Namhafte Immobilienentwickler kehren massiv nach Daxing zurück, eine Reihe von Wohnprojekten können die angespannte Lage kaum noch durchhalten.
Am 2. Juni erwarb Greentown das Grundstück 0188 in Sanhezhuang für 887 Millionen Yuan und kehrte nach dreijähriger Pause nach Daxing zurück. Dann am 22. Juli gewann China Merchants Shekou ein Wohnbaugrundstück in der östlichen Gruppe der Daxing New City für 720 Millionen Yuan und kehrte nach fünf Jahren wieder nach Daxing zurück.
Dies sind auch die wenigen namhaften Immobilienentwickler, die Daxing seit der zweiten Jahreshälfte 2023 willkommen geheißen hat.
Zuvor trat der Immobilienmarkt von Daxing in eine Phase tiefer Anpassung ein, führende Immobilienentwickler zogen sich von den Grundstücksauktionen zurück, und staatsnahe Unternehmen auf Bezirksebene wie Xingchuang Land, Daxing Development und Daxing Urban Construction wurden in den vergangenen zwei Jahren zu den Hauptakteuren, die Grundstücke auf den Auktionen erwarben.
Heute sorgen die aufeinanderfolgenden Investitionen von Greentown und China Merchants für lange vermisste Markenimpulse auf dem Immobilienmarkt von Daxing.
Gleichzeitig schreiten die beiden neuen Projekte sehr schnell voran. Das von Greentown entwickelte Projekt Langyue Hefeng ist das erste „Wohngebäude der vierten Generation“ in diesem Gebiet. Schon am Abend des Grundstückserwerbs wurde die Planung öffentlich bekannt gegeben, und nach mehr als 50 Tagen erhielt es die Vorverkaufsgenehmigung und wird bald eröffnet; China Merchants hat sich für die Produktlinie „Lanyue“ entschieden, nur zwei Tage nach dem Grundstückserwerb wurde der Entwurfsplan des Projekts im Internet veröffentlicht.
Planzeichnung von Langyue Hefeng
Neue Projekte namhafter Unternehmen eilen auf den Markt, und die verbleibende Zeit für die bestehenden Altprojekte in Daxing, um sich durchzusetzen, ist knapp.
1
Vollständige Vermarktung und eine Verwertungsrate von weniger als 10 %
In den vergangenen Jahren war Daxing immer ein „großer Anbieter“ auf dem Markt für neue Wohnungen. Nach Statistiken relevanter Medien gibt es derzeit etwa 20 neue Wohnprojekte in Daxing, und die Anzahl der potenziellen verbliebenen Wohnungen übersteigt 7000.
Die Versorgung ist am stärksten konzentriert in den Gebieten wie Ost-Xihongmen, Tuanhe und Huangcun. In den letzten vier Jahren sind in diesen Gebieten mehr als zehn neue Wohnanlagen entstanden, aber ihre Verwertungsleistungen zeigen große Unterschiede zwischen beliebten und unbeliebten Projekten.
Bei den beiden Projekten Yujing Xingcheng und Xiangshuwan im Gebiet Ost-Xihongmen gibt es derzeit nur noch einzelne Restwohnungen im Verkauf; beim benachbarten Projekt Zhongjian Jiuyuefu liegt die Online-Registrierungsrate bei etwa 90 %, und es sind derzeit weniger als 120 Wohnungen übrig. Beim Projekt Yipin Xingchuang · Yuanqi im Südwestwinkel des Gebiets wurden vor der Planungsänderung im letzten April nur etwa 70 Wohnungen online registriert. Nach der Produktverbesserung wurde die Online-Registrierung wieder geöffnet, und die Verwertung verbesserte sich allmählich. Derzeit sind mehr als 600 Wohnungen online registriert, und die Verwertungsrate liegt bei fast 60 %.
Im Gebiet Huangcun ist das früher auf den Markt gebrachte Projekt Daxing Xingguangcheng bereits vollständig vermarktet; sein Nachbar, das Ende 2023 auf den Markt gebrachte Projekt Greentown Xiaoyue Hefeng, weist derzeit eine Online-Registrierungsrate von etwa 93 % auf, es sind nur noch etwa 70 Restwohnungen im Verkauf, die fast alle große Wohnflächen von über 140 ㎡ sind. Das 2024 eröffnete Projekt Yihe Gongguan weist derzeit etwa 550 online registrierte Wohnungen auf, und die Verwertungsrate übersteigt 87 %.
Weiter westlich betrachtet ist das Projekt Xingcheng Zhixing im westlichen Teil der Daxing New City, das im ersten Halbjahr 2024 eröffnet wurde und hauptsächlich verbesserte Wohnflächen von 150 bis 270 ㎡ anbietet, das einzige reine Verbesserungswohnsiedlung, die damals auf dem Immobilienmarkt von Daxing eingeführt wurde. Dank des Vorteils von vier nach außen gerichteten breiten Räumen ist es fast vollständig ausverkauft.
