Immer mehr Läden stehen leer, die Community-Malls in Hongkong haben es ziemlich schwer.

Am Wochenendnachmittag drängen sich am Rolltreppenaufgang im zweiten Obergeschoss des Kwai Chung Plaza in Hongkong Massen von Menschen, die Snacks kaufen. Wenn man zur Ausgangsstelle des Kwai Fong Estate abbiegt, wird der Lärm schnell leiser – in einem kurzen Korridor stehen 7 von 17 Ladenlokalen zur Vermietung.

Lebhaftigkeit und Tristesse sind nur eine Straße voneinander getrennt. Ähnliche Szenen zeigen sich in allen Bezirken Hongkongs. Im Hung Hom Plaza halten sich nur noch Restaurants und Greifautomaten-Geschäfte über Wasser; der Besucherstrom im Mongkok Trend Zone, dem MegaBox und dem Hollywood Shopping Center ist versiegt; in den alten Einkaufszentren von Tsuen Wan und Sham Shui Po gibt es reihenweise leere Ladenlokale.

Zahlen sind direkter als die Eisengitter leerer Ladenlokale. Laut Daten von JLL ist die Leerstandsquote hochwertiger Einkaufszentren in Hongkong von 6,0 % im zweiten Quartal 2023 auf 13,7 % im zweiten Quartal 2026 gestiegen und hat sich innerhalb von drei Jahren mehr als verdoppelt.

Gleichzeitig steigt die Zahl der Hongkonger, die zum Konsum ins chinesische Festland reisen, stetig an. Sam's Club, Costco und Freshippo in Shenzhen ziehen mit niedrigeren Preisen, größeren Regalen und reichhaltigeren Erlebnissen eine Mittelschichtsfamilie nach der anderen über den Shenzhen-Fluss. Die Hongkonger sagen zwar „die lokalen Geschäfte unterstützen“, aber der Besucherstrom am Wochenende spricht für sich selbst.

Aber nicht überall in Hongkong herrscht Tristesse. Während des Mai-Feiertags bildeten sich vor den Luxusgeschäften in der Canton Road in Tsim Sha Tsui lange Schlangen von Touristen, der Konsum von Schmuck und Uhren im Harbour City stieg deutlich an; im Hysan Place und SOGO in Causeway Bay herrschte dichter Besucherstrom, und in der Nähe des Blumenmarkts in Mongkok wurden keine leeren Ladenlokale verzeichnet.

Die Touristen kaufen Uhren, die Einheimischen reisen ins Festland. Die Einkaufszentren in den Wohngebieten Hongkongs, die zwischen beiden stehen, werden zu den größten Verlierern dieses Konsumwandels.

01.

Von 6 % auf 13,7 %: Immer mehr Ladenlokale in Hongkongs Einkaufszentren stehen leer

2023 wurden die Grenzen zwischen Hongkong und dem chinesischen Festland vollständig wieder geöffnet. Die Eigentümer aller großen Einkaufszentren waren sehr ermutigt, aber die Vorteilsphase dauerte tatsächlich weniger als ein Jahr.

Laut Daten von JLL sank die Leerstandsquote hochwertiger Einkaufszentren in Hongkong im zweiten Quartal 2023 einmal auf 6,0 %, was den niedrigsten Wert seit vielen Jahren darstellte. Die Vermietungsaktivitäten in den Kerngebieten stiegen kontinuierlich an, und die Nachfrage nach Ladenlokalen von Tourismus-bezogenen Marken wie Schmuck, Gold und Uhren, Gastronomie sowie Medikamenten und Apotheken expandierte deutlich.

Aber die guten Zeiten hielten nicht lange an. Im dritten Quartal 2023 stieg die Leerstandsquote unbemerkt auf 6,4 %. Obwohl die Leerstandsquote im zweiten Halbjahr etwas anstieg, verzeichneten die Mieten immer noch einen Anstieg von 2,7 %, und die Gesamtstimmung war relativ optimistisch.

Im Jahr 2024 verschlechterte sich die Lage plötzlich. Im ersten Halbjahr konnten die Mieten hochwertiger Einkaufszentren in Hongkong noch einen schwachen Anstieg von 0,9 % aufrechterhalten, im zweiten Halbjahr kam der Aufwärtstrend vollständig zum Erliegen. Die Mieten fielen statt zu steigen, und für das ganze Jahr wurde ein Rückgang der Mieten hochwertiger Einkaufszentren um 2,3 % verzeichnet, während die Leerstandsquote auf 8,9 % anstieg.

