Sind Unternehmenswohnungen mit einem Markenkettenanteil von unter 5 % der nächste „Boom-Hotspot“ auf dem Langzeitmietmarkt?
In den letzten zwei Jahren ist der Arbeitsmarkt zunehmend angespannt. Um Talente zu gewinnen, erhöhen Unternehmen ihre Angebote in Bereichen wie Gehältern, Aktienanreizen, bezahltem Urlaub und flexiblen Arbeitszeitmodellen. Bei der Umsetzung erweist sich die Bereitstellung von Unterkunft und Verpflegung jedoch als die direkteste und praktischste Maßnahme. In der Realität bietet jedoch eine große Anzahl von Unternehmen Unterkünfte an, deren Umfeld keineswegs als Wohlfahrtsleistung bezeichnet werden kann, sondern sogar die Mitarbeiter dazu veranlasst, das Unternehmen zu verlassen. Unternehmen wollen Mitarbeiter halten, können aber keine guten Wohlfahrtsleistungen anbieten; Mitarbeiter wollen ein stabiles Zuhause, können aber keine gute Wohnung beziehen – dieses Problem steht seit jeher zwischen Arbeitgebern und Arbeitnehmern.
Mit dem Entstehen der Nachfrage öffnet sich eine riesige Marktlücke.
Vor kurzem hat Jin Jiang Hotels (China Region) auf einer Pressekonferenz die Marken Tuling Apartment und Lingju Apartment gemeinsam der Öffentlichkeit vorgestellt. Dies ist nicht das Debüt der beiden Produkte – Tuling Apartment wurde bereits vor zwei Jahren vorgestellt, und das erste Standort von Lingju Apartment wurde vor sieben Monaten eröffnet. Warum hat sich Jin Jiang entschieden, sie zu diesem Zeitpunkt „erneut vorzustellen“? Und warum setzt man mit „zwei Ling“ gemeinsam auf Unternehmensapartments? Im Vergleich zum zunehmend wettbewerbsintensiven Markt für Büroangestelltenapartments scheint der seit langem vernachlässigte Nischenmarkt der Unternehmensapartments endlich Aufmerksamkeit zu erhalten…
Einstieg in den Markt: Wette auf einen blauen Ozean mit weniger als 5 % Marktanteil
Die beiden Marken Tuling Apartment und Lingju Apartment, die von Jin Jiang Hotels (China Region) veröffentlicht wurden, haben unterschiedliche Schwerpunkte. Tuling konzentriert sich auf die Unternehmensseite und bietet Unterkunftslösungen für Mitarbeiter arbeitsintensiver Unternehmen wie Hotels, Gastronomiebetriebe, Kurier- und Logistikunternehmen sowie medizinische Einrichtungen. Derzeit wurden bereits 6 Projekte eröffnet. Das komplementäre Lingju Apartment hingegen bietet hauptsächlich Einzelapartments mit einer Fläche von 19 bis 48 Quadratmetern in verschiedenen Grundrissen an.
Für Unternehmen decken die Wohnraumgestaltungen der beiden Marken im Wesentlichen die wichtigsten Unterkunftsbedürfnisse ihrer Mitarbeiter ab. Für Jin Jiang, das bereits langjährige Erfahrung im Hotelgeschäft hat, können die angesammelten Kernkompetenzen im Hotelbereich auf das Segment der Unternehmensapartments übertragen werden: Mitglieder, Vertriebskanäle, Lieferketten, Digitalisierung und Managementsysteme können alle zur Wertsteigerung beitragen.
