Wie wird der „Landkönig“ von Shanghai geschmiedet?
Die sechste Grundstücksauktionsrunde in Shanghai ist sehr informativ.
Abgesehen von Schlüsselwörtern wie Milliarden-Schlüsselgrundstück und hundert Runden von Geboten, kehren wir zu den drei Grundstücken selbst zurück, sie haben alle eine Gemeinsamkeit:
Vor der Veräußerung haben sie alle eine Anpassung der Planungsnutzung durchlaufen.
Konkret gesehen: Das Grundstück im Badaitou-Gebiet von Yangpu wurde von der ursprünglichen, von Gewerbe und Büro dominierten Funktion zu einem gemischten Nutzungsgrundstück mit Wohnen als Hauptfunktion und ergänzenden Gewerbeeinrichtungen umgewandelt; das Grundstück im Guilin-Park-Gebiet von Xuhui wurde von dem ehemaligen Industriegrundstück der Guanshengyuan Lebensmittelfabrik zu einem gemischten Wohn- und Gewerbegrundstück umgewandelt; das Grundstück in der neuen Stadt Fengxian wurde von einem Gewerbe- und Bürogrundstück zu einem reinen Wohngrundstück umgewandelt.
Das ist nicht das erste Mal. Bei der vierten Grundstücksauktionsrunde in Shanghai im Mai dieses Jahres wurden alle 5 Grundstücke vor der Veräußerung ebenfalls einmal einer Planungsanpassung unterzogen.
Hinter diesen hochwertigen Wohngrundstücken steht ein Schlüsselwort: die Funktionsumwandlung von Bestandsgrundstücken.
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Nach unvollständigen Statistiken wurden seit 2026 bereits 15 Grundstücke in Shanghai einer Planungsanpassung unterzogen, bei der Gewerbe- und Bürogrundstücke zu Wohngrundstücken umgewandelt wurden.
Davon wurden 9 Grundstücke in verschiedenen Runden erfolgreich veräußert, das heißt, von den 20 wohnbezogenen Grundstücken, die in den ersten sechs Runden 2026 veräußert wurden, stammt die Hälfte aus der Umwandlung von Gewerbe- und Dienstleistungsgrundstücken.
Das repräsentativste Beispiel ist das kombinierte Grundstück Badaitou. Es ist das Grundstück, das am schnellsten nach der Planungsanpassung von Bestandsgrundstücken im Kerngebiet Shanghais auf den Markt kommt.
Am 14. Mai wurde der Anpassungsplan für das Grundstück Badaitou am Yangpu-Flussufer veröffentlicht, am 18. Juni offiziell genehmigt, von der Veröffentlichung des Entwurfs bis zur Genehmigung vergingen nur etwa 36 Tage, Ende Juni wurde es in die Veräußerungsliste der sechsten Runde aufgenommen.
Das ursprünglich von Gewerbe und Büro dominierende Eingangsgrundstück wurde in zwei reine Wohngrundstücke und ein ergänzendes Gewerbegrundstück umgewandelt, wobei der Anteil von Gewerbe und Büro stark reduziert wurde. Nach der Anpassung beträgt die gesamte Gebäudefläche des reinen Wohnraums auf dem Grundstück etwa 148.000 Quadratmeter, die Gewerbefläche behält etwa 10.000 Quadratmeter bei und wird damit die größte neue Wohngrundstücksversorgung am Ufer des Flusses in Shanghai im Jahr 2026.
Im März dieses Jahres wurde das Grundstück Xuhui Changqiao xh290-09, das in der dritten Grundstücksauktionsrunde von China Merchants Shekou erworben wurde, ebenfalls nach einer Planungsanpassung veräußert und zugleich das Grundstück mit der höchsten Prämiensatzrate in den ersten drei Grundstücksauktionsrunden Shanghais 2026.
Tatsächlich begann die Ära der Planungsanpassung des Shanghaier Grundstücksmarktes bereits 2024. Damals wurde das ehemalige Gewerbe- und Bürogrundstück von Xiaomi am Xuhui-Flussufer zu einem Wohngrundstück umgewandelt und auf den Markt gebracht, später von Greentown für 4,8 Milliarden Yuan erworben, mit einem Preis von 131.000 Yuan pro Quadratmeter Gebäudefläche wurde es damals zum nationalen Grundstück mit dem höchsten Preis pro Einheit, und das Projekt war nach der Markteinführung bei der Eröffnung sofort ausverkauft.
