Was ist überhaupt der grundlegende Einfluss von gebrauchten Wohnungen auf neue Wohnungen?

Die Segmente für gebrauchte und neue Wohnungen werden aus der heutigen Differenzierung heraus bald in einen Konkurrenzmodus eintreten. Daher müssen wir die Beziehung zwischen den beiden klar verstehen, um zu erkennen, was letztendlich die Produkte verschiedener Dimensionen dauerhaft stark macht.

Warum sprechen wir heute über die Konkurrenz zwischen neuen und gebrauchten Wohnungen? Im Wesentlichen liegt der Grund darin, dass in diesem Jahr der Umsatzumfang von gebrauchten Wohnungen im gesamten Immobilienmarkt zum ersten Mal und auch endgültig größer ist als der von neuen Wohnungen. In gewisser Hinsicht werden gebrauchte Wohnungen immer dominanter, während neue Wohnungen zunehmend zu einem Nischenmarkt werden. Früher, in einem Marktumfeld, das von neuen Wohnungen dominiert wurde, waren gebrauchte Wohnungen stets ein unauffälliger, versteckter Nischenmarkt, der auf Kosten-Leistungs-Verhältnis setzte und keinerlei Einfluss auf den Gesamtmarkt hatte. Aber wenn sich der Zyklus umkehrt, müssen wir verstehen, welchen Einfluss gebrauchte Wohnungen tatsächlich ausüben, wie neue Wohnungen dem Zyklus standhalten können und welche Wahl für normale Individuen die beste ist. Das ist der Kern, den dieser Artikel heute vermitteln möchte.

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Warum hat der Anteil gebrauchter Wohnungen in den letzten Jahren stetig zugenommen? Ein sehr wichtiger Grund liegt darin, dass gebrauchte Wohnungen kontinuierlich ein gutes Kosten-Leistungs-Verhältnis bieten. Das ist die treibende Kraft hinter der Expansion dieses Segments. Aufgrund des relativ freien Marktpreissystems und der unterschiedlichen Dringlichkeit, mit der verschiedene Personen auf Liquidität angewiesen sind, haben gebrauchte Wohnungen in den letzten drei Jahren durch die Strategie, Preisnachlässe gegen höhere Absatzmengen einzutauschen, Wettbewerbsfähigkeit erlangt, und dies wird sich in Zukunft wahrscheinlich fortsetzen.

Darüber hinaus bedeutet der wachsende Umfang des Marktes für gebrauchte Wohnungen eine harte Tatsache: Jedes neue Wohnungsbauprojekt wird in Zukunft von zahlreichen einzelnen gebrauchten Wohnungen in seiner Umgebung durch ein besseres Kosten-Leistungs-Verhältnis unter Druck gesetzt. Das bedeutet auch, dass in Zukunft, wenn neue Wohnungen keine Qualitätsvorteile aufweisen, das Modell, Lagerbestände durch einfache Preissenkungen abzubauen, zunehmend an Wirksamkeit verlieren wird. Außerdem wurden die früheren Schwachstellen von gebrauchten Wohnungen – hohe Steuern und umständliche Verfahren – durch die jüngsten politischen Trends zunehmend gelockert. Mit anderen Worten: Die Belastungen für gebrauchte Wohnungen im Vergleich zu neuen Wohnungen, sowohl bei der Anzahlung als auch bei den Steuern, werden in Zukunft immer geringer werden.

