Wie lassen sich die Hotelvermögenswerte der „branchenübergreifend agierenden Vermieter“ überhaupt mobilisieren?
Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Space Insider“, Autor: Wu Shuang, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.
Warum sollte ein Unternehmen mit Hauptgeschäft im Bereich Biomedizin die Hotels InterContinental und Holiday Inn in REITs einbinden? Das klingt nach einer „branchenfremden Expansion“, aber Changchun High-Tech hat nicht plötzlich mit dem Hotelgeschäft begonnen, sondern ist im Rahmen der Immobilienentwicklung und des Baus von Gewerbekomplexen zum „branchenfremden Vermieter“ von Hotels geworden. Heutzutage steigen mit dem Druck auf das Hauptgeschäft und dem wachsenden Bedarf an der Aktivierung von Bestandsvermögen diese Hotels, die ursprünglich in der Bilanz gebunden waren, nach neuen Wegen der Verwertung. Können REITs ein neuer Ausweg für diese „branchenfremden Vermieter“ sein?
REITs für zwei Markenhotels von Changchun High-Tech im Wert von 1,194 Milliarden Yuan
Kürzlich veröffentlichte Changchun High-Tech eine Mitteilung, wonach es beabsichtigt, die Anmeldung und Emission eines spezialisierten Vermögensverwaltungsplans für gehaltene Immobilien, also eines Inter-Institutionen-REITs, durchzuführen. Das Projekt trägt den vorläufigen Namen „Ping An Securities – Spezialisierter Vermögensverwaltungsplan für gehaltene Immobilien von Changchun High-Tech“ mit einem geplanten Emissionsvolumen von 1,194 Milliarden Yuan, der an der Shenzhen Stock Exchange notiert werden und sich an professionelle institutionelle Investoren richten soll.
Bemerkenswert ist, dass dieses börsennotierte Unternehmen mit Kernaktivitäten im Bereich Biomedizin zwei Hotels als Vermögenswerte für das REITs einbringt. Die zugrunde liegenden Vermögenswerte sind das Eigentum an den Gebäuden und das entsprechende Nutzungsrecht an staatlichen Bauflächen, die von der hundertprozentigen Tochtergesellschaft Changchun Hairong Hotel Co., Ltd. gehalten werden, insbesondere das InterContinental Hotel Changchun High-Tech, das Holiday Inn Changchun High-Tech sowie 438 Parkplätze in der Tiefgarage.
Noch interessanter ist, dass diese beiden Hotels sehr neu sind: Das InterContinental Hotel Changchun High-Tech wurde am 2. Juli 2025 eröffnet und verfügt über 250 Zimmer; das Holiday Inn Changchun High-Tech wurde am 28. Juni 2025 eröffnet und verfügt über 373 Zimmer. Zusammen bieten die beiden Hotels 623 Zimmer sowie 438 Tiefgaragenplätze. Die beiden Hotels gehören zu einem doppelten Turmkomplex am Hanyin-Platz in Changchun High-Tech, nahe dem Kernbereich für Wirtschaft und Bildung im Changchun High-Tech-Zone, und die Inneneinrichtung wurde von CCD abgeschlossen.
Nach den Immobilienbedingungen sind die Standorte dieser beiden Vermögenswerte sehr gut, und was die Hotelmarken betrifft, so genießen InterContinental und Holiday Inn beide eine hohe Markenbekanntheit auf dem Markt. Warum bereitet Changchun High-Tech also schon ein Jahr nach der Eröffnung der Hotels vor, diese in den Kapitalmarkt einzubringen?
Nach dem vorläufigen Plan von Changchun High-Tech verwendet der spezialisierte Plan eine bilanzwirksame Struktur, und 100 % der Anteile der Projektgesellschaft werden durch öffentliche Notierung übertragen, wobei der Verwalter des spezialisierten Plans an der Ausschreibung teilnimmt. Die erste Laufzeit beträgt etwa 33 Jahre, und alle drei Jahre werden ein bevorzugtes Erwerbsmechanismus und ein offener Ausstiegsmechanismus festgelegt. Der anfängliche Anteil von Changchun High-Tech und verbundenen Parteien am spezialisierten Plan übersteigt 30 % nicht, und sie übernehmen weiterhin die koordinierende Funktion für den Betrieb und die Verwaltung.
Einfach ausgedrückt: Das Eigentum an der Hotelimmobilie kann aus dem börsennotierten Unternehmen herausgelöst werden, aber der Betrieb wird nicht mit ausgegliedert. Changchun High-Tech übernimmt weiterhin die Koordination des Betriebs, seine eigene Hotelverwaltungsgesellschaft ist für den konkreten Betrieb verantwortlich, und es wurde eine Wettklausur für die Betriebsleistung festgelegt. Das ist kein einfacher „Verkauf des Hotels“, sondern ein Versuch, dass das Vermögen von Kapitalgebern gehalten und das Hotel von einem professionellen Team betrieben wird, während der ursprüngliche Vermögensinhaber Kapital erhält und das Recht hat, das Vermögen in der Zukunft erneut zu erwerben.