Im Juli 2025 wurde das Grundstück 051 im historischen Gebiet von Xuhui Hengfu, das von einem gemischten Gewerbe- und Bürogrundstück zu einem niedrigdichten Wohngebäude mit historischem Stil umgewandelt wurde, nach 28 Runden von Geboten schließlich von Qixiang Wangyu für 1,225 Milliarden Yuan erworben, mit einer Gebäudefläche von 200.300 Yuan pro Quadratmeter, womit der nationale Rekord für den Preis pro Einheit von wohnbezogenen Grundstücken erneut gebrochen wurde.
Ab 2026 ist die Planungsanpassung von Shanghais Grundstücken in vollem Gange und wird zu einem Schlüsselansatz, um das knappe Wohnraumangebot im inneren Ring und zwischen dem inneren und mittleren Ring zu ergänzen und die Arbeits- und Wohnstruktur der Stadt auszugleichen.
Darüber hinaus ist das Grundstück im Guilin-Park der ehemalige Standort der Guanshengyuan Lebensmittelfabrik, es wurde von einem Industriegrundstück zu einem gemischten Wohn- und Gewerbegrundstück umgewandelt, das zwei Hauptfunktionen umfasst: gewöhnliche Wohngebäude und Gastronomie- und Beherbergungsgewerbe. Es ist auch ein typisches Beispiel für Shanghai, ineffiziente Industriegrundstücke im Stadtzentrum zu revitalisieren und das Wohnraumangebot zu ergänzen.
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Shanghai ist kein Einzelfall.
Kernstädte im ganzen Land beschleunigen gleichzeitig die Optimierung und Anpassung von Bestandsgrundstücken, und es entsteht eine neue Logik bei der Grundstücksversorgung.
Seit 2026 haben erstklassige und zweitklassige Städte wie Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou, Wuhan, Qingdao, Jinan und Changsha nacheinander ineffiziente und ungenutzte gewerbliche und bürobezogene Bestandsgrundstücke in Wohngrundstücke umgewandelt, um das Angebot an verbesserungsorientiertem Wohnraum in den Kerngebieten der Stadt zu ergänzen.
Schauen wir uns zuerst Guangzhou an. Kürzlich hat Guangzhou nacheinander die Anpassung der detaillierten Planungen für zwei Kerngebiete veröffentlicht: der südliche Bezirk von Pazhou und Dongsha in Liwan (Bai'etan-Gebiet) haben beide die Grundstückseigenschaften optimiert, und durch zwei Anpassungsrunden wurden 7 neue Wohngrundstücke freigesetzt. Davon wurden 3 Wohngrundstücke im südlichen Pazhou und 4 Wohngrundstücke in Dongsha von Bai'etan realisiert. Diese aus der Umwandlung von Gewerbe- und Büroflächen stammenden Wohngrundstücke ergänzen präzise das langjährig knappe Wohnraumangebot in der Hauptstadt, und die Hitze der nachfolgenden Gebote ist absehbar.
Das repräsentativste Grundstück in Shenzhen ist das Super-Grundstück in der Universitätsstadt Universiade, das mehrfachen Wandlungen unterlag. Ursprünglich war geplant, dort das höchste Gebäude Chinas mit einer Höhe von etwa 700 Metern zu bauen, aber später wurde es aufgrund einer Liquiditätskrise des Unternehmens stillgelegt, zwei Mal bei gerichtlichen Versteigerungen nicht verkauft und schließlich 2025 von der Regierung von Shenzhen für 6,8 Milliarden Yuan eingezogen und CR China eingeführt, um das Projekt neu zu starten.
Die größte Veränderung bei diesem Neustart besteht darin, dass das Grundstück von einem reinen Gewerbehochhausgrundstück zu einem gemischten Wohn- und Gewerbegrundstück umgewandelt wurde, wobei der Wohnanteil direkt auf 64 % angehoben wurde und der Gewerbeanteil nur etwa 30 % beträgt. Von einem überhohen, leerstehenden Gewerbehochhaus zu einem zentralen Wohngrundstück im Stadtzentrum geworden, ist dieses Grundstück auch ein Vorzeigemodell für die Stadterneuerung und die Umwandlung von Bestandsgrundstücken in Shenzhen.
Viele beliebte Wohngrundstücke in Hangzhou stammen fast alle aus der Umwandlung von Bestandsgrundstücken. Das Grundstück im Ostbahnhof-Viertel der Shangcheng-Distrikt, das Grundstück im Changmao-Bereich und das kombinierte Grundstück im Zukunftstechnologiepark wurden alle nach Abschluss der Planungsanpassung im Jahr 2025 auf den Markt gebracht.
