Ist der Immobilienmarkt bereits in eine Phase ohne neue politische Maßnahmen eingetreten?

Nachdem die Sitzung des Politbüros am 30. Juli die Formulierung „Stabilisierung des Immobilienmarktes“ erwähnt hat, hat Peking am vergangenen Freitag rasch eine neue Runde von Anpassungsmaßnahmen für den Immobilienmarkt umgesetzt.

Nach dem Inhalt der politischen Anpassungen in Peking folgt man dem Pfad „Optimierung des Bestands, gezielte Entlastung“ und setzt gezielte Maßnahmen in drei Bereichen: Zugangsvoraussetzungen für den Wohnungskauf, generationenübergreifende Übertragung und Kreditrahmen der Wohnungsbaukasse.

Wenn wir die zentralen und lokalen Politiken zusammen betrachten, möchten wir vor allem über ein Signal von großer richtungsweisender Bedeutung sprechen: Die Phase der politischen Lücke ist eingetreten.

Der aktuelle Immobilienmarkt hat die Phase der politischen Stimulierung hinter sich gelassen und erlebt eine Erholung, die von Angebot und Nachfrage auf dem Markt bestimmt wird.

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Die Phase der politischen Lücke bedeutet nicht, dass überhaupt keine Politiken mehr verabschiedet werden, sondern dass auf nationaler Ebene keine gewichtigen Großpolitiken mehr eingeführt werden.

Das Politbüro hat zum ersten Mal den Immobilienmarkt in den Geltungsbereich der „Sicherheitsbarriere“ aufgenommen, was bedeutet, dass der Immobilienmarkt in einen umfassenderen Rahmen der finanziellen Systemsicherheit eingebunden ist. Im Vergleich zur Formulierung auf der Sitzung des Politbüros im April „Bemühungen zur Stabilisierung des Immobilienmarktes“ wurde die Aussage auf der Sitzung des Politbüros am 30. Juli vereinfacht zu „Stabilisierung des Immobilienmarktes“.

Das heißt, im zweiten Halbjahr sollten Sie keine „großen Maßnahmen“ für den Immobilienmarkt erwarten. Insbesondere starke Stimulierungsinstrumente wie die im Markt kursierenden Zinssubventionen für Wohnungsbaukredite sind kurzfristig sehr unwahrscheinlich.

Auf zentraler Ebene gibt es nur zwei Kernpolitiken: Stadterneuerung und „gute Wohnungen“.

In diesem Jahr sind die praktischen Politiken deutlich auf die lokale Ebene verlagert worden, und es gibt zahlreiche Maßnahmen auf lokaler Ebene. Die Veröffentlichung der neuen Immobilienpolitik in Peking zeigt erneut, dass die Maßnahmen zur Stabilisierung des Marktes weiter verstärkt umgesetzt werden. Aus dem Inhalt der Politiken geht hervor, dass sich auch die Logik der lokalen Maßnahmen verändert.

Nach unvollständigen Statistiken des Purui-Forschungszentrums wurden seit Anfang 2026 landesweit insgesamt 620 verschiedene Maßnahmen zur Stabilisierung des Immobilienmarktes veröffentlicht, wobei die drei Maßnahmenarten Optimierung der Wohnungsbaukasse, Stadterneuerung und Wohnsicherheit am häufigsten verabschiedet wurden.

Dabei bleibt die Optimierung der Wohnungsbaukassenpolitik der Kern. Bis zum 9. August haben 200 Städte und Regionen insgesamt 328 wohnungsbaukassenbezogene Politiken verabschiedet, deren Anteil 36 % erreicht hat. Das bedeutet, dass das Instrument der Wohnungsbaukasse den größten Anteil der Maßnahmen einnimmt und das Kernmittel der lokalen Behörden ist, um die Wohnkaufnachfrage zu stabilisieren und die Markterwartungen zu lenken. Aus der Wirkung der Politiken in den Großstädten geht zudem hervor, dass die Hebelwirkung der Wohnungsbaukasse auf den Markt für neue Wohnungen stärker sein kann als die Lockerung der Kaufbeschränkungen selbst.