Die Erklärung von Changchun High-Tech lautet, dass diese Anmeldung auf die Reaktion auf die Pilotpolitik für gewerbliche Immobilien-REITs abzielt, um hochwertige Bestandsvermögen zu aktivieren, Finanzierungskanäle zu erweitern, die Finanzierungsstruktur zu optimieren, die Fähigkeit zur Koordination von Kapital zu stärken und weitere Wege für die Aktivierung von Bestandsvermögen und nachfolgende Kapitaloperationen zu erkunden.
Wenn man diese Vermögensoperation jedoch in den betrieblichen Kontext von Changchun High-Tech stellt, hat sie möglicherweise eine größere Bedeutung als nur die „Aktivierung von Vermögenswerten“. Aus den Finanzberichten geht hervor, dass Changchun High-Tech im ersten Halbjahr 2026 einen Umsatz von 5,543 Milliarden Yuan erzielte, was einem Rückgang von 16,06 % gegenüber dem Vorjahr entspricht; der den Aktionären zuzurechnende Nettogewinn betrug 475 Millionen Yuan, ein Rückgang von 51,64 % gegenüber dem Vorjahr. Unter anderem erzielte die Kern-Tochtergesellschaft Gensci Pharmaceutical einen Umsatz von 4,5 Milliarden Yuan, ein Rückgang von 17,65 % gegenüber dem Vorjahr, und der den Aktionären zuzurechnende Nettogewinn betrug 578 Millionen Yuan, ein Rückgang von 47,84 % gegenüber dem Vorjahr.
Gleichzeitig belief sich der Umsatz der Einzelrechnung der Tochtergesellschaft High-Tech Real Estate auf 1,391 Milliarden Yuan, was einem Anstieg von 202 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, wovon etwa 1,042 Milliarden Yuan aus der internen Restrukturierung von hotelbezogenen Vermögenswerten stammen. Nach Ausschluss dieses Faktors beträgt der Immobilienumsatz etwa 300 Millionen Yuan. Aus dieser Perspektive könnte Changchun High-Tech mit der Förderung des Hotel-REITs beabsichtigen, die nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerte, die in der Bilanz gebunden sind, in liquideres Kapital umzuwandeln.
Warum lieben börsennotierte Unternehmen es, „nebenbei“ Hotels zu betreiben
Warum sollte ein Biomedizinunternehmen im Hotelgeschäft tätig werden? Tatsächlich ist das Gegenteil der Fall: Changchun High-Tech ist nicht in das Hotelgeschäft eingestiegen, um Hotels zu betreiben, sondern wurde im Rahmen der Immobilienentwicklung zum „Vermieter“ von Hotels.
Im Jahr 2019 förderte die Tochtergesellschaft High-Tech Real Estate von Changchun High-Tech das Altstadtumbauprojekt auf dem Kangda-Grundstück mit einer geplanten Gebäudefläche von über 1,3 Millionen Quadratmetern, dessen Nutzungsarten Wohnungen, Bürogebäude, Sternhotels, Gewerbe für die Gemeinde und Bildung umfassen. Die Hotels InterContinental und Holiday Inn sind Teil dieses Gewerbekomplexes. Obwohl Changchun High-Tech eine Immobilienfirma besitzt, konzentriert sich ihr Geschäft hauptsächlich auf Projekte wie Bürogebäude und Villen, und Hotels waren nie der Hauptbestandteil, sondern nur eine Ergänzung zu Immobilienprojekten.
Solche „nebensächlichen Layouts“ sind nicht einzigartig für Changchun High-Tech. In den letzten mehr als zehn Jahren sind viele börsennotierte Unternehmen auf unterschiedliche Weise zu Hotelvermietern geworden. Einige sind aus der Immobilienentwicklung hervorgegangen, einige wurden durch den Erwerb von Vermögenswerten erhalten, und einige wurden aktiv gebaut. Ähnliche Fälle lassen sich in Branchen wie Pharmazeutik, Landwirtschaft, Chemie und Papierherstellung finden.
