Werden die Wohnungspreise unter dem Verkauf von bezugsfertigen Wohnungen stark ansteigen?

Am 28. August 2026 haben mehrere Ministerien, darunter das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, das Ministerium für natürliche Ressourcen, die Nationale Finanzaufsichtsbehörde, die Volksbank von China und die Wertpapieraufsichtsbehörde, eine Reihe wichtiger Dokumente in kurzer Folge veröffentlicht. Nach der Einführung der neuen Politik sind auf dem Markt auch Stimmen zu hören, dass „Wohnungen im Fertigzustand kommen und die Immobilienpreise stark steigen werden“. Wir sind der Meinung, dass diese Behauptung noch zu diskutieren ist. Nach der Einführung des Verkaufs von fertigen Wohnungen hat sich das Tempo der Markteinführung neuer Projekte etwas verlangsamt, aber das vorhandene Angebot ist noch relativ ausreichend, und die Wahrscheinlichkeit eines starken Anstiegs der Immobilienpreise ist gering, was hauptsächlich auf zwei Schlüsselfaktoren zurückzuführen ist:

Erstens hat sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Markt erheblich verändert, und das Angebot an neuen Wohnungen ist derzeit ausreichend.

Nach fast 30 Jahren rasanter Entwicklung hat sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf Chinas Immobilienmarkt erheblich verändert: Es hat sich von einer Phase mit starker Wohnungsnachfrage und unzureichendem Angebot zu einer strukturellen Phase mit Überangebot gewandelt, und die Ära des Wohnungsmangels ist vorbei.

Obwohl der Verkauf von fertigen Wohnungen kurzfristig zu einer Verlangsamung der Markteinführung neuer Projekte führt, wurde diese Politik nicht landesweit einheitlich umgesetzt, sondern es wurde eine differenzierte Regelung angewendet: „Alte Projekte nach den alten Regeln, neue Projekte nach den neuen Regeln“. Die meisten bestehenden und laufenden Projekte werden nach dem ursprünglichen Tempo vorangetrieben, das gesamte Angebot an neuen Wohnungen ist noch relativ ausreichend. Der Verkauf von fertigen Wohnungen führt nicht zu einer starken Verringerung des kurzfristigen Marktangebots, sodass ein starker Anstieg der Immobilienpreise keine Unterstützung auf der Angebotsseite findet.

Aus den landesweiten Daten geht hervor, dass nach Angaben des Nationalen Statistikamts die zum Verkauf stehende Fläche neuer kommerzieller Wohnungen im ganzen Land bis Ende Juli 2026 etwa 409 Millionen Quadratmeter betrug. Daten der China Index Academy zeigen, dass die zum Verkauf stehende Fläche in 50 Schlüsselstädten bis Ende Juli 291 Millionen Quadratmeter betrug, sodass das neue Marktangebot relativ ausreichend ist.

Zweitens, aus Sicht der Kostenseite der Immobilienunternehmen, hat die Politikebene gleichzeitig begleitende Maßnahmen eingeführt, wie die Optimierung der Zahlungsmodalitäten für die Landübertragungsgebühren und die Verstärkung der Finanzierungsunterstützung, was voraussichtlich den Druck des steigenden Kapitalkostens abmildern und ausgleichen wird, dem die Immobilienunternehmen bei der Umstellung auf den Verkauf von fertigen Wohnungen ausgesetzt sind.

Im Einzelnen wirken die begleitenden Politiken auf mehreren Ebenen zusammen, um eine starke Unterstützung für die Umstellung auf den Verkauf von fertigen Wohnungen zu bieten.

Erstens wurde die Politik der Entwicklungskredite weiter optimiert. Durch die Optimierung von Regelungen wie Kreditlaufzeit und Verwendungszweck wird die Unterstützung für Entwicklungskredite verstärkt, um Unternehmen dabei zu helfen, den Druck des hohen Vorabinvestitions und des langen Kapitalbindungszyklus im Modus „zuerst bauen, dann verkaufen“ beim Verkauf von fertigen Wohnungen abzumildern.

Zweitens wird die Finanzierungsunterstützung auf dem Kapitalmarkt ständig verstärkt. Durch Unterstützung über mehrere Kanäle wie Anleiheemissionen und Eigenkapitalfinanzierung werden die mittel- und langfristigen Kapitalquellen der Unternehmen erweitert und die Finanzierungsstruktur optimiert, um die umfassenden Finanzierungskosten der Unternehmen zu senken.

Drittens wird die Zahlungsmodalität für die Landübertragungsgebühren optimiert, und die Landpreise sinken tendenziell rational, was auch direkt die Landkosten von Projekten mit fertigen Wohnungen von der Quelle senkt. Kürzlich wurde das erste Grundstück mit dem „Zusicherungssystem für den Verkauf fertiger Wohnungen“ in Guangzhou erfolgreich veräußert. Als begleitende Unterstützung erlaubt die Regierung die ratenweise Zahlung der Landübertragungsgebühr – der Zahlungsanteil innerhalb von 30 Tagen nach der Unterzeichnung beträgt nicht weniger als 50 %, und der gesamte Betrag muss innerhalb von 2 Jahren vollständig gezahlt werden, was den Druck der Unternehmen bei der Vorabzahlung der Landgebühren mildern kann.

Darüber hinaus fordert die Politik die Optimierung der Genehmigungsverfahren für den Baubetrieb und die Verkürzung der administrativen Genehmigungsfristen, sodass die Unternehmen selbst voraussichtlich die Kosten durch Qualitätsverbesserung und Effizienzsteigerung abbauen können. Im Prozess der Branchentransformation können Immobilienunternehmen voraussichtlich durch feines Management, standardisierten Bau und Koordination in der Lieferkette die Betriebseffizienz verbessern, die Bauzeit verkürzen und den Kostendruck schrittweise abbauen, anstatt die Kosten einfach auf die Kaufpreise der Wohnungen zu überwälzen. Gleichzeitig ist die Rückgewinnung von Kapital durch den Verkauf für Immobilienunternehmen derzeit die oberste Priorität, sodass sie voraussichtlich vorsichtig sein werden, die Preise der Projekte zu erhöhen.

Unter der gemeinsamen Wirkung dieser vielen Faktoren werden die umfassenden Kosten, denen Immobilienunternehmen bei der Umstellung auf den Verkauf von fertigen Wohnungen ausgesetzt sind, voraussichtlich effektiv ausgeglichen, was günstige Bedingungen für einen reibungslosen Übergang schafft.

Nach umfassender Analyse sind wir der Meinung, dass der Einfluss des Verkaufs von fertigen Wohnungen auf die Immobilienpreise insgesamt begrenzt ist. Der Verkauf von fertigen Wohnungen wird die Immobilienunternehmen dazu anleiten, zu einem Wettbewerb um Produktqualität und Güte zurückzukehren, die Branche von dem alten Modell „hohe Verschuldung, hoher Umschlag, hoher Hebel“ zu einem neuen Modell der hochwertigen Entwicklung mit Fokus auf Qualität und Nutzen wandeln, und auch den Immobilienmarkt zu Rationalität zurückführen. Künftig werden die Immobilienpreise stärker von der tatsächlichen Angebot- und Nachfragesituation sowie Faktoren wie Lage, Qualität und Service der Wohnungen bestimmt.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „China Index Academy“, Autor: Forschungsteam der China Index Academy, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.