Die alten Lagerbestände von Greentown sind erstmals unter 50 % gefallen.
Am 25. August veröffentlichte Greentown China die Ergebnisse für die Mitte des Jahres 2026. Im Berichtszeitraum erzielte Greentown einen Umsatz von 39,481 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 26 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; der Bruttogewinn betrug 4,388 Milliarden Yuan, ein Rückgang von 38,7 % gegenüber dem Vorjahr; der den Eigentümern des Mutterunternehmens zuzurechnende Nettogewinn belief sich auf 81,715 Millionen Yuan, was einem starken Rückgang von 60,77 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Bereits am 10. August hatte das Unternehmen eine Gewinnwarnung herausgegeben, um den Markt frühzeitig vor dem Risiko eines starken Gewinnrückgangs zu warnen.
Im ersten Halbjahr sank die Gesamtbruttomarge von Greentown auf 11,1 %, was einem Rückgang von 2,3 Prozentpunkten gegenüber dem gleichen Zeitraum 2025 entspricht, wobei die Bruttomarge des Kernsegments Immobilienverkäufe nur 9,7 % betrug.
Auf der Ergebnisvorstellung erklärte Jiang Feng, Executive Director und Executive President von Greentown, dass der Kern des Gewinnrückgangs auf die anhaltende Anpassung der Branche, den Rückgang des Umfangs der abgerechneten Immobilienverkäufe, den Druck auf die Bruttomarge und die Wertminderung von Vermögenswerten zurückzuführen sei.
Ergebnisvorstellung
01 Belastete Gewinn- und Verlustrechnung
„Was die Gewinne betrifft, so sind die Ergebnisse 2026 aufgrund der anhaltenden Anpassung des Immobilienmarktes weiterhin unter Druck“, schätzt Jiang Feng, dass die Bruttomarge für das gesamte Jahr 2026 um 1 bis 2 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr sinken wird. Die gesamte Abrechnungsmenge in diesem Jahr wird ebenfalls gegenüber dem Vorjahr zurückgehen. „Die meisten Projekte, deren Einnahmen 2026 abgerechnet werden, wurden 2024 erworben. Die 2024 erworbenen Projekte weisen die beste Gewinnrealisierung auf, aber 2024 war das Gesamtvolumen der verfügbaren Grundstücke nicht groß. Hinzu kommt, dass der Grunderwerb 2024 hauptsächlich in der zweiten Jahreshälfte stattfand. Dies führt dazu, dass einige Projekte erst 2027 abgerechnet werden müssen. Daher wird die abgerechnete Fläche 2026 gegenüber 2025 einen gewissen Rückgang verzeichnen.“
Ein weiterer Hauptgrund für die fortschreitende Erosion der Gewinne sind die „alten Bestände“. Im Berichtszeitraum verbuchte Greentown einen Nettoverlust aus Wertminderungen von Vermögenswerten und Änderungen des beizulegenden Zeitwerts von 1,908 Milliarden Yuan. Darunter entfallen 1,19 Milliarden Yuan auf Wertminderungen von Vorräten, 540 Millionen Yuan auf Kreditwertminderungen und 180 Millionen Yuan auf Wertminderungen von Gewerbeimmobilien.
Li Jun, Executive Director und Vice President, enthüllte auf der Ergebnisvorstellung, dass der verbleibende nicht verkaufte Vermögenswert von Greentown bis Ende Juni etwa 221,5 Milliarden Yuan betrug, wovon der Wert der alten Bestände aus dem Jahr 2021 und früher 106 Milliarden Yuan ausmacht, „was erstmals unter 50 % liegt“.
Zugehörige Daten
Im ersten Halbjahr dieses Jahres erzielte Greentown einen gesamten vertraglichen Verkaufsumsatz von 94,7 Milliarden Yuan. Darunter belief sich der Verkaufsumsatz der alten Bestände aus 2021 und früher auf 9,77 Milliarden Yuan, „womit ein Fortschritt von 54 % erreicht wurde, also die Hälfte der Frist auch die Hälfte der Aufgabe erledigt ist“, erklärte Li Jun. Bei den alten Beständen beträgt der Wert der unbebauten Grundstücke etwa 56 Milliarden Yuan.
Um die Belastung durch die alten Bestände so schnell wie möglich abzubauen, hat Greentown die Priorität der Aufgabe zur Veräußerung alter Bestände auf Konzernebene angehoben. Wie bekannt ist, hat Greentown von der Konzernebene bis zur Projektebene eine Reihe von Maßnahmen zur Ressourcenverlagerung und Bewertung für die Veräußerung alter Bestände festgelegt, darunter: getrennte Bewertung der Veräußerungsziele für schwierige Bestände wie Parkplätze und Restbestände, direkte Verfolgung der KPI-Ziele durch den Konzern mit starker Kopplung an die Auszahlung der Jahresboni; neue Umsetzung alter Projekte mit individuellen Strategien für jedes einzelne Projekt; umfassende Ressourcenverlagerung durch den Konzern und Einrichtung von spezialisierten Mitarbeitern für die Veräußerung von Beständen, um die Koordination zwischen Vertrieb, Betrieb, Finanzen und anderen Abteilungen zu übernehmen.
