Der heftige Wettbewerb zwischen China Overseas und Poly Real Estate verspricht dieses Jahr viel Spannung.

Am vergangenen Freitag kurz vor Feierabend ereignete sich ein großes Ereignis.

Am 28. August haben mehrere Ministerien wie das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung, die Zentralbank, die Allgemeine Verwaltung für Finanzaufsicht und die Wertpapieraufsichtskommission gleichzeitig Maßnahmen ergriffen. Das seit drei Jahrzehnten umgesetzte Vorverkaufssystem für Wohnimmobilien steht vor einer umfassenden Reform. Einfach ausgedrückt: Es wird gefordert, den Verkauf von fertigen Wohnungen kraftvoll und geordnet voranzutreiben, begleitet von einer Reihe von Maßnahmen für den Finanz- und Kapitalmarkt. All dies zielt auf den Kern des neuen Entwicklungsmodells für die Immobilienbranche ab: das Vertriebssystem für Wohnimmobilien.

Western Securities stellt fest, dass es sich um eine „strukturelle Systemneugestaltung auf der Angebotsseite“ handelt, nicht um eine „kurzfristige starke Stimulierung auf der Nachfrageseite“; Guotai Haitong meint, dass sich der Wettbewerbsschwerpunkt der Branche vollständig von „Wettbewerb um Umfang und Geschwindigkeit“ zu „Wettbewerb um Produkte, Qualität und pünktliche Übergabe“ verlagern wird.

Tatsächlich sind diese Aussagen noch nicht direkt genug. Letztendlich läuft alles auf eines hinaus: den Wettbewerb um die Finanzstärke. Künftig kann nur derjenige am Markt teilnehmen, der echtes Geld für den Bau von fertigen Wohnungen aufbringen kann.

Was bedeutet das im Hintergrund? Der am 31. August veröffentlichte Bericht von CRIC liefert hierfür eine weitere Erläuterung.

Unter den Top 20 der Rangliste der Immobilienunternehmen nach ihren vertraglich vereinbarten Verkaufsanteilen von Januar bis August sind 17 Unternehmen zentrale oder staatseigene Unternehmen. Das ist nicht überraschend: Staatseigene Unternehmen, insbesondere zentrale staatseigene Unternehmen, sind nach wie vor die absolute Hauptkraft auf dem Markt. Alle Top 5 sind zentrale oder staatseigene Unternehmen, ihre Wachstumsrate im Vergleich zum Vorjahr liegt über 10 %, während der Marktanteil von Immobilienunternehmen anderer Eigentumsformen stetig schrumpft.

Wem gehört der Immobilienmarkt in der Zukunft? Die Antwort liegt auf der Hand. Die neue Immobilienpolitik vom 28. August unterstreicht nur noch einmal: Der Markt kann nur den staatseigenen Unternehmen gehören, insbesondere den zentralen staatseigenen Unternehmen.

Aus der Perspektive der Beobachter steht unter den zentralen staatseigenen Unternehmen das spannendste Großereignis dieses Jahres im Zeichen des Wettbewerbs zwischen China Overseas Land & Investment (COLI) und Poly Development.

Zuerst zu einem „historischen Moment“.

Im ersten Halbjahr dieses Jahres erreichte Poly Development einen vollständigen Umsatz (Vertragsumsatz) von 135,1 Milliarden Yuan, COLI kam auf 134,35 Milliarden Yuan – Poly lag knapp um weniger als 800 Millionen Yuan vorne. Von Januar bis Juli lag der vollständige Umsatz von Poly bei 150 Milliarden Yuan, der von COLI bei 149,46 Milliarden Yuan – der Abstand schrumpfte auf nur 540 Millionen Yuan.

Dann überholte COLI von Januar bis August Poly: 165,46 Milliarden Yuan gegenüber 165 Milliarden Yuan, ein Vorsprung von 460 Millionen Yuan. Vergleicht man die Anteile am Umsatz, liegt der Vorsprung sogar bei 22,2 Milliarden Yuan. Wenn ich mich recht erinnere, ist dies seit vielen Jahren das erste Mal, dass COLI Poly im vollständigen Umsatz tatsächlich überholt hat.

Wer behauptet, Poly arbeite nicht hart, tut dem Unternehmen Unrecht. Im ersten Halbjahr dieses Jahres trugen die Kernstädte 95 % zum Umsatz von Poly bei, die Anteile der Metropolen der ersten und zweiten Ebene machten 86 % aus, und das Unternehmen erzielte einen Mittelrückfluss von 111 Milliarden Yuan.

Aber COLI ist noch aggressiver. Im ersten Halbjahr erzielte das Unternehmen in den fünf Metropolen der ersten Ebene – Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen und Hongkong – einen Umsatz von 78,99 Milliarden Yuan, was 68,6 % des Gesamtumsatzes der Gruppe ausmacht. Das liegt weit über dem Anteil von Poly in den Metropolen der ersten Ebene.

Wie wird sich die Rangliste am Ende des Jahres entwickeln? Man schaut auf die verfügbaren Wohnungsbestände für den Verkauf in der zweiten Jahreshälfte.

Yan Jianguo, Vorsitzender des Verwaltungsrats von COLI, sagte auf der Halbjahres-Pressekonferenz am 26. August, dass in der zweiten Jahreshälfte in den fünf Metropolen der ersten Ebene, insbesondere in Shanghai, Peking und Hongkong, mehrere große Projekte auf den Markt kommen werden. Allein das Projekt Anlan in Shanghai hat einen Wert von über 52 Milliarden Yuan. Schätzungen von Institutionen zufolge wird COLI allein in Shanghai in der zweiten Jahreshälfte einen gesamten Verkaufsbestand von rund 100 Milliarden Yuan auf den Markt bringen.

