Pekings „nicht-mainstream“-Luxusimmobilien erfreuen sich großer Beliebtheit.

In der ersten Augustwoche wurden 84 Luxuswohnungen mit einem Stückpreis von über 80.000 Yuan in Peking verkauft, was einem starken Anstieg von 25 % entspricht; der Gesamtumsatz belief sich auf 1,392 Milliarden Yuan, wobei der Anstieg ebenfalls über 20 % lag.

Das Ende Juli auf den Markt gebrachte Projekt Maoyuan Yanyun Tai hat eine gute Leistung gezeigt und belegte direkt den ersten Platz sowohl bei der Anzahl der verkauften Einheiten als auch beim Gesamtumsatz. Darauf folgen Projekte wie Zhenyun, Zijing Chenyuan und Puyue, die sich in der regulären Verkaufsphase befinden.

Überraschenderweise ist ein Projekt, das auf dem öffentlichen Markt kaum jemals in Erscheinung getreten ist – Haidian South Road Nr. 12 – unter die Spitzenplätze der Transaktionsliste aufgestiegen.

In nur einer Woche wurden 8 Einheiten mit einem Durchschnittspreis von über 110.000 Yuan pro Quadratmeter verkauft, was einen Umsatz von 72 Millionen Yuan einbrachte. Es belegte den sechsten Platz beim Transaktionsumsatz und sogar den vierten Platz bei der Transaktionsvolumina.

Quelle: Verkaufsrangliste von Peking Immobilien

Man muss wissen, dass in den vergangenen zwei Jahren der durchschnittliche monatliche Transaktionsvolumen von Haidian South Road Nr. 12 nur 1 bis 2 Einheiten betrug. In den ersten 7 Monaten dieses Jahres belief sich die Gesamtzahl der Transaktionen nur auf 14 Einheiten, und im Juli gab es sogar null Transaktionen. Im vergangenen Jahr wurden insgesamt nur 19 Einheiten verkauft. Im August erreichte das Transaktionsvolumen in nur einer Woche fast die Hälfte des gesamten Vorjahreswerts.

Welcher Hintergrund steckt eigentlich hinter Haidian South Road Nr. 12, und warum ist es plötzlich so populär geworden?

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Außerhalb des westlichen Norddritten Rings, nördlich der Suzhou-Brücke und südöstlich der U-Bahn-Station Suzhou Street befindet sich der Standort des Projekts Haidian South Road Nr. 12.

Es handelt sich streng genommen nicht um eine gewerbliche Wohnung, sondern um einen Teil des integrierten Sanierungsprojekts für alte Wohngebiete an der U-Bahn-Station Suzhou Street in Haidian.

In den 1970er Jahren wurden hier die Wohnheime der Mitarbeiter von Feida Electronics gebaut und in Betrieb genommen, die nach vielen Jahren allmählich zu baufälligen Gebäuden wurden. Im Jahr 2011, um den Bau der U-Bahn-Linie 16 an der Station Suzhou Street zu unterstützen und die Wohnbedingungen zu verbessern, hat die Bezirksregierung Haidian dieses Gebäude zusammen mit dem südlich angrenzenden Gebäude Nr. 7 von Daozuomiao (Wohnheim der Mitarbeiter von Sanjian) als Ganzes zur einheitlichen Sanierung verpackt, was als „Integriertes Sanierungsprojekt für alte Wohngebiete an der U-Bahn-Station Suzhou Street“ bekannt ist.

Von der Beantragung der Projektgenehmigung im Jahr 2013 bis zur Fertigstellung und Übergabe im Dezember 2024 dauerte dieses Sanierungsprojekt über 10 Jahre.

Die gesamte Gebäudefläche des Projekts beträgt ca. 47.000 Quadratmeter (einschließlich oberirdischer und unterirdischer Bereiche). Neben dem U-Bahn-Bereich gibt es auch Wohnungen, Gewerbeflächen, öffentliche Dienstleistungseinrichtungen und andere unterstützende Einrichtungen. Es ist ein typisches TOD-Gebäude über der U-Bahn.

Projektabbildung von Haidian South Road Nr. 12

Die Wohnteile des Projekts befinden sich alle über der 3. Etage, mit insgesamt ca. 340 Haushalten. Abzüglich der zurückgegebenen Wohnungen für die Mitarbeiter von Feida Electronics und der Sanjian Company gibt es nur etwa 173 verkaufbare gewerbliche Wohnungen, was das gesamte Projekt Haidian South Road Nr. 12 ausmacht.

Allein nach Lage und Standort betrachtet, ist es ein fast perfektes Projekt.

Das Projekt liegt an der Kreuzung der Suzhou Street und der Haidian South Road, und nordöstlich davon befindet sich das berühmte Zhongguancun.

