vorschriften sehen vor, dass bei Vorverkäufen von kommerziellen Wohnprojekten der Hauptbau eines einzelnen Gebäudes vollständig abgeschlossen sein muss, wobei die konkreten Bedingungen von den lokalen Behörden unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse festgelegt werden. Nach dieser Anforderung kann das Projekt erst dann eine Vorverkaufsgenehmigung beantragen, wenn der Hauptbau vollständig abgeschlossen ist.
Die Marktteilnehmer verstehen die Klausel „die konkreten Bedingungen werden von den lokalen Behörden unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse festgelegt“ unterschiedlich. In einem Forschungsbericht der Orient Securities heißt es, dass die neuen Vorschriften die Vollendung des Hauptbaus nicht als einheitliche verpflichtende Bedingung im ganzen Land festlegen, sodass die lokalen Behörden noch einen gewissen Spielraum haben; Guosheng Securities, Kaiyuan Securities und Morgan Stanley gehen dagegen davon aus, dass die Erteilung der Genehmigung nach Abschluss des Hauptbaus zur Untergrenze wird.
Unabhängig von den lokalen Detailregelungen ist die Verschiebung des Verkaufszeitpunkts bereits klar. Nach den alten Regelungen dauerte es für ein Projekt normalerweise etwa ein halbes Jahr von der Grundstücksakquise bis zum Erhalt der Verkaufsgenehmigung. Nach den neuen Vorschriften, die den Abschluss des Hauptbaus als Vorverkaufsbedingung festlegen, kann sich die Zeit bis zur Erteilung der Genehmigung auf etwa ein Jahr verlängern; bei einem Verkauf fertiger Wohnungen kann der Zyklus sogar etwa zwei Jahre betragen.
Gao Huan wartet immer noch auf die Veröffentlichung der Umsetzungsbestimmungen in der Stadt, in der sich das Projekt befindet. Obwohl die neuen Vorschriften den Vorverkauf nicht verbieten, muss der Konzern die Auswirkungen der Politik auf Vorverkaufsprojekte neu bewerten und prüfen, ob Käufer Vorverkäufe noch akzeptieren, bevor er den Plan und den Zeitpunkt für die Markteinführung festlegt.
Ihrer Meinung nach wird der Einfluss der Verkaufsmitarbeiter auf den Abschluss von Geschäften schwächer, wenn sich das Verkaufsmodell vom Vorverkauf zum Verkauf fertiger Wohnungen wandelt. Bei Vorverkäufen können Verkaufsmitarbeiter durch die Darstellung der zukünftigen Form des Projekts Geschäfte abschließen; bei dem Verkauf fertiger Wohnungen sind Produkte und begleitende Einrichtungen bereits vorhanden, sodass die Entscheidung der Käufer stärker von der tatsächlichen Qualität abhängt.
Seitdem der Markt zu seinem normalen Zustand zurückgekehrt ist, weisen viele neue Wohnungen in der Vorverkaufsphase eine niedrige Veräußerungsrate auf, und die meisten Wohnungen werden erst verkauft, wenn sie fertig sind – was de facto bereits einem Verkauf fertiger Wohnungen entspricht. Gao Huan geht davon aus, dass Käufer unter den neuen Maßnahmen eher dazu neigen, fertige Wohnungen zu kaufen, sodass das Vorverkaufssystem auf natürliche Weise abgeschafft wird.
Ein Immobilienforscher ist der Ansicht, dass bei früheren Vorverkäufen von kommerziellen Wohnungen nach der Unterzeichnung von Vorverkaufsvertrag und Hypothekenvertrag die Risiken aus der Projektentwicklung und dem Betrieb des Unternehmens zu einem großen Teil auf die Käufer übertragen wurden. Selbst wenn das Projekt stillgelegt wurde, mussten die Kreditnehmer weiterhin ihre Hypothekenzahlungen leisten. Die Einführung des Verkaufs fertiger Wohnungen und die Stärkung der Aufsicht über Vorverkaufsgelder können das Übergaberisiko verringern, das aus dem Prinzip „zuerst zahlen, dann die Wohnung erhalten“ entsteht.