Im Wesentlichen ist der Wettbewerb zwischen neuen und gebrauchten Wohnungen also ein Wettbewerb zwischen Kosten-Leistungs-Verhältnis und Qualität. Wenn neue Wohnungen keine hohe Qualität aufweisen, verschwinden ihre Vorteile in diesem Strom vollständig. Dies lässt sich auch aus dem jüngsten Jahresbericht von Ke Holdings ersehen: Die Vertriebskanäle für neue Wohnungen, die in den vergangenen Jahren sehr erfolgreich waren, verzeichneten im ersten Halbjahr 2026 einen Rückgang. Das bedeutet, dass weder einfache Preissenkungen noch die Nutzung von Vertriebskanälen das Problem des Absatzes von neuen Wohnungen wirksam lösen können. Das ist auch der Grund, warum die kürzlich in Shanghai eingeführten neuen Regelungen zeigen, dass sich die Subventionsmaßnahmen für Gebiete außerhalb des Außenrings auf neue Wohnungen und nicht auf gebrauchte Wohnungen konzentrieren – die Absicht dahinter ist vermutlich genau diese. Die zentrale Herausforderung für neue Wohnungen in Vororten liegt in Zukunft nicht in Investitionsentscheidungen oder Gebietsbewertungen, sondern vielmehr darin, welche qualitativ hochwertige Lebensweise das einzelne Projekt bieten kann.

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Die zweite beunruhigende Tatsache ist, dass die Mehrheit der Kunden, die derzeit auf dem Markt Wohnungen kaufen, nach einem guten Kosten-Leistungs-Verhältnis streben. Denn im Abschwung des Immobilienmarktes ist die vernünftigste Entscheidung im Grunde, keine Wohnung zu kaufen. Das führt dazu, dass die meisten Kunden, die auf den Markt kommen, extrem auf ein gutes Kosten-Leistungs-Verhältnis achten. Der Einfluss von neuen Wohnungen auf gebrauchte Wohnungen durch reine Preisgestaltung wird immer schwächer.

Natürlich werden viele Menschen schnell eine Schlussfolgerung ziehen: Wenn das so ist, dann konzentrieren sich neue Wohnungen nicht mehr auf den Bedarf von Erstkäufern, sondern auf verbesserte Wohnverhältnisse – wäre das nicht gut? Tatsächlich ist das die Behauptung vieler Menschen, und das stimmt auch: Alle Auswege für das Segment neuer Wohnungen liegen in Zukunft bei verbesserten Wohnverhältnissen. Aber die meisten Immobilienfachleute unterschätzen die Bedeutung des Begriffs „verbesserte Wohnverhältnisse“.

Zuerst einmal: Gibt es keine verbesserten Wohnverhältnisse bei gebrauchten Wohnungen? Das ist falsch. Das Potenzial für verbesserte Wohnverhältnisse bei gebrauchten Wohnungen ist ebenfalls sehr groß. Insbesondere in Vorortgebieten, wo die meisten gebrauchten Wohnungen in der Innenstadt alt und klein sind, sind die meisten gebrauchten Wohnungen in Vororten relativ neu. Das bedeutet, dass sie neben einem guten Kosten-Leistungs-Verhältnis auch größere Wohnflächen, bessere Ausstattungsstandards und eine entsprechende Qualität der Wohnanlagen bieten können. Wenn neue Wohnungen in Zukunft also nur mit größeren Flächen und besseren Ausstattungsstandards auf den Markt kommen, ist das selbstzerstörerisch.

Der Kernpunkt ist, dass neue Wohnungen im Hinblick auf das Kosten-Leistungs-Verhältnis tatsächlich nicht mit gebrauchten Wohnungen mithalten können. Bei den sogenannten verbesserten Wohnverhältnissen habe ich in diesem Jahr einzelne herausragende Projekte gesehen, deren Kernverbesserungen nicht einfach in der Änderung von Grundrissen oder Ausstattungsstandards bestehen, sondern allmählich Formen wie entspannte Wohnverbesserung, kulturelle Wohnverbesserung und Verbesserung des emotionalen Werts annehmen… Diese scheinbar immateriellen schwachen Faktoren sind im Wesentlichen der Kern der heutigen sogenannten verbesserten Wohnverhältnisse. Ihr Ziel ist es, Emotionalität zu schaffen. Zukünftige verbesserte Wohnverhältnisse werden nicht mehr hauptsächlich durch die Lage oder die Wohnfläche bestimmt, sondern vielmehr durch die Verbesserung der Wohnqualität und des emotionalen Wohlergehens.

