Die betrieblichen Unterschiede weiten sich deutlich aus! 7 ausländische Einzelhandels-REITs, sieben verschiedene Situationen

Im inländischen Konsum-/Gewerbe-REITs-Sektor werden die zugrundeliegenden Vermögenswerte sorgfältig ausgewählt, die „Spitzenreiter“ verfügen über Kernstandorte, ausgereifte Vermietungssysteme und hohe Vermietungsquoten.

Wenn man jedoch den Blick auf die in Singapur und Hongkong notierten ausländischen Einzelhandels-REITs richtet, die gewerbliche Immobilien auf dem chinesischen Festland halten, wird die andere grausame Realität der Branche offenbart. Diese Vermögenswerte umfassen zahlreiche alte Bestandsobjekte, die den Filter des Börsennotierungs-Schutzes verlieren und sich den harten Prüfungen des schwachen Konsumzyklus direkt stellen, wobei die Betriebsleistungen der einzelnen Akteure stark auseinandergehen.

Laut Informationen von Winshang Net lag das DPU (Ausschüttung pro Anteil) von Sasseur REIT in den Halbjahresberichten 2026 von sieben Stichproben-ausländischen Einzelhandels-REITs bei einer Wachstumsrate von 10,2 %, was den ersten Platz bei der Dividendenwachstumsrate einnimmt. Im Gegensatz dazu ging das DPU von CapitaLand China Trust leicht zurück, während das DPU von BHG Retail Trust um 45,5 % stark einbrach, wobei der Unterschied zwischen starken und schwachen Akteuren besonders deutlich hervortritt.

Die Outlet-Branche mit starker Abwehrfähigkeit verzeichnet einen gleichzeitigen Anstieg von Besucherfrequenz, Umsatz und Mieteinnahmen, die vier Projekte von Sasseur REIT generieren mehr als 60 % des Umsatzes mit über 5 Millionen VIP-Mitgliedern, was eine solide Basis bildet.

Natürlich gibt es trotz der glänzenden Leistung keine Sorgenfreiheit, hinter hohen Dividenden muss man auch die Schmerzen der Vermögensumgestaltung ertragen. Aufgrund des AEI-Vermögensverbesserungsprojekts ist die Vermietungsquote des Hefei-Projekts von Sasseur phasenweise gesunken, der Umsatz des Kunming-Projekts ist kurzfristig negativ geworden, regionale Unterschiede und Umgestaltungsdruck bestehen objektiv. CapitaLand erreicht ein positives Wachstum der Einzelhandelseinnahmen durch kleine, häufige Umgestaltungen, während BHG aufgrund von Hebelbeschränkungen nur durch Mieteranpassungen mühsam die Stabilität aufrechterhalten kann. Yuexiu, China Merchants, Spring Real Estate und Hui Xian haben jeweils eigene Vor- und Nachteile.

Die Differenzierung ausländischer Einzelhandels-REITs ist keine ferne Prophezeiung, sondern ein Spiegel für inländische Konsum-REITs. Wenn inländische gewerbliche REITs allmählich den Schutz der Börsennotierungsdividende verlieren, werden Mietdruck, Umgestaltungsschmerzen und Leistungsdifferenzierung die realen Themen sein, denen sie sich in Zukunft direkt stellen müssen.

Bei REITs geht es nie darum, wie glänzend die Vermögenswerte zum Zeitpunkt der Börsennotierung sind, sondern um die tatsächliche Fähigkeit, im schwachen Zyklus nachhaltig Cashflow zu generieren.

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Sieben ausländische Einzelhandels-REITs, sieben verschiedene Situationen

Bei der Durchsicht der Halbjahresberichte 2026 von sieben ausländischen Einzelhandels-REITs, die auf dem Festlandmarkt aktiv sind, haben sich die Betriebssituationen der einzelnen Akteure bereits auseinanderentwickelt. Sasseur erreicht dank der Outlet-Branche ein gegen den Trend gerichtetes starkes Dividendenwachstum, CapitaLand stabilisiert die Erträge durch aktive Umgestaltungen, BHG steht unter erheblichem Betriebsdruck, die übrigen Ziele haben jeweils Gewinne und Verluste, wobei Branchenart, Vermögensqualität und Betriebsfähigkeit zu völlig unterschiedlichen Marktleistungen führen.

Sasseur REIT (SasseurREIT): Höchste DPU-Wachstumsrate, Umgestaltungsschmerzen und regionale Differenzierung koexistieren

In dem schwachen Konsumzyklus ist das Outlet zu einer der Branchen mit der stärksten Abwehrfähigkeit geworden. Im ersten Halbjahr zeigte der Finanzbericht von Sasseur REIT, dass Umsatz, Besucherfrequenz, Miete und DPU (Ausschüttung pro Anteil) des gesamten Portfolios alle gestiegen sind. 

Es ist zudem bemerkenswert, dass Sasseur der aus den sieben ausländischen Einzelhandels-REITs mit der schnellsten DPU-Wachstumsrate ist, die 10,2 % erreicht. Unterstützt wird dieses Geschäft durch ein hochgradig bindendes Mitgliedssystem. Laut Finanzbericht tragen VIP-Mitglieder mehr als 60 % des Umsatzes bei, und die Zahl der VIP-Mitglieder hat bereits 5 Millionen überschritten. 

