Wie viele Projekte der Altstadterneuerung in Guangzhou mit einer Gesamtinvestition von 36 Milliarden Yuan hält die Cheng-Familie aus Hongkong noch in ihrem Besitz?

Wenn die Flut des Zeitaltervorteils abebbt, bleibt am Ufer am Ende seltenes Eigentum oder ein völliges Chaos?

Nach jüngsten Marktmeldungen hat die Familie Cheng aus Hongkong sich aus der Altortsanierung von Nanji im Bezirk Haizhu in Guangzhou zurückgezogen – ein Projekt, das sie einst als eines der „Projekte mit hoher Bruttomarge“ einstuften.

Im Jahr 2021 erwarb New World China, das zur Familie Cheng aus Hongkong gehört, das Altortsanierungsprojekt des Lianxing-Dorfs im Bezirk Haizhu (Gesellschaften Nanji und Dongfanghong) mit einem gesamten Umbauinvestitionsvolumen von etwa 4,771 Milliarden Yuan. Damals wurde dieser Schritt vom Markt als symbolische Maßnahme von Cheng Zhigang, dem dritten Generation der Familie Cheng, interpretiert, der stark in das Großbuchtgebiet investierte und auf die Stadterneuerung von Guangzhou setzte.

In der Zeit von 2019 bis 2022 erwarb Cheng Zhigang in großem Umfang günstige Anteile an Altortsanierungsprojekten in Guangzhou und erwarb nacheinander fünf große Projekte: Shancun im Bezirk Liwan, Nanji im Bezirk Haizhu, Xiajie in Zengcheng, Dagangwanggang in Tagang und die Stadterneuerung des Zweiten Provinzkrankenhauses, mit einem gesamten Investitionsvolumen von über 36 Milliarden Yuan. Er wurde zeitweise der Hongkong-Investitionsimmobilienunternehmen mit der größten Anzahl an Altortsanierungsprojekten in Guangzhou.

Unerwarteterweise hat sich die Situation nach nur wenigen Jahren vollständig umgekehrt.

Rückblick auf den Verlauf

Vom ehrgeizigen Einstieg bis zum stillen Ausstieg ist die Altortsanierung wie ein langfristiges Strategiespiel, das von mehreren Faktoren wie Kapital, Markt und Politik verflochten ist.

Jede große Altortsanierung wurde einst vom Markt mit großen Erwartungen versehen. Die Altortsanierung von Nanji gehört zum Lianxing-Dorf im Bezirk Haizhu von Guangzhou, umfasst die zwei Wirtschaftsgesellschaften Nanji und Dongfanghong, liegt an der goldenen Uferlinie des hinteren Fahrwassers des Perlflusses, steht gegenüber dem Guanggang-Neustadt über den Fluss und ist das von der Behörde festgelegte Kernvorzugsgrundstück des Haizhu Innovationsbucht.

Laut der Handelsmitteilung von 2021 beträgt die gesamte Umbaufläche des Projekts 21,3 Hektar, die vorhandene gesamte Gebäudefläche 331.400 Quadratmeter und die geplante gesamte Gebäudefläche 650.000 Quadratmeter. Der Umbau umfasst 1079 Haushalte von Dorfbewohnern und war das zweitgrößte Altortsanierungsprojekt des alten Dorfes im Bezirk Haizhu in Bezug auf das Investitionsvolumen in jenem Jahr.

Obwohl das Projekt von der frühen Vorbereitung im Bereich bis zum Wechsel des Umbausubjekts fast acht Jahre überspannt, unterstützen die Dorfbewohner die Altortsanierung in der Tat uneingeschränkt. Die frühen Arbeiten wurden außerordentlich reibungslos durchgeführt, und es kann als eines der Altortsanierungsprozesse für alte Dörfer im Bezirk Haizhu mit dem reibungslosesten Ablauf bezeichnet werden.

