Warum sind Marriott und andere Hotelkonzerne auf der Jagd nach alten Hotels in China?

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Gestern reiste Lao Ding, der Eigentümer eines Geschäfts-Hotels in Jiangsu, nach Peking und erzählte mir beim Teetrinken von einer Sache, die ihn in letzter Zeit etwas verwirrt hat.

Lao Dings Hotel betreibt er seit über zehn Jahren. Es liegt an der Grenze zwischen der Altstadt und dem Entwicklungsgebiet und verfügt über mehr als 160 Gästezimmer.

In den frühen Jahren baute er es nach dem Muster eines lokalen Vier-Sterne-Geschäftshotels: Die Lobby und der Bankettsaal sind nicht klein, die Fläche der Gästezimmer ist ausreichend. In Zeiten guter Konjunktur in der Fertigungsindustrie machten Konferenzen und Unternehmenskunden den größten Teil des Umsatzes des Hotels aus.

Aber in den letzten Jahren wurden immer mehr neue Hotels in der Umgebung eröffnet, während Lao Dings Hotel kaum verändert wurde. Tapeten, Sanitäranlagen und Klimaanlagen zeigen bereits ihr Alter. Die Lobby aus der Zeit des wirtschaftlichen Aufschwungs entspricht auch nicht mehr dem Wabi-Sabi-Ästhetikgeschmack der heutigen jungen Menschen.

Er wusste schon lange, dass das Hotel renoviert werden muss. Aber die vollständige Renovierung des gesamten Gebäudes kostet viel Geld, und er war sich nie sicher, ob er nach der Umgestaltung die Zimmerpreise erhöhen kann.

Am Anfang plante Lao Ding, eine der mittel- bis oberklasse Marken von Atour und Huazhu auszuwählen. Unerwarteterweise suchten seit diesem Frühjahr auch die Entwickler der Marken oder Kooperationsplattformen von InterContinental, Marriott und Hyatt nacheinander Kontakt zu ihm auf.

Die Argumentation dieser Gruppen war ähnlich: Nachdem sie die Fläche der Zimmer und den Zustand der elektromechanischen Anlagen kennengelernt hatten, sagten sie ihm, dass das ursprüngliche Layout nicht vollständig abgerissen werden muss, und die Markenstandards lassen sich auch an die Gegebenheiten des Grundstücks anpassen.

Noch überraschender für Lao Ding war, dass unter den Besuchern auch einige bekannte Gesichter waren: Einige von ihnen arbeiteten früher in der Entwicklung bei lokalen Hotelgruppen wie Huazhu und Dossen, jetzt haben sie neue Visitenkarten und sprechen sehr sachkundig über die Mitglieder, Kanäle und Systeme internationaler Marken.

„Ist der Wettbewerb schon so weit getrieben?“ Lao Ding war etwas verwirrt.

Er erinnerte sich, dass er vor einigen Jahren mit Hoteldaten einige ausländische Marken angefragt hatte. Damals bemängelten sie noch, dass das Grundstück zu alt sei und die Umgestaltungskosten zu hoch seien. Jetzt besuchen plötzlich mehrere internationale Gruppen nacheinander dieses Hotel, das früher niemand beachtet hatte.

Die Situation, auf die Lao Ding gestoßen ist, ist kein Zufall. Seit diesem Jahr greifen ausländische Hotelmarken häufig im heimischen mittleren Markt für bestehende Hotelbestände an.

Anfang letzten Monats nahm ich an einer Medienveranstaltung von Accor in Shanghai teil. Der Vorsitzende und CEO von Accor, Sébastien Bazin, erschien vor Ort und kündigte den Plan an, die Anzahl der Hotels in Großchina von derzeit mehr als 830 auf 1600 in den nächsten fünf bis sechs Jahren zu erhöhen.

In der von Bazin hervorgehobenen China-Strategie von Accor ist die tiefe Bearbeitung des mittleren Segments eine wichtige Richtung. Er erklärte außerdem, dass die Zusammenarbeit mit Jin Jiang, Huazhu und 3S Hospitality weiter vertieft wird.

Anfang dieses Jahres wurde das Shanghai Hongqiao Accor House, das aus der Umgestaltung eines alten Hotelgrundstücks hervorgegangen ist, mit 360 Gästezimmern eröffnet und ist das erste Hotel dieser Marke in Großchina.

Accor ist nicht die einzige ausländische Gruppe, die solche Immobilien ins Visier nimmt. Marriott hat kürzlich auch seine Marke Series by Marriott, die sich auf ausgewählte Dienstleistungen konzentriert und hauptsächlich regionale Marken und unabhängige Hotels aufnimmt, auf den chinesischen Markt gebracht. Es wird erwartet, dass die Gruppe in den nächsten zehn Jahren 100 Hotels von Series by Marriott in China entwickelt und investiert.

InterContinental war noch früher aktiv: Im März dieses Jahres wurde die Marke voco, die speziell auf die Umgestaltung von bestehenden Hotelbeständen ausgerichtet ist, offiziell in China eingeführt. Das erste Hotel im 798 Kunstbezirk in Peking ist bereits in Betrieb, und Projekte in Shanghai Lujiazui, Chongqing Jiefangbei und Hangzhou Westsee wurden nacheinander unterzeichnet.