An zweiter Stelle steht die Politik zur Stadterneuerung. Bis zum 9. August haben lokale Behörden in diesem Jahr 132 Maßnahmen zur Stadterneuerung verabschiedet, was einem Anteil von 15 % entspricht.

Zusätzlich macht der Anteil der Maßnahmen zur sicheren Wohnversorgung 12 % aus, gefolgt von den Politiken für „gute Wohnungen“ sowie Kaufzuschüssen und Steuervergünstigungen für Wohnungen mit jeweils 11 % Anteil.

Wenn man die lokalen Politiken zusammen betrachtet, hat sich der Schwerpunkt von der kurzfristigen „Stützung des Immobilienmarktes“ auf die langfristige „Stabilisierung von Risiken, Strukturanpassung, Optimierung des Bestands und Verbesserung der Qualität“ verlagert.

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Warum wird gesagt, dass die Politik in eine Phase der Lücke eingetreten ist? Dafür gibt es drei Gründe.

Aus der Sicht der Politik selbst wurden nach mehreren Runden von Lockerungen in den vergangenen zwei Jahren traditionelle nachfrageseitige Instrumente wie die Senkung der Anzahlungen, die Senkung der Zinssätze und die Optimierung der vier Beschränkungen in den Großstädten weitgehend umgesetzt. Lokale Behörden führen meist nur kleine Feinoptimierungen durch, keine starken Stimulierungen. Gleichzeitig ist der Anpassungsspielraum der aktuellen politischen Instrumente begrenzt, und die stimulierende Wirkung der Maßnahmen schwächt sich allmählich ab – dies ist ein wichtiger praktischer Faktor für den Eintritt in die Phase der politischen Lücke.

Nehmen wir Peking als Beispiel: Vor der Veröffentlichung der neuen Maßnahmen am 7. August hat Peking bereits im Dezember 2025 eine Runde der Lockerung von Kaufbeschränkungen umgesetzt. Nach zwei Anpassungen ist der verbleibende Spielraum für reguläre Instrumente in Peking deutlich geschrumpft – die Mindestwohnzeit ist auf das untere Limit von 1 Jahr gesunken, die Zinssätze für die erste und zweite Wohnung wurden im Dezember 2025 vereinheitlicht, und die Regel, dass Familien mit zwei Kindern eine zusätzliche Wohnung kaufen dürfen, ist ebenfalls umgesetzt. Der verbleibende Spielraum für künftige Maßnahmen ist viel kleiner als bei der ersten Anpassungsrunde.

Aus der Sicht der nachfrageseitigen Stimulierung richtet sich die Maßnahme an die verbleibende Nachfrage, die bereits durch die erste Runde der Politiken gefiltert wurde, deren absolute Elastizität schwächer ist als die der ersten Runde.

Mit längerem Zeithorizont hat Shanghai nach der Lockerung der Kaufbeschränkungen in Peking im Dezember 2025 im Februar dieses Jahres und Shenzhen im April nachgezogen. Die Wirkung der Maßnahmen ist jedoch sehr einheitlich: Sie stützt den Markt für bestehende Wohnungen, während die Übertragungswirkung auf den Markt für neue Wohnungen eher unzureichend ist.

In der ersten Hälfte des Jahres 2026 wurden in Peking 107.500 Verträge für bestehende Wohnungen online registriert, in Shanghai 147.000 und in Shenzhen 35.000. Peking und Shenzhen erreichten damit den höchsten Wert der vergangenen fünf Jahre, Shanghai lag nur 641 Einheiten unter dem Wert des gleichen Zeitraums 2021. Die kumulierte Anzahl der Transaktionen von bestehenden Wohnungen in den drei Städten stieg im Vergleich zum Vorjahr um 11 %, 13 % bzw. 6 %, alle Werte sind positiv.

Die kumulierte Transaktionszahl von neuen Wohnungen liegt dagegen noch im Bereich des negativen Wachstums: Im ersten Halbjahr sank sie in Peking im Vergleich zum Vorjahr um 7 %, in Shanghai um 17 % und in Shenzhen um 16 %. Dies zeigt, dass die Lockerung der „vier Beschränkungen“ hauptsächlich die Nachfrage nach Umtausch und Umlauf von bestehenden Wohnungen freisetzt, keine zusätzliche Kaufkraft.

