Versteigerung mit einem Startpreis von 7,843 Milliarden Yuan: Kann das Shanghai Evergrande Hongqiao International wiederbelebt werden?

Das größte Gewerbe- und Bürokomplex im Hongqiao CBD von Shanghai wurde schließlich auf die Auktionsplattform gebracht.

Am 5. August hat die Alibaba Assets Plattform das Landnutzungsrecht und die im Bau befindlichen Anlagen des Evergrande Hongqiao International-Projekts eingestellt, mit einem Startpreis von 7,843 Milliarden Yuan. Dieses Vermögenspaket wird am 31. August versteigert, die Bieterphase dauert 1 Tag.

Teilnehmer der Auktion müssen im Voraus eine Kaution von 400 Millionen Yuan zahlen, der erfolgreiche Bieter muss zusätzlich etwa 300 Millionen Yuan an Landnutzungsgebühren nachzahlen.

Bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung dieses Artikels hat diese Transaktion bereits 2853 Aufrufe angezogen, 59 Personen haben eine Erinnerung für den Auktionsbeginn eingestellt, die Zahl der angemeldeten Teilnehmer beträgt 0.

Nach verfügbaren Daten liegt Evergrande Hongqiao International im Kern-Geschäftsviertel von Hongqiao, an der Adresse Shenchang-Straße 979, Bezirk Minhang, Shanghai. Das Gesamtvolumen des Projekts beträgt 470.000 Quadratmeter, grob unterteilt in die Zonen A und B, wobei Zone A insgesamt 8 Gebäude und Zone B insgesamt 5 Gebäude umfasst.

Im Einzelnen beträgt die Gesamtfläche der Zone A etwa 142.500 Quadratmeter, die Gesamtfläche der zugehörigen Keller beträgt 127.400 Quadratmeter, die Landnutzungsarten umfassen Geschäfte, Büros, Hotels, Gewerbe, Messen, spezielle Nutzungen, Lagerung usw.

In diesem Bereich wurde bereits im Oktober 2018 die Vorverkaufsgenehmigung für kommerzielle Wohnungen erteilt (369 Wohneinheiten haben bereits die Online-Unterzeichnung und Registrierung abgeschlossen), zusätzlich wurde eine Eigenfläche von 2337,4 Quadratmetern behalten.

Die Gesamtfläche der Zone B beträgt 121.400 Quadratmeter, die Gesamtfläche des zugehörigen abgesenkten Platzes beträgt 77.200 Quadratmeter, die Nutzungsarten umfassen Hotels, Geschäfte, Büros und spezielle Nutzungen, bis heute wurde keine Vorverkaufsgenehmigung erteilt.

In Bezug auf den Baufortschritt ist die Hauptstruktur des Projekts bereits fertiggestellt, die Außenfassadendekoration ist abgeschlossen, ein Teil der Installationsarbeiten für die Innendekoration ist noch nicht abgeschlossen, und das Projekt befindet sich seit März 2020 im Stillstand.

Einschlafen - Erwachen - Wieder Einschlafen

Ursprünglich war Evergrande nicht der ursprüngliche Entwickler dieses Projekts. Im Jahr 2011 gründeten Shanghai Red Star Macalline zusammen mit Shenzhen Shengshi Wanxiang Investment Management und Shenyang Shouyuan Investment Management ein Joint Venture namens Shanghai Hongyuan Shengshi, das das Grundstück 02 der ersten Phase des Kerngebiets des Hongqiao Geschäftsviertels für 3,067 Milliarden Yuan erwarb.

Nach dem ursprünglichen Bauplan sollte dieses Grundstück zu einem großen städtischen Komplex namens Hongyuan Shengshi International Cultural City entwickelt werden, der Büros, Gewerbe, Unterhaltung, Messen, Hotels und Servicehotels umfasst. Die Bauzeit dauerte von Januar 2013 bis August 2016, mit einer Gesamtinvestition von 7 Milliarden Yuan.

Aber seit 2014 kam es zu häufigen Wechseln der Investoren im Projekt, mehrere Investoren sind nacheinander ausgestiegen, nur Shenzhen Shengshi Wanxiang Investment Management blieb als einzige Partei übrig.

