Wie können notleidende Immobilienunternehmen durch Insolvenzreorganisation aus der Notlage herauskommen und neu aufleben?

In dem tiefgreifenden Anpassungszyklus der Immobilienbranche ist die Insolvenzreorganisation ein wichtiges Verfahren zur marktwirtschaftlichen Risikobeseitigung. Derzeit gibt es bereits bahnbrechende Immobilienunternehmen, die die Reorganisation abgeschlossen und die Risikokennzeichnung erfolgreich entfernt haben, wie Jinke Co., Ltd. und Xinhualian. Diese Unternehmen haben mit ihren vielfältigen Ressourcen und starken endogenen Fähigkeiten den Wert der Reorganisation gezeigt und durch die Zusammenarbeit der lokalen Regierung und der Gerichte die Risikobeseitigung und die Insolvenzreorganisation abgeschlossen. Darüber hinaus befinden sich viele weitere Unternehmen im Reorganisationsprozess, wie China Fortune Land Development, Caisin Development und Dima Co., Ltd. Sie stehen vor unterschiedlichen Schwierigkeiten, und der Weg der Reorganisation weist noch viele Unsicherheiten auf.

Erfolgreich reorganisierte Unternehmen: Schuldentilgung und Geschäftsumstrukturierung basierend auf differenzierten Vermögensausstattungen

1. Jinke Co., Ltd.: Lösung von Milliarden an bestehenden Schulden durch vielfältige Tilgungsinstrumente

Die Reorganisation von Jinke Co., Ltd. ist bislang der größte Reorganisationsfall eines börsennotierten Immobilienunternehmens in China in Bezug auf das zu bearbeitende Schuldvolumen. Die Krise entstand 2022 durch den Ausfall von auf US-Dollar lautenden Anleihen. Nach mehreren Jahren operativer Verluste wurde das Nettovermögen des Unternehmens negativ, und es geriet in die schwere Krise der Überschuldung. Am 31. Juli 2023 beschloss Jinke Co., Ltd. den Antrag auf die geplante Reorganisation und Vorreorganisation, und reichte am 21. Februar 2024 offiziell einen Reorganisationsantrag beim Gericht ein; am 22. April desselben Jahres entschied das Gericht, den Reorganisationsantrag anzunehmen. Anschließend veröffentlichte das Unternehmen am 23. Januar 2025 den „Entwurf des Reorganisationsplans von Jinke Co., Ltd.“, und bis zum 15. Dezember 2025 wurde der gesamte Reorganisationsplan vollständig umgesetzt. Schließlich wurde am 2. Juli 2026 das Börsenkürzel von „*ST Jinke“ offiziell wieder in „Jinke Co., Ltd.“ geändert, was den offiziellen Abschluss des Reorganisationswegs und der Entfernung der Risikokennzeichnung markiert.

Abbildung: Zeitachse der Reorganisation von Jinke Co., Ltd.

Nachdem das örtliche Zwischengericht den Reorganisationsantrag offiziell angenommen und das Unternehmen mit dem Warnhinweis für das Delisting-Risiko versehen hatte, wählte der Verwalter öffentlich Reorganisationsinvestoren auf dem Markt aus und entschied sich schließlich für ein Finanzierungskonsortium aus einem Vermögensverwaltungsunternehmen eines zentralen Staatsunternehmens, einem provinziellen lokalen Staatsfonds und einem Brancheninvestor mit Ressourcen der Immobilienbranche. Das Konsortium Pinqi wurde zum ausgewählten Investor für Jinke Co., Ltd. und Chongqing Jinke bestimmt. Die Brancheninvestoren von Jinke Co., Ltd. umfassen das Konsortium Pinqi, den Sichuan Development Securities Fund und China Great Wall Asset; die Finanzinvestoren umfassen den Sichuan Development Securities Fund, China Great Wall Asset, Great Wall Capital, Chongqing International Trust und andere Investmentinstitute sowie natürliche Personen.