Neuausrichtung der Kapitalkette
Die Verschiebung des Verkaufszeitpunkts hat die direkteste Auswirkung auf Immobilienunternehmen, dass die Kapitalrückflüsse verzögert werden. Der oben genannte leitende Angestellte des staatlichen Immobilienunternehmens sagte, dass nach den alten Regelungen für Projekte in Städten der ersten und zweiten Ebene normalerweise etwa ein halbes Jahr verging, bis nach der Grundstücksakquise die ersten Rückflüsse eintrafen; nach Abschluss des Hauptbaus und der Vergabe von Hypotheken erreichte der Cashflow allmählich seinen Spitzenwert; der Überschuss der Mittel auf den Aufsichtskonten einiger Projekte konnte in angemessenem Umfang entnommen werden, nachdem die Mittel den Baubedarf gedeckt hatten.
Unter den neuen Maßnahmen dauert es mindestens ein Jahr von der Grundstücksakquise bis zum Erhalt der Kapitalrückflüsse, bei Projekten mit Verkauf fertiger Wohnungen beträgt der Rückflusszyklus mehr als zwei Jahre. Die Aufsicht über Vorverkaufsgelder wird zudem weiter verschärft: Anzahlungen der Käufer, private Wohnungsdarlehen und andere Mittel müssen vollständig auf das Aufsichtskonto eingezahlt werden; die Aufsicht wird erst aufgehoben, wenn das Projekt die Abnahme nach Abschluss der Bauarbeiten bestanden hat und begleitende Einrichtungen wie Wasser, Strom, Gas und Wärme die Übergabebedingungen erfüllen.
Der oben genannte leitende Angestellte des staatlichen Immobilienunternehmens erwartet, dass sich die Rückflusszeit von Mitteln für Immobilienunternehmen nach der Umsetzung der neuen Maßnahmen um mindestens ein Jahr verzögert. Während der Bauphase des Projekts sind die Kaufgelder nicht mehr die Hauptquelle der Baufördermittel, sodass der Kapitaldruck in der frühen Phase der Entwicklung steigt.
Die neuen Maßnahmen unterscheiden nicht mehr zwischen „Schwellenwert der zentralen Aufsicht“ und „Schwellenwert der nicht zentralen Aufsicht“: alle Kaufgelder stehen unter Aufsicht, bis das Projekt die Abschlussregistrierung abgeschlossen hat. Kaiyuan Securities geht davon aus, dass die Vorverkaufsgelder neuer Projekte fast vollständig geschlossen verwaltet werden.
Der oben genannte leitende Angestellte des staatlichen Immobilienunternehmens sagte, dass seit 2022 die Vorverkaufsgelder von Projekten privater Unternehmen sowie einiger staatlicher Unternehmen mit schwächerer Bonität und Immobilienunternehmen in Mischbesitz fast vollständig geschlossen verwaltet werden, um die Übergabe von Wohnungen zu sichern; bei einigen Projekten zentraler staatlicher Unternehmen in einzelnen Städten kann der Überschuss noch in angemessenem Umfang entnommen werden. Daher geht er davon aus, dass sich der Grad der Kapitalaufsicht für private Immobilienunternehmen und Immobilienunternehmen in Mischbesitz zwischen der alten und neuen Politik nur wenig ändert, während der Cashflow großer zentraler staatlicher Unternehmen und führender lokaler staatlicher Unternehmen stärker beeinträchtigt wird.
Nachdem die Rückflüsse aus Verkäufen festgelegt sind, werden auch die Entwicklungsdarlehen streng begrenzt. Früher begannen Projekte während der Bauphase mit dem Verkauf, die Rückflüsse konnten zur Rückzahlung von Entwicklungsdarlehen und zur Bezahlung von Baukosten verwendet werden, und der Konzernhauptsitz konnte Mittel zwischen verschiedenen Projekten umverteilen. Die neuen Regeln sehen vor, dass Entwicklungsdarlehen nicht zwischen Projekten umverteilt werden dürfen, nicht zur Zahlung von Grundstücksvergütungen und damit verbundenen Steuern, zur Ausschüttung von Projektgewinnen oder zu anderen Investitionen verwendet werden dürfen; Projekteinnahmen dürfen nicht an den Konzern, die Muttergesellschaft oder andere verbundene Unternehmen übermittelt werden, und Aktionäre dürfen das eingebrachte Kapital nicht zurückziehen. Der oben genannte leitende Angestellte des staatlichen Immobilienunternehmens ist der Ansicht, dass der Kapitalpool des Konzernhauptsitzes dadurch allmählich aufgelöst wird.