Im August 2018 verabschiedete die kollektive Abstimmung des Lianxing-Dorfes die Absicht der vollständigen Umgestaltung, wobei 98 % der Dorfbewohner der Einleitung der Altortsanierung zustimmten. Im April 2019 hielten die Gesellschaften Nanji und Dongfanghong gleichzeitig separate Abstimmungsversammlungen für die Altortsanierung ab und stimmten zu, New World China als kooperatives beabsichtigtes Unternehmen für die Altortsanierung auszuwählen. Im Mai unterzeichneten beide Seiten offiziell das Kooperationsabsichtsprotokoll für die Altortsanierung des alten Dorfes.

Damals vertrauten die Dorfbewohner New World außerordentlich. Am 15. August 2021 gab das Lianxing-Dorf bekannt, dass nur New World China als einziges antragstellendes Unternehmen die Qualifikationsprüfung bestanden hat und zum Kandidaten-Kooperationsunternehmen für das Altortsanierungsprojekt des Dorfes wurde. Am 22. August erhielt New World China eine Zustimmungsrate von etwa 80 % von der Wirtschaftsgenossenschaft Lianxing Nanji und wurde zum offiziellen Kooperationsunternehmen für das Altortsanierungsprojekt des Lianxing-Dorfes im Bezirk Haizhu.

Damals hieß es in der Ausschreibung, dass der Erwerber die Aufgabenpunkte des gesamten Umbauzyklus streng umsetzen muss, um sicherzustellen, dass der Bau der Umsiedlungswohnungen vor dem 31. Dezember 2025 beginnt und der Bau der Umsiedlungswohnungen vor dem 31. Dezember 2030 im Wesentlichen abgeschlossen ist.

Unerwarteterweise hat die Altortsanierung bisher nur die Genehmigung der detaillierten Planung des Bereichs abgeschlossen.

Das Ringen um das Umsiedlungsentschädigungsprogramm ist die direkteste und schwerste Kapitallast bei der Altortsanierung. Nanji folgt dem Umbau-Modell der Zusammenarbeit zwischen Dorf und Unternehmen, es gibt keine einheitliche Regierungsvorlage für die Entschädigungsstandards, und alle müssen durch die Abstimmung der Dorfbewohnerversammlung verabschiedet werden.

Im Juni 2024 wurde die detaillierte Planung des Bereichs vom städtischen Planungsausschuss geprüft, aber die Programme für Umsiedlung, Umzugsbeihilfe und Immobilienaustausch zogen sich dauerhaft hin. Die Dorfbewohner hatten deutliche Meinungsunterschiede bei der Aufteilung von gewerblichen Immobilien und den Standards der Umsiedlungstypen. Mehrfache Überarbeitungen des Programms wurden nicht durch die Abstimmung verabschiedet, was den Fortschritt der Genehmigung des Umsetzungsprogramms direkt verzögerte.

Gleichzeitig veröffentlichte das Lianxing-Dorf die neueste detaillierte Planung, teilte das ursprüngliche Grundstück für gewerbliche Finanzdienstleistungen auf, fügte zwei reine Wohnbaugrundstücke mit Südausblick zum Fluss und ohne hohe Gebäude als Hindernisse hinzu, erhöhte die Fläche von Grundstücken für öffentliche Verwaltung und öffentliche Dienstleistungseinrichtungen sowie Parkgrünflächen und optimierte den Straßenverkehr.

In dem Planungsprogramm wurden auch die Entwicklungsposition und die Erneuerungsziele klargestellt, wobei man sich auf die zwei Richtungen „flexible intelligente Fertigung + produktive Dienstleistungen“ konzentriert und die Entwicklungsrichtungen wie hochwertige Fertigung intelligenter Endgeräte, künstliche Intelligenz und Biotechnologie priorisiert.