Wenn die Branche mit Überkapazitäten konfrontiert ist, werden vertikale Unterteilungen, die sich an den Bedürfnissen der Menschen orientieren, weitere Varianten der verbesserten Wohnverhältnisse hervorbringen. Gleichzeitig ist zu beachten, dass diese Gruppe von Kunden zwar zahlenmäßig hinter den Kunden zurückbleibt, die auf ein gutes Kosten-Leistungs-Verhältnis achten, aber ihr Streben nach einem besseren Leben ist unbegrenzt. Das bedeutet, dass die Basis zwar klein ist, aber solange Entwickler diese Kundengruppe finden, können sie ihre Geschäfte dauerhaft und wiederholt mit ihnen betreiben. Außerdem ist ihr soziales Umfeld stärker fokussiert, und die Wirkung der Empfehlung von bestehenden Kunden an neue Kunden ist größer. Das ist der Grund für das, was ich als „optimistische Ökonomie“ bezeichne. Im Wesentlichen liegt unser Kern in einem Wachstumsmarkt darin, unbefriedigte Bedürfnisse zu finden; in einem Bestandsmarkt müssen wir jedoch die Bedürfnisse nach kontinuierlicher Verbesserung finden und dann dauerhaft Geschäfte mit ihnen betreiben.

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Alle aktuellen Entwicklungsansätze für neue Wohnungen müssen sorgfältig überlegen, wie Projekte die Möglichkeit erhalten, einen emotionalen Ausdruck zu vermitteln. Das ist eine Aufgabe, die Immobilienfachleute in den letzten zwanzig Jahren nicht erfüllt haben. Früher waren Wohnungen Vermögenswerte, also reichte es, rational zu argumentieren – wie selten sie sind, wie sehr die Nachfrage das Angebot übersteigt, wie die Preise steigen… Damals drückten die Produkte auch Rationalität aus – wie kompakt, effizient, vielseitig und vielfältig sie sind. Dieser Kontext ist heute nicht mehr anwendbar. Wir müssen in der Produktpalette einen emotionalen Ausdruck aufbauen. Obwohl die endgültige Entscheidung immer das Ergebnis einer Kombination aus Emotionalität und Rationalität ist, verlieren wir ohne den emotionalen Aspekt das wichtigste Wettbewerbsvorteil gegenüber gebrauchten Wohnungen.

Das ist auch der wichtige Grund, warum wir in der Branche das Konzept der „Einzelprojektorientierung“ betonen. Dieses Konzept ist keineswegs nur ein leeres Schlagwort für Gefühle, sondern eine echte systematische Methodik, um Verkaufsprobleme auf eine fortgeschrittenere Weise zu lösen. Nur mit dieser Methodik ist es möglich, dass neue Wohnungen sich vom Markt abheben. Was ist die Schwierigkeit bei verbesserten Wohnverhältnissen? Im Gegensatz zum Segment der Erstkäufer, bei dem man für jeden investierten Euro einen Euro Gewinn erzielt, erhält man bei verbesserten Wohnverhältnissen für 100 investierte Euro keinen Euro Gewinn – bis man den 101. Euro investiert, der dann einen Gewinn von 200 Euro erzeugt. Das ist genau das Prinzip von der quantitativen Veränderung zur qualitativen Veränderung. Nur wenn man eine Angelegenheit vollständig durchführt, kann man ein Ergebnis erzielen. Aber die meisten Unternehmen geben auf, nachdem sie 10 Euro investiert haben und keine Wirkung sehen.