Zum Beispiel erhielt Jinhua Pharmaceutical, ebenfalls ein Pharmaunternehmen, im Jahr 2006 das Howard Johnson Jinhua International Hotel passiv aufgrund des Problems der Kapitalbindung durch den Großaktionär. Nach der Übernahme hoffte das Unternehmen, dass das Hotel zur zweiten Wachstumskurve wird, und plante, auf die Ressourcen der Pharmaindustrie zurückzugreifen, um akademische Austauschveranstaltungen durchzuführen. Die industriellen Ressourcen haben sich jedoch nicht in genügend Gäste für das Hotel umgewandelt. Das Projekt erlitt über viele Jahre hinweg Verluste, die sich auf insgesamt mehr als 336 Millionen Yuan summierten, und musste schließlich durch gerichtliche Versteigerung abgetrennt werden.
Das Gleiche gilt für Chenming Paper: Im Jahr 2005 gründete das Unternehmen gemeinsam mit Hong Kong Kangfa Development die Shandong Yujing Hotel Co., Ltd., die das Chenming International Hotel betreibt. Als Teil der diversifizierten Layouts der Gruppe wurde von diesem Hotel erwartet, die betrieblichen Ergänzungen zu vervollständigen. Heutzutage ist dieses Vermögenswert jedoch zu einer typischen Belastung außerhalb des Kerngeschäfts geworden. Von 2023 bis 2025 erlitt das Hotel drei Jahre hintereinander Verluste, wobei die Nettogewinne -25,954 Millionen Yuan, -16,2782 Millionen Yuan und -19,5295 Millionen Yuan betrugen, und im ersten Quartal 2026 belief sich der Verlust weiter auf 4,5575 Millionen Yuan. Schließlich musste Chenming Paper unter dem Druck des Hauptgeschäfts 90,05 % der Anteile des Hotels sowie Forderungen von etwa 200 Millionen Yuan bündeln und für etwa 317 Millionen Yuan an die Kultur- und Tourismusinvestitionsentwicklungsgruppe der Stadt Shouguang übertragen.
Jinpu Titanium Industry plante ebenfalls im Jahr 2024, 100 % der Anteile der Shanghai Dongyi Hotel Management Co., Ltd. zu verkaufen. Der in der Mitteilung angegebene Grund ist ebenfalls direkt: „Weitere Konzentration auf das Hauptgeschäft, Optimierung der Vermögensstruktur und Beschleunigung des Kapitalrückflusses“. Für Jinpu Titanium Industry ist das Hotel nicht mehr Teil des Layouts, sondern ein nicht zum Kerngeschäft gehörendes Vermögenswert, das veräußert werden muss.
Wenn man diese Fälle zusammenfasst, gibt es mehrere Wege, auf denen diese „branchenfremden Vermieter“ in das Hotelgeschäft eingetreten sind. Erstens: Immobilienergänzung. Gewerbekomplexe, Industrieparks und neue Stadtgebiete benötigen Hotels, sodass Unternehmen nebenbei Hotels bauen. Zweitens: Industrielle Synergien. Zum Beispiel veranstalten Pharmaunternehmen akademische Konferenzen, und Hotels sind ein guter Träger dafür. Drittens: Lokale Zusammenarbeit. Unternehmen verbessern die lokalen industriellen und städtischen Ergänzungen durch Projekte wie Hotels und Tourismus, um tiefere Kooperationsbeziehungen zwischen Unternehmen und Kommunen aufzubauen. Viertens: Übernahme von Vermögenswerten. Nach Schuldverrechnungen, Übernahmen und Vermögensumtauschen gelangen Hotels in die Bilanz von Unternehmen, sodass die Unternehmen auf unerklärliche Weise zu Hotelvermietern werden.
Letztendlich sind Hotels nur Vermögenswerte, die auf unterschiedliche Weise außerhalb des Hauptgeschäfts dieser Unternehmen verblieben sind. Sie betreiben Hotels nicht wirklich als Hauptgeschäft, sondern sind zu einer besonderen Gruppe von Vermietern auf dem chinesischen Hotelmarkt geworden. Ihre Logik war nie „Ich möchte ein hervorragendes Hotelverwaltungsunternehmen werden“, sondern „Dieses Projekt braucht ein Hotel, also muss ich ein Hotel besitzen“.
In der Vergangenheit wurde diese Logik durch die Wertsteigerung von Vermögenswerten und die Ergänzung von Projekten gestützt. Aber wenn die Immobilienbranche in das Zeitalter der Bestandsverwaltung eintritt, legen börsennotierte Unternehmen zunehmend Wert auf Cashflow und Vermögensrendite, sodass Hotels sich nicht mehr hinter Gewerbekomplexen verstecken können. Schließlich muss die Frage beantwortet werden: Kann dieses Vermögenswert selbst Gewinne erzielen? Das ist vielleicht der Grund, warum immer mehr „branchenfremde Vermieter“ heute beginnen, Hotels neu zu bewerten.