Von 2025 bis Mitte 2026 erreichte die Leerstandsquote immer neue Höchstwerte, sie stieg von 10,5 % Mitte 2025 auf 13,7 % Mitte 2026, und der Rückgang der Mieten in den Einkaufszentren beschleunigte sich.

Hinter dem sprunghaften Anstieg der Leerstandsquote wirken mehrere ungünstige Faktoren gleichzeitig zusammen.

Immer neue Einkaufszentren entstehen, der Druck bei der Vermietung älterer Zentren steigt sprunghaft an

Seit 2023 werden in Hongkong ständig neue große Einkaufszentren gebaut und eröffnet. Die Nachfrage der Marken nach Einzugsflächen kann nicht mit der Geschwindigkeit mithalten, mit der neue Einkaufszentren entstehen. Außerdem liegen einige Einkaufszentren in Nicht-Kerngebieten, was die Vermietung noch schwieriger macht.

Chan Wing Wai, Senior Director für Hongkong-Ladenlokale bei JLL, erwähnte bereits Mitte 2025, dass zwischen 2022 und 2028 in Hongkong insgesamt mehr als 8 Millionen Quadratfuß neuer Einkaufsfläche fertiggestellt werden, die sich auf verschiedene Bezirke Hongkongs verteilen. Nehmen wir Kai Tak als Beispiel: AIRSIDE wurde 2023 fertiggestellt, das The Pavilia Farm Mall wurde Ende 2025 etappenweise eröffnet, und in Causeway Bay und Central werden nacheinander weitere große Projekte fertiggestellt.

Um die anfängliche Vermietungsquote und den Besucherstrom zu sichern, sind neue Einkaufszentren bereit, günstigere Mieten anzubieten, um Händler anzuziehen, und bieten sogar längere mietfreie Zeiträume an, um die effektive Miete zu senken. Dadurch steigt der Wettbewerbsdruck für ältere Einkaufszentren stark an.

Hongkonger konsumieren zunehmend im Festland, E-Commerce-Giganten drängen in den Hongkonger Markt

Im Jahr 2023 lag der Fokus in Hongkong noch nicht auf dem „Konsum im Festland“, sondern auf der Auslandsreise-Neigung der Hongkonger, man fürchtete, dass die Zahl der Hongkonger, die ins Ausland reisen, schneller steigt als die Zahl der einreisenden Touristen. Tatsächlich reisten die Hongkonger im selben Jahr bereits 53 Millionen Mal ins Festland.

Im Jahr 2024 stieg diese Zahl auf 81,91 Millionen, was einem Anstieg von mehr als 50 % innerhalb eines Jahres entspricht. Bis heute steigt die Zahl weiter an, bis sie sich allmählich stabilisiert. Sam's Club, Costco und Freshippo in Shenzhen ziehen mit niedrigeren Preisen und größeren Regalen eine Mittelschichtsfamilie nach der anderen über den Shenzhen-Fluss. Da der Konsum der Hongkonger im Festland so beliebt ist, hat die Shenzhen Bus Group Mitte 2025 die kostenlose Feiertags-Sonderlinie „Sam's Club Hafen-Linie“ eingeführt, um es Hongkongern zu ermöglichen, nach dem Grenzübertritt direkt zum Supermarkt zu fahren.

Gleichzeitig dringt das im Festland bereits etablierte Online-Shopping-Modell allmählich in Hongkong ein. E-Commerce-Giganten wie Taobao, Pinduoduo und JD.com sind seit dem vierten Quartal 2023 massiv in den Hongkonger Markt eingetreten, haben ihre Präsenz stetig ausgebaut, die Direktlieferung nach Hongkong realisiert und im zweiten Halbjahr 2024 ihre markanten Portofrei-Richtlinien eingeführt. Online-Shopping ist zu einem Teil des Lebens der Hongkonger geworden und verdrängt schnell den Raum des lokalen täglichen Einzelhandels.

Eigentumsrechte an Ladenlokalen in Wohngebietszentren sind verteilt, Eigentümer können Mieten nur schwer senken

In der Vergangenheit florierte die Immobilienbranche in Hongkong. Einige Ladenlokale in alten Einkaufszentren in Wohngebieten wurden an private Eigentümer aufgeteilt und verkauft, andere sind als Sicherheiten bei Banken hinterlegt, sodass die Eigentümer die Mieten nicht stark senken können.

