Anleihenfinanzierung von Immobilienunternehmen im ersten Halbjahr: Deutliche Zunahme des Volumens und beschleunigte Ausbildung eines vielschichtigen REITs-Marktes

Im ersten Halbjahr 2026 ist das Gesamtvolumen der Anleihefinanzierung im Vergleich zum Vorjahr gestiegen und hat sich auf einem niedrigen Niveau stabilisiert. Die Wurzel des anhaltenden Rückgangs des Finanzierungsvolumens von Immobilienunternehmen in der Vergangenheit war die anhaltende Bilanzverkürzung, die durch den Marktabschwung verursacht wurde, daher ist die aktuelle Stabilisierungsdynamik nicht fest verankert. Kreditanleihen sind nach wie vor der absolute Hauptbestandteil der Emissionsfinanzierung, und staatseigene Unternehmen auf zentraler und lokaler Ebene sind die absoluten Hauptemittenten, insbesondere das Emissionsvolumen lokaler staatseigener Unternehmen ist deutlich gestiegen. Auslandsanleihen sind auf niedrigem Niveau gewachsen und werden nach wie vor nur in geringem Umfang emittiert. Die ersten kommerziellen Immobilien-REITs wurden erfolgreich notiert, der Anteil des ABS-Finanzierungsvolumens ist gestiegen, und der Anteil von CMBS/CMBN und REIT-ähnlichen Produkten, die durch zugrundeliegende Vermögenswerte gestützt werden, beträgt fast 80 %.

Umfang der Anleihefinanzierung: Im ersten Halbjahr ein Wachstum von über 20 % gegenüber dem Vorjahr, Stabilisierung auf niedriger Basis

Im ersten Halbjahr ist das Gesamtvolumen der Anleihefinanzierung im Vergleich zum Vorjahr gestiegen und zeigte eine Tendenz zur Stabilisierung. Aufgrund des Effekts der niedrigen Vergleichsbasis ist die Wachstumsrate des Finanzierungsvolumens gegenüber dem Vorjahr positiv. Obwohl die monatlichen Werte gegenüber dem Vorjahr schwanken, behält das kumulierte Volumen weiterhin ein positives Wachstum bei. Diese Stabilisierungsdynamik ist jedoch nicht fest verankert: Erstens werden die Mittel größtenteils zur Rückzahlung bestehender Schulden verwendet, sodass das Emissionsvolumen von Anleihen durch das Volumen der Schuldentilgung beeinflusst wird. Zweitens erfordert die Emission von Anleihen laufende Projekte oder zugrundeliegende Vermögenswerte, sodass das Emissionsvolumen durch hochwertige Vermögenswerte beschränkt wird. Die Wurzel des anhaltenden Rückgangs des Finanzierungsvolumens von Immobilienunternehmen in der Vergangenheit war die anhaltende Bilanzverkürzung, die durch den Marktabschwung verursacht wurde. Derzeit befindet sich der Immobilienmarkt noch in der Bodenbildungsphase, und das Volumen der Anleihefinanzierung ist weiterhin beschränkt.

Abbildung: Finanzierungsvolumen von Januar bis Juni 2026 und Veränderung gegenüber Vorjahr

Kreditanleihen sind nach wie vor der absolute Hauptbestandteil der Finanzierung, Auslandsanleihen haben sich auf niedrigem Niveau teilweise erholt, und der Anteil der ABS-Finanzierung beträgt fast 40 %. Von Januar bis Juni 2026 belief sich das Gesamtvolumen der Anleihefinanzierung in der Immobilienbranche auf 3158,8 Milliarden Yuan, was einem Anstieg von 21,7 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, der höchste Wachstumssatz in den letzten Jahren. Aus Sicht der Finanzierungsstruktur belief sich das Volumen der Kreditanleihefinanzierung auf 1766,1 Milliarden Yuan, ein Anstieg von 11,8 % gegenüber dem Vorjahr, was einem Anteil von 55,9 % entspricht; das Volumen der Auslandsanleihefinanzierung belief sich auf 171,7 Milliarden Yuan, ein Anstieg von 199,4 % gegenüber dem Vorjahr, was einem Anteil von 5,4 % entspricht; das Volumen der ABS-Finanzierung belief sich auf 1221,0 Milliarden Yuan, ein Anstieg von 27,5 % gegenüber dem Vorjahr, was einem Anteil von 38,7 % entspricht.

