Am vergangenen Wochenende gingen die entsprechenden Nachrichten viral, eine ganze Reihe von Maßnahmen wurde gleichzeitig eingeführt: die Förderung des Verkaufs von fertiggestellten Wohnungen, eine maximale Kreditlaufzeit von 40 Jahren für Wohnungsbaukredite, die gleichermaßen gerechte Deckung des angemessenen Finanzierungsbedarfs von Immobilienunternehmen... Der Immobilienmarkt hat nun ein politisches „Maßnahmenbündel“ erhalten, und die neuesten Interpretationen dazu liegen nun vor.
Mehrere Behörden haben ein Maßnahmenbündel vorgelegt, um den Aufbau eines neuen Entwicklungsmodells für die Immobilienbranche zu beschleunigen
Am 28. August erlebte die chinesische Immobilienbranche eine bedeutende politische Anpassung von Meilensteinbedeutung. Mehrere Behörden wie das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung, die Zentralbank, die Staatliche Finanzaufsichtsbehörde und die Wertpapieraufsichtskommission haben nacheinander mehrere wichtige Dokumente herausgegeben und ein Bündel von Reformmaßnahmen im Hinblick auf das Verkaufssystem für kommerzielle Wohnungen, die Kreditverwaltung von Immobilienunternehmen und die Finanzierungskanäle am Kapitalmarkt eingeführt. Die Intensität der Reform und die Breite der Abdeckung sind äußerst selten.
Mehrere befragte Experten erklärten, dass das gleichzeitig von mehreren Behörden eingeführte politische „Kombinationsschlag“ eine umfassende Neugestaltung des Systems ist, die den Verkauf von kommerziellen Wohnungen, die Kreditverwaltung und die Finanzierung am Kapitalmarkt abdeckt. Es wird die Branche dazu bringen, den vergangenen Entwicklungspfad mit hohem Hebel und schnellem Umsatz zu verlassen, die institutionelle Grundlage für das neue Entwicklungsmodell der Immobilienbranche zu festigen und die qualitativ hochwertige Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern.
Vervollständigung des Verkaufssystems für kommerzielle Wohnungen, kraftvoll und geordnet den Verkauf von fertigen Wohnungen vorantreiben
Am 28. August haben das Ministerium für Wohnungsbau und Stadt-Land-Entwicklung, das Ministerium für natürliche Ressourcen und die Staatliche Finanzaufsichtsbehörde gemeinsam die „Mitteilung zur Vervollständigung des Verkaufssystems für kommerzielle Wohnungen“ (im Folgenden als „Mitteilung“ bezeichnet) herausgegeben, in der klar vorgeschlagen wird, die Verwaltung des Vorverkaufs von kommerziellen Wohnungen zu vervollständigen, den Verkauf von fertigen kommerziellen Wohnungen kraftvoll und geordnet umzusetzen und die Koordination politischer Maßnahmen zu stärken.
1994 wurde im „Gesetz über die Verwaltung von Stadtimmobilien“ auf rechtlicher Ebene das System des Vorverkaufs von kommerziellen Wohnungen festgelegt. Danach wurde das Vorverkaufsmodell allmählich zum Mainstream-Modus für den Verkauf neuer Wohnungen in China, der bereits mehr als 30 Jahre zurückliegt. Die neueste Mitteilung hebt das Vorverkaufssystem nicht pauschal direkt auf, sondern betont, „Fortschritt bei Stabilität zu suchen, zuerst aufbauen dann brechen, die Reform des Verkaufssystems für kommerzielle Wohnungen stetig voranzutreiben“.
Yan Yuejin, stellvertretender Direktor des Shanghai Yiju Immobilienforschungsinstituts erklärte, dass die Mitteilung systematische Maßnahmen aus mehreren Gliedern wie Vorverkauf, Kapital, Verkauf fertiger Wohnungen, Land und Finanzierung ergreift. Sie entspricht nicht nur den Anforderungen des neuen Entwicklungsmodells für Immobilien, sondern bietet auch eine solide institutionelle Grundlage für die stabile Transformation des Marktes und den Schutz der Rechte und Interessen der Wohnungskäufer. Derzeit wandelt sich die Immobilienbranche von „ob es vorhanden ist“ zu „ob es gut ist“, und die Verbesserung der Wohnqualität wird zum Schlüssel. Die Förderung der Reform des Verkaufssystems und die Einführung des Modells des Verkaufs fertiger Wohnungen tragen dazu bei, das neue Muster des Wohnkonsums von der Transaktionsseite aus zu optimieren, die Produktqualität und die Transaktionssicherheit zu verbessern und die neue Phase der Branchenentwicklung besser anzupassen.