Das Projekt geriet nach der Fertigstellung der Hauptstruktur im Jahr 2015 zum Stillstand und wurde zum letzten "unfertigen und stillgelegten" Projekt im Kerngebiet des Hongqiao Geschäftsviertels zu dieser Zeit.

Im Jahr 2018 erwarb Evergrande die Anteile der Projektgesellschaft, um dieses seit drei Jahren stillgelegte Großprojekt zu "retten", und benannte das Projekt in Evergrande Hongqiao International um.

Zu dieser Zeit wurde der Einstieg von Evergrande Real Estate von den meisten Branchenkennern positiv bewertet. Ein Marktanalyst von Shanghai Centaline Property erklärte einst gegenüber Viewpoint New Media, dass der Einstieg von Evergrande positive Auswirkungen auf das Projekt haben könnte.

In der Anfangsphase hat Evergrande tatsächlich große Anstrengungen unternommen, um das Projekt wiederzubeleben. Im Jahr 2018 sollte die erste China Internationale Importmesse im November eröffnet werden, und das Hongqiao Geschäftsviertel war das zentrale Ausstellungsfenster.

Die oberste Priorität von Evergrande bestand darin, in weniger als einem Jahr die Installation der Außenfassadenvorhänge mehrerer Gebäude von Evergrande Hongqiao International abzuschließen, um das Gesamtbild des Hongqiao Geschäftsviertels zu verbessern. Dazu musste Evergrande in kurzer Zeit mit dem ursprünglichen Generalunternehmer verhandeln, Bauarbeiter organisieren und ein effizientes Bauverwaltungssystem aufbauen.

Glücklicherweise hat Evergrande Hongqiao International etwa eine Woche vor der Eröffnung der Importmesse die Bauarbeiten an allen Außenfassaden der einzelnen Gebäude abgeschlossen und damit den ersten Schritt zur Wiederbelebung des Projekts vollzogen.

Aber Evergrande Hongqiao International hat nur diesen ersten Schritt abgeschlossen.

Aufgrund der allgemeinen Finanzschwierigkeiten war Evergrande nicht in der Lage, die entsprechenden Baukosten zu zahlen, sodass Evergrande Hongqiao International im Jahr 2020 erneut stillgelegt wurde, die Innendekoration und ein Teil der Installationsarbeiten konnten nicht abgeschlossen werden.

Im Jahr 2022 trat die Projektgesellschaft Shanghai Hongyuan Shengshi in das Insolvenzverfahren ein. Das seit sechs Jahren schlummernde Evergrande Hongqiao International wird am letzten Tag des August 2026 öffentlich versteigert, um seinen dritten Besitzer zu finden.

Quelle: Alibaba Assets Plattform

Niederlage in Shanghai

Dass Evergrande Hongqiao International auf die gerichtliche Auktionsplattform gebracht wird, ist kein Einzelfall, sondern ein weiteres markantes Beispiel in der großen Welle der Vermögensveräußerung von Evergrande.

In Shanghai unterteilt sich die Vermögensveräußerung von Evergrande hauptsächlich in zwei Wege: In der Anfangsphase übertrug Evergrande hauptsächlich aktiv Vermögensrechte, in der späteren Phase wurden Vermögenswerte von Gläubigern durch das Insolvenzverfahren zwangsweise veräußert.

Das Projekt im Nord-Ufer-Bezirk von Hongkou ist eines der wenigen Fälle, in denen Evergrande Vermögenswerte aktiv veräußert hat.

Im September 2020 erwarb Evergrande die zwei Grundstücke HK286A-03a und 03c im Nord-Ufer-Bezirk von Hongkou in Shanghai für insgesamt 2,295 Milliarden Yuan. Diese zwei alten Sanierungsgrundstücke mit historischem Erhaltungswert werden aufgrund ihrer unmittelbaren Nähe zum Bailan-Platz und einer direkten Entfernung von nur 300 Metern zum Huangpu-Fluss als "Diamantgrundstücke" bezeichnet.

Nach dem Plan soll dieses Grundstück zu einem integrierten Projekt entwickelt werden, das Gewerbe, Wohnen und Büros kombiniert, mit einer geplanten Gesamtfläche von etwa 45.000 Quadratmetern, darunter 20.000 Quadratmeter Wohnfläche und etwa 25.000 Quadratmeter Gewerbe- und Bürofläche.