Berichten zufolge gibt es Klauseln in den Kreditverträgen zwischen Ladenlokale-Eigentümern und Banken, die verlangen, dass die Miete nicht niedriger als die Zinsen liegt. Wenn der noch nicht zurückgezahlte Kreditbetrag hoch ist, bewertet die Bank den Marktwert des Ladenlokals anhand der neuen, niedrigeren Miete neu, sobald der Eigentümer die Miete senkt. Sobald die Bank der Meinung ist, dass der Wert des Ladenlokals den Kredit nicht mehr deckt, verlangt sie vom Eigentümer, die Differenz auszugleichen. Wenn der Eigentümer das Geld nicht aufbringen kann, wird die Bank die Kreditsumme vorzeitig zurückfordern. Deshalb ziehen es einige Eigentümer vor, das Ladenlokal leer zu lassen, statt die Miete zu senken – weil sie durch die Leerhaltung zumindest den Buchwert des Objekts aufrechterhalten können.

Außerdem teilen Eigentümer die von ihnen gekauften Ladenlokale oft weiter auf, um mehr Einheiten zur Vermietung oder sogar zum Weiterverkauf zu schaffen, was die Eigentumsverhältnisse noch komplizierter macht. Solche Einkaufszentren werden als „geteilte Zentren“ bezeichnet. Die vielen kleinen Eigentümer dieser „geteilten Zentren“ stehen sich einerseits als Konkurrenten gegenüber und können sich nicht auf eine Mietanpassung einigen; andererseits können sie sich auch nicht auf einen gemeinsamen Umbauplan einigen. Schließlich sind ihre Geschäftsarten und Einrichtungen veraltet und werden von neu gebauten Einkaufszentren in der Umgebung verdrängt.

02.

Leere Ladenlokale breiten sich aus, alte Einkaufszentren werden zu „toten Zentren“

Mit dem Anstieg der Leerstandsquote werden viele alte Einkaufszentren in Hongkong menschenleer.

Von Mongkok, Tsuen Wan und Hung Hom bis nach Sham Shui Po und Kwai Chung – diese blühenden Orte, die die kollektiven Erinnerungen mehrerer Generationen von Hongkongern prägen, waren einst Trendmarken, Straßen für einfaches Essen und Gemeindezentren. Heute sind sie im Zuge der Entwicklung der Zeit zu „toten Zentren“ geworden.

Kwai Chung Plaza: Kein echtes „totes Zentrum“, aber nicht mehr so blühend wie früher

Das Kwai Chung Plaza, einst das „Paradies für einfaches Essen“ der Hongkonger, gilt als Symbol für die Wohngebiets-Einkaufszentren in Hongkong. Im Juli dieses Jahres postete ein Netznutzer, dass die Gastronomiebereich im zweiten Obergeschoss „fast vollständig geschlossen“ sei und das Zentrum zu einem „toten Zentrum“ geworden sei, was im Internet große Aufmerksamkeit erregte. Bei einer Vor-Ort-Untersuchung durch Medien stellte sich jedoch heraus, dass das Einkaufszentrum noch immer von Besuchern frequentiert wird, und in den Bereichen, in denen Snacks konzentriert angeboten werden, sind zwischen 14 und 17 Uhr noch viele Kunden anzutreffen – es ist nicht so leer, wie in den Gerüchten über ein „totes Zentrum“ behauptet wird.

Auffällig ist jedoch, dass sich die Besuchermenge im Kwai Chung Plaza extrem konzentriert: Die meisten Besucher halten sich hauptsächlich im Gastronomiebereich in der Nähe der Rolltreppe zur MTR-Station im zweiten Obergeschoss und im gesamten dritten Obergeschoss auf. Das führt dazu, dass in einem Teilbereich des zweiten Obergeschosses eine „Gasse mit leeren Ladenlokalen“ entstanden ist, in der 7 von 17 Einheiten zur Vermietung stillgelegt sind – das ist in der Tat ein Unterschied zu der einstigen Blütezeit.

Tatsächlich zeichnete sich der Anstieg der Leerstandsquote im Kwai Chung Plaza bereits 2024 ab. Damals zogen bereits eine Reihe von Geschäften aus, vor allem Kleidungsgeschäfte, die am stärksten von dem Konsumabfluss und dem Online-Shopping betroffen waren. Einige leere Ladenlokale wurden zu Selbstfotografie-Studios, Greifautomaten-Geschäften und anderen unbeaufsichtigten Einrichtungen umgewandelt.