Abbildung: Finanzierungsstruktur von Januar bis Juni 2025 und Januar bis Juni 2026

Aus Sicht der verfügbaren Mittel von Immobilienentwicklungsunternehmen setzt sich der seit 2022 anhaltende Abwärtstrend fort, und das tatsächliche Finanzierungsumfeld hat sich noch nicht deutlich verbessert. Von Januar bis Juni 2026 beliefen sich die verfügbaren Mittel von Immobilienentwicklungsunternehmen auf 40233 Milliarden Yuan, was einem Rückgang von 20,2 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Darunter betrugen die inländischen Kredite 5716 Milliarden Yuan, ein Rückgang von 31,7 %; die selbst beschafften Mittel beliefen sich auf 14740 Milliarden Yuan, ein Rückgang von 16,4 %; Anzahlungen und Vorauszahlungen beliefen sich auf 12442 Milliarden Yuan, ein Rückgang von 15,8 %; die persönlichen Hypothekendarlehen beliefen sich auf 5137 Milliarden Yuan, ein Rückgang von 24,9 %.

Finanzierungsstruktur: Kreditanleihen sind nach wie vor der absolute Hauptbestandteil der Emissionsfinanzierung, staatseigene Unternehmen auf zentraler und lokaler Ebene sind die absoluten Hauptemittenten

■ Kreditanleihen: Staatseigene Unternehmen auf zentraler und lokaler Ebene sind die absoluten Hauptemittenten, lokale staatseigene Unternehmen treiben das Wachstum des Branchenemissionsvolumens an

Im Jahr 2026 belief sich das Emissionsvolumen von Kreditanleihen in der Immobilienbranche auf 1776,1 Milliarden Yuan, was einem Anstieg von 11,8 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und 55,9 % des gesamten Anleihefinanzierungsvolumens ausmacht, 5,0 Prozentpunkte weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die durchschnittliche Emissionslaufzeit beträgt 3,44 Jahre, die Laufzeit hat sich etwas verkürzt. Aus monatlicher Sicht schwankte das Emissionsvolumen von Kreditanleihen im ersten Halbjahr stetig.

Aus Sicht der Emissionsstruktur sind die Emittenten von Kreditanleihen hauptsächlich zentrale staatseigene Unternehmen und lokale staatseigene Unternehmen. Im ersten Halbjahr machten die Emissionen von staatseigenen Unternehmen auf zentraler und lokaler Ebene 95,3 % aus, ein Anstieg gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres; der Anteil der Emissionen von privaten Unternehmen und Unternehmen mit gemischtem Eigentum sank. Das Emissionsvolumen von Kreditanleihen lokaler staatseigener Unternehmen im ersten Halbjahr 2026 ist deutlich gestiegen. Unternehmen wie Shoukai und Shouchuang haben ein Emissionsvolumen von über 10 Milliarden Yuan, und Unternehmen wie Su Gaoxin, Lujiazui und Zhonghua Enterprise haben ein Emissionsvolumen von über 4 Milliarden Yuan. Das Wachstum des Emissionsvolumens lokaler staatseigener Unternehmen hat auch das Ansteigen des Emissionsvolumens von Kreditanleihen der Immobilienunternehmen gefördert. Im ersten Halbjahr 2026 blieb die Emission von Anleihen durch private Unternehmen auf niedrigem Niveau. Die Anzahl der privaten Unternehmen und Unternehmen mit gemischtem Eigentum, die Anleihen emittierten, betrug 6, es handelte sich fast ausschließlich um große Unternehmen, die noch keine Risiken aufgewiesen haben, sodass die meisten privaten Unternehmen mit angespannten Finanzmitteln nicht davon profitieren können.