Die Verkehrsanbindung ist sehr bequem. Als Gebäude über der U-Bahn-Station Suzhou Street kreuzen sich hier die Linien 10 und 16. Oberirdisch liegt der Eingang des Wohnviertels nur etwa 10 Meter vom U-Bahn-Eingang entfernt; unterirdisch ist die dreistöckige Garage direkt mit der Halle der U-Bahn-Station Suzhou Street verbunden, was die Realisierung von „aus der U-Bahn direkt in das Wohnviertel gelangen“ ermöglicht. Zusammen mit den Hauptverkehrsachsen wie dem dritten und vierten Ring kann man schnell und effizient nach Süden zum Finanzviertel und nach Norden zum Zhongguancun Software-Park gelangen.

U-Bahn-Ausgang direkt mit dem Wohnviertel verbunden

Die unterstützenden Einrichtungen sind ebenfalls sehr leistungsstark. Die zugehörige Schule ist die Neun-Jahres-Gesamtschule Bayi, deren Grundschulteil 400 Meter und der Mittelschulteil 300 Meter vom Projekt entfernt liegt. Diese Schule gehört in Haidian zu den „fast erstklassigen“ Schulen neben den „sechs starken Schulen“. In der Umgebung gibt es weitere renommierte Schulen wie die Mittelschule der Renmin-Universität und die Erste Grundschule von Zhongguancun.

Was die Bequemlichkeit des Lebens betrifft, ist das Projekt weniger als 1 Kilometer von den Geschäftsvierteln wie Zhongguancun Grand Mall, Link Square, Xinzhongguan und Wanliu Hualian entfernt. Die Krankenhäuser sind noch näher: Das Frauen- und Kinderkrankenhaus des Bezirks Haidian ist weniger als 200 Meter entfernt, das Haidian-Krankenhaus 500 Meter, und die Spitzenkrankenhäuser wie das dritte Krankenhaus der Peking-Universität und das Jishuitan-Krankenhaus sind mit dem Auto in etwa 15 Minuten erreichbar.

Erwähnenswert ist außerdem, dass es die einzige neue Wohnung im Bezirk Zhongguancun in Haidian in den letzten 10 Jahren ist. Die Schwelle mit dem niedrigsten Gesamtpreis von weniger als 7 Millionen Yuan ist im gesamten Gebiet innerhalb des vierten Rings sehr selten, geschweige denn in Haidian. Außerdem handelt es sich um ein schlüsselfertiges Wohnprojekt, das bereits 2024 übergeben wurde.

Mit den drei Vorteilen von guter Lage, schlüsselfertiger Übergabe und niedriger Preisschwelle sollte das Projekt keine Verkaufsprobleme haben. Die Transaktion von 8 Einheiten in einer Woche beweist auch, dass die Aufmerksamkeit des Marktes nicht gering ist. Tatsächlich liegt die Netzvertrag-Rate seit der Markteinführung der 173 Wohnungen im Jahr 2024 unter 50 %. Der Grund dafür liegt wahrscheinlich darin, dass die Produktqualität stark hinter den Erwartungen zurückbleibt.

Das Projekt besteht nur aus einem Turmgebäude (unterteilt in Ost- und Westturm), die Grundrissgestaltung ist kaum zu beschreiben. Obwohl die Wohnflächen zwischen 56 Quadratmetern und 125 Quadratmetern liegen, realisieren von den 17 Grundrissen im Ost- und Westturm nur 2 im Grunde eine Durchlüftung von Norden nach Süden. Der etwa 90 Quadratmeter große Grundriss ist fast vollständig nach Norden ausgerichtet, das heißt, 90 % der Wohnungen sind in Bezug auf Belichtung und Lüftung beeinträchtigt. Diese Grundrissgestaltung, die vor fast 20 Jahren üblich war, hat im heutigen Wettbewerb auf dem Wohnungsmarkt keine Vorteile.

Grundrissverteilung von Haidian South Road Nr. 12

Neben den Mängeln bei den Grundrissen wird das Projekt als Rohbau übergeben, und die Nutzfläche beträgt nur 78 %. Auf dem heutigen Markt für neue Wohnungen, bei denen schlüsselfertige Übergabe üblich ist und die Nutzfläche im Allgemeinen über 90 % liegt, ist die Ausstattung von Haidian South Road Nr. 12 sehr rückständig. Hinzu kommt das Verhältnis von 2 Aufzügen zu 8 Haushalten und die Tatsache, dass Hunderte von zurückgegebenen Wohnungen und gewerbliche Wohnungen im selben Gebäude untergebracht sind, was die Wohnqualität und den Komfort stark beeinträchtigt.

