Jinmao sichert sich 2026 beide Titel des Grundstückskönigs in Peking, und nach einer Pause von sechs Jahren wird voraussichtlich ein weiteres Jinmao Mansion in Haidian angesiedelt.

Letzte Woche erreichte China Overseas New City mit rund 8,4 Milliarden Yuan gerade die Spitzenposition als teuerstes Grundstück in Peking, und nur eine Woche später wurde sein Rekord von Jinmao stark überholt.

Am 12. August wurden Grundstücke wie Xiran 0034 in Sijiqing, Haidian, vergeben. Nach mehr als 130 Runden des Wettbewerbs war Jinmao der endgültige Gewinner. Der Gesamtbetrag belief sich auf 9,761 Milliarden Yuan, die Prämienrate lag bei etwa 14 % und der Wohnflächenpreis bei etwa 88.000 Yuan/㎡. Damit wurde Jinmao zum „doppelten“ teuersten Grundstück Pekings 2026 sowohl nach dem Gesamtpreis als auch nach dem Einheitspreis.

Grundstück Xiran in Sijiqing, Haidian

Als erstes im diesem Jahr vergebenes wohnbezogenes Grundstück in Haidian hat die Markteinführung dieses Grundstücks die achtmonatige Stille der Grundstücksverkäufe in diesem Bezirk gebrochen. Die letzte Grundstücksvergabe in Haidian fand im Dezember letzten Jahres statt, als Haikai das Shangdi-Grundstück für 8,456 Milliarden Yuan erwarb. Und der hohe Erwerb des Grundstücks durch Jinmao hat zweifellos dem Pekinger Grundstücksmarkt weiteren Aufschwung verliehen.

1

Aus Sicht der Preis- und Regionspositionierung wird das hochwertigste Produkt der Fu-Serie von Jinmao höchstwahrscheinlich hier angesiedelt.

Die Grundstücksindikatoren selbst bieten eine solide Grundlage für die Herstellung hochwertiger Produkte. Die gesamte Grundstücksfläche beträgt 85.100 ㎡, die gesamte Gebäudefläche des Wohnteils beträgt etwa 110.000 ㎡, die Bebauungsdichte liegt nur bei 1,6 und die maximale Gebäudehöhe beträgt 24 Meter, was genau für die hochwertigen, niedrigdichten Stadthausprodukte maßgeschneidert ist.

Details des Grundstücks

Darüber hinaus beginnt Jinmao die Entwicklung der Fu-Serie auf dem Xiran-Grundstück nicht von Null. Im September 2020 hat Jinmao das erste Produkt der Fu-Serie im Westen von Haidian eingeführt – Yihe Jinmao Fu. Als es auf den Markt kam, war es extrem beliebt. Berichten zufolge wurden am ersten Eröffnungstag 202 Wohneinheiten mit einem Gesamtumsatz von 5,06 Milliarden Yuan verkauft, was nicht nur den zehnjährigen Eröffnungsrekord der Fu-Serie von Jinmao brach, sondern auch den Eröffnungsrekord des hochwertigen Wohnungsmarktes in Peking überholte. Im vierten Quartal desselben Jahres wurde das Projekt vollständig ausverkauft.

Das heutige Xiran-Grundstück liegt nur etwa 2,5 Kilometer von Yihe Jinmao Fu entfernt. Ob es um die Entwicklungsphilosophie der Fu-Serie, den Betriebsrhythmus des Teams oder das Profil der regionalen Kunden geht, man kann sagen, dass Jinmao alles genau kennt. Auf dieser Grundlage ein weiteres Yihe Jinmao Fu zu bauen, ist fast selbstverständlich.

Die hervorragenden Eigenschaften des Grundstücks bieten Jinmao auch ausreichende Unterstützung für die Ansiedlung der Fu-Serie.

Das Grundstück liegt im Kern des Sijiqing-Gebiets, nur etwa 1,8 Kilometer vom Westvierten Ring entfernt. Von hier aus dauert die Fahrt sowohl nach Zhongguancun als auch nach Wukesong nur etwa 15 Minuten.

Umgebung des Grundstücks

Die Lebensversorgung ist bereits sehr ausgereift. Nicht weit nördlich befinden sich der städtische Ökopark Xiran und der Xiangshan International Golfclub; einen Kilometer östlich gibt es große Geschäftsviertel wie Metro, Jin Siji Einkaufszentrum und Century Golden Resources, die ebenfalls nicht weit entfernt sind.