Abbildung: Finanzierungsstruktur von Januar bis Juni 2025 und Januar bis Juni 2026

Poly Developments and Holdings Group Co., Ltd. plant die Emission von wandelbaren Unternehmensanleihen an bestimmte Zielgruppen, mit einem gesamten Emissionsvolumen von nicht mehr als 50 Milliarden Yuan, das für 9 Immobilienentwicklungsprojekte in Kernstädten wie Shanghai, Hangzhou, Guangzhou und Foshan verwendet werden soll, und hat die Genehmigung der China Securities Regulatory Commission für die Registrierung erhalten. Langfristige Mittel mit Merkmalen von Eigenkapitalinstrumenten werden den Unternehmen helfen, ihre Bilanz zu verbessern.

■ Auslandsanleihen: Wachstum auf niedriger Basis, nach wie vor nur geringe Emissionen

Im Jahr 2026 betrug das Emissionsvolumen von Auslandsanleihen nur 171,7 Milliarden Yuan, was einem starken Anstieg gegenüber dem Vorjahr entspricht und 5,4 % des gesamten Finanzierungsvolumens ausmacht, 3,2 Prozentpunkte mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Die durchschnittliche Emissionslaufzeit beträgt 3 Jahre, eine relativ lange Laufzeit. Aus Sicht der emittierenden Unternehmen handelt es sich hauptsächlich um staatseigene Unternehmen wie Yuexiu, China Overseas Land & Investment, Greentown und Seazen sowie um hochwertige private Unternehmen und Unternehmen mit gemischtem Eigentum, deren Wachstum des Emissionsvolumens das Ansteigen des Branchenvolumens gefördert hat.

■ ABS: Anteil des Finanzierungsvolumens gestiegen, Anteil von CMBS/CMBN und REIT-ähnlichen Produkten mit Unterstützung durch zugrundeliegende Vermögenswerte beträgt fast 80 %

Im Jahr 2026 macht die ABS-Finanzierung 27,5 % des gesamten Finanzierungsvolumens aus, 1,7 Prozentpunkte mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres, und spielt eine immer wichtigere Rolle in der Anleihefinanzierung. Die durchschnittliche Emissionslaufzeit beträgt 17 Jahre, die Laufzeit hat sich deutlich verlängert. Aus monatlicher Sicht schwankte das Emissionsvolumen von ABS im ersten Halbjahr stark, das Emissionsvolumen wird durch politische Anreize und hochwertige Vermögenswerte beschränkt. Aus Sicht der Emissionsstruktur sind REIT-ähnliche Produkte und CMBS/CMBN zu den Hauptemissionstypen geworden, mit einem Anteil von 41,6 % bzw. 36,3 %.

