Im Segment der Gewerbeimmobilien-REITs ist ein weiterer „Schwergewicht“ eingetroffen.
Im Bereich der Gewerbeimmobilien-REITs ist ein "schwergewichtiger Akteur" eingetroffen.
Am 28. Juli hat der Huaxia Joy City Commercial REIT offiziell die Anmeldung bei der Shenzhener Wertpapierbörse eingereicht. Das bedeutet, dass Joy City Holding nach dem Verbraucher-REIT des Joy City in Chengdu erneut seine zentralen kommerziellen Vermögenswerte auf den Kapitalmarkt bringt. Und dieses Mal bringt es möglicherweise keinen gewöhnlichen REIT mit, sondern eine "Ass-Vermögenswert" auf dem aktuellen Markt für gewerbliche REITs.
Der zugrundeliegende Vermögenswert ist das Einkaufszentrum Tianjin Joy City, das seit über 15 Jahren betrieben wird.
Dieses städtische kommerzielle Komplex im Kernviertel von Nankai, Tianjin, wurde 2011 eröffnet und hat eine Gesamtbaufläche von über 310.000 Quadratmetern. Nach Berechnungen zum Bewertungsstichtag am 31. März 2026 bewertete Cushman & Wakefield seinen Wert mit 6,501 Milliarden Yuan unter Anwendung der Kapitalisierungsmethode des Ertrags, was einer Wertsteigerungsrate von 150,27 % gegenüber dem ursprünglichen Buchwert von 2,598 Milliarden Yuan entspricht. Das Projekt wird voraussichtlich ein Emissionsvolumen von 5,555 Milliarden Yuan erreichen.
Was noch bemerkenswerter ist, dies könnte derzeit das "Projekt auf Deckenniveau" im Bereich der Gewerbeimmobilien-REITs sein, dessen zugrundeliegender Vermögenswert ein Einkaufszentrum ist – mit der höchsten Bewertung und dem höchsten Mietpreis pro Einheit.
Warum konnte Tianjin Joy City zum "Ass-Kandidaten" auf dem Markt für gewerbliche REITs werden? Die Antwort liegt nicht nur im Umfang des Vermögenswerts.
Vor dem Hintergrund, dass die Gesamtwirtschaft des Handels in Tianjin unter Druck steht, das Konsumwachstum sich verlangsamt und die Einkaufszentren in die Phase des Bestandswettbewerbs eintreten, behält Tianjin Joy City immer noch eine starke betriebliche Widerstandsfähigkeit bei: Der Umsatz in den letzten drei Jahren überstieg jeweils 4 Milliarden Yuan, und die Besucherzahl erreichte 2025 28,3 Millionen; die Mieteinnahmen beliefen sich 2025 auf 439 Millionen Yuan, was unter den nicht-luxusorientierten Einkaufszentren ein national führendes Niveau darstellt.
Es ist ein neues Muster für reife kommerzielle Vermögenswerte. In der Vergangenheit erzielten Einkaufszentren Wachstum durch Entwicklungsdividenden; heute sucht der Kapitalmarkt nach Verbrauchervermögenswerten, die über echte Cashflow-Fähigkeiten, Betriebsfähigkeiten und städtischen Einfluss verfügen.
Wenn die Verbraucher-REITs in eine neue Phase eintreten, in der die Qualität der zugrundeliegenden Vermögenswerte verglichen wird, wird Tianjin Joy City zu dem "stärksten Ass" im eigentlichen Sinne der Branche werden? Die Antwort wird sich möglicherweise gerade auf dem Kapitalmarkt ergeben.
01.
In Tianjin,
Wer sind die Konkurrenten von Joy City?
Tianjin wird oft zusammen mit Suzhou und Foshan als der Ort des "kommerziellen Bermudadreiecks" bezeichnet. Hinter dem starren Eindruck stehen schwache makroökonomische Konsumindikatoren.
Im Jahr 2016 erreichte das BIP von Tianjin 1,7885 Billionen Yuan, was dem fünften Platz im ganzen Land entspricht – ein echter "nördliches Wirtschaftszentrum". Im Jahr 2025 belief sich das BIP von Tianjin auf 1,8539 Billionen Yuan, was dem zwölften Platz im ganzen Land entspricht, ohne Wachstum, und es fiel aus den Top 10 des Landes heraus. Es ist eine der Städte mit dem größten Rückgang des Rangs unter den 20 stärksten Städten im gleichen Zeitraum.