Für unterschiedliche Immobilien bietet voco verschiedene Umgestaltungsmodi mit geringem, mittlerem und hohem Umfang an.

Sogar Hyatt, das in China lange Zeit hauptsächlich auf Luxusmarken setzte, hat mit Dossen die mittel- bis oberklasse Marke Hyatt Jia Lin eingeführt, die sowohl Neubauprojekte als auch Umgestaltungen von bestehenden Hotelbeständen übernimmt.

In nur wenigen Monaten haben Marriott, InterContinental, Hyatt und Accor zahlreiche Aktionen im chinesischen mittleren Markt unternommen. Die Hotels mit guter Lage, deren Produkte nur veraltet sind, sind plötzlich zu Objekten geworden, die Entwickler wiederholt besuchen.

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Dass die Gruppen wie Marriott plötzlich so darauf erpicht sind, alte Hotels im Inland umzubranden, hat eine sehr praktische Rechnung für die Skalierung dahinter.

In den letzten Jahren hat sich die heimische Immobilienwirtschaft verlangsamt. Es wird immer noch in Hochsternhotels investiert, aber von der Grundstücksgewinnung über den Bau bis zum regulären Betrieb dauert es oft mehrere Jahre, währenddessen es durch Kapital, Planung und Baufortschritt beeinträchtigt werden kann.

Die Umgestaltung von bestehenden Hotels erspart jedoch die lange Bauphase: Ein bereits betriebenes Hotel kann nach Abschluss der Designanpassung, Geräteerneuerung und Systemanbindung schnell ein neues Schild aufhängen.

Die von Marriott veröffentlichten Daten zeigen, dass die Gruppe im Jahr 2025 weltweit fast 400 Umgestaltungsprojekte für bestehende Hotelbestände mit mehr als 50.000 Gästezimmern unterzeichnet hat, was über 30 % der gesamten im Jahr eigenständig unterzeichneten Zimmer entspricht. Davon wurden etwa 75 % der Umgestaltungsprojekte innerhalb von 12 Monaten nach der Unterzeichnung eröffnet.

Verglichen mit dem Bau eines Hotels von Grund auf ist die Umbrandung eines alten Hotels offensichtlich besser geeignet, um die Expansionsgeschwindigkeit zu erreichen, die internationale Gruppen derzeit in China anstreben.

Die andere Seite der Medaille ist, dass es in China zufällig genug alte Hotels gibt, die auf eine Renovierung warten.

Laut dem „Entwicklungsbericht der chinesischen Hotellerie 2026“, der von der China Tourism Hotel Association veröffentlicht wurde, gab es bis Ende 2025 insgesamt 374.700 Hotels mit 18,7364 Millionen Gästezimmern im ganzen Land. Nach Zimmern berechnet beträgt die Kettenrate der Hotels 41,8 %, nach Filialen berechnet sind es nur 28,37 %.

Grob gerechnet gibt es in China noch fast 270.000 Hotels, die nicht zu irgendeinem Kettensystem gehören.

Sie sind natürlich nicht alle Projekte, die Gruppen wie Marriott und InterContinental wollen. Kleine Gasthäuser, Familienhotels und Immobilien mit unvollständigen Genehmigungen können die Anforderungen internationaler Marken kaum erfüllen.

Aber das Hotel in Lao Dings Besitz ist sehr geeignet: Es hat mehr als 160 Gästezimmer, klare Eigentumsverhältnisse und vollständige Genehmigungen, ausreichend große Zimmer und verfügt über die Grundlagen der elektromechanischen Anlagen und öffentlichen Bereiche, die von früheren Geschäfts-Hotels hinterlassen wurden.

Obwohl das Hotel alt ist, steht seine Grundstruktur noch. Wenn ein Teil der veralteten Einbauten abgerissen und eine Wäscherei, ein Fitnessraum und neue Gastronomiebereiche ergänzt werden, hat es die Chance, wieder in Betrieb zu gehen.

Tatsächlich sind solche Immobilien in ganz China nicht selten. Die meisten von ihnen wurden in der letzten Expansionsphase von Geschäfts-Hotels und Hochsternhotels gebaut, lebten früher gut von Banketten, Konferenzen und Regierungs- sowie Unternehmenskunden. Später haben sich die Konsumgewohnheiten geändert, Einrichtung und Service haben nicht Schritt gehalten, und die Zimmerpreise sind nach und nach gesunken.

Erwähnenswert ist, dass der Umfang und die Marktakzeptanz, die Holiday Inn Express und Hampton by Hilton in China erreicht haben, internationalen Hotelgruppen den Raum gezeigt haben, weiter in das mittlere Segment vorzudringen.

Aber Hampton und Holiday Inn Express sind bereits ausgereifte Marken mit hohem Standardisierungsgrad, während die Wege von Series by Marriott und voco freier sind.