Östlich der Jingkai-Autobahn sind die beiden Projekte im Gebiet Tuanhe bei der Verwertung mittelmäßig. Das Projekt Jingxi erhielt im Juli 2024 die Vorverkaufsgenehmigung, verfügt über etwa 710 Wohnungen und weist bisher eine Online-Registrierungsrate von etwa 55 % auf. Das früher eröffnete Projekt China Railway Xingchuang Yijing ist seit vier Jahren auf dem Markt, seine Verwertungsrate hat gerade 50 % überschritten, und es gibt derzeit noch etwa 550 Wohnungen im Verkauf.
Es gibt beliebte Projekte und es gibt Projekte, die schwer zu verkaufen sind. In Daxing ist die Verwertungsleistung vieler Wohnanlagen sehr schlecht.
Das Projekt Daxing Development · Wutongfu im westlichen Teil der Daxing New City verfügt über mehr als 400 Wohnungen, ist seit einem Jahr eröffnet und hat bisher nur 45 Wohnungen verwertet, weniger als 10 %.
Das Projekt Xingchuang Muchunshu, das zwei Monate später eröffnet wurde, liegt im Kern des Gebiets Huangcun, wurde im letzten September eröffnet und laut Informationen lag die Online-Registrierungsrate im ersten Monat nur bei 1%. Bis heute sind nur 28 Wohnungen online registriert, die Verwertungsrate liegt bei etwa 8 %.
Das Projekt Xingchuang Wanxiang Mingzhu im Gebiet Ost-Xihongmen wurde Anfang Juni dieses Jahres eröffnet. In zwei Monaten sind nur 45 Wohnungen online registriert, die Verwertungsrate beträgt etwa 8 %. Selbst unter Berücksichtigung der Verzögerung bei der Online-Registrierung ist dieses Ergebnis kaum optimistisch.
Online-Registrierungssituation von Wanxiang Mingzhu (Quelle: Offizielle Website des Wohnungsbauamts von Peking)
Es gibt noch extremere Fälle: Das Grundstück wurde schon lange erworben, aber von der Markteinführung ganz zu schweigen, gibt es bisher noch keinen Projektnamen.
Zum Beispiel das Grundstück 0007 im westlichen Teil der Daxing New City, das im November 2023 von einem Konsortium unter Führung von Daxing Urban Construction erworben wurde. Es erhielt bereits 2024 die Planungsgenehmigung und die Baugenehmigung. Aber bis heute gibt es außer der Gesamtzahl von etwa 240 Wohnungen fast keine öffentlichen Informationen über das Projekt. Eines seiner Nachbarprojekte ist das vollständig vermarktete Xingcheng Zhixing, das andere ist das schlecht verwertete Wutongfu.
Im Straßenbezirk Guanyinsi östlich der Jingkai-Autobahn erwarb Daxing Development im Januar 2025 die Grundstücke 0021 und 0022 für 2,32 Milliarden Yuan. Im August desselben Jahres wurde der Entwurfsplan des Projekts veröffentlicht. Im März dieses Jahres wurde das Ergebnis der Ausschreibung für den Bau des Projekts veröffentlicht. Aber außer der Anzahl der Gebäude und der groben Anordnung wurden der Projektname und die offiziell angekündigten Grundrisszeichnungen noch nicht veröffentlicht, und die Markteinführung scheint noch einige Zeit zu dauern.
In Yihezhuang erwarb Xingchuang Land im Juli 2024 auch die Grundstücke 051 und 052. Mitte Oktober letzten Jahres wurde der Entwurfsplan veröffentlicht, danach erhielt es die Planungsgenehmigung und die Baugenehmigung. Ursprünglich sollte es in die Verkaufsphase eintreten, aber im März dieses Jahres wurde der Plan erneut angepasst, und bisher gibt es keine weiteren Entwicklungen.
2
Produkt und Zeitpunkt
Warum können andere Projekte vollständig vermarktet werden, während diese Projekte schwer zu verkaufen sind? Die erste Reaktion vieler Menschen ist, dass das Produkt schlecht ist. Aber in Daxing hält diese Erklärung kaum stand.
Tatsächlich zeichnen sich die oben genannten schwer verkäuflichen oder fast stagnierenden Projekte größtenteils durch lobenswerte Produktgestaltung und Qualitätsergebnisse aus.
Zum Beispiel das Projekt Wutongfu: Obwohl das Grundstück vor zwei Jahren erworben wurde, hat sich das Produkt bereits dem Standard von „guten Wohnungen“ angenähert, zum Beispiel das Design von zwei Balkonen im Norden und Süden, eine Geschosshöhe von 3,1 Metern und eine Wohnfläche von 94 % (einschließlich der geschenkten Fläche).
Das Projekt Xingchuang Muchunshu, das im selben Monat wie Wutongfu erworben wurde, hat ebenfalls viel Aufwand in das Produkt gesteckt. Alle Elemente von „guten Wohnungen“ wie Balkone, Innenhohlräume, überdachte Gänge bei Regen und Wind sowie aufgehängte Ebenen sind vorhanden, eine solche Konfiguration ist im Bereich von Villen mit unterschiedlichen Gebäudehöhen nicht häufig zu sehen.