Im Jahr 2016 erreichte die ständige Bevölkerung von Tianjin den Spitzenwert von 14,43 Millionen in den letzten zehn Jahren, während sie Ende 2025 auf 13,63 Millionen sank. Im Vergleich zu den Daten der ständigen Bevölkerung der 29 Städte mit einem BIP von über 1 Billion Yuan aus der siebten Volkszählung 2020 und Ende 2025 verzeichneten alle drei Städte mit einem BIP von über 1 Billion Yuan in der Region Peking-Tianjin-Hebei (Peking, Tianjin, Tangshan) ein negatives Wachstum, mit einem Nettoverlust von insgesamt etwa 470.000 Menschen. Tianjin (-236.000) ist die Stadt mit dem schwersten Bevölkerungsverlust unter den Städten mit einem BIP von über 1 Billion Yuan und stand fünf Jahre lang unter anhaltendem Druck.
Der Einzelhandelsumsatz von Konsumgütern ist ebenfalls nicht florierend und passt nicht zusammen. Seit 2014 liegt das jährliche Wachstum des gesamten Einzelhandelsumsatzes von Konsumgütern in Tianjin im Wesentlichen unter dem nationalen Niveau im gleichen Zeitraum. Im Jahr 2024 überschritt der Einzelhandelsumsatz gerade die Marke von 410 Milliarden Yuan (Daten aus dem *Statistischen Jahrbuch von Tianjin 2025*), was in krassem Gegensatz zu der Grundbesucherzahl von 13,64 Millionen ständigen Einwohnern, dem verfügbaren Pro-Kopf-Einkommen von 55.900 Yuan und den jährlichen 272 Millionen Touristen steht.
Vor dem Hintergrund der zahlreichen Fehlausrichtungen ist die Wirtschaft des Handels in Tianjin in eine Phase der tiefgreifenden Anpassung mit "hohem Bestand, hohem Druck und hoher Erneuerung" eingetreten: Die durchschnittliche Leerstandsquote in der ganzen Stadt steht unter Druck, traditionelle Warenhäuser und alte Einkaufszentren müssen dringend erneuert werden; die Bestandsumwandlung wird zum Mainstream, und die Aktivierung von Industrieresten und historischen Gebäuden wird zur Hauptkraft der neuen Versorgung.
Laut den Daten von Winshang Data rangieren die Anzahl und Fläche der Bestands-Einkaufszentren in Tianjin (Einkaufszentren mit einer Fläche von 30.000 Quadratmetern und mehr) auf dem 13. Platz im ganzen Land. Die Anzahl der Bestands-Einkaufszentren stieg von 49 im Jahr 2016 auf 102 im Jahr 2025; die Bestandsfläche stieg von 4,5606 Millionen Quadratmetern im Jahr 2016 auf 9,6978 Millionen Quadratmetern im Jahr 2025. In den letzten zehn Jahren stiegen die Anzahl und Fläche der kommerziellen Einrichtungen stetig an, aber der jährliche Zuwachs überschritt nie 15 %, und seit 2022 verlangsamt sich die Wachstumsrate auf unter 7 %.
Darüber hinaus lag die kommerzielle Pro-Kopf-Fläche in Tianjin als quasi-erste-tier-Handelsstadt 2025 bei 0,81 ㎡ pro Person, was dem 22. Platz im ganzen Land entspricht und unter dem Niveau der kommerziellen Pro-Kopf-Fläche von 1,02 ㎡ pro Person in den quasi-ersten-tier-Handelsstädten im Jahr 2025 liegt. Darüber hinaus wird der kommerzielle Zuwachs in den nächsten drei Jahren voraussichtlich über 1 Million Quadratmeter betragen. Daraus geht hervor, dass die kommerziellen Betreiber bei Investitionen in Tianjin eher vorsichtig sind, und andererseits wird das Wettbewerbsmuster auch relativ klar sein.
Dieser sanduhrförmige Markt hat ein großes Gesamtvolumen, viele Akteure und verteilte Geschäftsviertel. Besucherströme und Mieten konzentrieren sich stark auf die führenden Projekte, während die unteren Projekte kontinuierlich aus dem Markt ausscheiden. Tianjin Joy City als eines der wenigen städtischen Projekte hat nicht viele schwergewichtige direkte Konkurrenten. Tianjin The Mixc und Tianjin Teemall sind typische Vertreter, aber die Projekte gehören zu verschiedenen Geschäftsvierteln und stehen in einem fehlausgerichteten Wettbewerb zwischen Trend, Hochwertigkeit und Mode.
Tianjin Teemall ist derzeit das Projekt mit der höchsten Besucherzahl in Tianjin, aber es wird nicht in der Prospekt von Joy City als Vergleichsprojekt aufgeführt, sondern mit Hedong Wanda und Ocean Times Le Di Port, die sich ebenfalls im Geschäftsviertel der Jinbin Avenue befinden, verglichen. Daraus geht hervor, dass Joy City in der einzigartigen Position des "städtischen Trends" steht – jünger als The Mixc, trendiger als Wanda und mit einem höheren Markenniveau als Le Di Port.