Gleichzeitig entscheiden sich immer mehr Unternehmen dafür, die Unterbringung ihrer Mitarbeiter von spezialisierten Einrichtungen betreuen zu lassen. Als Beispiel für große Technologieunternehmen: Die Xiaomi-Jugendapartments, die in Peking, Wuhan und anderen Städten gebaut wurden, arbeiten mit der Marke Vanke Puyue zusammen; die maßgeschneiderten Mitarbeiterapartments am Hauptsitz von Xiaopeng Motors in Guangzhou werden von der Guangzhou Anju Group betrieben…
Ähnlich wie die Entwicklung des Marktes für langfristig vermietete Wohnungen geht auch das Segment der Mitarbeiterwohnungen von dem alten Modell der Gewinnerzielung durch Informationsasymmetrie zu einer neuen Phase der professionellen Betriebsführung und wertschöpfenden Dienstleistungen über.
Oberflächlich betrachtet erweitert Jin Jiang das Geschäft der langfristig vermieteten Wohnungen, aber im Wesentlichen setzt es auf einen riesigen, lange vernachlässigten Markt: die Unternehmensunterkünfte.
Statistischen Angaben zufolge gibt es in China 900 Millionen Erwerbstätige, von denen 400 Millionen Arbeiter aus der blauen Kragen-Schicht einen Unterkunftsbedarf haben, aber der Anteil der markengebundenen Unternehmensapartments liegt unter 5 %.
Was bedeutet das? Das bedeutet, dass die überwiegende Mehrheit der Arbeiter aus der blauen Kragen-Schicht immer noch in Wohngemeinschaften, Dörfern in der Stadt oder Kellerräumen wohnt oder in einfachen, von Unternehmen selbst gebauten Wohnheimen lebt. Während sich Serviceapartments und Hotelapartments zunehmend auf den Markt für Büroangestelltenapartments konzentrieren, ist der „blaue Ozean“ der Unternehmensapartments fast noch unerschlossen.
Der Einstieg von Jin Jiang zu diesem Zeitpunkt folgt mehreren Überlegungen:
Einerseits wird das Geschäft durch günstige politische Rahmenbedingungen unterstützt. „Jeder hat eine Wohnung, jeder hat eine gute Wohnung“ ist zu einer auf nationaler Ebene geförderten Wohlfahrtsziel geworden, und die Politik für die Bereitstellung von preisgünstigen Mietwohnungen wird kontinuierlich umgesetzt. Unternehmensapartments als wichtiges Mittel zur Lösung des Wohnungsproblems von Bürgern und jungen Menschen genießen von Natur aus politische Vorteile.
Andererseits ist das Finanzmodell vorteilhafter. Im Vergleich zu Büroangestelltenapartments, die sich an private Mieter richten, bringt die TOB-Eigenschaft von Unternehmensapartments eine höhere Planungssicherheit mit sich. Unternehmenskunden haben lange Mietlaufzeiten, eine starke Zahlungsfähigkeit und treffen rationale Entscheidungen. Selbst wenn Betten leer stehen, übernimmt das Unternehmen die Miete. Die Stabilität des Cashflows ist weit höher als bei Privatkunden.
Der entscheidendste Punkt ist, dass Hotelkonzerne, die Unternehmensapartments betreiben, scheinbar branchenfremd agieren, aber in Wirklichkeit ihre vorhandenen Vorteile voll ausspielen. Die im Hotelgeschäft angesammelte Fähigkeit zur Integration von Lieferketten, standardisierte Betriebssysteme, PMS-Systeme, Wäschemanagement und 24-Stunden-Sicherheitsdienste stimmen stark mit den Anforderungen von Unternehmensapartments überein.
Im gesamten Markt für langfristig vermietete Wohnungen ist der Grad der Markenbindung bei Unternehmensapartments noch gering, aber Jin Jiang ist nicht der Erste, der diesen Markt erschließt.
Vom „Einzelspiel“ zum „Wettbewerb um den Markt“
Auf dem Gebiet der Unternehmensapartments ist Anxin Apartment der anerkannte Pionier.