Die Aufrichtigkeit bei der Produktgestaltung konnte den Markt nicht überzeugen, die Wurzel des Problems liegt möglicherweise in der Fehlpassung zwischen Angebot und Nachfrage.
Sowohl Muchunshu als auch Wutongfu, auch das noch nicht auf den Markt gebrachte Projekt auf dem Grundstück 0007, verfolgen ausnahmslos die Linie von großen Wohnungen für reine Verbesserungswünsche. Zum Beispiel bei Muchunshu sind die Hauptwohnflächen 130-192 ㎡ mit 3 bis 4 Zimmern und 205-283 ㎡ gestapelte Villen; bei Wutongfu beträgt die kleinste Wohnung bereits 168 ㎡; beim Projekt auf dem Grundstück 0007 im westlichen Teil der Daxing New City liegen die geplanten Wohnflächen zwischen 150 und 210 ㎡; das Projekt von Daxing Development auf den Grundstücken 021/022 plant ebenfalls große Wohnflächen von 150 bis 370 ㎡.
Grundrisszeichnung von Muchunshu
Aber die Realität ist, dass der Markt von Daxing in den letzten Jahren von Käufern mit einfachen Wohnbedürfnissen und ersten Verbesserungswünschen gestützt wird, der Markt für reine Verbesserungsprodukte ist sehr klein. Wenn eine große Anzahl von großen Wohnungen auf den Markt strömt, ohne dass genügend Nachfrage vorhanden ist, können selbst die besten Produkte am Ende nur mitlaufen.
Der Zeitpunkt ist natürlich auch sehr wichtig.
Wenn wir uns diese schlecht verwerteten Projekte in Daxing ansehen, wurden die meisten um 2024 herum erworben, zu einer Zeit, als sich der Markt bereits in einem Abwärtszyklus befand. In diesem Jahr sank das Transaktionsvolumen von neuen Wohnungen in Daxing um 19 %, der Gesamttransaktionswert ging um fast 15 % zurück. Auf den Grundstücksauktionen übernahmen ausschließlich staatsnahe Unternehmen auf Bezirksebene von Daxing die Grundstücke als Rückhalt. Die Kälte des Marktes erreichte die Käuferseite, und die Käufer, die weiterhin abwarteten, handelten vorsichtiger, was die Verwertung der Projekte natürlich sehr erschwerte.
Unterschiedliche Zeitpunkte führen zu sehr unterschiedlichen Schicksalen. Betrachtet man den westlichen Teil der Daxing New City: Das Projekt Xingcheng Zhixing, das 2023 das Grundstück erwarb und 2024 auf den Markt kam, verfügt über eine starke Produktqualität und passt gut zur damaligen Marktnachfrage, daher ist seine Verwertungsleistung sehr beeindruckend. Das Projekt Wutongfu, das auf der anderen Straßenseite liegt, weist kaum Unterschiede in den Wohnflächen auf, hat einen um 3000 Yuan niedrigeren Preis und verfügt über alle Elemente von „guten Wohnungen“, aber seine Verwertungsrate liegt unter 10 %. Der Hauptgrund dahinter liegt höchstwahrscheinlich in der Zeitdifferenz von etwa einem Jahr zwischen dem Grundstückserwerb und der Eröffnung, die dazu geführt hat, dass das Projekt das Marktfenster verpasst hat.
Seit letztem Jahr werden „gute Wohnungen“ mit stärkerer Produktqualität allmählich zur neuen Vorliebe des Marktes. Viele Projekte, die zuerst auf den Markt kamen, hatten sich noch nicht etabliert, als sie von iterierten Konkurrenzprodukten verdrängt wurden.
Im Gebiet Ost-Xihongmen weist das im Juni neu eröffnete Projekt Wanxiang Mingzhu zwar eine hohe Wohnfläche von etwa 99 % auf, aber es stammt nicht aus der Kategorie der „guten Wohnungen“, und seine Produktgestaltung hat keine herausragenden Highlights. Das zukünftige Projekt Yuanzhu, das bald auf den Markt im Gebiet kommt, hat die niedrigste Baumnutzungsdichte von 2,3 im Gebiet, die höchste Wohnfläche von bis zu 102 % und ist ein integriertes TOD-Projekt... Man kann sagen, dass es Wanxiang Mingzhu in allen Aspekten übertrifft, und für das letztere mit einer Verwertungsrate von weniger als 10 % ist die Hoffnung, die Situation zu ändern, sehr gering.
Aber egal ob es um die Produktpositionierung oder die Beherrschung des Zeitpunkts geht, letztendlich ist es eine umfassende Prüfung der Fähigkeiten des Projektmanagements.
Heute steigt das Angebot auf der Angebotsseite von Daxing weiter an. Das Grundstück 6037 im Gebiet Ost-Xihongmen und das Grundstück 0209 in der östlichen Gruppe der Daxing New City sind bereits in der Liste der geplanten Angebote erschienen. Mit dem ständigen Markteintritt neuer Grundstücke wird der künftige Überlebensraum der Altprojekte mit schlechter Verwertung nur noch kleiner werden.