Die politischen Instrumente sind noch vorhanden, aber bei gleicher Stärke der Maßnahmen ist die erzielbare Marktelastizität längst nicht mehr so groß wie früher.

Der tiefere Grund liegt in der Veränderung der Nachfragetlogik auf Seiten der Einwohner.

Der Saldo der Wohnungsbaukredite von Einwohnern ist nach Erreichen eines zwischenzeitlichen Höchststands im Jahr 2022 vier Jahre in Folge gesunken. Bis zum ersten Halbjahr 2026 betrug der Saldo der privaten Wohnungsbaukredite 36,29 Billionen Yuan, ein Rückgang um 3,8 % im Vergleich zum Vorjahr. Seit 2021 ist der monatliche Zuwachs der langfristigen Kredite von Einwohnern stark zurückgegangen, und in den meisten Monaten seit letztem Jahr liegt der Zuwachs bei negativen Werten. Selbst wenn die Zinssätze für Wohnungsbaukredite kontinuierlich auf etwa 3 % sinken, reduzieren die Einwohner insgesamt aktiv ihre Verschuldung. Gruppen mit dringendem Wohnbedarf müssen zwar Kredithebel nutzen, aber viele Gruppen, die ihre Wohnungen verbessern und umtauschen wollen, sind bei der Nutzung von Kredithebeln vorsichtiger und wählen eher einen Umtausch mit gleichem oder sogar niedrigerem Gesamtpreis.

Tatsächlich können die Politiken nur die beiden Einschränkungen „Kaufberechtigung“ und „Kredithebel“ lösen, nicht aber die beiden grundlegenden Variablen „Einkommenserwartung“ und „Wohnpreiserwartung“. In dem aktuellen Marktumfeld sind die Politiken nur eine notwendige Bedingung, keine hinreichende Bedingung.

Aus einer Reihe wichtiger Daten geht hervor, dass die aktuelle Marktgrundlage Merkmale der selbstständigen Erholung aufweist.

In den ersten sieben Monaten dieses Jahres lag die Gesamtzahl der Transaktionen von neuen und bestehenden Wohnungen in 18 wichtigen Städten fast auf dem Niveau des gleichen Vorjahreszeitraums und erreichte einen Höchstwert der vergangenen drei Jahre. Die kumulierte Transaktionszahl von bestehenden Wohnungen stieg im Vergleich zum Vorjahr um 4 % und bildet die Grundvoraussetzung für die Stabilisierung des Marktes nach dem Rückgang. Aus Sicht der Wohnpreise haben die Preise für neue Wohnungen in 21 Städten im ersten Halbjahr ihren sequenziellen Rückgang gestoppt, und die Anzahl der Städte, in denen die Preise für bestehende Wohnungen ihren sequenziellen Rückgang gestoppt haben, liegt seit vier Monaten in Folge bei mindestens 10. Gleichzeitig führt der Rückgang der Landinvestitionen dazu, dass das Angebot an neuen Wohnungen in den ersten sieben Monaten im Vergleich zum Vorjahr um 23 % gesunken ist. Die Verknappung des Angebots reguliert derzeit das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Markt.

Die Bestätigung dieses Tiefpunkts ist das Ergebnis des Zusammenspiels von Preisanpassungen, der Freisetzung echter Kaufkraft und der Verknappung des Angebots, nicht das Ergebnis reiner politischer Stimulierung.

Der Eintritt in die Phase der politischen Lücke bedeutet, dass der Markt das alte Modell der landesweiten starken Stimulierung hinter sich lässt. Kurzfristig können die Maßnahmen die Freisetzung der aufgestauten Nachfrage fördern, aber wie weit sich die Marktentwicklung erstrecken kann, hängt letztendlich von der Verbesserung der Kaufkraft der Einwohner, der Angebotsstruktur und der Markterwartungen ab. Der Kern der aktuellen Markterholung hat sich bereits auf die Freisetzung des echten Wohnbedarfs im Rahmen der Anpassung von Angebot und Nachfrage verlagert.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ding Zuyi bewertet den Immobilienmarkt“, Autor: Die Redaktion, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.