„Seit diesem Jahr haben viele Regionen die Parzellen mit Verkauf fertiger Wohnungen in der Landversorgung erhöht, in einigen Städten sind auch Projekte mit Verkauf fertiger Wohnungen entstanden, und die Nachfrage des Marktes nach begleitenden Systemen wird immer dringender“, wies Yan Yuejin darauf hin. Die Mitteilung unterstützt ausdrücklich alle Regionen dabei, die Reform in Kombination mit der tatsächlichen Situation, sicher und geordnet sowie schrittweise voranzutreiben, was der Freisetzung der positiven Effekte der Politik förderlich ist.
Zhao Xiuchi, Direktorin des Forschungsinstituts für Immobilien in der Region Beijing-Tianjin-Hebei an der Capital University of Economics and Business und stellvertretende Vorsitzende der Pekinger Gesellschaft für Immobilienrecht ist der Ansicht, dass der Verkauf fertiger Wohnungen in Zukunft allmählich zum Mainstream des Marktes werden wird. Dies wird höhere Anforderungen an die Finanzkraft, die Projektsteuerungsfähigkeit und die Produktqualität von Immobilienunternehmen stellen, das Überleben des Stärkeren in der Branche beschleunigen und damit die qualitativ hochwertige Entwicklung des Immobilienmarktes vorantreiben.
Aus der Perspektive von Li Yujia, Chefforscher des Forschungszentrums für Wohnungspolitik der Provinz Guangdong zielt die Mitteilung darauf ab, den Geist und die Anforderungen der im Entwurf des nationalen „15. Fünfjahresplans“ vorgeschlagenen „Vervollständigung der grundlegenden Systeme für Entwicklung, Finanzierung und Verkauf von kommerziellen Wohnungen“ umzusetzen, um das neue Entwicklungsmodell der chinesischen Immobilienbranche aufzubauen und die qualitativ hochwertige Entwicklung voranzutreiben. Gleichzeitig liegt der Kern der Vervollständigung des Verkaufssystems für kommerzielle Wohnungen darin, den Verkauf fertiger Wohnungen kraftvoll und geordnet voranzutreiben. Unter dem Modells des Verkaufs fertiger Wohnungen wird die neu hinzugefügte Versorgung vollständig „Was Sie sehen ist was Sie bekommen“ realisieren, und die Branche wird allmählich die „homogenisierte Konkurrenz und das niedrig Niveau der Versorgung“ verlassen.
Einrichtung des Systems der Hausbank, die maximale Laufzeit von Wohnungsbaukrediten beträgt 40 Jahre
Am selben Tag haben die Volksbank von China und die Staatliche Finanzaufsichtsbehörde gemeinsam die „Meinung zur Reform und Vervollständigung der Immobilienkreditverwaltung und zur Förderung des beschleunigten Aufbaus eines neuen Entwicklungsmodells für die Immobilienbranche“ (im Folgenden als „Meinung“ bezeichnet) herausgegeben. Die Meinung konzentriert sich auf den Kreditbedarf im gesamten Lebenszyklus von Immobilienentwicklung, Bau, Verkauf und Betrieb, klärt die Kreditarten in den Teilbereichen wie kommerzielle Wohnungen, sozialer Wohnungsbau, Mietwohnungen und Gewerbeimmobilien und baut ein umfassend abgedecktes und geordnet verbundenes System von Immobilienkreditprodukten auf.
Dong Ximiao, Chefökonom von Zhaolian und stellvertretender Direktor des Shanghai Labors für Finanzen und Entwicklung erklärte, dass die Meinung eine systematische Neugestaltung des Immobilienkreditsystems ist. Durch den Kernmechanismus „zuerst Wohnungen übergeben, dann Kredit vergeben“ in Kombination mit längerer Kreditlaufzeit, flexibleren Restrukturierungsvereinbarungen und strengerer Kapitalaufsicht wird ein institutioneller Rahmen aufgebaut, der für Wohnungskäufer freundlicher, für die Immobilienbranche robuster und für das Finanzsystem sicherer ist.
Um den angemessenen Kreditbedarf der Immobilienbranche besser zu decken, optimiert die Meinung vor allem die beiden Kernsysteme von Entwicklungsdarlehen und individuellen Wohnungsbaukrediten.
Auf der Seite von Entwicklungsdarlehen schlägt die Meinung ausdrücklich vor, das System der Hausbank für Entwicklungsdarlehen einzurichten. Dazu erklärte Yan Yuejin, dass dies eine wichtige neue Formulierung im neuen Entwicklungsmodell der Immobilienbranche ist, deren Kern darin besteht, die Bank für den gesamten Prozess der Projektfinanzierung verantwortlich zu machen, die Prüfpflichten umzusetzen und die Kapitalaufsicht vollständiger zu gestalten.