Ist diese Angelegenheit für Wohnungskäufer wichtig? Sehr wichtig. Denn die neue Wohnung, die Sie kaufen, wird in Zukunft zwangsläufig zu einer gebrauchten Wohnung. Was ist das Gesetz für die Liquidität von gebrauchten Wohnungen? Wenn der Bestand auf dem Markt für gebrauchte Wohnungen immer größer wird, wird sich die Liquidität in diesem Markt in Zukunft differenzieren: Diejenigen, die auf der Angebotsseite selten sind, verfügen von Natur aus über eine hohe Liquidität.

Wenn wir also alle gebrauchten Wohnungen in unserem Bestand überprüfen: Alle Angebote vor 2020, egal ob es sich um kompakte Wohnungen für Erstkäufer oder große Wohnungen für verbesserte Wohnverhältnisse handelt, weisen eine systematische Gleichförmigkeit auf. Nachdem die Preise fallen und sich am unteren Rand stabilisieren, wird die Möglichkeit, unbegrenzt ein gutes Kosten-Leistungs-Verhältnis zu schaffen, nicht mehr bestehen. In Zukunft hängt die Liquidität der gesamten Märkte für gebrauchte Wohnungen von ihrer Einzigartigkeit ab. Die emotionalen verbesserten Wohnverhältnisse, die wir heute so stark betonen, machen nur einen sehr kleinen Anteil am gesamten Bestand an gebrauchten Wohnungen aus, also verfügen sie zweifellos auch in Zukunft über eine sehr hohe Liquidität.

Das ist auch der Grund, warum ich Ihnen empfehle, die Bedeutung der Auswahl der Wohnung ernst zu nehmen. Der Druck, den gebrauchte Wohnungen auf neue Wohnungen ausüben, ist anhaltend und unumkehrbar. Wenn Sie heute die falsche neue Wohnung wählen, wird in Zukunft sowohl die Liquidität des Vermögenswerts als auch das Wohlbefinden beim Wohnen stark sinken. Eine genau auf die Bedürfnisse abgestimmte verbesserte Wohnung kann diese schwierige Situation schnell durchbrechen. Das Sprichwort „Wenn einer gewinnt, gewinnen alle; wenn einer verliert, verlieren alle“ trifft genau hier zu.

Was können wir also als Endzustand des Immobilienmarktes vorhersagen? Es gibt mehrere zentrale Schlussfolgerungen: Erstens wird der Anteil von gebrauchten Wohnungen immer größer und sie werden durch ihr gutes Kosten-Leistungs-Verhältnis zum Mainstream, während neue Wohnungen in Zukunft zu einem Nischenmarkt werden. Zweitens besteht der einzige Vorteil des Nischenmarktes gegenüber dem Mainstream darin, Einzigartigkeit zu schaffen – das ist der Kern des von mir betonten „emotionalen Wohnverbesserung“. Drittens hat eine Wohnanlage, die ein bestimmtes Gefühl vermitteln kann, sowohl für das zukünftige Wohnen als auch für die Liquidität des Vermögenswerts eine große Bedeutung. Viertens sind diese vier Punkte unumkehrbar.

Der Immobilienmarkt ist bereits in eine Phase der uneinheitlichen Konsens gelangt. Selbst bei der Frage, was „emotionale Wohnverbesserung“ bedeutet, kann möglicherweise kein einheitliches Verständnis mit allen erzielt werden. Das ist nicht unbedingt ein Prozess, sondern möglicherweise bereits das Ergebnis. Der zukünftige Immobilienmarkt wird so aussehen: Es gibt keinen branchenweiten Konsens, sondern nur einen Konsens zwischen einzelnen Menschen. Gleichgesinnte finden zueinander. Man kann nur ein bestimmtes spezifisches Segment bedienen und nicht die gesamte Branche zufriedenstellen. Das Wichtigste ist, dass wir wissen, in welchem Segment wir uns befinden – das gilt für Unternehmen, Kunden und Wohnungskäufer gleichermaßen.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Zhen Jia Lujun“, Autor: Zhen Jia Lujun, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.