Seine Strategie besteht darin, durch eine Politik „kurzer Mietverträge“ schnell auf Veränderungen der Konsumtrends zu reagieren; und ergänzend dazu das Asset Enhancement Initiative (AEI) einzusetzen, um das Raumerlebnis kontinuierlich zu optimieren. Diese Flexibilität des „kleinen Schritts mit schnellem Vorankommen“ ist genau das, was schwervermögende Einkaufszentren kaum erreichen können. 

Chongqing Liangjiang Outlet als Referenzprojekt ist vollständig vermietet und hat markengemeinsame Aktivitäten wie „HAZZYS Atrium Pop-up“ und „Li-Ning YOUNG Mitgliedertag“ eingeführt;

Hefei-Projekt startete im dritten Quartal 2025 die Umgestaltung des etwa 6.000 Quadratmeter großen Sportbereichs auf der Ebene L1. Bis Juli 2026 wurden 90 % der öffentlichen Bereiche fertiggestellt, ab August werden die Flächen schrittweise an Mieter übergeben; von 13 Mieteinheiten wurden 11 vorvertraglich unterzeichnet, und es gelang, das erste Geschäft des gehobenen Restaurants „Hu Le Le Butter-Gebackene Meeresfrüchte“ im Hefei Outlet einzuführen. Beim Kunming-Projekt stand der Umsatz im zweiten Quartal aufgrund des AEI-Projekts und der Anpassung des Mietermixes kurzfristig unter Druck, die Vermietungsquote blieb jedoch auf hohem Niveau.

Der Rückgang der Vermietungsquote beim Hefei-Projekt und der negative Jahresumsatz beim Kunming-Projekt zeigen die Schmerzen der Umgestaltung und die regionale Differenzierung. Kurzfristig hängt dies von der Umsetzung des AEI und der Wirksamkeit der Konsumpolitik ab, langfristig von der Positionierung des „Wertorientierten Einzelhandels“ und der Mitgliederschranke. 

CapitaLand China Trust (CLCT): Doppeltes Wachstum von Einzelhandelseinnahmen und NPI, die AEI-Umgestaltung im Stil „kleinflächig und hochfrequent“ zeigt Wirkung

Wenn Sasseur REIT aufgrund seiner Branchenart gewinnt, dann gewinnt CapitaLand CLCT aufgrund seines aktiven Managements.

Im ersten Halbjahr machten Einzelhandelsimmobilien 70,6 % des gesamten Vermögensportfolios von CLCT aus. Vor dem Hintergrund des insgesamt schwachen Konsummarktes und des allgemeinen Drucks auf die Branchenmieten erzielte das Einzelhandelsportfolio jedoch ein doppeltes Wachstum von Einnahmen und NPI (Nettoeinnahmen aus Immobilien). Der gleichläufige Einzelhandelsumsatz (ohne Yuhuating) stieg um 0,8 % im Jahresvergleich, das NPI um 1,2 % im Jahresvergleich, die Vermietungsquote betrug 97,3 %, die Besucherfrequenz stieg um 3,2 %, der Mieterumsatz um 2,6 % (ohne Autoverkäufe um 7,5 %). 

Das Wachstum stammt aus dem Asset Enhancement Initiative (AEI). CapitaLand CLCT konzentriert sich auf lokale Umgestaltungen im Stil „kleinflächig und hochfrequent“, verwandelt Supermärkte in Straßenviertel, führt erste Geschäfte ein und macht das Einzelhandelsportfolio durch „Kostensenkung und Effizienzsteigerung“ zu dem einzigen Segment mit positivem Einnahmenwachstum. 

CapitaMall·Nuohemule führte neue Hauptmieter ein, der Umsatz in der ersten Woche überstieg 10 Millionen Yuan, der Umsatz pro Flächeneinheit betrug etwa 8.500 Yuan pro Quadratmeter, die Vermietungsquote erreichte bis zu 99,9 %; Nach Abschluss des AEI von CapitaMall·Wangjing wurde die Mieterstruktur verbessert, der Anteil der Erlebnisbranchen stieg; CapitaMall·Xizhimen erreichte durch die Umgestaltung „Supermarkt zu Trendspiel-Viertel“ einen doppelten Anstieg von Besucherfrequenz und Umsatz.

BHG Retail Trust (BHGRetailREIT): Betrieb unter Druck, Stabilisierung der Mieteinnahmen durch Mieteranpassungen und Gemeinschaftsaktivitäten zur Besuchergewinnung

Obwohl es sich ebenfalls um Einzelhandelsvermögenswerte auf dem Festland handelt, ist die Situation von BHG viel schwieriger.

Im ersten Halbjahr belief sich der Gesamtumsatz von BHG auf 26,8 Millionen Singapur-Dollar, ein Rückgang um 4,5 % im Jahresvergleich, der Nettoeinnahmen aus Immobilien betrugen 14,1 Millionen Singapur-Dollar, ein Rückgang um 6,0 % im Jahresvergleich, das DPU betrug nur 0,12 Singapur-Cent, ein Rückgang um 45,5 % im Jahresvergleich, die Kernstrategie besteht darin, die Besucherfrequenz durch die Einführung neuer Mieter und die Veranstaltung von Gemeinschaftsaktivitäten aufrechtzuerhalten.

