Das KI-gestützte Verwaltungssystem für Beziehungen zwischen Immobilienverwaltungen und Wohnungseigentümern Lvsiyuanli plant eine Finanzierung in Höhe von 5 Millionen.
Die Immobilienverwaltungsbranche vollzieht derzeit einen Wandel von der Expansion durch neue Projekte hin zur Steigerung der Betriebseffizienz bestehender Projekte. Mit dem nachlassenden Wachstumstempo der Immobilienentwicklung müssen Immobilienverwaltungsunternehmen sich direkter mit betrieblichen Problemen wie der Verwaltung der Beziehungen zu Eigentümern und dem Cashflow von Projekten auseinandersetzen.
Öffentliche Daten zeigen, dass im Jahr 2025 die Einzugsquote von Wohnimmobilienverwaltungsgebühren bei den 100 führenden Immobilienverwaltungsunternehmen 82,3 % betrug, was einem Rückgang um 2,4 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr entspricht, und die Zufriedenheit mit Wohnimmobilienverwaltungsdiensten auf 73,2 Punkte sank. Die durchschnittliche Einzugsquote der 500 führenden Immobilienverwaltungsunternehmen, die vom Forschungsinstitut für Immobilienverwaltung von CRIC veröffentlicht wurde, liegt bei 71 %. Die Stichproben und Statistikmethoden verschiedener Statistikstellen unterscheiden sich, spiegeln aber alle den Branchentrend hin zu einem Druck bei dem Einzug von Immobilienverwaltungsgebühren und einem sinkenden Serviceerlebnis für Eigentümer wider.
Ausgerichtet auf diesen Bedarf ist kürzlich „Lüsi Yuanli“, eine KI-Plattform für die Verwaltung von Eigentümerbeziehungen in der Immobilienverwaltungsbranche, online gegangen. Das Projekt basiert auf den Kommunikationsdaten zwischen Hausmeistern und Eigentümern, analysiert die Anliegen, Serviceprobleme und Zahlungsbereitschaft der Eigentümer durch künstliche Intelligenz und bietet Immobilienverwaltern Tools für Kommunikationsvorschläge, Aufgabenkoordination und Prozessüberwachung.
Laut den vom Projektträger bereitgestellten Daten hat Lüsi Yuanli bereits mit mehr als 20 mittelständischen und großen Immobilienverwaltungsunternehmen Verträge geschlossen, darunter 3 börsennotierte Immobilienverwaltungsunternehmen. Bis zum zweiten Quartal 2026 deckt die Plattform etwa 177.300 Eigentümerhaushalte ab, auf die sich Immobilienverwaltungsgebühren von insgesamt etwa 856 Millionen Yuan belaufen. Derzeit plant das Projekt eine Finanzierung in Höhe von 5 Millionen Yuan, die Mittel werden hauptsächlich für den Aufbau des Vertriebssystems, die Produktentwicklung und Investitionen in technische Infrastrukturen wie Rechenleistung verwendet.
I. Wandel von der „Verwaltung von Gebäuden“ zur Verwaltung von Eigentümerbeziehungen
Derzeit decken die Informationssysteme, die von Immobilienverwaltungsunternehmen verwendet werden, hauptsächlich Geschäftsabläufe wie Gebäudeakten, Gebühreneinzug, Meldung und Reparatur von Mängeln, Auftragsverteilung und Geräteverwaltung ab. Solche Systeme können die Serviceresultate aufzeichnen, sind aber oft nicht in der Lage, den gesamten Kommunikationsprozess zwischen Immobilienpersonal und Eigentümern vollständig abzubilden.
In der praktischen Geschäftstätigkeit bearbeiten Hausmeister Eigentümerprobleme per Telefon, WeCom, SMS oder im persönlichen Gespräch, wobei die relevanten Informationen auf verschiedene Konten, Endgeräte und Geschäftssysteme verteilt sein können. Projektverantwortliche sehen normalerweise nur die Anzahl der Beschwerden, die Abschlussquote von Arbeitsaufträgen und den Eingang von Immobilienverwaltungsgebühren, können aber kaum die spezifischen Gründe dafür beurteilen, warum Eigentümer die Gebühren verweigern, und auch kaum prozessuale Probleme wie nicht erfüllte Servicezusagen, wiederholt auftretende Probleme oder unangemessene Kommunikationsweisen erkennen.
Genau dieser Teil soll von Lüsi Yuanli ergänzt werden. Unter der Genehmigung des Immobilienverwaltungsunternehmens und unter Einhaltung der Anforderungen an den Schutz personenbezogener Daten, die Datensicherheit und die interne Unternehmensverwaltung kann die Plattform Kommunikationsdaten wie Telefonanrufe, WeChat-Nachrichten, SMS, Sitzungsprotokolle und Geschäftsdokumente einbinden. Das System verwendet Large Language Modelle und Technologien zur Verarbeitung natürlicher Sprache, um die Kommunikationsinhalte strukturiert zu analysieren, Informationen wie Eigentümeranliegen, Stimmungsänderungen, strittige Punkte, verantwortliche Parteien und Zahlungsbereitschaft zu erkennen und ein fortlaufend aktualisiertes Archiv der Eigentümerbeziehungen zu erstellen.