Darüber hinaus verfügt das Grundstück selbst über eine gewisse kommerzielle Versorgung. Neben dem Grundstück wird auch eine neunjährige Schule hinzugefügt, die von der Filiale der Renmin-Universität China betrieben wird, sodass die Bildungsversorgung ebenfalls vollständig vorhanden ist.

Natürlich ist noch wichtiger, dass der künftige Marktraum des neuen Projekts nicht klein sein könnte.

Erstens gab es im Xiran-Viertel in den letzten 5 Jahren fast keine neuen Wohnbaulieferungen, ganz zu schweigen von niedrigdichten Grundstücken.

Zweitens befinden sich in dem Viertel eine Reihe alter Villen wie Tanhsiangshan, Xishan Meilu und Zhuzi Jie, deren Angebotspreise meist über 120.000 Yuan/㎡ liegen und der Gesamtpreis im Grunde über 30 Millionen Yuan liegt. Obwohl die hochwertige Wohnatmosphäre stark ist, sind diese Luxuswohnungen alle etwa 20 Jahre alt, das Produktdesign und die Gemeinschaftseinrichtungen sind deutlich veraltet, und die lange angesammelte Nachfrage nach Wohnungswechseln muss dringend befriedigt werden.

Die Nachfrage ist vorhanden, das Angebot fehlt – Jinmao tritt jetzt genau zum richtigen Zeitpunkt ein.

Allerdings gibt es auch Konkurrenten in der Umgebung. Die direkteste Bedrohung kommt von Poly Xirui, zwei Kilometer südlich, dessen Grundstück eine ähnliche Bebauungsdichte wie das von Jinmao hat und hauptsächlich 165-275 ㎡ große Vier-Zimmer-Stadthäuser anbietet, deren Nettoverkaufspreis bei etwa 115.000 Yuan/㎡ liegt. Der künftige Verkaufspreis des neuen Projekts von Jinmao könnte jedoch bei etwa 130.000 Yuan/㎡ liegen, sodass es in einigen Flächenbereichen dem Druck der Kundenablenkung durch das Poly-Projekt ausgesetzt sein könnte.

Im weiter entfernten Sijiqing Baoshan-Viertel sind noch Restbestände von Beijing Yu · Haiyue und Haichen Yuanjing im Verkauf (deren Verkaufsquoten 57 % bzw. 68 % betragen), aber ihr Durchschnittspreis liegt nur bei 85.000 Yuan/㎡, was einen zu großen Preisunterschied zur Positionierung von Jinmao mit etwa 130.000 Yuan/㎡ aufweist und die Überlappung der Kundengruppen gering ist, sodass sie vorerst keine echte Konkurrenz darstellen.

Unter der Anleitung des jährlichen Ziels für Kapitalanlagen in Höhe von 30 Milliarden Yuan ist Jinmao in diesem Jahr bei der Grundstücksakquisition im ganzen Land sehr aktiv gewesen. Allein im ersten Quartal belief sich der neue Wert der Waren von Jinmao auf fast 15 Milliarden Yuan, was den vierten Platz in der Branche einnimmt. Besonders im März erwarb Jinmao 8 Wohnbaugrundstücke in 7 Städten wie Shanghai und Nanjing. Bei genauer Betrachtung der Prämienrate liegt die Mehrheit der Grundstücke jedoch bei etwa 1 %.

Nur das heutige Sijiqing-Grundstück in Peking verhält sich ungewöhnlich, die Prämienrate übersteigt 14 %. Hinter dieser so „radikalen“ Haltung verbirgt sich die Realität, dass Jinmao in Peking nur noch wenige Grundstücksreserven hat. Unter den aktuellen Hauptprojekten von Jinmao in Peking liegen die Nettoverkaufsquoten von Jinmao Manyao und Puyi Fengyi beide bei fast 80 %, und das neu erlassene Vorverkaufszertifikat von Jinmao Manyu hat nur ein begrenztes Volumen. Um den Marktanteil zu behalten, sind Kern- und seltene Grundstücke wie das Xiran-Grundstück strategische Reserven, die man unbedingt erwerben muss.

02

Nachdem Jinmao das teuerste Grundstück erworben hat, wurden auch zwei Wohnbaugrundstücke in Shijingshan nacheinander erfolgreich vergeben.