Aber der Plan holt die Realität nicht ein, die Krise der Finanzkette kam früher als die geplanten Hochhäuser.

Um die Liquiditätsprobleme zu lösen und zu verhindern, dass das stillgelegte Projekt im Nord-Ufer-Bezirk von der Regierung eingezogen wird, musste Evergrande 70 % der Anteile des Projekts an eine Tochtergesellschaft unter dem Everbright Xinglong Trust übertragen und behielt selbst 30 % der Anteile.

Ende 2023 übertrug Evergrande, das immer noch in finanziellen Schwierigkeiten steckte, die verbliebenen 30 % der Anteile für 663 Millionen Yuan an den Everbright Xinglong Trust und zog sich vollständig aus der Entwicklung und dem Bau des Projekts im Nord-Ufer-Bezirk zurück.

Später übertrug der Everbright Xinglong Trust die 30 % der Anteile an Yitai Real Estate (eine Immobilientochtergesellschaft des Kohleenergieunternehmens Yitai Group), sodass das Projekt im Nord-Ufer-Bezirk aus dem Stillstand in den Bauzustand übergehen konnte.

Mit der Verschärfung der Finanzkrise von Evergrande wurden viele Vermögenswerte von Evergrande in Shanghai von Gläubigern übernommen und veräußert, und das einst sehr weite Immobiliengebiet von Evergrande in Shanghai schrumpfte allmählich.

Seit 2024 sind viele Forderungen von Evergrande in Shanghai nacheinander auf Vermögensauktionsplattformen erschienen, viele Forderungen werden mit starkem Preisnachlass zum Handel angeboten, darunter auch mehrere Forderungspakete mit einem Startpreis von nur 1 Yuan.

Diese Art von Forderungen gehört zu den Spielen mit "hohem Risiko und hohem Gewinn". Der erfolgreiche Bieter muss die Forderungen selbst bei Evergrande einfordern, während Evergrande bereits in schweren finanziellen Schwierigkeiten steckt und Hunderte von vollstreckbaren Informationen hat, sodass es große Unsicherheit gibt, ob die Forderungen eingelöst werden können.

Zurück zur Auktion von Evergrande Hongqiao International: Ob es erfolgreich einen Käufer finden kann, ist ebenfalls ungewiss.

Berechnet auf der Grundlage der verkaufbaren Fläche von 470.000 Quadratmetern und dem Startpreis von 7,843 Milliarden Yuan beträgt der Preis pro Quadratmeter dieses Projekts nur etwa 16.700 Yuan, weit unter dem üblichen Preis von 30.000 bis 50.000 Yuan pro Quadratmeter für Gewerbe- und Büroprojekte in der Kernlage des Hongqiao Geschäftsviertels.

Aber hinter den 7,8 Milliarden Yuan gibt es noch etwa 300 Millionen Yuan an nachzuzahlenden Landnutzungsgebühren, die Verhandlung und Übergabe von 369 bereits online unterzeichneten Wohneinheiten sowie die Risiken des Weiterbaus und die betrieblichen Herausforderungen des Projekts selbst.

Daher unterteilen sich die Spekulationen über den Käufer auf dem Markt hauptsächlich in drei Kategorien: Immobilienunternehmen im Staatsbesitz, AMC-Institutionen und Finanzinstitute als Gläubiger.

Immobilienunternehmen im Staatsbesitz verfügen über starke Finanzkraft und können den hohen Auktionspreis und die nachfolgenden Investitionen für den Weiterbau tragen; AMC-Institutionen sind spezialisiert auf die Bearbeitung komplexer Schuldverhältnisse, können die Kontrolle über das Projekt durch "Forderungserwerb + Schuldumstrukturierung" zu niedrigen Preisen erwerben und dann einen Auftragsentwickler einbeziehen, um den Weiterbau und den Verkauf abzuschließen; Finanzinstitute können ihre gültigen Forderungen zur Verrechnung eines Teils des Auktionspreises verwenden, um die tatsächlichen Barausgaben erheblich zu senken.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Viewpoint“, Autor: Viewpoint New Media, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.