Problematischer ist die Bilanz. Aufgrund des hohen Hebels hat BHG Retail Trust kaum Spielraum für groß angelegte kapitalintensive Umgestaltungen (AEI) seiner Projekte, sodass der Betrieb sich nur auf den „Austausch von Mietern“ statt auf die „Hardware-Umgestaltung“ konzentrieren kann.

Betrachtet man die einzelnen Projekte, zeigt sich eine deutliche Differenzierung. Das Geschäft in Wanliu, Peking, stützt das Portfolio allein, das Projekt in Chengdu Airport verbessert sich gegen den Trend, zwei schwache Geschäfte in Hefei belasten das Ergebnis, zwei Geschäfte in Xining und Dalian sind zwar vollständig vermietet, werden aber durch „Mietunterstützung“ stabil gehalten. Der Schlüssel zur Umkehr liegt in der Erneuerung der Mieter und der Vermarktungsgeschwindigkeit der schwachen Geschäfte in Hefei.

Yuexiu Real Estate Investment Trust: Doppeltes Wachstum von Einzelhandelseinnahmen und Besucherfrequenz, Vermögensumgestaltung konzentriert sich auf „Erneuerung von Szenarien“

In der ersten Hälfte des Jahres 2026 erzielte das Einzelhandelsgeschäft von Yuexiu Real Estate Investment Trust einen Betriebsumsatz von 75,52 Millionen Yuan, ein Anstieg um 1,0 % im Jahresvergleich. Dieses Segment macht etwa 9,8 % des gesamten Betriebsumsatzes des Fonds (767 Millionen Yuan) aus. Die Vermietungsquoten aller Projekte bleiben auf hohem Niveau, Besucherfrequenz und Umsatz verzeichnen ein doppeltes Wachstum, was eine starke Betriebsresistenz vor dem Hintergrund des Drucks auf die Gesamteinnahmen zeigt.

Im Berichtszeitraum erreichte das Einzelhandelsgeschäft von Yuexiu Real Estate Investment Trust durch Umgestaltung und Erneuerung sowie erlebnisorientierte Vermietung ein nahezu unverändertes NPI. Das Modell „eine Strategie pro Geschäft“ ist klar: Guangzhou International Finance Center Mall (der Einzelhandelsteil des Guangzhou IFC) und Guangzhou Victory Plaza (VT101) konzentrieren sich auf die Einführung von ersten Geschäften der Stadt und die Gestaltung charakteristischer Viertel. Das Guangzhou International Finance Center Mall führte vier erste Geschäfte in Guangzhou ein, die Victory Plaza gestaltete das thematische Viertel „101PARK“ und erneuerte das Erlebnis im Außenbereich; das Wuhan Xinghui Weigang Einkaufszentrum (der Einzelhandelsteil der Wuhaner Immobilie) konzentrierte sich auf die Erneuerung des Familiensegments; der Großhandelsmarkt stärkte die industrielle Vernetzung und die Verbesserung der Beratungsdienste.

Die konkrete Leistungsentwicklung ist von Geschäft zu Geschäft unterschiedlich. In Guangzhou International Finance Center Mall bleiben Menge und Preis stabil; Obwohl die Miete der Victory Plaza im Jahresvergleich rückläufig ist, stabilisiert sie eine Vermietungsquote von 94,1 % mit einem Anstieg der Besucherfrequenz um 17 %, einem Umsatzplus von 18 % und einer Verlängerungsrate von 80 %; Die Vermietungsquote von Wuhan Xinghui Weigang beträgt 88,4 % (plus 6,0 Prozentpunkte im Jahresvergleich, die schnellste Verbesserung unter den drei Geschäften) und befindet sich noch in der Phase der Entwicklung und des Wachstums.

Daraus geht hervor, dass derzeit das Guangzhou International Finance Center Mall stabil und positiv entwickelt, Wuhan Xinghui Weigang sich deutlich verbessert und das widerstandsfähigste Segment im gemischten Portfolio ist; Dennoch bestehen kurzfristige Sorgen aufgrund des sinkenden Mietniveaus der Victory Plaza und der Entwicklungsphase von Wuhan Xinghui Weigang.

China Merchants, Spring Real Estate, Hui Xian: Drei Projekte mit jeweils eigenen Merkmalen, der Mietpreis pro Einheit ist rückläufig

Das Shenzhen Shekou Garden City im Besitz von China Merchants ist das stabilste Kernobjekt im Portfolio, das fast vollständig vermietet ist und einen doppelten Anstieg von Besucherfrequenz und Umsatz verzeichnet. Die festen Mieteinnahmen des Huizhou Huamao Tiandi von Spring Real Estate steigen stabil, aber die variablen Mieteinnahmen sind im Quartalsvergleich um 38,5 % gesunken, was eng an die Konjunktur des Einzelhandelsumsatzes geb