Gleichzeitig bleibt die Erfahrung in den öffentlichen Bereichen des Wohnviertels auf der Strecke. Das Projekt umfasst nur eine Fläche von 6180 Quadratmetern. Auf einem so kleinen Grundstück gibt es kaum Platz für Garten und Grünflächen.

Schauen wir uns nun das hinter dem Projekt stehende Entwicklungsunternehmen an – Beijing Chengtou Underground Space Development and Construction Co., Ltd. ist auf dem Wohnungsmarkt eher unbekannt. Seit mehr als 10 Jahren konzentriert es sich auf die Entwicklung von unterirdischen Räumen und besitzt kommerzielle Marken wie „Jingtou Pai“. Haidian South Road Nr. 12 ist eines der wenigen Projekte des Unternehmens, das sich mit Wohnbau befasst. Sowohl in der Erfahrung im Wohnungsbau als auch in der Fähigkeit zur Erstellung von Luxuswohnungen ist Beijing Chengtou noch etwas unzureichend.

Auf dem Markt für Luxuswohnungen hat Haidian South Road Nr. 12 mit einem Stückpreis von über 110.000 Yuan keine großen Wettbewerbsvorteile bei den Produkten selbst. Dass es trotzdem 8 Einheiten in einer Woche verkaufen konnte, liegt an zwei Gründen: Einige Käufer kommen wegen der „niedrigen Preisschwelle + hochwertigen Schulbezirken in Haidian“, um die Schulbildung ihrer Kinder im Voraus zu planen; andere Käufer betreiben rein Vermögensanlage, schließlich sind Wohnungen in guter Lage in Zeiten des niedrigen Marktniveaus bereits an sich seltene Vermögenswerte.

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Die seltenen neuen Wohnungen in hochwertigen Lagen von Peking ziehen die Aufmerksamkeit von Personen mit hohem Vermögen auf sich, und es gibt nicht nur ein solches Projekt.

Im Juli belegte das Projekt zur Umgestaltung des ehemaligen Geländes der Peking Elektroschweißmaschinenfabrik zu einem Siheyuan (traditionelles chinesisches Hofhaus) im Bezirk Xicheng mit einem Gesamtumsatz von 785 Millionen Yuan den ersten Platz auf dem monatlichen Rangliste des Marktes für Villen in Peking.

Quelle: Verkaufsrangliste von Peking Immobilien

Der Erfolg kommt nicht von der „Menge“, sondern vom „Preis“: Es wurden nur 4 Einheiten verkauft, jede davon kostete über 100 Millionen Yuan, mit einem Stückpreis von über 100.000 Yuan pro Quadratmeter. Laut der offiziellen Website der Kommission für Wohnungsbau und Stadtplanung wurden bislang 15 Parkplätze des Projekts netzvertraglich registriert.

Es handelt sich um ein extrem unauffälliges Projekt: Es gibt keinen Projektnamen und keine Marktwerbung. Dass es fast 800 Millionen Yuan auf einmal verkaufen konnte, liegt wahrscheinlich an seinem einzigartigen Merkmal: schlüsselfertige Siheyuan innerhalb des zweiten Rings im Bezirk Xicheng.

Es befindet sich in der Babulkou-Gasse am Gulou im Bezirk Xicheng. 100 Meter südlich liegt das ehemalige Wohnhaus von Soong Ching Ling, nicht weit davon entfernt befindet sich das Gong-Fu-Palais, und etwa 400 Meter in gerader Linie liegen der Shichahai-See und der Houhai-See. Die tiefe historische und kulturelle Atmosphäre von Peking ist hier konzentriert.

Das Projekt wird von der Firma Shoukai entwickelt. Da es nach dem traditionellen Stil zu einem Siheyuan umgestaltet werden soll, dauerte es 9 Jahre von der Planungsinitiative bis zum Baubeginn, und das Projekt wurde 2024 fertiggestellt. Die Anzahl der Produkte ist sehr gering, es gibt nur 6 Einheiten. Abzüglich der 4 bereits netzvertraglich registrierten Einheiten gibt es noch 2 Einheiten zum Verkauf. Aus öffentlichen Informationen geht hervor, dass eine davon einen Gesamtpreis von bis zu 570 Millionen Yuan hat. Diese luxuriöse Haupteinheit ist das größte Hofhaus Nr.1 im Projekt mit einer Grundstücksfläche von etwa 1331 Quadratmetern und einer geplanten Gebäudefläche von etwa 3478 Quadratmetern. Es ist auch das einzige Produkt im Projekt mit dem traditionellen dreistufigen Hofhaus-Format. Solche Produkte gibt es auf dem Pekinger Markt schon seit vielen Jahren nicht mehr.

Quelle: Internet

Im Bezirk Dongcheng hat das Projekt Liyuan Taihe an der Wangfujing-Straße in letzter