Als erster Betreiber in China, der umfassende Lösungen für Mitarbeiterwohnheime von Unternehmen anbietet, konzentriert er sich seit seiner Gründung im Jahr 2012 auf den B2B-Markt. Sein erstes Geschäft wurde am Bahnhof Shanghai eröffnet, womit das B2B-Modell mit „Mitarbeiterwohnheimen von Unternehmen“ als Einstiegspunkt festgelegt wurde, das sich auf die Lösung des Unterkunftsproblems von Mitarbeitern in der Grundebene in Branchen wie Gastronomie und Logistik konzentriert.
Anschließend hat die Gruppe auf dieser Grundlage „Anxin·YU“ als Gruppenmarke festgelegt und vier Produktlinien „Le Ju, Zhi Ju, Mei Yu, Pin Yu“ gebildet, die jeweils für Mitarbeiter der Grundebene, Industriearbeiter in Gewerbegebieten, mittlere Büroangestellte von Unternehmen, Führungskräfte von Unternehmen und Geschäftsreisende stehen, womit die Produktmatrix zunächst vervollständigt wurde.
Später erwarb das Unternehmen die Marke „Comma Apartment“ für langfristig vermietete Wohnungen, die zu BTG Homeinns gehört, stieg offiziell in den Markt für Büroangestelltenapartments ein, erwarb nacheinander „Yiqi Zu“ und „New Start Apartment“ und beteiligte sich an „Nuochao·Gu Yu“, um sein Geschäftsgebiet auszuweiten.
Aufgrund des Rückgangs der Makroökonomie, der Schwierigkeiten einiger Kernkunden aus der Branche und der Einschränkungen des Marktraums hat das Unternehmen jedoch nach und nach nicht zum Kern gehörende Geschäfte abgetrennt und sich wieder auf das Kernsegment der Unternehmensapartments konzentriert.
Die Marke hat Kunden aus verschiedenen Branchen wie Gastronomie, Hotels, Luftfahrt, Logistik und Kurierdiensten sowie Callcentern bedient und mehr als 2000 Unternehmenskunden betreut. Derzeit ist das Gesamtgeschäft von Anxin in 29 Städten in ganz China mit etwa 220 Standorten und etwa 130.000 Betten vertreten. Aber selbst für eine führende Marke wie Anxin ist die Anzahl der verwalteten Betten im Vergleich zum Bedarf von 400 Millionen Arbeitnehmern aus der blauen Kragen-Schicht nur ein Tropfen auf dem heißen Stein.
Mofang, das sich schon früh im Bereich der langfristig vermieteten Wohnungen engagiert hat, hat 2013 die B2B-Produktlinie „Mofang Building No.9“ auf den Markt gebracht, die speziell für die Anpassung von Apartments für Unternehmensmitarbeiter entwickelt wurde. Nach der Markteinführung dieses Produkts wurden 2018 die politischen Rahmenbedingungen für Arbeiterapartments aus der blauen Kragen-Schicht in Städten wie Hangzhou und Peking gelockert. Innerhalb von zehn Jahren deckt das Geschäft 10 Städte ab, betreut etwa 8000 Unternehmenskunden und verwaltet Zehntausende von Betten. Zu den Kunden gehören führende Unternehmen wie SF Express, Deppon, InterContinental und Sheraton. Das Geschäft hat auch den Schock der groß angelegten Kündigungen von Mietverträgen durch Gastronomiekunden während der Pandemie überstanden.
Zehn Jahre später hat die Gesamtzahl der von Mofang Building No.9 verwalteten Zimmer 8000 überschritten, und mehr als 40.000 Mitarbeiter von fast 500 Unternehmen wurden mit Wohnraum versorgt. Im letzten Jahr verschlechterte sich die Geschäftslage von Mofang Apartment jedoch rasch, und in vielen Standorten kam es zu Kündigungen von Mietverträgen durch die Eigentümer. Bis Juni 2026 sind nur noch 27.900 vermietbare Wohnungen im Betrieb, was einem Rückgang von 67 % gegenüber den 84.300 Wohnungen im Oktober 2025 entspricht. Das Geschäft mit Unternehmensapartments, das aus der Flaggschiffmarke für Privatkunden hervorgegangen ist, wurde mehr oder weniger davon betroffen.