Mit der Einführung von REITs haben „branchenfremde Vermieter“ einen neuen Ausweg?
In diesem Jahr sind die Nachrichten über Hotel-REITs deutlich häufiger geworden. Nach den neuesten Daten von JLL überstieg das Transaktionsvolumen von Hotelinvestitionen in Festlandchina im ersten Halbjahr 2026 9,9 Milliarden Yuan (ca. 1,5 Milliarden US-Dollar), was einem Anstieg von 155,4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und es zu einem der Märkte mit dem größten Wachstum im asiatisch-pazifischen Raum macht. Auch Cushman & Wakefield geht davon aus, dass 2026 zum Anfangsjahr der Entwicklung von gewerblichen Immobilien-REITs in China wird.
Mit der Erweiterung der gewerblichen Immobilien-REITs bilden sich zwei Kanäle für die Verbriefung von Hotelvermögen. Der eine ist der öffentliche REITs, zu dem der Huatai Zijin Huazhu Anju Commercial REIT gehört. Der andere ist der Inter-Institutionen-REITs, zu dem der von Changchun High-Tech angemeldete spezialisierte Plan im Wert von 1,194 Milliarden Yuan sowie das zuvor von der Yuanzhou Group geplante Projekt im Wert von 2,151 Milliarden Yuan gehören. Einfach ausgedrückt: Öffentliche REITs werden auf dem öffentlichen Markt emittiert, um öffentlichen Investoren die Teilnahme zu ermöglichen; Inter-Institutionen-REITs richten sich hauptsächlich an professionelle institutionelle Investoren und ähneln eher Vermögensverbriefungstransaktionen zwischen Unternehmen und Institutionen. Für „branchenfremde Vermieter“, die darauf drängen, nicht zum Kerngeschäft gehörende Vermögenswerte zu aktivieren, bietet letzterer relativ mehr Spielraum.
Daraus ergibt sich die Frage: Können Unternehmen, die keine Erfahrung im Hotelbetrieb haben, aber aus verschiedenen Gründen Hotelvermögen besitzen, REITs nutzen, um ihre Vermögenswerte zu aktivieren?
Logisch gesehen ist die Antwort ja. In der Vergangenheit haben Unternehmen Hotelvermögen auf wenige Arten behandelt: Verkauf, Übertragung oder fortgesetzter Besitz. Der fortgesetzte Betrieb erfordert die Ergänzung von Fähigkeiten im Hotelbetrieb; der direkte Verkauf erfordert die Suche nach geeigneten Käufern; der langfristige Besitz bedeutet, dass Kapital dauerhaft gebunden ist und sogar ständig Betriebsverluste getragen werden müssen.
REITs bieten einen anderen Weg. Sie verlangen von Unternehmen nicht mehr, einen „Übernehmer“ im herkömmlichen Sinne zu finden, sondern wandeln qualifizierte Immobilien in standardisierte Finanzprodukte um, bei denen Investoren die Vermögenserträge übernehmen, während Unternehmen den Druck des Haltens von schweren Vermögenswerten verringern können und die Hotels weiterhin betrieben werden können.
Die Anmeldung von Changchun High-Tech ist ein typischer Fall. Nach dem vorläufigen Plan werden 100 % der Anteile der Projektgesellschaft an den spezialisierten Plan übertragen. Der anfängliche Anteil von Changchun High-Tech und verbundenen Parteien übersteigt 30 % nicht, und sie nehmen weiterhin am Betrieb teil, wobei Mechanismen für den bevorzugten Erwerb und den offenen Ausstieg festgelegt werden. Das Hotel bleibt das gleiche, nur der Vermieter ändert sich.
Aber REITs sind kein einfacher „Verkauf des Hotels“, sondern bieten einen neuen Ausstiegskanal für Vermögenswerte. Für eine große Anzahl von Unternehmen, deren Hauptgeschäft nicht im Hotelbereich liegt, wollen sie nicht unbedingt das Hotel selbst loswerden, sondern das Problem, dass sie langfristig ein schweres Vermögenswert tragen, Abschreibungen und Kapitalbindung übernehmen, aber nicht über ausreichende Betriebsfähigkeiten verfügen. REITs bieten genau die Möglichkeit, das Halten von Vermögenswerten vom Hotelbetrieb zu trennen.
Natürlich kann nicht jeder „branchenfremde Vermieter“ diesen Weg gehen. Ende 2025 wurde das Pilotprojekt für gewerbliche Immobilien-REITs offiziell gestartet, und Hotels wurden ausdrücklich in den unterstützenden Bereich aufgenommen. Gute Lage, ausgereifter Betrieb und stabiler Cashflow sind die Schlüsselindikatoren dafür, ob Hotelvermögen verbrieft werden kann.