Obwohl der Wert der kommerziellen Wohnimmobilien im Bereich oberflächlich betrachtet erheblich gestiegen ist, widerspricht es tatsächlich dem „ursprünglichen Ziel“ von New World: Aufgrund der Betriebsvorteile von K11-Geschäften und K11 ATELIER-Bürogebäuden einen integrativen Komplex für Kunst und Finanzen am Flussufer zu schaffen, sodass der Markenwert erheblich verringert wurde.

In diesem Fall ist es für New World, selbst wenn es über ausreichend Kapital verfügt, um weiter zu verhandeln, besser, sich zurückzuziehen und die Situation loszulassen.

Vorliebe für das Großbuchtgebiet

Bezüglich der Planung der Altortsanierung betonte Huang Shaomei, die damals Direktorin und stellvertretende Geschäftsführerin von New World China war, mehrmals, dass die Gruppe künftig weiterhin auf dem Großbuchtgebiet basieren wird, sich aber hauptsächlich auf die vorteilhaften Entwicklungsgebiete konzentriert, die die Marken Rosewood Hotels und K11 tragen können.

Bereits im Juni 2018 erklärte Cheng Zhigang, dass er etwa 20 Milliarden Yuan investieren wird, um das Landreserven im Großbuchtgebiet zu erweitern: „Insbesondere in einigen Gebieten wie Guangzhou, Foshan und Dongguan werden wir die Altortsanierung von alten Dörfern durchführen und etwa 8 bis 10 Projekte stark erhöhen.“

Was den Grund für die so starke Investition in das Großbuchtgebiet betrifft, gab Cheng Zhigang auch die Antwort auf der Leistungssitzung in jenem Jahr. Er erklärte, dass die Bruttomarge von New World China im Festland bis zu 60 % beträgt, und die Bruttomarge im Großbuchtgebiet sogar 73 % erreicht.

Daher erwarb Cheng Zhigang in der Zeit von 2019 bis 2022 nacheinander fünf große Projekte in Guangzhou: Shancun im Bezirk Liwan, Nanji im Bezirk Haizhu, Xiajie in Zengcheng, Dagangwanggang in Tagang und die Stadterneuerung des Zweiten Provinzkrankenhauses, mit einem gesamten Investitionsvolumen von über 36 Milliarden Yuan und einer gesamten geplanten Gebäudefläche von über 2,7 Millionen Quadratmetern.

Davon beträgt die gesamte Investition für die Altortsanierung von Shancun im Bezirk Liwan 10,79 Milliarden Yuan mit einer Gebäudefläche von 1,75 Millionen Quadratmetern, was das erste große gemischte Umbau-Projekt für alte Fabriken und alte Dörfer im Kernbereich von Guangzhou ist. Das gesamte Investitionsvolumen für die Altortsanierung des Xiajie-Dorfes in Zengcheng liegt ebenfalls fast bei 7 Milliarden Yuan.

Diese Altortsanierungsprojekte wurden auch zu seinem sicheren Rückhalt, als er damals von den sozialen Vorfällen in Hongkong und der Pandemie doppelt getroffen wurde. Auf der Halbjahresleistungssitzung des Geschäftsjahres 2020 sagte Cheng Zhigang: „Diese Altortsanierungsprojekte mit hoher Bruttomarge werden voraussichtlich in den Jahren 2022 bis 2023 freigesetzt.“ Daher machte er sich keine Sorgen um die zukünftige Leistung.

Aber Ideal und Wirklichkeit liegen oft nur einen Schritt voneinander entfernt. Bis August 2026 hat New World sich aus 5 großen Altortsanierungsprojekten in Guangzhou tatsächlich aus 3 Projekten zurückgezogen, 1 Projekt stagniert und verlangsamt sich, und nur das Projekt Dagangwanggang in Tagang von Zengcheng wird normalerweise verkauft.