Die Reorganisationsinvestoren von Jinke Co., Ltd. erwarben 3 Milliarden nach der Kapitalerhöhung neu ausgegebene Aktien von Jinke Co., Ltd. für 2,628 Milliarden Yuan. Davon erwarben die Brancheninvestoren insgesamt 1,2 Milliarden neu ausgegebene Aktien von Jinke Co., Ltd. zu einem Stückpreis von 0,63 Yuan, mit einem Gesamtinvestitionsbetrag von 756 Millionen Yuan; die Finanzinvestoren erwarben insgesamt 1,8 Milliarden neu ausgegebene Aktien zu einem Stückpreis von 1,04 Yuan, mit einem Gesamtinvestitionsbetrag von 1,872 Milliarden Yuan. Die 2,628 Milliarden Yuan an Reorganisationsinvestitionsmitteln werden zur Tilgung von Forderungen, Insolvenzkosten, zur Ergänzung der Liquidität des börsennotierten Unternehmens, für spezielle Mittel zur Gewährleistung der Übergabe von fertiggestellten Wohngebäuden und für Reorganisationsinvestitionen in Chongqing Jinke verwendet. Darüber hinaus verpflichtet sich das Konsortium Pinqi, von sich selbst oder einer von ihm bestimmten Einheit ein Darlehen von nicht weniger als 750 Millionen Yuan bereitzustellen, um das Betriebskapital von Jinke Co., Ltd. zu ergänzen und in neue Projekte zu investieren.

Bei der Reorganisation von Jinke Co., Ltd. werden fünf Kategorien von Forderungen differenziert bearbeitet: Die Forderungen der Mitarbeiter werden 6 Monate nach Eingang von 1,8 Milliarden Yuan der Investoren vollständig in bar getilgt; die Steuerforderungen werden im gleichen Zeitraum mit 341 Millionen Yuan ausgezahlt, der Restbetrag wird über 3 Jahre monatlich ausgezahlt, bei Verspätung wird eine Säumniszuschlag erhoben; besicherte Forderungen können durch Sachvergleich, Versteigerung oder vorrangige Befriedigung durch Treuhandanteile erfüllt werden, der übersteigende Teil wird zu unbesicherten Forderungen umgewandelt; unbesicherte Forderungen mit einem Einzelbetrag von unter 50.000 Yuan werden in bar abgerechnet, der übersteigende Teil wird mit neu ausgegebenen Aktien und Treuhandanteilen zur Schuldentilgung kombiniert, die erste umfassende Tilgungsquote für Forderungen von einer Million Yuan beträgt 22,36%; nachrangige Forderungen werden nicht getilgt. Nachdem die Gläubiger nach dem Plan befriedigt wurden, ist Jinke nicht mehr für die verbleibenden Schulden verantwortlich.

Nach der Reorganisation von Jinke hält das Konsortium Pinqi 9,34 % der Anteile und wird zum größten Aktionär. Das Geschäft transformiert sich zu einem technologiegetriebenen integrierten Immobilienbetreiber und richtet vier kooperative Segmente ein: „Investitionsverwaltung, Entwicklungsdienst, Betriebsverwaltung und besondere Vermögenswerte“, verfolgt einen Asset-Light-Weg von „Alt beseitigen, Neu aufnehmen, Kette stärken“. Die neue Entwicklung von schweren Vermögenswerten wird streng kontrolliert, das Hauptgeschäft besteht aus der hochwertigen Bauverwaltung von Immobilien in erstklassigen Städten, dem Betrieb von Gewerbeimmobilien und Industrieparks. Mit Ressourcen wie Great Wall Asset werden notleidende Vermögenswerte aktiviert, und mit Alibaba Asset werden die bestehenden Vermögenswerte digital bearbeitet. Mit Hilfe von KI, BIM und Big Data werden Design, Bau und Gewerbeansiedlung unterstützt, und Immobilienfonds werden eingerichtet, um die Finanzierungskanäle zu erweitern. Gleichzeitig wird in Photovoltaik und neue Energien investiert, um ein vielfältiges Gewinnsystem zu vervollständigen.