Nebenbei bemerkt: Yan Jianguo wird im September dieses Jahres 60 Jahre alt. Ein Branchenkenner scherzte, dass er vor seiner Pensionierung COLI zu einem großen Vorstoß führen und den ersten Platz erobern will. Diese Aussage scheint nicht ganz unbegründet zu sein.

Das gilt also nicht nur für die ersten drei Quartale. Einige Institutionen schätzen, dass COLI nach dem aktuellen Wachstumstrend sehr wahrscheinlich Poly im vollständigen Umsatz für das gesamte Jahr 2026 überholen wird.

Und Yan Jianguo blickt nicht nur auf das Jahr 2026. Das zeigt sich vor allem daran, dass COLI sehr aggressiv Grundstücke erwirbt.

Im ersten Halbjahr erwarb das Unternehmen 9 neue Grundstücke mit einem Anteil am Grundstückspreis von 7,66 Milliarden Yuan – das war noch sehr zurückhaltend. Aber ab Juli startete es voll durch. Innerhalb von 15 Tagen erwarb es in Peking drei Kern-Grundstücke in Jiuxianqiao, Guangqu Lu und Liuniangfu für über 15,5 Milliarden Yuan. Hinzu kommen 9 weitere Grundstückserwerbe in Städten wie Shenzhen, Hongkong, Taiyuan und Ningbo mit einem Anteil am Grundstückspreis von 25,68 Milliarden Yuan.

Am 31. August, bei der ersten Grundstücksauktion in Shanghai nach der neuen Politik vom 28. August, erwarb COLI das riesige Grundstück in Zhenru, Putuo, für 15,019 Milliarden Yuan zum Mindestgebot. Dies ist das Grundstück mit dem höchsten Startpreis in Shanghai in diesem Jahr, es erstreckt sich über fast 12 Hektar, hat eine genehmigte Gebäudefläche von fast 400.000 Quadratmetern und soll einen 220 Meter hohen markanten Turm beinhalten.

Beachten Sie: Nur COLI hat sich für dieses Grundstück angemeldet. Andere warten noch auf detaillierte Regelungen, berechnen Kosten und beobachten die Marktentwicklung, zögern, zu handeln – während COLI direkt 15 Milliarden Yuan auf den Tisch legt.

Bis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung des Halbjahresberichts summieren sich die Anteile von COLI an den Preisen der in diesem Jahr neu erworbenen Grundstücke auf 33,34 Milliarden Yuan, wobei Hongkong und die vier Metropolen Peking, Shanghai, Guangzhou und Shenzhen 79 % ausmachen. Zusammen mit den 15 Milliarden Yuan für das Grundstück in Shanghai ergibt sich ein Gesamtwert von 48,3 Milliarden Yuan. Yan Jianguo sagte, dass das Ziel von COLI für den gesamten Grundstückserwerb im Jahr dieses Jahres zwischen 80 und 100 Milliarden Yuan liegt. Das bedeutet, dass das Jahresziel bisher nur etwa zur Hälfte erreicht ist, und im vierten Quartal wird das Unternehmen wahrscheinlich noch massiv Grundstücke erwerben.

Zweifellos steht dahinter die Finanzstärke. Bis zur Mitte des Jahres 2026 verfügt COLI über liquide Mittel von 121,1 Milliarden Yuan, eine Nettoverschuldungsquote von 27,2 % und durchschnittliche Finanzierungskosten von nur 2,76 %.

Natürlich ist auch Poly nicht untätig. Im ersten Halbjahr dieses Jahres erwarb es 21 neue Projekte mit einem Gesamtgrundstückspreis von 38,4 Milliarden Yuan, wobei der Anteil der Investitionen in den fünf Metropolen Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen und Hangzhou 81 % ausmacht.

Wenn man die Strategien der beiden zentralen staatseigenen Unternehmen unterscheiden will: Poly verfolgt einen „breiten Ansatz“, es deckt Metropolen der ersten und starken zweiten Ebene vollständig ab; COLI hingegen verfolgt einen „tiefen, fokussierten Ansatz“, der Anteil der fünf Metropolen der ersten Ebene liegt weit über dem von Poly.

Obwohl die Rangliste der Immobilienunternehmen heute nicht mehr so viel Aufmerksamkeit bekommt wie früher, ist der Wettbewerb zwischen COLI und Poly unter den zentralen staatseigenen Unternehmen durchaus spannend zu verfolgen.

Obwohl die Finanzierungskosten von COLI relativ niedriger sind, hat Poly durchaus noch Chancen. Polys landesweite Verteilung ist ausgewogener, und das Unternehmen ist widerstandsfähiger gegen regionale Risiken. Aber es ist bemerkenswert, dass nach der neuen Politik vom 28. August die Bedeutung der Metropolen der ersten Ebene noch deutlicher hervortritt: Wer über mehr Immobilienwerte verfügt, hat bessere Voraussetzungen für einen langfristigen Wettbewerb. Aus dieser Perspektive hat COLI auf dem Hauptschlachtfeld der Metropolen der ersten Ebene vorerst die Oberhand gewonnen.

Aber eines ist sicher: Egal wer am Ende die Rangliste „gewinnt“, der Abstand zwischen den beiden Unternehmen wird sehr gering sein. Vielleicht ist es den beiden Unternehmen selbst nicht einmal so wichtig, wer auf dem ersten Platz steht – die Beobachter außerhalb sind es, die sich besonders für den Wettbewerb begeistern.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Youke Real Estate“, Autor: Youke, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.