Shancun im Bezirk Liwan ist das erste Altortsanierungsprojekt, aus dem New World sich in Guangzhou zurückgezogen hat. Es hat sich 2024 vollständig zurückgezogen und es dem staatseigenen Unternehmen Huadihe Urban Construction übergeben, um es nach dem Modell der Landerschließung voranzutreiben. Die ursprüngliche Hongkong-Stil Planung für Industrie und Stadt wurde vollständig angepasst, nur die Anpassung der detaillierten Planung für Teilgrundstücke wurde abgeschlossen, und es gibt keine Anzeichen für groß angelegte Baumaßnahmen.

Das Altortsanierungsprojekt des Xiajie-Dorfes in Zengcheng zog sich ebenfalls 2024 leise zurück. Da die Verhandlungen über die Entschädigung der Dorfbewohner keine Fortschritte machten, befindet sich das Projekt nur in der Phase der Bereichsplanung, und es gibt keinen neuen Immobilienentwickler, der das Projekt übernimmt.

Was das einzige Projekt mit Fortschritt, das Projekt Dagangwanggang in Tagang von Zengcheng, betrifft, wurde der Wohnteil New World Xinghui bereits 2021 auf den Markt gebracht und wurde zum einzigen verkaufbaren Projekt der Altortsanierung von New World in Guangzhou. Laut der Website Yangguang Jiayuan wurden aber bis zum Redaktionsschluss im August 2026 1021 Wohnungen verkauft und 2124 Wohnungen nicht verkauft, was zu einem erheblichen Überbestand an Lagerbeständen führt.

Vom exklusiven Erwerb des Kernprojekts Nanji am Flussufer bis zum massiven Ausstieg aus den Stadterneuerungsprojekten im Hauptbereich von Guangzhou ist der Ausstieg von New World China nur ein Beispiel für die strategische Fokussierung von Immobilienunternehmen im Zyklus der Marktanpassung.

Ende Juni 2025 hat New World die Krise der riesigen Schulden von 88,2 Milliarden Hongkong-Dollar gelöst. Das Management forderte eindeutig, den Hebel der Festlandvermögenswerte zu senken und die Investition in langzyklische, kapitalintensive Altortsanierungsprojekte streng zu kontrollieren. Im Geschäftsjahr 2025 (vom 1. Juli 2024 bis zum 30. Juni 2025) verkaufte die Gruppe konzentriert die Anteile mehrerer Bürogebäude, gewerblicher Immobilien und Stadterneuerungsprojekte im Festland und holte über 12,8 Milliarden Hongkong-Dollar zurück.

In den letzten Jahren blieben die Verkäufe im Festland hinter den Erwartungen zurück, und die Rückzahlung der Mittel aus der Altortsanierung fiel weiter aus.

Im Geschäftsjahr 2025 belief sich der vertragliche Verkaufsumsatz von New World China im Festland auf 14 Milliarden Yuan, wovon das Großbuchtgebiet (Südregion) etwa 52 % beitrug. Obwohl es sich gegenüber den 12,5 Milliarden Yuan des vorherigen Geschäftsjahres erholte, sank der vertragliche Verkaufsumsatz im Festland in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2026 (vom 1. Juli 2025 bis zum 31. Dezember 2025) direkt um die Hälfte und ging um 57 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 4,3 Milliarden Yuan zurück.

Gleichzeitig schrumpfte das Landreserven von New World im Festland synchron: Von 6,67 Millionen Quadratmetern Landreserven auf dem Höhepunkt im Jahr 2019 verblieben bis Ende 2025 nur noch 2,89 Millionen Quadratmeter, was fast 60 % des ursprünglichen Wertes reduziert wurde.

Obwohl die Altortsanierung eine hohe Bruttomarge durch niedrige Grundstückspreise erzielen kann, ist sie tatsächlich wie ein Geldsack mit Lecks: Je länger sie dauert, desto weniger kann man erhalten, und man verliert sogar mehr, je länger man daran festhält.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Point of View“, Autor: Point of View New Media, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.