Gleichzeitig integriert die Politik die Erfahrungen mit den Darlehen im Zusammenhang mit der „Sicherstellung der Übergabe von Wohnungen“ in den letzten Jahren und fordert ausdrücklich, Darlehen für Projekte von Immobilienunternehmen verschiedener Eigentumsformen gleichermaßen bereitzustellen. Dies hilft, die Barrieren der Eigentumsformen zu durchbrechen, sodass alle Arten von Unternehmen Finanzierungsunterstützung je nach Projektqualifikation und tatsächlicher Geschäftslage erhalten können, und wirklich „alle gleich zu behandeln“.
Auf der Seite von individuellen Wohnungsbaukrediten ist das am meisten beachtete Thema des Marktes die Verlängerung der maximalen Laufzeit von individuellen Wohnungsbaukrediten von 30 Jahren auf 40 Jahre.
„Dies ist ein großer Durchbruch im Bereich der Immobilienfinanzierung. Seine direkteste Auswirkung ist die Senkung der monatlichen zu zahlenden Kapital- und Zinsbeträge, wodurch der monatliche Zahlungsdruck zu Beginn des Wohnungskaufs deutlich gemildert wird“, sagte Yan Yuejin. Bei einem Kreditbetrag von 1 Million Yuan und einem Jahreszinssatz von 3% beträgt die monatliche Zahlung bei der gleichmäßigen Kapital- und Zinsrückzahlung für eine Laufzeit von 30 Jahren 4216,04 Yuan; nach der Verlängerung auf 40 Jahre sinkt die monatliche Zahlung auf 3581,02 Yuan, der monatliche Rückzahlungsbetrag wird direkt um 635,02 Yuan reduziert, was einem Rückgang von etwa 15% entspricht.
Zu einigen Bedenken, die auf dem aktuellen Markt bestehen, wies Yan Yuejin weiter darauf hin, dass die Verlängerung der Laufzeit die Gesamtzinsausgaben erhöhen kann, aber ihr Wesen ist „Raum mit Zeit tauschen“, um den kurzfristigen Cashflow-Druck vorrangig zu lösen. Gleichzeitig sind 40 Jahre keine obligatorische Rückzahlungsfrist. Nachdem das Einkommen der Wohnungskäufer in Zukunft gestiegen ist, können sie die Schulden durch vorzeitige Kreditrückzahlung und andere Methoden optimieren, was in der Praxis ausreichend Flexibilität bietet. Daher kann die aktuelle Politik mehr Nachfrage dazu bringen, „mutig Kredit aufzunehmen und Kredit aufnehmen zu können“, was eine wichtige Manifestation der präzisen Umsetzung der Immobilienfinanzpolitik ist.
Zhao Xiuchi sagte offen, dass die Verlängerung der Kreditlaufzeit ein „zweischneidiges Schwert“ ist. Einerseits senkt sie die Schwelle der Mittel für den Wohnungskauf, andererseits steigen die Gesamtzinsen des Kredits. „Außerdem ist es möglich, dass der Wohnungskäufer zum Zeitpunkt der Rückzahlung bereits im Ruhestand ist, und ob er noch über die Rückzahlungsfähigkeit verfügt, ist ein zu berücksichtigendes Problem. Daher müssen Wohnungskäufer das Urteil über die Kreditlaufzeit je nach ihrer spezifischen Situation treffen. Die Banken müssen auch entsprechende Systemgestaltungen durchführen, um finanzielle Risiken vorzubeugen.“
Die Meinung schränkt auch die Rückzahlungsart ein und schlägt vor, dass „bei Krediten mit einer Laufzeit von mehr als 1 Jahr monatlich Kapital und Zinsen zurückgezahlt werden“. Tian Lihui, Professor für Finanzen an der Nankai-Universität wies darauf hin, dass dies im Wesentlichen die Praktiken wie „zuerst Zinsen zahlen, dann Kapital zurückzahlen“ und „Ballonkredit“ verbietet, bei denen in der Anfangsphase nur Zinsen gezahlt werden und das Kapital später zurückgezahlt wird. Dies vermeidet das Problem, dass die Risiken während der Kreditlaufzeit ständig ansteigen und der Cashflow von der Rückzahlungsfähigkeit der Schulden abgekoppelt wird, stellt sicher, dass die Bewohner in jeder Periode einem echten Belastungstest der Kapital- und Zinsrückzahlung unterliegen, und verhindert spekulativen Wohnungskauf und übermäßige Hebelwirkung.