Abbildung: ABS-Emissionsstruktur im ersten Halbjahr 2026

Das Pilotprogramm für kommerzielle Immobilien-REITs wurde gestartet, die ersten kommerziellen Immobilien-REITs wurden erfolgreich notiert, und die Wege zur Aktivierung von kommerziellen Bestandsimmobilien haben sich erweitert. Am 31. Dezember 2025 hat die China Securities Regulatory Commission Richtlinien herausgegeben, die explizit darauf abzielen, die „stabile und gesunde Entwicklung von kommerziellen Immobilien-REITs zu fördern“, und darauf hinweisen, dass die „Förderung der Entwicklung des Marktes für kommerzielle Immobilien-REITs eine wichtige Maßnahme des Kapitalmarkts ist, um die von dem Zentralkomitee der Kommunistischen Partei Chinas und dem Staatsrat getroffenen Entscheidungen und Anordnungen zur „Aktivierung von Bestandsvermögen und Optimierung von Neuanlagen“ sowie zur „Erhöhung des Anteils der direkten Finanzierung“ umzusetzen, und ein wirksames Mittel zur Unterstützung des Aufbaus eines neuen Entwicklungsmodells für die Immobilienbranche durch marktwirtschaftliche Mechanismen darstellt“. Gleichzeitig wird vorgeschlagen, „vor allem die Emission von kommerziellen Immobilien-REITs für Vermögenswerte zu unterstützen, die den politischen Richtlinien entsprechen und kommerzielle Eigenschaften aufweisen, um die Effizienz der Emission und Notierung zu verbessern. Es wird gefördert, dass REITs Portfolios von Vermögenswerten mit ähnlichen Geschäftsarten, komplementären Funktionen oder synergetischen Betriebsabläufen halten, um die übergreifende Integration von Vermögenswerten zu fördern und die Skaleneffekte sowie die Fähigkeit zur Risikostreuung zu verbessern“. Im Juni wurden die ersten kommerziellen Immobilien-REITs erfolgreich notiert. Die zugrundeliegenden Vermögenswerte der 4 kommerziellen Immobilien-REITs verteilen sich auf Kernstädte wie Peking, Shanghai und Xi'an, die Geschäftsarten decken Outlet-Center, Bürogebäude und kommerzielle Komplexe ab. Die ursprünglichen Eigentümer sind Shounong, Shanshan, Scitech und Shanghai Real Estate, die lokale staatseigene Vermögenswerte und private Unternehmen abdecken. Bislang wurden insgesamt 22 kommerzielle Immobilien-REITs angemeldet. Die Branche erwartet, dass das gesamte eingeworbene Finanzierungsvolumen 70 Milliarden Yuan übersteigen wird, was die Aktivierung von kommerziellen Bestandsimmobilien weiter vorantreiben wird.

Die Einführung von ABS-Produkten für gehaltene Immobilien beschleunigt sich. Das „CITIC Securities - China Resources Commercial Asset Held Immobilien Asset-Backed Special Plan“ wurde gegründet, und das „Guojin Asset Management - Wuyue Plaza Held Immobilien Asset-Backed Special Plan“ hat seine Erweiterung der Mittelaufnahme abgeschlossen. Insgesamt betrachtet sind die Typen von ABS-Produkten im laufenden Jahr nach wie vor hauptsächlich die Typen, die durch hochwertige zugrundeliegende Vermögenswerte gestützt werden, und der ABS-Kanal steht den Unternehmen, die über hochwertige gehaltene Vermögenswerte verfügen, jederzeit offen.

Schlussfolgerung: Der mehrschichtige REIT-Markt entsteht beschleunigt, feiner Betrieb ist der Schlüssel

Wenn der finanzielle Mittelzufluss der Branche von der hauptsächlich auf die Unternehmensebene bezogenen Finanzierung zu der hauptsächlich auf Projektebene bezogenen Finanzierung übergeht, die Quelle der Schuldentilgung an konkrete Projekte bindet und das Problem der Laufzeitinkongruenz von „kurzfristigen Schulden für langfristige Investitionen“ aus der Zeit des vergangenen Markthochs behebt, werden Richtlinien wie der „Whitelist“-Mechanismus und öffentliche REITs weiterhin beschleunigt umgesetzt. Konkret ausgedrückt haben die Aufsichtsbehörden am 9. Januar die neuesten politischen Leitlinien für den Koordinationsmechanismus der Immobilienfinanzierung herausgegeben, deren Kern darin besteht, dass Darlehen für Immobilienprojekte auf der „Whitelist“ bei Erfüllung der Bedingungen um 5 Jahre verlängert werden können. Es wird erwartet, dass unter dem „Whitelist“-System die inländischen Kredite weiterhin eine wichtige Stütze für die verfügbaren Mittel der Immobilienunternehmen bilden werden. Im ersten Halbjahr hat die Einführung von kommerziellen Immobilien-REITs dazu beigetragen, dass der Markt für öffentliche REITs ein Entwicklungsmodell mit zwei Antriebskräften „traditionelle Infrastruktur + kommerzielle Immobilien“ bildet, das zusammen mit ABS für gehaltene Immobilien einen mehrschichtigen RE