Wie ist die richtungsweisende Bedeutung der ersten Grundstücksauktion in Shanghai nach der neuen Politik?
Am 31. August 2026 wurde die Ausschreibung der achten Charge von konzentrierten Wohnbaugrundstücken in Shanghai 2026 abgeschlossen. Dies ist die erste konzentrierte Landversteigerung in Kernstädten nach der Veröffentlichung der neuen Politik der „Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems für kommerzielle Wohngebäude“ – die erste konzentrierte Landversteigerung in Kernstädten nach der Einführung der neuen Regelung.
Aus den Ergebnissen geht hervor, dass diese Landversteigerung in Shanghai die entsprechenden Ziele im Wesentlichen erreicht hat.
Die beiden Grundstücke dieser Ausschreibung liegen in Zhenru (Bezirk Putuo) und Sijing (Bezirk Songjiang), wobei der gesamte Transaktionswert etwa 15,6 Milliarden Yuan beträgt. Das Kernkomplex-Grundstück in Zhenru wurde von China Overseas Land & Investment (COLI) zum Mindestgebotspreis erworben, mit einem Gesamtpreis von 15,02 Milliarden Yuan, was zum teuersten Grundstück des Jahres 2026 nach Gesamtpreis führt. Das niedrigdichte reine Wohnbaugrundstück in Sijing, Songjiang, wurde nach 29 Runden von Geboten mit einem Aufschlag von 16,41 % verkauft – diese Aufschlagsrate liegt über den Markterwartungen.
Aus dieser Landversteigerung in Shanghai lassen sich bereits zwei Anzeichen erkennen: Erstens werden niedrigdichte Grundstücke von Immobilienunternehmen stärker bevorzugt, zweitens werden die Erststädte und Hotspot-Städte ihre starke Position weiter ausbauen.
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Am letzten Tag des Augusts endete die achte Charge der Landversteigerung in Shanghai 2026. Bei dieser Landversteigerung wurden insgesamt zwei Grundstücke angeboten, von denen das Kernkomplex-Grundstück in Zhenru von COLI zum Mindestgebotspreis erworben wurde, mit einem gesamten Transaktionswert von 15,02 Milliarden Yuan – das teuerste Grundstück des Jahres nach Gesamtpreis ist damit entstanden.
Dieses Grundstück war früher der Standort des Aquatikmarktes Tongchuan Road. Nach Jahren der Bodenordnung wurde Ende 2025 eine lokale Anpassung der detaillierten Kontrollplanung abgeschlossen: das ursprünglich geplante Kerngebiet für Geschäfts- und Bürogebäude wurde in ein Muster mit zwei Wohngebieten und einem Gewerbegebiet umgewandelt.
Das Grundstück liegt im Kernfunktionsbereich des Nebenstadtzentrums Zhenru, nordwestlich der Kreuzung von Caoyang Road und Tongchuan Road, direkt neben dem U-Bahnhof Zhenru, dem Umsteigebahnhof der Linien 11 und 14, mit hervorragender Anbindung an den Schienenverkehr. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite im Süden befindet sich das bereits in Betrieb genommene Einkaufszentrum COLI UNI CITY MAX. Rund um das Grundstück sind TOC-Komplexe wie Zhenru Jing und Gewerbe- und Büroprojekte wie Shangao Lingyu nach und nach in Betrieb genommen worden, das kommerzielle und geschäftliche Umfeld ist ausgereift. Das Grundstück ist von den Gewässern des Taopu-Flusses und des Zhenru-Hafens umgeben, die Zhenru-Grünzone durchquert das Innere des Grundstücks schräg, es verfügt sowohl über ökologische Eigenschaften als auch über Wahrzeichenqualitäten. Es ist das letzte erschließbare zusammenhängende Bauland im Kerngebiet von Zhenru, sein Standortwert ist sehr selten.
Mit einem Gesamtvolumen von 15 Milliarden Yuan ist es vorherbestimmt, dass nur wenige Akteure an dieser Ausschreibung teilnehmen können. Für COLI ist dies nicht nur ein einfacher Grundstückserwerb. Das bereits in Betrieb genommene Einkaufszentrum COLI UNI CITY MAX ist ohnehin ein von COLI entwickeltes und betriebenes Gewerbeobjekt. Mit dem Erwerb dieses Kernkomplexes mit Wohn- und Gewerbeflächen wird die Layout der kombinierten Nutzung von Wohn- und Gewerbeflächen weiter vervollständigt. Der Erwerb zum Mindestpreis zeigt, dass der Konsens über den Wert hochwertiger Vermögenswerte im Kerngebiet stabil bleibt, ohne irrationale Schwankungen.