Aufgrund der Knappheit wurden diese Grundstücke nach der Markteinführung durch Planungsanpassung alle mit einer Gesamtprämiensatzrate von über 30 % gehandelt, und die Bereitschaft der Immobilienunternehmen, Grundstücke zu erwerben, ist allgemein stark.
Das Tempo der Planungsanpassung in Hangzhou beschleunigt sich weiter. Das neueste angepasste Grundstück ist das Grundstück im Liu Xia-Bereich neben dem Xixi-Feuchtgebiet, das direkt von der Eigenschaft Gewerbe + Geschäftsfinanzierung zu einem reinen zweiten Typ städtischen Wohngrundstücks umgewandelt wurde, während die Planungsindikatoren stark optimiert wurden.
Viele zweitklassige Städte haben ebenfalls das Tempo aufgenommen und eine Welle der Revitalisierung ineffizienter gewerblicher und bürobezogener Bestandsflächen eingeleitet.
Jinan hat im April 2026 offiziell eine spezielle neue Politik erlassen, die ausdrücklich die Umwandlung ineffizienter Gewerbe- und Bürogrundstücke zu Wohnzwecken zur Revitalisierung von Bestandsflächen fördert. Die Politik wurde schnell umgesetzt. Im Juni wurden zwei nach Planung angepasste Grundstücke in Jinan alle mit hoher Prämie veräußert: Das Grundstück Tangye TY12-1 wurde nach 48 intensiven Gebotsrunden erfolgreich von der Dahua Group erworben; das Grundstück östlich des CBD-Politischen und Rechtswissenschaftlichen Instituts wurde von Greentown für 386 Millionen Yuan erworben.
Das Grundstück C5 Süd in der Yuelin-Flussufer-Neustadt von Changsha hat ebenfalls die Gebotsbegeisterung führender Immobilienunternehmen ausgelöst. Anfang 2026 wurde das Grundstück von dem ursprünglichen reinen Gewerbegrundstück zu einem reinen Wohngrundstück umgewandelt. Bei der Versteigerung im Juni nahmen 8 führende Immobilienunternehmen wie CR China, Poly und C&D teil. Nach 40 Gebotsrunden wurde es von dem lokalen Jiaxin Real Estate für 1,212 Milliarden Yuan erworben, mit einer Prämiensatzrate von 38,98 %, und der Preis pro Gebäudefläche brach den Rekord des Flussufergebiets.
Die Revitalisierung von Bestandsflächen ist bereits zu einem neuen Weg der Grundstücksversorgung auf dem Immobilienmarkt geworden.
Insgesamt gesehen bringt die großflächige Förderung der Funktionsumwandlung von Bestandsgrundstücken im ganzen Land einen doppelten Nutzen für die Stadtentwicklung und die Entwicklung des Immobilienmarktes.
Einerseits löst es wirksam die weit verbreiteten Probleme der Städte wie übermäßigen Gewerbe- und Bürobestand und ineffiziente leerstehende Gebäude. Die Funktionsumwandlung von Bestandsgrundstücken kann langjährig ungenutzte Bestandsanlagen revitalisieren; andererseits befinden sich die meisten dieser Grundstücke in den Kerngebieten der Hauptstadt mit ausgereifter Infrastruktur, was das Fehlen von Wohnraumangebot in den Kerngebieten ausgleicht und das Vertrauen der Immobilienunternehmen in Investitionen in hochwertige Grundstücke in Kernstädten stärkt.
Die wichtigere Bedeutung dahinter liegt darin, dass die Grundstücksversorgung in Kernstädten längst das Modell der großangelegten neuen Grundstückserschließung verlassen hat, und die Revitalisierung von Bestandsflächen sowie die Stadterneuerung sind offiziell zur Hauptquelle der Grundstücksversorgung geworden. In Zukunft wird die Erweiterung des Wohnraumangebots durch Anpassung der Grundstücksplanung, die Optimierung der Wohnverteilung und die Verbesserung des Gleichgewichts von Arbeit und Wohnen in den Stadtgebieten zur langfristigen Richtung für die Entwicklung des Immobilienmarktes und die Stadterneuerung in allen großen Städten werden.
Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ding Zuyu bewertet den Immobilienmarkt“, Autor: Redaktion, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.