Wie lange wird Songzhuang außerhalb der sechsten Ringstraße noch „heiß“ bleiben, nachdem es den Titel des Verkaufsspitzenreiters errungen hat?

Die Transaktionsdaten für neue Wohnungen in Peking im August sind veröffentlicht worden.

Insgesamt wurden 3008 neue Wohnungen verkauft. Obwohl der Wert im Vergleich zum Vormonat leicht um 1,05 % gesunken ist, stieg er im Jahresvergleich um 14,81 %. Bei den einzelnen Projekten behielten regulär verkaufende Objekte wie Maoyuan Nianyuntai und Zijing Chenyuan eine stabile Verkaufsrate bei, und allgemeine Wohnprojekte wie Greentown Langyue Hefeng und Beiqing Runfu brachten ebenfalls nacheinander neue Einheiten auf den Markt.

Doch der Fokus des Marktes liegt unerwartet auf dem Projekt Beitou Hejing in Tongzhou.

Quelle: Jinglou

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Am 22. August wurde Beitou Hejing erstmals auf den Markt gebracht und bot 526 Wohneinheiten an. Bis zum 31. August, also nach etwas mehr als einer Woche, erreichten die Online-Registrierungsverkäufe 269 Einheiten mit einem Transaktionswert von 1,174 Milliarden Yuan, womit das Projekt den monatlichen doppelten Titelmeister des Pekinger Wohnungsmarktes gewann. Mit einer Verkaufsrate von über 51 % ist dieses Ergebnis unter den neuen Pekinger Wohnprojekten in diesem Jahr sehr auffällig und reicht aus, um sich zu den beliebten Marktprojekten wie Zhongjian Yunhe Jiuyuan zu zählen.

Niemand hätte erwartet, dass es noch vor einem halben Jahr bei der Grundstücksversteigerung ein absoluter "Außenseiter" war. Am 3. Februar wurde sein Vorgänger, das Grundstück FZX-0703-6002 in der Gemeinde Songzhuang, Tongzhou, zur Versteigerung angeboten. Da nur das Konsortium von Beitou als Bieter auftrat, erwarb es das Grundstück schließlich zum Festpreis.

Beim Erwerb des Grundstücks gab es keinen Wettbewerb. Vor der Markteinführung war der Markt zudem nicht optimistisch.

Zum einen liegt das Projekt in Songzhuang außerhalb des sechsten Rings, nicht im Kerngebiet von Tongzhou. In der Vergangenheit war dieser Ort als "Dorf der Maler" berühmt, aber bis heute gibt es keine U-Bahn, und die städtische Infrastruktur ist relativ durchschnittlich. Obwohl in den letzten Jahren Einrichtungen wie das Anzhen Krankenhaus hier errichtet wurden, hat das Projekt im gesamten Wohnungsmarkt von Tongzhou immer noch eine sehr geringe Präsenz.

Zum anderen ist sein Entwickler Beitou Real Estate, ein Unternehmen, das erst 2014 gegründet wurde. Seine Muttergesellschaft ist die Beitou Group, deren Geschäftsschwerpunkt seit jeher auf Bereichen wie städtischer Infrastruktur und kommunalen Bauprojekten liegt. Die Erfahrung in der Entwicklung von Wohnimmobilien für den privaten Sektor ist relativ begrenzt, und seine Fähigkeit zur Projektsteuerung wird angezweifelt. In den letzten Jahren hat Beitou nur wenige Wohnprojekte in Tongzhou auf den Markt gebracht, nämlich Shengjing Tinglan und Beitou Qiyunwan, deren Marktleistung nicht sehr zufriedenstellend war. Nehmen wir Shengjing Tinglan als Beispiel: Das Projekt ist seit seiner Markteinführung fast drei Jahre alt, und seine Verkaufsrate hat erst die Hälfte erreicht.

Obwohl die Markterwartungen eher verhalten waren, erfreut sich Beitou Hejing unerwartet großer Beliebtheit.

Der richtige Zeitpunkt war wahrscheinlich der erste Vorteil, den es nutzte. Seit der Markteinführung von Zhonghai Jiushu Manhe im März gab es eine fast halbjährige Lücke im Angebot neuer Wohnungen in Tongzhou. Das Projekt Zhaoshang Huying Tianqing im Bereich Jiukeshu befindet sich noch in der Phase der Kundengewinnung, und es wird noch einige Zeit dauern, bis es auf den Markt kommt. Die Markteinführung von Beitou Hejing Ende August füllte genau die Lücke im Angebot neuer Wohnungen in Tongzhou.