Aus der Perspektive des Grundstücks in Sijing, Songjiang: Es haben sich insgesamt vier Unternehmen an der Ausschreibung beteiligt, schließlich hat das Konsortium aus Guomao und Frasers das Grundstück nach 29 Runden von Geboten mit einem Gesamtpreis von 582 Millionen Yuan erworben, der transaktionsbezogene Bodenpreis pro Wohnfläche beträgt 25028 Yuan pro Quadratmeter, die Aufschlagsrate liegt bei 16,41 %.
Das Grundstück ist ein reines Wohnbauland mit einer Gesamtfläche von 19372,68 Quadratmetern, einer Geschossflächenzahl von nur 1,2, einer maximalen Gebäudehöhe von 24 Metern und einer Grünflächenquote von nicht weniger als 35 %. Es ist eines der seltenen Wohnbauland mit niedriger Geschossflächenzahl in den Vorstadtgebieten Shanghais in den letzten Jahren, und zudem wurde in Sijing nach fast drei Jahren wieder ein reines kommerzielles Wohnbauland angeboten.
Das Grundstück liegt in einem ausgereiften Wohngebiet im Norden der Gemeinde Sijing, grenzt im Osten an die Liuwu-Straße, im Süden an die geplante Siebte Straße, und sowohl die West- als auch die Nordseite grenzen direkt an Flussläufe, sodass die ökologische Umgebung sehr gut ist. Im Hinblick auf den Verkehr liegt das Grundstück etwa 1,2 Kilometer in gerader Linie vom U-Bahnhof Sijing der Linie 9 entfernt, über Busanschlüsse kann man schnell an die Schienenverkehrslinie anschließen. Die Linie 9 führt direkt zu Kern-Arbeits- und Handelsgebieten wie Qibao, Caohejing und Xujiahui und ist die Hauptpendlerstrecke für Käufer mit grundlegendem und verbessertem Wohnbedarf entlang der Linie in Songjiang. Die umliegenden Versorgungseinrichtungen für den täglichen Bedarf sind vollständig vorhanden: Innerhalb eines Radius von 3 Kilometern gibt es bildungseinrichtungen für alle Altersgruppen wie die Songjiang Experimentalschule an der Shanghai Normal University, die Dritte Grundschule von Sijing und die Mittelschule Songjiang Nr.4, sowie medizinische und kommerzielle Einrichtungen wie das Sijing-Krankenhaus des Bezirks Songjiang, das Sanxiang Handelsplatz und das Baolehui Lebensmittelplatz. Der tägliche Wohnkomfort ist hoch, das gesamte Wohnumfeld ist ausgereift.
Der aktuelle transaktionsbezogene Bodenpreis von 25028 Yuan pro Quadratmeter liegt um 3900 Yuan pro Quadratmeter über dem Bodenpreis des Grundstücks von Zhaoshang Shidai Chaopai, das Bodenniveau des Gebiets ist deutlich gestiegen. Hinter diesem Ergebnis steht nicht nur die Seltenheit, die durch die fast dreijährige Unterbrechung des Angebots an reinen kommerziellen Wohnbauland im Gebiet entsteht, sondern auch der Raum für Produktdifferenzierung, der durch die niedrige Geschossflächenzahl von 1,2 geboten wird. Dies spiegelt voll und ganz wider, dass hochwertige niedrigdichte Wohnbauland in ausgereiften Vorstadtgebieten nach wie vor eine starke Marktattraktivität besitzt.
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Am 28. August 2026 haben das Ministerium für Wohnbau und Stadtentwicklung, das Ministerium für natürliche Ressourcen und die Allgemeine Verwaltung für Finanzaufsicht gemeinsam die „Mitteilung zur Verbesserung des Verkaufssystems für kommerzielle Wohngebäude“ herausgegeben, womit das Verkaufssystem für fertiggestellte Wohngebäude offiziell in Kraft getreten ist. (Siehe auch den Artikel „Die Ära der fertiggestellten Wohngebäude ist wirklich gekommen!“)
In der neuen Politik gibt es drei Punkte, die direkt mit dem Bodenmarkt zusammenhängen:
1. Bei neu vergebenen Grundstücken werden kommerzielle Wohngebäude vorrangig als fertiggestellte Immobilien verkauft;
2. Immobilienunternehmen müssen Grundstücke mit eigenen Mitteln erwerben, der Kaufpreis für das Grundstück kann in Raten gezahlt werden;
3. Für Projekte gilt das System der federführenden Bank, die Vergabe von Entwicklungsdarlehen passt sich dem Bauzyklus an.