Ein Händler verriet, dass ein nur 40 Quadratfuß großes Ladenlokal im Kwai Chung Plaza eine Monatsmiete von 30.000 bis 50.000 Hongkong-Dollar kostet, vor allem die Mieten für Gastronomiebetriebe sind am höchsten. Deshalb verhalten sich einige Eigentümer zurückhaltend und ziehen es vor, das Lokal leer zu lassen, statt es zu vermieten.

Der aktuelle Zustand des Kwai Chung Plaza spiegelt die gemeinsame Notlage der älteren, aufgeteilten Einkaufszentren in Hongkong wider:

Erstens: Die anhaltend hohen Mieten werden an die Verbraucher weitergegeben, sodass die Preise für typische Snacks nicht mehr „erschwinglich“ sind;

Zweitens: Die verteilten Eigentumsverhältnisse machen eine einheitliche Planung unmöglich, sodass keine übergreifende Planung der Händlerverteilung und Mietanpassung umgesetzt werden kann;

Drittens: Neue Einkaufszentren in Orten wie dem Central Market und West Kowloon haben mit besserem Management und sogar niedrigeren Mieten eine Reihe bekannter Mieter angezogen, die einst im Kwai Chung Plaza angefangen haben.

Hung Hom Plaza: Von lebendiger Atmosphäre zu völliger Tristesse

Das Hung Hom Plaza wurde 1982 fertiggestellt, es ist seit mehr als 40 Jahren in Betrieb und war einst ein beliebter Freizeitort für die Bewohner des Bezirks, mit Kinos, Comicläden, Spielhallen, Kamerageschäften und allem, was man braucht.

Aber im Jahr 2026 ist der Besucherstrom im Hung Hom Plaza spärlich, es gibt reihenweise leere Ladenlokale. Die ehemaligen Plattenläden mit festem Kundenstamm sind ebenfalls geschlossen, an ihrer Stelle sind mehrere Greifautomaten-Geschäfte eingezogen. Derzeit wird der Besucherstrom des Einkaufszentrums nur von wenigen Restaurants aufrechterhalten, die hauptsächlich von Anwohnern und Berufstätigen zum Essen besucht werden.

Das Hung Hom Plaza hat eine gute Lage, in der Nähe gibt es Wohnhäuser, Schulen, Fabrikgebäude und Kirchen, und oft passieren Reisegruppen aus dem Festland den Ort. Dennoch gelingt es nicht, die Besucher zum Konsum in das Einkaufszentrum zu locken.

Der Niedergang des Hung Hom Plaza repräsentiert ebenfalls die Notlage der alten Einkaufszentren in Hongkong: Angesichts des zunehmenden Angebots an neuen großen Einkaufszentren im Bezirk, des Online-Shoppings und des Konsums im Festland haben sie es versäumt, rechtzeitig eine Umstellung umzusetzen – sobald der Besucherstrom zurückgeht, kann er nicht mehr zurückgewonnen werden.

Das „Trendviertel“ Mongkok: Gemeinsamer Niedergang, keine Anzeichen der Erholung

Mongkok, das Symbol für Trend- und Digitalkultur in Hongkong, ist ein „Zwischenbereich“, in dem Wohnen, Tourismus und Einzelhandel miteinander verflochten sind.

Es gehört nicht zu den Hauptgebieten der Expansion der Hongkonger Finanzbranche und ist auch nicht von der Großveranstaltungs-Wirtschaft abgedeckt. Es wird von dem lokalen Konsum dominiert und ist gleichzeitig von dem doppelten Druck des Konsums im Festland und der Online-Shopping-Welle betroffen, sodass mehrere Wohngebiets-Einkaufszentren gemeinsam in Schwierigkeiten geraten sind.

Das Mongkok Trend Zone wurde Ende der 1990er Jahre eröffnet, es hat insgesamt 4 Etagen einschließlich des Untergeschosses. Zwischen 2001 und 2011 war es ein Muss für junge Menschen in Hongkong, das sich auf Mode aus Japan und Südkorea sowie verschiedene Trendprodukte spezialisierte. Zu Spitzenzeiten musste der Besucherstrom sogar reguliert werden. Ab 2017 tauchte eine Welle von leeren Ladenlokalen auf. Es war geplant, die gesamte dritte Etage als Ganzes zu vermieten, was aber nicht umgesetzt wurde. Nach der Pandemie wurden mehr als die Hälfte der Geschäfte geschlossen.

Das Mongkok Siu Wan Center geriet nach der Grenzöffnung ebenfalls in Schwierigkeiten.