Auch bei der grundlegenden Produktgestaltung hat Beitou diesmal offenbar keine Fehler gemacht. Die Geschossflächenzahl von Beitou Hejing beträgt 1,8, was im Vergleich zu den früheren neuen Projekten in Tongzhou mit einer durchschnittlichen Geschossflächenzahl von etwa 2,5 einen deutlichen Vorteil bei der niedrigen Bebauungsdichte bietet. Die 30 geplanten Gebäude des Wohnviertels sind fast alle als 8- bis 11-stöckige Stadthäuser konzipiert. Die Hauptwohnungstypen reichen von Zwei- bis Vierzimmerwohnungen. Zusammen mit den geschenkten Flächen beträgt die kombinierte Nutzungsrate etwa 95 %, und die Wohnungskonzepte mit dreiseitiger Belichtung entsprechen dem aktuellen Marktniveau.

Der entscheidendere Faktor ist natürlich der Preis. Der registrierte Preis von Beitou Hejing liegt bei etwa 45.000 Yuan pro Quadratmeter und überschreitet teilweise 47.000 Yuan pro Quadratmeter, aber sein durchschnittlicher Transaktionspreis beträgt nur 40.400 Yuan pro Quadratmeter, was unter dem durchschnittlichen Transaktionspreis von etwa 45.000 Yuan pro Quadratmeter in Tongzhou liegt. Im Vergleich zum Bereich Wuyi Huayuan, der 2 Kilometer Luftlinie vom Projekt entfernt liegt, übersteigen die Angebotspreise einiger älterer Wohnungen 45.100 Yuan pro Quadratmeter, und die Preise neuer Wohnungen liegen über 43.000 Yuan pro Quadratmeter.

Für die ortsansässigen Kunden des Nebencentrums ist der Preis von 40.000 Yuan pro Quadratmeter, eine Fahrzeit von nur 15 Minuten zur Pekinger Stadtverwaltung und die hochwertige Wohnumgebung, die von den umliegenden Beamtenwohnvierteln gebildet wird, die Attraktivität des Projekts offensichtlich.

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Diese Welle der Beliebtheit auf dem Wohnungsmarkt, die von Beitou Hejing ausgelöst wurde, ist nicht das erste Mal, dass Songzhuang Aufmerksamkeit erregt.

Im Jahr 2021 wurde Gemdale Beijing Yijiequ im Norden von Songzhuang zum Hauptakteur des damaligen regionalen Wohnungsmarktes. Damals erreichte sein Umsatz bei der ersten Markteinführung 1,2 Milliarden Yuan, 2022 belegte es den ersten Platz bei den Online-Registrierungsumsätzen neuer Wohnungen in Tongzhou, und 2023 gewann es mit einem Ergebnis von fast 800 verkauften Einheiten und über 5 Milliarden Yuan den doppelten Titelmeister nach Anzahl der Einheiten und Fläche.

Seine anhaltende Beliebtheit damals folgt im Grunde genommen der gleichen Logik wie die heutige von Beitou Hejing.

Beide sind niedrig verdichtete Stadthäuser mit einer Geschossflächenzahl von 1,6 bis 1,8, der Preis liegt bei etwa 43.000 Yuan pro Quadratmeter, was einen Preisunterschied zu den neuen Wohnprojekten im Kerngebiet von Tongzhou mit Preisen von über 60.000 Yuan pro Quadratmeter darstellt. Zusammen mit einer um etwa 10 Prozentpunkte höheren Wohnfläche im Vergleich zum Markt und der Eigenschaft als einziges neues Wohnprojekt für Erst- und Zweitkäufer im Norden von Songzhuang trugen all diese Faktoren zu der phänomenalen Beliebtheit in jenem Jahr bei.

Aus diesen beiden erfolgreichen Verkäufen in Songzhuang geht leicht hervor, dass ein "beliebtes Projekt" in einem Gebiet fast nicht ohne die drei Faktoren auskommen kann: hochwertige Produkte, niedrige Preise und knappes Angebot.

Andere Marktteilnehmer haben diese Logik ebenfalls bestätigt. Beijing Construction Guoyusong, das ebenfalls im Norden von Songzhuang liegt, hat einen Stückpreis von etwa 40.000 Yuan pro Quadratmeter. Seit seiner Markteinführung vor etwa eineinhalb Jahren liegt die Verkaufsrate bei den Online-Registrierungen bereits bei fast 64 %. Da Gemdale Beijing Yijiequ jedoch bereits früher auf den Markt kam, hat seine Einzigartigkeit in der Region etwas abgenommen, aber dank der sehr hohen geschenkten Flächen hat es dennoch eine große Anzahl von Kunden angezogen.

Im Vergleich dazu schnitt Jiantou Guomao · Jinshang, das ein Jahr früher auf den Markt kam, deutlich schlechter ab. Obwohl sein Einführungspreis unter 40.000 Yuan pro Quadratmeter lag, fehlte es an Einzigartigkeit, die Produktqualität war nicht hoch genug, und die Markenattraktivität war begrenzt. Daher war die Verkaufsgeschwindigkeit in der Anfangsphase sehr langsam. Seit der Markteinführung vor mehr als zwei Jahren hat die Anzahl der online registrierten Verkäufe noch nicht die Hälfte erreicht.