Damit ändert sich auch die Rolle von Entwicklungsdarlehen. Früher dienten Entwicklungsdarlehen hauptsächlich dazu, die Vorfinanzierung und die Vorverkaufsgelder zu verbinden, und spielten eine begrenzte Rolle bei der Projektentwicklung.
Nach den neuen Regeln beträgt die Laufzeit von Entwicklungsdarlehen für Vorverkaufsprojekte grundsätzlich nicht mehr als 3 Jahre, maximal 5 Jahre; bei Projekten mit Verkauf fertiger Wohnungen beträgt sie grundsätzlich nicht mehr als 5 Jahre, maximal 7 Jahre; die erste Tilgung erfolgt nach der Abschlussregistrierung des Projekts. Dadurch sinkt der Schuldendruck während der Projektentwicklung, Entwicklungsdarlehen übernehmen einen größeren Teil der Baufördermittel, und die Abhängigkeit des Projekts von Verkaufsrückflüssen von der Entwicklung bis zur Abschlussregistrierung nimmt ab.
In dem Dokument der China Securities Regulatory Commission wird vorgeschlagen, die Art der Immobilienentwicklungsfinanzierung zu reformieren und sie von der Abhängigkeit von der Bonität des Unternehmens hin zu einer Ausrichtung auf die spezifische Situation des Projekts zu lenken. Die neuen Vorschriften passen zudem Treuhandfinanzierung, Eigenkapitalfinanzierung, Anleihefinanzierung und Kapitalmarktfinanzierung jeweils an. Der oben genannte leitende Angestellte des staatlichen Immobilienunternehmens ist der Ansicht, dass Immobilienunternehmen zwar mehr Finanzierungskanäle zur Auswahl haben, aber die Beschränkungen für alle Arten von Finanzierungen strenger sind und die Zugangsschwellen höher liegen.
Die Rolle von Finanzinstituten in der Immobilienentwicklung steht ebenfalls vor einer Neugestaltung: Früher vergaben sie Kredite auf Konzernebene und verließen sich auf die Bonität des Unternehmens, zukünftig richten sie sich an einzelnen Projekten aus. Das System der federführenden Bank verlangt von Banken, sich von reinen Kreditgebern zu geschlossenen Verwaltern der Projektmittel weiterzuentwickeln. Früher konnten Entwickler Mittel zwischen verschiedenen Banken und verschiedenen Projekten umverteilen, sodass sie auch mit dem Prinzip „zehn Töpfe mit sieben Deckeln“ extrem betrieben werden konnten. Jetzt muss die federführende Bank die Verantwortung für die vollständige Lebenszyklusaufsicht der Projektmittel übernehmen und sicherstellen, dass die Mittel ausschließlich für den vorgesehenen Zweck verwendet werden. Die Verlängerung der Kreditlaufzeit soll an den Bauzyklus des Projekts angepasst werden, bedeutet aber auch, dass Bankmittel länger im Projekt gebunden bleiben, was höhere Anforderungen an das Vermögensverwaltungs- und Risikopreisvermögen der Banken stellt.
Verkleinerung des Investitionsradius
Nach der Veröffentlichung der neuen Maßnahmen hat das Immobilienunternehmen, bei dem Gao Huan arbeitet, grundsätzlich die externen Investitionen ausgesetzt. Sie erklärt, dass die Aussetzung von Investitionen nicht bedeutet, keine Grundstücke mehr zu erwerben, sondern dass der Konzern die Mittel nach dem neuen Rückflussmodell neu anordnen und ein lebenszyklusweites Cashflow-Management-System pro Projekt aufbauen muss, um die Anforderungen des Projekten-Gesellschaftssystems, des Systems der federführenden Finanzierungsbank und der geschlossenen Kapitalverwaltung zu erfüllen.
Mit der Änderung des Rückflussmodells verlängert sich der Investitionsamortisationszyklus für Immobilienunternehmen. In der Ära der hohen Umlaufgeschwindigkeit konnte ein Kapitalbetrag innerhalb eines Jahres zwei- oder sogar dreimal