Das Grundstück Liuniangfu wurde von China Overseas New City zum Mindestpreis von 2,5 Milliarden Yuan erworben; das andere Grundstück Pingguoyuan wurde nach 216 intensiven Wettbewerbsrunden von China Merchants Shekou für 1,504 Milliarden Yuan erworben, die Prämienrate betrug bis zu 23,48 % und der erzielte Wohnflächenpreis lag bei etwa 36.000 Yuan/㎡.

Lage des Grundstücks Pingguoyuan

Die Beliebtheit des Pingguoyuan-Grundstücks ist sehr hoch, die hohe Qualität von Verkehr und Versorgung ist wahrscheinlich der Hauptgrund.

Südlich des Grundstücks, etwa 900 Meter entfernt, befinden sich die U-Bahn-Stationen Pingguoyuan und Yangzhuang, an denen die Linien 1, 6 und S1 umgestiegen werden können. Innerhalb von 2 Kilometern verfügt das Grundstück auch über ausgereifte Einrichtungen wie Joy City West Peking, Xilongduo und Sam's Club. Die so bequeme Pendelung und die ausgereifte Versorgung sind für die Hauptkundengruppe des Wohnungsmarktes in Shijingshan – die Erstkäufer und die Käufer von verbessertem Wohnraum – zweifellos sehr attraktiv.

Aus der Bebauungsdichte von 2,1 und der maximalen Höhe von 60 Metern des Grundstücks geht hervor, dass es künftig höchstwahrscheinlich zu etwa 20 Stockwerken hohen Wohnhäusern entwickelt wird. Diese Produktform passt genau zur Nachfrage der Hauptkundengruppe in Shijingshan.

In den letzten Jahren gab es nicht viele Wohnbaulieferungen im Pingguoyuan-Viertel. Die letzte Grundstücksvergabe fand Anfang 2023 statt, als sie von Yuexiu erworben wurde. Anschließend wurde das Projekt Yuexiu · Tianyue entwickelt, das im selben Jahr auf den Markt kam und hauptsächlich Wohnungen mit 98-134 ㎡ anbot. Der durchschnittliche Nettoverkaufspreis lag bei etwa 66.000 Yuan/㎡, und es ist derzeit fast vollständig ausverkauft. Das heutige von China Merchants erworbene Grundstück liegt genau westlich davon, aber der Wohnflächenpreis ist um fast 14.000 Yuan/㎡ niedriger, und die Bebauungsdichte ist um fast 1,0 geringer. Die Kostenvorteile in Kombination mit dem besseren Wohnkomfort lassen für das zukünftige Produktdesign und die Preisgestaltung von China Merchants ausreichend Spielraum.

In letzter Zeit ist China Merchants Shekou im Pekinger Grundstücksmarkt sehr aktiv gewesen.

Zuerst erwarb es am 23. Juni das Grundstück südlich von Jiukeshushu in Tongzhou für 1,022 Milliarden Yuan und plant, die niedrigdichten, verbesserten Stadthäuser „China Merchants · Huying Tianqing“ zu entwickeln; anschließend erwarb es am 22. Juli das Grundstück der Ostgruppe von Daxing New City zum Mindestpreis von 720 Millionen Yuan und sicherte sich das Produkt der „Lanyue-Serie“; heute hat es sogar das Pingguoyuan-Grundstück in Shijingshan mit einer Prämienrate von fast 24 % erworben. Innerhalb von zwei Monaten hat es dreimal Grundstücke erworben und die drei Regionen Tongzhou, Daxing und Shijingshan abgedeckt, die Geschwindigkeit der Grundstücksergänzung von China Merchants in Peking hat sich erhöht.

Heute beträgt der Gesamtumsatz der drei Grundstücke in Haidian, Shijingshan und anderen Gebieten 13,765 Milliarden Yuan. Zusammen mit den 1,663 Milliarden Yuan, die bei der Verhandlung der beiden Grundstücke in Fangshan und Shunyi gestern erzielt wurden, beläuft sich der Gesamtumsatz der Pekinger Grundstücksverkäufe in diesen zwei Tagen auf 15,428 Milliarden Yuan, was fast der Hälfte des Gesamtumsatzes der wohnbezogenen Grundstücke im ersten Halbjahr entspricht.

Und innerhalb des nächsten Monats werden Grundstücke wie Tuofangying 0013 in Chaoyang, Wenyuhe 2001 in Shunyi und Songzhuang in Tongzhou nacheinander auf den Markt kommen. Ob die Beliebtheit der Pekinger Grundstücksverkäufe weiter steigen kann? Der Markt wird es abwarten.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Weilai Keqi“, Autor: Weilai Keqi, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.