Yuexiu Property setzt auf sechs Städte mit einem Bruttoinlandsprodukt von jeweils über einer Billion Yuan und erzielte im ersten Halbjahr einen Verkaufsumsatz von 50,51 Milliarden Yuan.

Am 28. August veröffentlichte Yuexiu Property die Ergebnisse für das erste Halbjahr. Im ersten Halbjahr erzielte Yuexiu Property einen Umsatz von rund 36,65 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 23 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; die Bruttomarge lag bei etwa 6,2 %, ein Rückgang von 4,4 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr; der den Aktionären zuzurechnende Nettogewinn betrug rund 90 Millionen Yuan, ein Rückgang von 93,6 % gegenüber dem Vorjahr. Der Kernnettogewinn belief sich auf rund 80 Millionen Yuan, was einem Rückgang von 94,6 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das Gewinnniveau von Yuexiu Property ist stark zurückgegangen, und die Gewinne bewegen sich in der Nähe der Gewinnschwelle.

Kernfinanzdaten für das erste Halbjahr 2026

Der Gewinnrückgang geht vor allem auf den Druck der Abrechnungsstruktur zurück. Im ersten Halbjahr handelte es sich bei den meisten von Yuexiu abgerechneten Projekten um Bestände mit hohen Grundstückspreisen, die während des Aufschwungs der Branche erworben wurden. Die Grundstückskosten sind starr, und in Kombination mit den phasenweisen Preisnachlässen während der Vermarktung in den Kernstädten der letzten zwei Jahre wurde die Bruttomarge der Projektabrechnung direkt verringert. Gleichzeitig schrumpften die Erträge aus Beteiligungen an gemeinsamen und assoziierten Unternehmen gegenüber dem Vorjahr, was das Gewinnniveau weiter verwässerte.

Auf der Ergebnisversammlung erklärte Lin Zhaoyuan, Vorsitzender und geschäftsführender Direktor von Yuexiu Property, dass Yuexiu Property im ersten Halbjahr einen Platz nach oben rückte und unter die ersten 8 der Branche einstieg, gemessen am Umsatz. Aber angesichts des Niveaus der Bruttomarge „ist sie derzeit noch relativ niedrig, und ich persönlich bin mit dieser Bruttomarge äußerst unzufrieden“, was das Management von Yuexiu nicht vermeiden kann.

Szene der Halbjahresergebnisversammlung 2026 von Yuexiu Property

Verkauf angetrieben durch Bestände

Im ersten Halbjahr erzielte Yuexiu Property einen Anstieg der Verkaufsfläche um 16,2 % gegenüber dem Vorjahr, der vertragliche Verkaufsumsatz belief sich auf 50,51 Milliarden Yuan und hat mehr als die Hälfte des jährlichen Verkaufsziels von 100 Milliarden Yuan erreicht. Die vertragliche Verkaufsrückzahlungsrate in der laufenden Periode betrug 71 %, ein Anstieg um 10 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr; der Nettozufluss an betrieblichem Cashflow belief sich auf 13,77 Milliarden Yuan.

Strukturell stammen 80,7 % der unterzeichneten Verkaufsumsätze aus laufenden Bestandsprojekten, während dieser Wert im gleichen Zeitraum 2025 nur 48 % betrug, und neu eröffnete Projekte trugen weniger als 20 % dazu bei.

Bei der städtischen Verteilung trugen die sechs Kernstädte Peking, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou und Chengdu 84,5 % des Umsatzes bei. Das Großbuchtgebiet machte 42 % des Gesamtumsatzes aus, die Region Ostchina 26 %. Aufgeschlüsselt nach Städten belegte Guangzhou den ersten Platz bei der Verkaufsfläche vor Ort, und die Verkaufsumsätze in Peking und Hangzhou gehören zu den Top 10 der jeweiligen Stadt.

Um ruhende Bestände zu aktivieren, führt Yuexiu Property intern die Strategie „eine Strategie pro Projekt, eine Strategie pro Wohnung“ ein, passt die Produktveröffentlichung und Preisgestaltung dynamisch für verschiedene Projekte an und vermeidet einfache Preisnachlässe zur Umsatzsteigerung. Das Unternehmen hat ein spezielles Team für den Austausch von Altbauten gebildet, das im Berichtszeitraum mehr als 460 Altbauten übernommen hat, womit der Verkauf von Neubauten um fast 2 Milliarden Yuan gefördert wurde. Gleichzeitig nutzte man die Vorteile der Wohnungsscheinrichtlinien in verschiedenen Regionen, wobei mehr als 700 Transaktionen im Zusammenhang mit Wohnungsscheinen abgeschlossen wurden, was einem Warenwert von fast 2 Milliarden Yuan entspricht.

Bis Ende Juni belief sich der verfügbare Warenwert des Unternehmens für das gesamte Jahr auf 215,7 Milliarden Yuan. Abzüglich des im ersten Halbjahr bereits erzielten Umsatzes beträgt der zu veröffentlichende Warenwert im zweiten Halbjahr noch 160 Milliarden Yuan.

Die Finanzierungskosten sind erstmals unter 3 % gesunken

Die finanziellen Indikatoren sind die stabilste Schutzmauer von Yuexiu Property in diesem Zyklus. Bis Ende Juni 2026 behält das Unternehmen alle drei roten Linien in der grünen Kategorie bei. Die Vermögensschuldenquote unter Ausschluss der erhaltenen Anzahlungen beträgt 65,2 %, die Nettoverschuldungsquote 49,2 % und das Verhältnis von Barmitteln zu kurzfristigen Schulden 2,1-fach.