Aufbau eines mehrschichtigen Finanzierungsunterstützungssystems, Erweiterung der Finanzierungspfade von Immobilienunternehmen am Kapitalmarkt
Am selben Tag veröffentlichte die Wertpapieraufsichtskommission die „Meinung zur Unterstützung des Aufbaus eines neuen Entwicklungsmodells für die Immobilienbranche durch den Kapitalmarkt“ (im Folgenden als „Meinung der Wertpapieraufsichtskommission“ bezeichnet), die vorschlägt, den angemessenen Finanzierungsbedarf von Immobilienentwicklungsunternehmen verschiedener Eigentumsformen gleichermaßen zu decken, und ein mehrschichtiges Finanzierungsunterstützungssystem am Kapitalmarkt aufzubauen, das „Eigenkapital – Fusion und Übernahme – Anleihe – Verbriefung von Vermögenswerten – Private Immobilieninvestitionsfonds“ umfasst, wodurch die Finanzierungspfade von Immobilienunternehmen am Kapitalmarkt umfassend erweitert werden.
Li Yujia analysierte, dass die Meinung der Wertpapieraufsichtskommission zunächst klar die Reform der Finanzierungsweise für die Immobilienentwicklung hervorhebt und den Übergang von der Abhängigkeit von der Kreditwürdigkeit des Subjekts zur Orientierung an der Situation des Projekts vorantreibt. Dies entspricht dem von dem Ministerium für Wohnungsbau vorgeschlagenen Projektgesellschaftssystem und dem System der Hausbank, was zeigt, dass die Finanzierungsfunktion der Immobilienbranche geschwächt ist und die „Gesamt-zu-Gesamt“-Finanzierung der Vergangenheit nicht mehr existiert.
Zweitens wird die Meinung der Wertpapieraufsichtskommission die Transformation der Immobilienfinanzierung zu einem neuen Modell vorantreiben. In der Vergangenheit haben Banken von der skalierbaren Gewinne durch Landhypothek und Hypothekenvergabe profitiert. In Zukunft müssen sie sich auf den Dienst des Verkaufs fertiger Wohnungen umstellen, die finanzielle Unterstützung für die Aktivierung von Beständen und den Betrieb (Miete und Stadterneuerung) erforschen und im Prozess der Realisierung der Transformation des neuen Immobilienmodells den eigenen Gewinnraum der Banken erkunden.
Schließlich wird die Meinung der Wertpapieraufsichtskommission Finanzierungsinnovationen für die Stadterneuerung bereitstellen. Der Zyklus von „Finanzierung – Rückfluss von Bargeld“ bei der Stadterneuerung ist länger, sodass Werkzeuge wie CMBS, Immobilien-ABS und REITs dringender benötigt werden. Ob das neue Finanzierungsmodell in großem Umfang entstehen kann und ob die Projekte eine nachhaltige Kreislaufumsetzung realisieren können, sind die Schlüsselfaktoren für die Durchführung der Stadterneuerung.
Die Meinung der Wertpapieraufsichtskommission wies auch darauf hin, dass bei der Refinanzierung börsennotierter Immobilienentwicklungsunternehmen der Fokus darauf liegt, ob ihre internen Kontrollsysteme wie Kapitalverwaltung, Landkauf und Projektentwicklung und Verkauf vollständig und wirksam sind, und ob Projektentwicklung, Einzahlung des eingetragenen Kapitals und Unternehmensqualifikationen gesetzeskonform sind.
„Dies dient der Risikokontrolle von der Quelle aus und zieht die Lehren aus der vergangenen Marktentwicklung, bei der einige Unternehmen aufgrund fehlender interner Kontrolle zu unrechtmäßiger Finanzierung und blinder Expansion der Größe geführt haben und schließlich große Risiken angesammelt haben. Das Schließen von Systemlücken und die Stärkung der Rechtskonformität ist eine wichtige Umstellung dieser Politik“, sagte Yan Yuejin. Die neu eingeführten Unterstützungsrichtlinien sind nicht einfach eine „Bluttransfusion“, sondern legen gleichermaßen Wert auf „Bluttransfusion“ und „Schließen von Lücken“. Während sie Finanzierungssicherheit bieten, unterbrechen sie die Kette unrechtmäßiger Operationen, was der Förderung der Unternehmen zum Aufbau eines langfristigen gesunden Entwicklungsmechanismus und der qualitativ hochwertigen Entwicklung der gesamten Branche förderlich ist.
Tian Lihui sagte offen, dass die Immobilienfinanzierung sich bereits von einem „100-Meter-Sprint“ zu einem „Marathon“ gewandelt hat. Der Wettbewerb besteht nicht aus Sprungkraft, sondern aus Ausdauer, Urteilskraft und Langfristigkeit. Nur wenn man die Risiken durchschaut, die Richtung richtig findet und die Rechtskonformität einhält, kann man die stabile und gesunde Entwicklung des Immobilienmarktes wirklich unterstützen.