2. Xinhualian: Konzentration auf die betrieblichen Kernvermögenswerte zur Lastenreduzierung und Erzielung von Gewinnen

Xinhualian ist ein börsennotiertes Unternehmen, dessen Hauptgeschäft von der Doppelantriebskraft „Kulturtourismus + Immobilien“ angetrieben wird. Aufgrund einer schweren Schuldkrise und Überschuldung entstand das Risiko des Delistings. Am 5. Mai 2023 wurde das Börsenkürzel von Xinhualian in „*ST Xinhualian“ geändert. Anschließend beantragte es am 11. Mai beim Gericht die Insolvenzreorganisation und startete das Vorreorganisationsverfahren. Am 18. Mai entschied das Gericht offiziell, die Vorreorganisation zu starten und einen vorläufigen Verwalter zu bestimmen. Nach einer fast sechsmonatigen Vorreorganisationsphase entschied das Gericht am 14. November 2023, den Reorganisationsfall anzunehmen und einen Verwalter zu bestimmen. Der Reorganisationsplan (Entwurf) wurde am 14. Dezember desselben Jahres durch Abstimmung angenommen, und am 29. Dezember bestätigte das Gericht, dass der Reorganisationsplan vollständig umgesetzt wurde, und beendete das Reorganisationsverfahren. Damit schloss Xinhualian die Insolvenzreorganisation ab, und am 21. Mai 2024 wurde das Börsenkürzel von „*ST Xinhualian“ wieder in „Xinhualian“ geändert, womit die Risikokennzeichnung erfolgreich entfernt wurde.

Bei dieser Reorganisation umfassen die ausgewählten Reorganisationsinvestoren Huaruan Yingxin Asset, China Merchants Ping An Asset Management, China Foreign Trade Trust, Xiangjiang Asset und Shenzhen Deyuan Investment. Die fünf Reorganisationsinvestoren zeichnen die neu ausgegebenen Aktien in bar und stellen Xinhualian Cultural Tourism insgesamt 1,928 Milliarden Yuan an Mitteln zur Verfügung. Davon investiert Huaruan Yingxin Asset insgesamt 1,296 Milliarden Yuan, erwirbt 1,2 Milliarden Aktien des Unternehmens zu einem Stückpreis von 1,08 Yuan. Nach dem Erfolg der Reorganisation hält Huaruan Yingxin Asset 29,41 % der Anteile und wird zum größten Aktionär des Unternehmens. Die restlichen fünf Reorganisationsinvestoren investieren insgesamt 632 Millionen Yuan, erwerben insgesamt 526,7 Millionen Aktien des Unternehmens zu einem Stückpreis von 1,2 Yuan.

Nach der vollständigen Umsetzung des gesamten Reorganisationsplans sind der Gesamtverschuldungsumfang und der Umfang der verzinslichen Schulden des Unternehmens stark gesunken. Bei dieser Reorganisation gibt es keine Forderungen von Mitarbeitern; die Steuerforderungen werden innerhalb eines Monats nach der gerichtlichen Genehmigung des Reorganisationsplans vollständig in bar abgerechnet; besicherte Forderungen werden vorrangig innerhalb des bewerteten Werts der besicherten Vermögenswerte befriedigt, 40 % werden innerhalb eines Monats in bar gezahlt, 60 % werden über fünf Jahre als verbleibende Schulden zur Tilgung von Kapital und Zinsen verteilt, der übersteigende Teil wird als unbesicherte Forderung bearbeitet; bei den unbesicherten Forderungen werden die Forderungen der hundertprozentigen Tochtergesellschaften verzögert getilgt, der restliche Teil von bis zu 300.000 Yuan wird vollständig in bar getilgt, der Teil über 300.000 Yuan wird zu 82,9 % durch neu ausgegebene Aktien getilgt und zu 17,1 % durch Treuhandnutzungsrechte erfüllt, nachrangige Forderungen aus Verzinsungen werden nicht getilgt. Für vorläufig bestätigte und nicht angemeldete Forderungen werden entsprechende Ressourcen zur Schuldentilgung reserviert, und sie werden nach Erfüllung der Bedingungen nach den Regeln für gleichartige Forderungen befriedigt.