Nach den öffentlichen Daten von Greentown belief sich die kumulierte kollektive Wertminderung von Greentown von 2022 bis zum ersten Halbjahr 2026 auf etwa 15,5 Milliarden Yuan. Wie viel Wertminderung muss für die verbleibenden alten Bestände im Wert von über 100 Milliarden Yuan noch verbucht werden?
„Wir können keine besonders genaue Angabe machen“, erklärte Jiang Feng. Die Wertminderung hängt mit vielen Variablen und Faktoren zusammen. Die Anpassung der Marketingstrategie von Greentown, der reibungslose Ablauf der Veräußerung von Beständen und sogar die Frage, ob konkurrierende Produkte in der Umgebung Preiskriege führen, beeinflussen den endgültigen Betrag der verbuchten Wertminderung.
Die Leitung von Greentown räumte ein, dass das Unternehmen derzeit „eine sehr gute Sicherheit aufweist, aber der Gewinn steht tatsächlich unter großem Druck“.
Bis Ende Juni belief sich der Saldo der liquiden Mittel von Greentown auf 61,9 Milliarden Yuan, die verzinslichen Verbindlichkeiten sanken auf 130,7 Milliarden Yuan, und die durchschnittliche Finanzierungskosten betrugen 3,2 %, was einem Rückgang von 40 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Nettoverschuldungsquote sank von 66,4 % zum Ende des Vorjahres weiter auf 63,7 %.
02 Das Ziel des Grunderwerbs mit einem Vermögenswert von 100 Milliarden Yuan bleibt unverändert
Im ersten Halbjahr sank der Umsatz von Greentown ebenfalls stark. In der Geschäftsstruktur war der Rückgang der Verkaufserlöse aus entwickelten Immobilien am deutlichsten.
Im ersten Halbjahr 2026 belief sich der Verkaufsumsatz von Greentown Immobilien auf 36,165 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 27,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; die abgerechnete Fläche betrug 1,7929 Millionen Quadratmeter, ein Rückgang von 12,4 % gegenüber dem Vorjahr, und der durchschnittliche abgerechnete Verkaufspreis betrug 20171 Yuan pro Quadratmeter, ein Rückgang von 16,9 % gegenüber dem Vorjahr.
Der Hauptgrund für den Umsatzrückgang ist der Rückgang des Grunderwerbs von Greentown im Jahr 2024. In diesem Jahr erwarb Greentown 42 Grundstücke mit einem Eigenkapitalbetrag von nur 48,4 Milliarden Yuan, dem niedrigsten Stand seit 2023. Die in diesem Jahr erworbenen Projekte werden in diesem Jahr abgerechnet.
Nach 2024 erhöhte Greentown die Intensität des Grunderwerbs. Für 2026 hat Greentown das Ziel des Grunderwerbs auf einen „Vermögenswert von 100 Milliarden Yuan“ festgelegt.
Im ersten Halbjahr dieses Jahres erwarb Greentown 22 weitere Grundstücke mit einer gesamten verkaufbaren Fläche von 1,15 Millionen Quadratmetern und einem zusätzlichen Vermögenswert von 45,9 Milliarden Yuan, was den vierten Platz in der Branche einnimmt. Der Eigenkapitalgrundstücksbetrag belief sich auf 18,6 Milliarden Yuan, was den fünften Platz in der Branche einnimmt.
Allerdings sank der Verkaufsumsatz von Greentown im ersten Halbjahr gleichzeitig. Der gesamte vertragliche Verkaufsumsatz betrug etwa 94,7 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 27,5 Milliarden Yuan gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres und einem Rückgang von 22,5 % gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Li Jun erklärte: „Das Unternehmen hatte ursprünglich geplant, von Januar bis Mai insgesamt einen Vermögenswert von 50 Milliarden Yuan auf den Markt zu bringen, aber tatsächlich wurden nur 36 Milliarden Yuan auf den Markt gebracht. Die übrigen Projekte werden später auf den Markt verschoben. Das ist einer der Hauptgründe für den Rückgang unserer Verkäufe im ersten Halbjahr.“
Es wird erwartet, dass Greentown die Intensität des Grunderwerbs in der zweiten Jahreshälfte erhöhen wird. Allerdings äußerte die Leitung ihre Besorgnis über den raschen Anstieg der Prämienraten bei Grundstücksauktionen in wichtigen Städten im ersten Halbjahr.