Als erste konzentrierte Landversteigerung in Kernstädten nach der neuen Politik hat Shanghai mit zwei Grundstücken die erste Antwort gegeben, aus der sich derzeit zwei Anzeichen erkennen lassen.
Für Immobilienunternehmen müssen sie die Logik des Grundstückserwerbs neu berechnen: eine Rechnung für die Stadt, eine weitere für das Produkt.
Aus städtebaulicher Sicht stellt die neue Politik für Erststädte und Hotspot-Städte sogar einen Vorteil dar. Dies liegt hauptsächlich daran, dass die neue Politik die Bedingungen für Städte der ersten, zweiten, dritten und vierten Ebene auf der städtischen Ebene angeglichen hat. Die Bedingungen für gewöhnliche Städte haben sich nicht deutlich verbessert. Anstatt das Kapital dort zu platzieren, ist es sinnvoller, es stärker auf Hotspot-Städte mit stabilerem und ausreichenderem Gesamtnachfrage zu konzentrieren.
Für Städte der dritten und vierten Ebene hingegen, die bisher nur punktuell Transaktionen verzeichnen, ist der Einfluss begrenzt.
Aus Produktsicht werden in Zukunft niedrigdichte Grundstücke von Immobilienunternehmen stärker bevorzugt. Selbst bei der „vorrangigen Verkaufsregel für fertiggestellte Wohngebäude“ ist die Bauzeit von niedrigdichten mehrgeschossigen Wohngebäuden kontrollierbar. Einige Immobilienunternehmen können die Fertigstellung der Rohbauten von Hochhäusern und mehrgeschossigen Wohngebäuden bereits innerhalb von 12 bis 18 Monaten abschließen, eine solche Fertigstellungsgeschwindigkeit hat relativ geringe Auswirkungen auf den Verkaufsrückfluss von Kapital. Die 29 Runden von Geboten und die über den Markterwartungen liegende Aufschlagsrate des Grundstücks in Sijing, Songjiang bestätigen genau diese Logik.
Gleichzeitig werden Immobilienunternehmen bei Projekten mit langen Zyklen wie großen Hochhäusern und Altstadtsanierungen vorsichtiger vorgehen. Aus dieser Landversteigerung in Shanghai geht hervor, dass das Grundstück in Zhenru zwar zum Mindestpreis verkauft wurde, die Übernahme durch COLI selbst ist jedoch ein Signal: In Zukunft werden großvolumige, langfristige Kernbauland weiterhin auf führende Immobilienunternehmen mit starken Finanzmitteln und nachhaltigen Entwicklungsfähigkeiten konzentriert.
Aus der Sicht der Grundstückspreise gehen wir davon aus, dass die Bodenpreise in Zukunft nicht mehr so stark steigen werden wie früher, das Gesamtniveau wird sich in Zukunft stabil entwickeln.
Die stabile Transaktion in Kerngebieten und der steigende Aufschlag bei seltenen Vorstadtgrundstücken sind die Antwort der ersten Landversteigerung nach der neuen Politik.
Die Differenzierung des Bodenmarktes ist direkter als die des Marktes für neue Wohngebäude: Wertvolle Grundstücke werden wertvoller, seltene Grundstücke werden stärker nachgefragt.
Die Transaktionsleistung der beiden Grundstücke in der achten Charge liefert nicht nur Marktrückmeldungen für die nachfolgende Optimierung der Struktur und die Steuerung des Rhythmus der Bodenversorgung in Shanghai, sondern wird auch zu einem wichtigen Referenzpunkt für die Preisgestaltung und die Erwartungsentwicklung des Marktes für neue Wohngebäude in der traditionellen „Goldenen September und Silbernen Oktober“-Verkaufssaison.
Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ding Zuyu bewertet den Immobilienmarkt“, Autoren: Redaktion, Pure Research, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.