Heute hat Beitou Hejing die Beliebtheit des Gebiets erneut entfacht, aber wie lange diese Beliebtheit anhalten wird, ist vielleicht die Frage, die der Markt wirklich interessiert.

Was das Angebot betrifft, verfügt Beitou Hejing noch über ausreichende Wohneinheiten: Etwa 270 der erstmals angebotenen Einheiten sind noch verfügbar, weitere 320 Einheiten haben noch keine Verkaufsgenehmigung, insgesamt sind etwa 590 Wohneinheiten im gesamten Projekt noch nicht verkauft. Angesichts der aktuellen Produktqualität und des Preisvorteils des Projekts ist ein anhaltender Verkaufserfolg kein Problem.

Darüber hinaus gibt es etwa 600 Meter östlich von Beitou Hejing ein weiteres neues Wohnprojekt, das noch nicht auf den Markt gebracht wurde – Shoukai Xiyue Jingyan.

Standorte der beiden Projekte

Was die Produktgestaltung betrifft, überschneidet es sich stark mit Beitou Hejing. Seine Wohnungstypen reichen von 79 bis 166 Quadratmetern, was eine sehr hohe Überlappung mit den 85 bis 149 Quadratmeter großen Wohnungstypen von Beitou Hejing aufweist. Darüber hinaus beträgt die Geschossflächenzahl von Shoukai Xiyue Jingyan 2,3, was höher ist als die von Beitou Hejing mit 1,8, sodass der Wohnkomfort geringer ist als bei Letzterem.

Nicht nur das, sein durchschnittlicher Bodenpreis pro Quadratmeter liegt um etwa 2000 Yuan höher als der von Beitou Hejing. Der Verkaufspreis ist noch nicht festgelegt, aber er wird höchstwahrscheinlich nicht niedriger sein als der von Beitou Hejing.

Im Gebiet von Songzhuang ist das Produkt von Shoukai Xiyue Jingyan durchaus lobenswert, aber sein Markteinführungsrhythmus ist eher passiv. Der Erwerb des Grundstücks erfolgte zwei Monate später als bei Beitou Hejing. Das früher auf den Markt gebrachte Beitou Hejing hat bereits eine große Anzahl von ortsansässigen Kunden gewonnen. In Zukunft wird das Projekt Zhaoshang · Huying Tianqing in Jiukeshu, Tongzhou, möglicherweise einen kleinen Teil der Kunden für gehobene Wohnansprüche abziehen. Für Shoukai Xiyue Jingyang mit einem Angebot von etwa 770 Wohneinheiten ist die "Einzigartigkeit" unzureichend, der "niedrige Preis" ist nicht garantiert und die Kundengruppen werden aufgeteilt, sodass der zukünftige Verkauf wahrscheinlich nicht einfach sein wird.

Dennoch bedeutet der Verkaufsdruck einzelner Projekte nicht, dass das gesamte Gebiet von Songzhuang an Bedeutung verlieren wird. Im Zuge des Baus des Nebencentrums wurden mehr als 80 städtische Behörden hier angesiedelt, und etwa 30.000 Mitarbeiter der Verwaltungsbehörden ziehen nach und nach ein. Songzhuang mit guter Erreichbarkeit und hohem Preis-Leistungs-Verhältnis könnte zu einem der bevorzugten Standorte für den Wohnungskauf dieser Personen werden.

Aber in Zukunft, wenn diese Nachfrage nach Wohnraum allmählich gedeckt ist, womit kann Songzhuang seine Beliebtheit dann noch aufrechterhalten?

Die Antwort ist noch nicht bekannt, aber das Angebot an neuen Wohnungen in Songzhuang beginnt bereits zu steigen.

Am 8. September wird ein niedrig verdichtetes Wohngrundstück mit einer Geschossflächenzahl von nur 1,05 im Norden von Songzhuang offiziell versteigert. Angesichts der Beschränkungen wie einer maximalen Gebäudehöhe von 18 Metern wird es in Zukunft zweifellos zu gehobenen Wohnprojekten wie Reihenhäusern oder Hofhäusern entwickelt.

Neues Grundstück in Songzhuang

Songzhuang, dessen Grundnachfrage von Käufern von Erst- und Zweitwohnungen gebildet wird, kann gehobene Wohnprojekte nicht leicht tragen. Wenn man sich den langwierigen Verkaufsprozess von nahegelegenen Projekten wie Glashaus Town ansieht, ist der Verkaufsprozess des neuen Grundstücks in Songzhuang nicht einfach.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto "Weilai Keqi", Autor: Weilai Keqi, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.