Der Gesamtbetrag der verzinslichen Verbindlichkeiten zum Ende der Periode belief sich auf 103,87 Milliarden Yuan, was im Vergleich zum Ende 2025 leicht zurückgegangen ist. Die Finanzierungskosten sind auf ein historisches Tief gefallen, der gewichtete durchschnittliche jährliche Kreditzinssatz sank auf 2,91 %, erstmals unter 3 % und fiel um 25 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr.

In der Schuldenstruktur ist die Laufzeitverteilung der Schulden von Yuexiu Property relativ ausgewogen. 24 % der Schulden laufen innerhalb eines Jahres ab, 63 % in 1-5 Jahren und 13 % über 5 Jahre. Der Anteil der inländischen und ausländischen Finanzierung beträgt 76 % bzw. 24 %. Derzeit gibt es keinen Druck auf die konzentrierte Rückzahlung von Schulden.

Auf der Ebene des Cashflows belief sich der Nettozufluss an betrieblichem Cashflow im ersten Halbjahr auf 13,77 Milliarden Yuan. Die Verkaufsrückzahlungsrate stieg auf 71 %, was einem Anstieg um 10 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Summe aus Barmitteln und verschiedenen Einlagen zum Ende der Periode belief sich auf 51,5 Milliarden Yuan, ein Anstieg von 10,1 % gegenüber dem Jahresanfang. Darunter wurden durch die Veräußerung des Industrieparks Nansha, des Industrieparks Yungu, des Hotels Bijie sowie von Vermögenswerten im Zusammenhang mit dem Gesundheitswesen insgesamt 4,46 Milliarden Yuan zurückgeflossen, was die Bilanz des Unternehmens optimiert hat.

Zu der Verwendung der verfügbaren Mittel erklärte Lin Zhaoyuan ausdrücklich, dass die Mittel vorrangig in Grundstücke in Kernstädten investiert werden, um das jährliche Eigenkapitalinvestitionsziel von 30 Milliarden Yuan zu unterstützen. Zweitens werden starre Ausgaben wie Projektentwicklung und Schuldentilgung abgedeckt, um die verzinslichen Verbindlichkeiten stetig zu senken.

Wette auf 6 Kernstädte

„Die Branche hat die schwierigste Phase überwunden, die Tendenz zur Stabilisierung nach dem Tiefpunkt nimmt zu, aber die Differenzierung ist immer noch ausgeprägt, und die Kernstädte erholen sich zuerst.“ Das Management von Yuexiu Property geht davon aus, dass der Neubauwohnungsmarkt im zweiten Halbjahr voraussichtlich eine stabile Menge und steigende Preise verzeichnen wird, und der Markt für Zweitwohnungen eine hohe Aktivität beibehält, aber die Erholung konzentriert sich hauptsächlich auf hochrangige Städte, während der Druck in Städten der dritten und vierten Ebene immer noch groß ist.

Auf der Grundlage der oben genannten Einschätzung konzentriert Yuexiu Property seine neuen Investitionen auf die vier ersten Tier-Städte sowie die sechs Städte Hangzhou und Chengdu. Im Gesamtumsatz des ersten Halbjahres trugen die sechs Kernstädte fast 85 % bei.

Ein BIP von über 1 Billion Yuan ist der Hauptgrund, warum sich Yuexiu Property auf die sechs oben genannten Kernstädte konzentriert. Das Management von Yuexiu erklärte, dass die Strategie für den Erwerb von Grundstücken im zweiten Halbjahr weiterhin eine Strategie pro Stadt ist, die sechs Kernstädte tief zu entwickeln. Für Städte mit einem BIP von über 1 Billion Yuan wird nur eine chancenorientierte Bewertung durchgeführt, ohne blind in niedrigere Märkte abzusinken.

Im ersten Halbjahr erwarb Yuexiu insgesamt 6 Grundstücke mit einer Gebäudefläche von 680.000 Quadratmetern und einer Eigenkapitalinvestition von 7 Milliarden Yuan, wobei 96,8 % der Eigenkapitalinvestitionen in die sechs Kernstädte flossen.

Bis Ende Juni belief sich die gesamte Landreserve von Yuexiu Property auf 16,57 Millionen Quadratmeter, was einem gesamten nicht verkauften Warenwert von rund 290,5 Milliarden Yuan entspricht. 94 % der Landreserven konzentrieren sich auf Städte der ersten und zweiten Ebene, der Warenwert der sechs Kernstädte macht 73 % aus, und der Warenwert des Großbuchtgebiets 50 %. Die Warenwertstruktur ist eng mit den Spitzenstädten verbunden, was nicht nur die Vorteile der strukturellen Erholung nutzt, sondern auch bedeutet, dass die Leistung stark den Schwankungen des Immobilienmarktes in den Kernstädten folgt.

Nach der Strategie des Managements für das zweite Halbjahr wird Yuexiu die vier Grundsätze „Bestandsabbau, präzise Investitionen, stabile Leistung und Risikoprävention“ weiter umsetzen. Die Markteinschätzung lautet „Die Branche stabilisiert sich nach dem Tiefpunkt, die Kernstädte erholen sich zuerst“. Yuexiu Property hat bereits die notwendige Sicherheit der Mittel erhalten, um den Zyklus zu durchqueren. Aber als Nächstes müssen zwei Dinge abgewartet werden: Erstens die Beseitigung von ineffizienten Bestandsprojekten und zweitens die schrittweise Abrechnung von hochwertigen Grundstücken, die in den letzten Jahren zu niedrigen Preisen erworben wurden, um eine wesentliche Erholung der Bruttomarge und des Nettogewinns zu erreichen.

Auf der Ergebnisversammlung gab das Management offen zu, dass zwischen dem Erwerb neuer Projekte und der Abrechnung ein Zyklus von 2 bis 3 Jahren liegt, und es eine Zeitverzögerung bei der Gewinnerholung gibt, die nicht sofort wirksam wird.