Auf Basis der Analyseergebnisse kann die Plattform den Hausmeistern die nächsten Kommunikationsschwerpunkte, geeignete Kontaktzeiten und Bearbeitungslösungen vorschlagen. Wenn beispielsweise ein Eigentümer wegen eines seit langem ungelösten Reparaturproblems die Zahlung verweigert, lenkt das System die Aufgabe von der reinen Gebührenmahnung hin zur Problemprüfung, Koordination der Verantwortlichkeiten und Servicewiederherstellung und weist die Verwaltung an, die Bearbeitungsergebnisse zu verfolgen.
Im Gegensatz zur direkten Verwendung allgemeiner Large Language Modelle zur Generierung von Kommunikationsvorlagen hat Lüsi Yuanli ein Wissensdatenbank für Szenarien der Immobilienverwaltung aufgebaut, die Unternehmensrichtlinien, historische Fälle, Servicestandards und Kommunikationsstrategien für verschiedene Arten von Eigentümern in den Entscheidungsprozess einbezieht. Die Plattform zeichnet gleichzeitig auf, ob die Vorschläge übernommen wurden, ob die Aufgaben ausgeführt wurden und wie sich die anschließende Zahlungsbereitschaft und Zufriedenheit entwickeln, sodass die Analyseergebnisse weiterhin zur Optimierung des Modells und der Geschäftsstrategien verwendet werden können.
In Bezug auf die technische Architektur verwendet Lüsi Yuanli ein geschichtetes Multi-Agent-System, das Aufgaben wie Datenaufbereitung, Anerkennung von Anliegen, Aufgabenplanung, Kommunikationsvorschläge und Ergebnisauswertung von verschiedenen Funktionsmodulen bearbeiten lässt, die dann durch einen einheitlichen Geschäftsprozess koordiniert werden. Der Hauptzweck dieser Architektur besteht darin, durch eine präzise Kontextkonstruktion die Wahrscheinlichkeit von Informationsverlusten oder Ergebnisabweichungen bei der Bearbeitung komplexer Immobilienverwaltungsgeschäfte durch Large Language Modelle zu senken und die Bedenken der Kunden gegenüber den Ergebnissen in kommerziellen Szenarien zu beseitigen.
Laut Angaben des Projektträgers hat die Plattform bisher mehr als 1,5 Millionen Aufzeichnungen über Kommunikationsvorgänge in der Immobilienverwaltung angesammelt. Bei einigen bereits in Betrieb genommenen Projekten liegt die Übernahmerate der vom System generierten Vorschläge durch die Mitarbeiter an der Frontlinie über 99 %.
II. Einstieg über den Einzug von Immobilienverwaltungsgebühren, Abrechnung nach Effekt und Abonnement pro Konto
Lüsi Yuanli hat zuerst die Verwaltung der Zahlungsbereitschaft für Immobilienverwaltungsgebühren als kommerziellen Einstiegspunkt gewählt. Im Gegensatz zu üblichen Mahnwerkzeugen erhöht die Plattform nicht nur die Häufigkeit der Kontaktaufnahme per Telefon oder Nachricht, sondern versucht auch, die servicebedingten Gründe für die Nichtzahlung von Eigentümern zu erkennen und Mahnung, Problembearbeitung und Beziehungsreparatur in denselben Prozess einzubeziehen.
Laut Statistiken des Projektträgers hat sich bei den derzeit bewerteten Kooperationsprojekten die durchschnittliche Dauer vom Beginn der gezielten Kommunikation bis zum Erhalt der Zahlungen von ursprünglich etwa 83 Tagen auf 13,5 Tage verkürzt.
Bei der Abrechnungsmethode verwendet Lüsi Yuanli ein Modell aus der Kombination von erfolgsabhängiger Bezahlung und SaaS-Abonnement. Für das Geschäft der Verwaltung der Zahlungsbereitschaft für Immobilienverwaltungsgebühren berechnet das Projekt die Servicegebühr nach dem tatsächlich erzielten Rückzahlungseffekt. Für standardisierte Funktionen wie die tägliche Verwaltung von Eigentümerbeziehungen, die Koordination von Mitarbeitern und die Betriebsanalyse werden jährliche Abonnementgebühren nach Konten von Verwaltern und Hausmeistern erhoben.
Die Zielgruppe dieses Modells sind hauptsächlich Immobilienverwaltungsunternehmen mit einer bestimmten Verwaltungsgröße und dem Bedarf an projektübergreifender Verwaltung. Für solche Kunden hängt die Einkaufsentscheidung normalerweise nicht nur von den Softwarefunktionen ab, sondern auch davon, ob die Plattform mit den vorhandenen Systemen für Gebühreneinzug, Arbeitsaufträge und Kundenservice verbunden werden kann und ob innerhalb kurzer Zeit quantifizierbare Rückzahlungen oder Verwaltungsverbesserungen erzielt werden können.