Zum Beispiel erlaubt Series by Marriott regionalen Marken, ihren ursprünglichen Namen und ihre Besonderheiten zu behalten, während voco Umgestaltungslösungen mit unterschiedlichem Umfang anbietet. Sie wollen genau die Hotels aufnehmen, die von den Standards ausgereifter Marken kaum abgedeckt werden oder deren Eigentümer keine großen Umbauten durchführen wollen.

Für internationale Gruppen gibt es nach der Erweiterung der eigenen Markenpalette mehr Optionen für Entwickler. Wenn Holiday Inn Express, Hampton oder Fairfield Inn bereits eingezogen sind, können neue Marken weiterhin Projekte suchen.

Nachdem Lao Ding mehrere Einführungen von Entwicklern ausländischer Marken angehört hat, stellte er auch fest, dass die Kernvorteile dieser unbekannten ausländischen Marken fast gleich sind.

Was die Entwickler immer wieder betonen, ist nichts anderes als wie viele Mitglieder und Direktvertriebskanäle Marriott Bonvoy, IHG One Rewards und Hyatt World of Hyatt bringen können, und dass die Gruppe außerdem Beschaffung, Ertragsmanagement, IT-Systeme und Schulungen anbietet.

Aber Lao Ding ist noch etwas skeptisch. Er erinnert sich, dass als Hyatt und BTG Homeinns damals die Marke UrCove auf den Markt brachten, die Geschichte von doppelten Mitgliedern und doppelten Kanälen ebenfalls sehr verlockend klang. Aber nach mehreren Jahren Betrieb gab es nicht nur ständig negative öffentliche Meinungen, die tatsächliche Anzahl eröffneter Hotels lag auch weit entfernt von dem damals angekündigten Ziel von mehr als 300 unterzeichneten Hotels innerhalb von fünf Jahren.

Lao Ding fühlt sich unsicher.

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Tatsächlich ist die Erfahrung internationaler Hotelgruppen im chinesischen mittleren Markt bei weitem nicht so erfolgreich, wie die Entwickler es darstellen.

Marriott sollte das am besten spüren.

Im Jahr 2016, als Marriott zum ersten Mal gemeinsam mit Dossen Fairfield Inn in China einführte, setzten beide Seiten ein sehr radikales Ziel: 140 Hotels in fünf Jahren zu entwickeln, davon 100 bis 2021 zu eröffnen.

Diese Zusammenarbeit dauerte nur drei Jahre. Im Jahr 2019 zog sich Dossen aus der Entwicklung neuer Fairfield Inn Projekte auf dem chinesischen Festland zurück, und der ursprüngliche Plan zur Eröffnung von Hotels wurde nicht wie vereinbart umgesetzt.

Später übernahm Marriott Fairfield Inn wieder selbst die Entwicklung und benannte es in Fairfield by Marriott um. Erst im April dieses Jahres wurde das 100. Hotel dieser Marke in Großchina eröffnet.

Heute eröffnet Fairfield Inn immer noch neue Hotels, aber das Ziel, das ursprünglich 2021 erreicht werden sollte, ist ganze fünf Jahre verspätet.

Im Jahr 2024 kooperierte Marriott erneut mit der Delong Group, um mehr als 100 Full-Service-Hotels unter Delong nacheinander zu Marriott Tribute Portfolio hinzuzufügen, das auch bestehende Hotelbestände übernehmen kann.

Im Jahr der Ankündigung der Zusammenarbeit wurden nur 8 unterzeichnete Projekte abgeschlossen. Im Vergleich zum ursprünglich vorgeschlagenen Ziel von mehr als 100 Hotels befindet sich die Umsetzung immer noch in einem langen Prozess.

Heute hat Marriott, das trotz mehrerer Misserfolge immer weiterkämpft, Series by Marriott in den größeren Markt für ausgewählte Dienstleistungen mit niedrigeren Zimmerpreisen gebracht.

Nach mehreren Anpassungen von Partnern und Marken hat Marriott nie aufgegeben, eine große Anzahl lokaler chinesischer Hotels zu übernehmen.

Währenddessen hat das chinesische mittlere Hotelsegment bereits mehrere Runden von Produktverbesserungen durchlaufen.

Die heißen Frühstücke, Kaffee, flexiblen Lobbys und Community-Erlebnisse, die neue internationale Marken auf Pressekonferenzen betonen, beherrschen lokale mittlere Hotelketten bereits sehr gut.

Roboter für die Lieferung von Gegenständen, intelligente Gästesteuerung und Schlafprodukte können die Verbraucher auch kaum noch überraschen.

Während einige ausländische Hotels noch versuchen zu erklären, bis wie viel Uhr das Frühstück serviert wird, haben lokale Gruppen bereits damit begonnen, Nachtsnacks, Haustierfreundlichkeit und detailliertere Bedürfnisse von weiblichen Gästen zu erforschen.

Der Produktunterschied, den neue ausländische Marken bringen, wird immer kleiner, aber die Eigentümer können die gewünschten Betriebsergebnisse kaum aus öffentlichen Materialien finden.

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