Die Marken der Immobilienkonzerne stehen dem nicht nach. Marken wie Longfor Zhaiguan, CIFI Lingyu, China Merchants Yidun, China Resources Youchao, Country Garden Bijia und Vanke Puyue haben nach der Gründung ihrer Marken für langfristig vermietete Wohnungen angesichts des zunehmenden Wettbewerbs im Privatkundensegment das B2B-Segment erschlossen und maßgeschneiderte Produkte für Mitarbeiter eingeführt, um ihre Geschäftszweige auszuweiten.
In den letzten Jahren haben die Kooperationen zwischen Immobilienkonzern-Apartments und großen Technologieunternehmen zugenommen, zum Beispiel arbeitet Longfor Zhaiguan mit Haier zusammen, Vanke Puyue mit Xiaomi. Große Unternehmen haben zwar einen riesigen Bedarf an Mitarbeiterunterkünften, starke Finanzkraft und Markenvertrauen, aber ihnen fehlt die professionelle Fähigkeit zur Gestaltung, zum Bau und zur feinen Betriebsführung von Apartments. Die Marken der Immobilienkonzerne hingegen verfügen über Vorteile wie Grundstücke, Bautechnik, Produktdesign und Betriebserfahrung, sodass beide Seiten sich perfekt ergänzen.
Es ist zu beachten, dass das Kernarbeitsgebiet dieser Marken nach wie vor das Segment der Büroangestelltenapartments ist, und Unternehmensapartments sind nur eine neu hinzugefügte Produktlinie in ihrem vorhandenen Portfolio. Höhere Sicherheitsstandards, komplexere Betriebsmodelle für Betten und stärkere Anforderungen an die individuelle Anpassung für Unternehmen bilden gemeinsam die natürlichen Eintrittsbarrieren für das Segment der Unternehmensapartments. In diesem riesigen Markt mit einem Markenbindungsgrad von weniger als 5 % gibt es tatsächlich nicht viele Konkurrenten, die Unternehmensapartments als unabhängige Marke betreiben, wenn man die abgeleiteten Projekte und Untermarken außer Acht lässt.
Nach der Marktlage befindet sich das Segment der Unternehmensapartments derzeit noch in einem Zustand der „Zersplitterung, Kleinheit und Unordnung“. Viele Unternehmensmitarbeiter wohnen wie Xiao Jie in Wohngemeinschaften, unternehmenseigenen Wohnheimen oder umgebauten Wohnungen in Dörfern in der Stadt mit unterschiedlicher Qualität. Der Anteil von markengebundenen Produkten, die von professionellen Einrichtungen betrieben werden, ist sehr gering. Früher gab es nur wenige Marken für Unternehmensapartments auf dem Markt, aber jetzt gibt es immer mehr Marktteilnehmer, und dieser Markt entwickelt sich vom „Einzelspiel“ zum „Wettbewerb“.
Die Markenbildung von Unternehmensapartments hat gerade erst begonnen
Um das zukünftige Potenzial des Marktes für Unternehmensapartments zu beurteilen, sind die ausgereiften Märkte im Ausland die beste Referenz.
Auf der Pressekonferenz wurde eine Reihe von Daten veröffentlicht: Der Anteil der professionellen Institutionen im chinesischen Wohnmietmarkt beträgt nur 8 % bis 10 %, während er in der Europäischen Union 35 % bis 40 %, in den USA etwa 50 % und in Japan sogar etwa 80 % beträgt. Das bedeutet, dass der chinesische Markt für langfristig vermietete Wohnungen, einschließlich der Unternehmensapartments, sich noch in der frühen Phase des Übergangs von „verstreuten privaten Vermietern“ zu „professioneller Betriebsführung durch Einrichtungen“ befindet.