Lüsi Yuanli begann im zweiten Halbjahr 2025 mit der Kommerzialisierung. Laut Angaben des Projektträgers erzielte das Projekt im selben Jahr einen Umsatz von etwa 250.000 Yuan und wird voraussichtlich im September 2026 den Break-Even-Punkt erreichen.
Die Immobilienverwaltungsbranche bietet eine große Kundenbasis für solche Produkte. Daten aus der fünften nationalen wirtschaftlichen Zählung des Nationalen Statistikamts zeigen, dass Ende 2023 landesweit 375.000 juristische Personen von Immobilienverwaltungsunternehmen registriert waren. Nach einschlägigen Branchenforschungen belief sich der Jahresumsatz der juristischen Personen von Immobilienverwaltungsunternehmen im Jahr 2023 auf etwa 1,7 Billionen Yuan.
III. Das Team stammt aus den Bereichen Unternehmensdienstleistungen, Datentechnologie und Immobilienverwaltung
Das Projekt Lüsi Yuanli wurde Ende 2024 gestartet. Gründer Zhao Lei verfügt über fast 20 Jahre Erfahrung im Betrieb von digitalen Diensten für Unternehmen und war zuvor Geschäftsführer und Co-CEO von BBD Shulian Dayou. Laut den vom Projektträger bereitgestellten Informationen überstiegen die jährlichen wiederkehrenden Einnahmen des von ihm geleiteten digitalen Finanzgeschäfts während seiner Amtszeit 35 Millionen Yuan.
Mitgründer Wu Tong absolvierte die Shanghai University of Finance and Economics, war zuvor CFO und CTO von BBD und ist hauptsächlich für die Datenverwaltung, die Entwicklung von Ontologiemodellen und künstlichen Intelligenzmodellen verantwortlich, er hält 28 technische Patente. Kernteammitglied Qin Ge verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung in der Immobilienverwaltungsbranche und war bei Immobilienverwaltungsunternehmen wie Country Garden Services und A-Living Services tätig, er liefert hauptsächlich branchenspezifische Erfahrungen in Bezug auf Immobiliengebühreneinzug, Kundenservice und Projektbetrieb für das Produkt.
Diese Teamzusammensetzung deckt die drei Fähigkeiten ab, die für Immobilientechnologieprojekte erforderlich sind: Verständnis für die Softwarebeschaffungs- und Lieferprozesse großer Unternehmen, Umwandlung unstrukturierter Kommunikationsinhalte in berechenbare Daten und Einbettung der Analyseergebnisse des Modells in die tägliche Arbeit der Hausmeister.
Nach Abschluss der Finanzierung plant Lüsi Yuanli, die Fähigkeiten zur Verwaltung der Zahlungsbereitschaft für Immobilienverwaltungsgebühren weiter zu verbessern und das Produkt schrittweise auf Geschäftsabläufe wie tägliche Kommunikation, Beschwerdebearbeitung, Auftragskoordination, Servicewiederherstellung und Verwaltungsberichte auszudehnen. Die längerfristige Produktvision besteht darin, auf Basis eines dynamischen Archivs der Eigentümerbeziehungen Immobilienverwaltungsunternehmen dabei zu helfen, die Serviceanforderungen verschiedener Eigentümer zu erkennen und Mehrwertdienstszenarien wie Gemeinhandel, Haushaltsservice und Gebäudereparatur zu verbinden.
In Bezug auf die Markterweiterung plant das Projekt, vorrangig die Regionen Südwestchina, Zentralchina, Ostchina und Südchina abzudecken und lokale Partner für den lokalen Vertrieb und die Implementierung einzusetzen. Ob das Modell der Stadtpartner die Kundenakquisitionskosten senken und gleichzeitig die Standards für die Projektlieferung und die Datenkonformität aufrechterhalten kann, ist jedoch ein Problem, das bei der Skalierung des Projekts gelöst werden muss.
Ein Projektverantwortlicher eines kooperierenden Immobilienverwaltungsunternehmens erklärte, dass die Projekte in der Vergangenheit hauptsächlich auf die manuelle Mahnung durch Hausmeister angewiesen waren und das Management kaum die spezifischen Gründe für die langfristigen Zahlungsrückstände von Eigentümern nachvollziehen konnte. Nach der Inbetriebnahme von Lüsi Yuanli können die Verwalter gleichzeitig den Zahlungsfortschritt und die Probleme im Frontlinien-Service einsehen und die Nachverfolgungsstrategien entsprechend anpassen.
Nachdem die Immobilienverwaltungsbranche in die Phase des Bestandsbetriebs eingetreten ist, hängt die Steigerung der Einzugsquote nicht nur von einer höheren Mahnfrequenz ab, sondern vor allem von der Verbesserung der Servicequalität, der Transparenz der Informationen und des Vertrauens der Eigentümer. Lüsi Yuanli zielt darauf ab, durch die Analyse der vorhandenen Kommunikations- und Servicedaten von Immobilienverwaltungsunternehmen die Verwaltung von Eigentümerbeziehungen, die früher von der individuellen Erfahrung der Hausmeister abhing, zu einem aufzeichnbaren, koordinierbaren und nachvollziehbaren Geschäftsprozess zu machen.