Wenn man den Blick auf das Geschäftsviertel Nanshi-Alte Stadt konzentriert, ist Tianjin Joy City fast "einzigartig in seiner Pracht". In dem Geschäftsviertel liegt die Vermietungsrate von Tianyou City bei 75 %–80 %, die von Poly Plaza bei 60 %–65 %, die von TEDA Hui bei 80 %–85 %, während die von Joy City 98,43 % beträgt, mit einer deutlichen Sogwirkung.
Was den zukünftigen Versorgungswettbewerb betrifft, so ist das TEDA Hisense Plaza (ca. 170.000 ㎡), das 2027 in Betrieb geht, der größte neue Zuwachs in den nächsten drei Jahren und wird direkt in das absolute Hauptgebiet von Tianjin Joy City eintreten. Das "Xiaobailou", das die Einwohner von Tianjin fast 20 Jahre lang begleitet hat, wird am 30. November dieses Jahres den Betrieb einstellen und vollständig in das TEDA Hisense Plaza umziehen. Das ehemalige hat einst die Legende des Tagesumsatzes von über 100 Millionen Yuan im Tianjin-Warenhausgeschäft aufgestellt und ist ohne Zweifel eines der Top-3-Luxusprojekte in Tianjin.
Das TEDA Hisense Plaza liegt gegenüber Joy City und soll im September 2027 eröffnet werden, mit einer Gesamtbaufläche von ca. 224.000 ㎡, positioniert als "Luxus + Trend-Luxus + Kunst-Sozialität". Seine Fläche wird etwa viermal so groß sein wie der derzeitige Standort von Xiaobailou. Neben zahlreichen Eröffnungsgeschäften und Luxusmarken wird das Einkaufszentrum eine riesige Außenfassade, einen Hanggarten, nacktaugliche 3D-Anzeigen usw. haben, und es wird voraussichtlich mehr als 500 Marken einführen.
Obwohl Hisense kein sehr beliebtes kommerzielles Internetunternehmen ist, ist es bei der Betrieb von hochwertigen Projekten in nördlichen Städten sehr bekannt. Zum Beispiel ist das Hisense Plaza in Qingdao seit langem das wichtigste Luxusprojekt in Qingdao. Laut der Untersuchung von Winshang Network ist es ungewiss, ob die Eröffnung des TEDA Hisense Plaza Joy City fördert, das Geschäftsviertel vergrößert oder die Aufteilung der Kundengruppen verschärft.
02.
Tianjin Joy City
Warum ist es zum "Ass-Kandidaten" für gewerbliche REITs geworden?
Tianjin unterteilt sich in 16 Verwaltungsbezirke. Unter den sechs Innenstadtbezirken sind Heping, Hexi und Nankai die führenden, wo der Handel stark konzentriert ist.
Der Bereich um Heping Road – Binjiang Road – Nanjing Road ist das repräsentativste traditionelle Kern-Geschäftsviertel in Tianjin, mit herausragender Markenkonzentration, Besucherbasen und städtischer Wiedererkennung. Nach den Angaben der Prospekt machen die beiden großen Geschäftsviertel Nanjing Road-Binjiang Road-Heping Road (Jin Street) und Nanshi-Alte Stadt 38,1 % der insgesamt 2,877 Millionen Quadratmeter hochwertigen kommerziellen Flächen in Tianjin im ersten Quartal 2026 aus und bilden das absolute Kerngebiet.
Von 2011 bis 2016, der Kernwachstumsphase der Einkaufszentren in Tianjin, traten Entwickler konzentriert ein. COFCO, Hang Lung, China Resources, Wanda, Teemall und SCPG gründeten ihre Projekte nacheinander, was das Niveau und die Betriebsqualität des Handels in Tianjin auf eine neue Stufe hob.
Damit nahm Tianjin Joy City seine Spitzenposition ein. Laut der Untersuchung des Winshang Research Center gehören Tianjin The Mixc, Tianjin Joy City, Tianjin Teemall, Riverside Place und Tianjin Hisense Plaza zur ersten Reihe, wenn man Markenstufe, Betriebsgröße, Besucherleistung, städtischen Einfluss und nachhaltige Betriebsfähigkeit zusammen betrachtet. Tianjin The Mixc hat starke hochwertige Marken und regionale Ausstrahlung, während Tianjin Joy City Vorteile bei Besucherzahl, jungen Kundengruppen und Betriebsaktivität hat.
Es ist außerdem erwähnenswert, dass im gesamten Joy City-System die Mieteinnahmen von Tianjin Joy City nur hinter den beiden Projekten in Peking liegen – es ist ein absolutes Ass. Joy City zeigt große Aufrichtigkeit für die öffentlichen REITs.