„Im ersten Halbjahr dieses Jahres sind das Angebot und das Transaktionsvolumen von Grundstücken in den wichtigsten Städten des Landes jeweils um etwa 25 % gegenüber dem Vorjahr gesunken. Selbst wenn in der zweiten Jahreshälfte einige Mengen ergänzt werden, gehen wir davon aus, dass das gesamte Jahresvolumen kaum das Niveau des Vorjahres erreichen wird“, sagte Li Jun auf der Ergebnisvorstellung. „Das zweite Merkmal ist, dass der Wettbewerb bei Grundstücksauktionen sehr intensiv ist. In den vier Städten der ersten Ebene sowie in Hangzhou, also insgesamt fünf Städten, betrug die durchschnittliche Prämienrate bei Grundstücksauktionen im ersten Halbjahr dieses Jahres 24 %, was über dem Wert von 19 % des Vorjahres liegt. Insbesondere in einigen zentralen Lagen ist die Intensität des Wettbewerbs bei Grundstücksauktionen allgemein hoch. Drittens sind wir der Ansicht, dass sich der gesamte Immobilienmarkt noch in der Phase der Bodenbildung befindet. Obwohl sich der Verkaufsmarkt nach dem Frühlingsfest etwas erholt hat, muss die Dauer dieser Erholung noch beobachtet werden. Wir sind der Ansicht, dass es bei einigen beliebten Grundstücken zu irrationalem Wettbewerb kommt. Diese intensive Wettbewerbssituation in einzelnen Bereichen hat dazu geführt, dass wir im ersten Halbjahr tatsächlich relativ wenige Grundstücke erworben haben.“
Insbesondere die Städte der ersten Ebene und das Jangtse-Delta sind Regionen, in denen hohe Prämien bei Grundstücksauktionen häufig auftreten. Im ersten Halbjahr machte der Anteil von Greentown in Städten der ersten und zweiten Ebene 83 % aus, und der Anteil im Jangtse-Delta betrug fast 70 %.
Die gute Nachricht ist, dass Greentown nach zwei Jahren intensiven Grunderwerbs in 2024 und 2025 über ausreichende Bestände verfügt. In der zweiten Jahreshälfte beträgt der verkaufbare Vermögenswert von Greentown 125,6 Milliarden Yuan und die verkaufbare Fläche 4,39 Millionen Quadratmeter. Darunter entfallen 75,9 Milliarden Yuan auf bestehende verkaufbare Bestände (60 %), und es ist geplant, neue Projekte mit einem Wert von 49,7 Milliarden Yuan auf den Markt zu bringen (40 %), wovon neue Projekte mit einem Wert von 28 Milliarden Yuan neu eingeführt werden.
Darüber hinaus zeigen die Daten des Halbjahresberichts, dass die vertraglichen Verbindlichkeiten von Greentown im ersten Halbjahr wieder in eine Wachstumsphase eingetreten sind. Bis Ende Juni belief sich der Betrag der verkauften, aber noch nicht abgerechneten Vermögenswerte des Unternehmens auf 166,9 Milliarden Yuan, wovon der Eigenkapitalanteil 105,1 Milliarden Yuan beträgt; die vertraglichen Verbindlichkeiten beliefen sich auf 119,656 Milliarden Yuan, was einem Wachstum von 9,8 % gegenüber Ende 2025 entspricht. Diese vorab erhaltenen Ressourcen werden in den nächsten 1 bis 2 Jahren zu Einnahmen führen.
Vor einem Monat vollzog Greentown einen Wechsel an der Spitze des Unternehmens. Zhao Hui, der einen Hintergrund bei der China Communications Construction Group (CCCC) hat, übernahm das Amt des Vorsitzenden des Vorstands und des Chief Executive Officers. Nach seinem Amtsantritt ergriff Zhao Hui energische Reformmaßnahmen, darunter die Einrichtung einer Reformarbeitsgruppe. Auf dieser Ergebnisvorstellung erklärte Zhao Hui, dass die CCCC-Gruppe Greentown als Hauptplattform für den Geschäftsfeld von Städten und Immobilien positioniert und das Unternehmen auffordert, Qualität und Marke zu entwickeln. Greentown wird das Gleichgewicht zwischen Umfang, Gewinn und Sicherheit ständig halten, nicht blind nach Expansion streben, die Betriebsqualität nicht vernachlässigen, die Risikoprävention nicht lockern und das kooperative Modell der vielfältigen Geschäfte von Wohnbau und Auftragsentwicklung sowie den Dienstleistungen von „Greentown Plus“ ständig weiterentwickeln. Mit pragmatischeren Maßnahmen und stärkerer Umsetzung wird Greentown die betrieblichen Versprechen für das gesamte Jahr einhalten und fest sicherstellen, dass die Ziele unverändert bleiben, die Verantwortung nicht verändert wird und die Intensität nicht nachlässt.