Abbildung: Bearbeitung der Reorganisationsschulden von Xinhualian

Nach dem Entfernen der Risikokennzeichnung und der Überwindung der Schwierigkeiten trennt Xinhualian Cultural Tourism aktiv ineffiziente nicht-kern Vermögenswerte ab, legt den Betrieb von Kulturtourismusvermögen als Kernhauptgeschäft fest, vertieft den Betrieb des Passagieraufkommens und die Aufrüstung der Geschäftsformen bei ausgereiften alten Städten als Kulturtourismusprojekte, baut den Bestand an bestehenden Immobilienprojekten schrittweise ab, expandiert nicht mehr blind in neue Projekte im Außenbereich und erhält den Betrieb des Unternehmens durch den stabilen Cashflow des Kulturtourismussegments aufrecht. Gleichzeitig wird mit Hilfe der Ressourcen der Reorganisationsinvestoren die Verwaltung optimiert, um Kosten zu senken und die Effizienz zu steigern, die Finanzierungsfunktion wiederherzustellen und vorteilhafte Projekte in der Kulturtourismusbranche zu schaffen.

Unternehmen in der Reorganisation: Unterschiedliche Schwierigkeiten führen zu unterschiedlichen Reorganisationswegen der notleidenden Einheiten

1. China Fortune Land Development: Es gibt mehrere Schwierigkeiten bei der Reorganisation

Der Reorganisationsprozess von China Fortune Land Development begann am 17. November 2025, als die Gläubiger beim Gericht einen Antrag auf Reorganisation des Unternehmens und Start des Vorreorganisationsverfahrens stellten, und das Gericht beschloss am selben Tag, den Antrag anzunehmen. Am 2. März 2026 rekrutierte der vorläufige Verwalter öffentlich beabsichtigte Reorganisationsinvestoren. Am 6. Mai desselben Jahres wurde China Fortune Land Development von der Shanghai Stock Exchange mit einem Warnhinweis für das Delisting-Risiko versehen, und das Börsenkürzel wurde in „*ST Huaxing“ geändert. Am 10. Juni wurden die Reorganisationsinvestoren schließlich als Konsortium aus Hangzhou Chengfeng Erlai Digital Technology Co., Ltd. und Nanyang Mulan Hua Real Estate Co., Ltd. bestimmt.

Derzeit gibt es mehrere Schwierigkeiten bei der Reorganisation von China Fortune Land Development. Zuerst ist die Schuldenlast sehr schwer, die bestehenden verbliebenen Forderungen sind komplex. China Fortune Land Development hat derzeit noch über 20 Milliarden Yuan an überfälligen nicht getilgten Schulden, und die Forderungsstruktur ist sehr ungeordnet, einschließlich Banken, Trusts, auf US-Dollar lautende Auslandsanleihen, Anleihegläubiger, Bauunternehmer, private Kredite und verbundene Garantieschulden. Zweitens sind die Hauptvermögenswerte in den Industriestadt-Projekten rund um Peking wie Gu'an und Dachang konzentriert, die Vermögenswerte haben an Wert verloren, die Veräußerung ist schwierig, und die verwertbaren hochwertigen Vermögenswerte sind erschöpft. Darüber hinaus stehen die Hauptinteressengruppen in starkem Widerspruch zueinander: die Ping-An-Gruppe ist der größte Aktionär und hat widersprüchliche Interessen mit dem Management des börsennotierten Unternehmens.

Abbildung: Schwierigkeiten bei der Reorganisation von China Fortune Land Development

2. Caisin Development: Verbundene Schulden erhöhen die Schwelle für die Umsetzung der Reorganisation

Die Krise von Caisin Development stammt aus dem fehlgeschlagenen Risikobewältigungsprozess auf Gruppenebene des kontrollierenden Aktionärs Caisin Group. Während der gemeinsamen Reorganisation mehrerer Einheiten der Gruppe traten tödliche Mängel wie chaotische verbundene Transaktionen, fehlende echte Geschäftsunterstützung für große Transaktionsbeträge und fehlende interne Risikokontrollmechanismen zutage. Am 19. Oktober 2024 reichten der kontrollierende Aktionär von Caisin Development, Caisin Real Estate, und der indirekte kontrollierende Aktionär Caisin Group beim Gericht die Anmeldung für die Vorreorganisation ein. Anschließend erhielt es am 24. Februar 2025 die gerichtliche Entscheidung, den Reorganisationsantrag offiziell anzunehmen und in das Reorganisationsverfahren einzutreten. Da der Entwurf des Reorganisationsplans bis Ende Juni 2026 nicht angenommen wurde und das Reorganisations