Das amerikanische Unternehmen Greystar ist einer der größten globalen Betreiber von leichtem Vermögensmanagement und verwaltet mehr als 1,1 Millionen Apartments und Betten. Es nutzt hauptsächlich das Modell von vorhandenen Apartmentvermögenswerten + Vertriebskanälen für Unternehmenskunden + flexiblen Mietaufschlägen, um den Wert der Vermögenswerte zu steigern. Das japanische Unternehmen Daito Trust Construction verwaltet etwa 1,26 Millionen Wohneinheiten durch das Modell von Vermittlung, Treuhandverwaltung und Untervermietung, und Leopalace21 verwaltet etwa 540.000 Wohneinheiten. Der Bedarf an Unternehmenskunden und Mitarbeiterwohnheimen ist eines seiner wichtigen Geschäftsfelder.
Aus der Entwicklungsspur dieser ausländischen Giganten lässt sich leicht die zukünftige Richtung des chinesischen Marktes für Unternehmensapartments ablesen.
Erstens beschleunigen sich die Markenbindung und die Markenbildung. Laut einer Prognose von Frost & Sullivan wird der Anteil von markengebundenen Apartments im konzentrierten Segment der langfristig vermieteten Wohnungen in China im Jahr 2026 auf 50,1 % steigen und bis 2030 weiter zunehmen. Unternehmensapartments gehören zu den Segmenten mit einem geringen Grad an Markenbindung, sodass ein großes Potenzial für die Markenbildung besteht. Mit der Beschleunigung der Globalisierung chinesischer Unternehmen treten die Probleme der Unterbringung bei Geschäftsreisen im Ausland, Entsendungen und Außenhandelsgeschäften zunehmend auf, sodass sich der Dienstleistungsradius von Unternehmensunterkünften von China auf die ganze Welt erstreckt.
Gegenwärtig sind kurze Geschäftsreisen zwar noch hauptsächlich in Hotels untergebracht, aber mit der Verlängerung der Projektlaufzeiten von chinesischen Unternehmen im Ausland, der Vergrößerung der Teamgrößen und dem zunehmenden Kostendruck sind Hotels nicht mehr die einzige „Standardlösung“ – Wohnmodelle wie Serviceapartments und Unternehmensapartments werden zunehmend in die Einkaufsliste von Unternehmen aufgenommen. Vielleicht werden die Marken für Unternehmensapartments, die sich in China etabliert haben, ihren zukünftigen Markt in der breiteren internationalen Welt haben.
Zweitens werden die Marktteilnehmer aus der Hotelbranche zu einer wichtigen Einflussgröße. Immer mehr Hotel- und Tourismuskonzerne steigen in das Segment der konzentrierten langfristig vermieteten Wohnungen ein. Sie bringen nicht nur Kapital, sondern auch ausgereifte Betriebssysteme und Dienstleistungsstandards mit. Jin Jiang ist nicht der Erste und wird auch nicht der Letzte sein.
Heute befindet sich die Hotelbranche in einer Phase des Wettbewerbs um vorhandene Ressourcen. Die Einnahmen aus Immobilien in Kerngebieten stehen unter Druck. Die Apartmentmarken der Hotelkonzerne verfügen über hochwertige Immobilienressourcen der Muttergesellschaft und haben natürliche Vorteile bei der Standortwahl und dem Vermögenswert. Darüber hinaus kann das große System der Hotelmitglieder direkt zu Apartmentkunden umgewandelt werden, was die Kosten für die Kundengewinnung erheblich senkt – Tuling Apartment hat die Ressourcen von mehr als 200.000 Unternehmenskunden der Gruppe genutzt, um zu erreichen, dass „Kunden bereits feststehen, bevor das Projekt eröffnet wird“.
Diese Kollisionen mit den ursprünglichen Betreibern von Unternehmensapartments werden die Wettbewerbslandschaft der Branche beeinflussen.
Drittens der Übergang von „Wohnraumanbieter“