Nach der Einführung von Longfor als Bauleiter hat Yufazhou das 15 Jahre alte unvollendete Projekt in Huanggedu für 225 Millionen Yuan übernommen

Nach fast einem Jahr der Einführung der Bauverwaltung durch Longfor wechselte das ursprüngliche Projekt Jiangwan International in Nan’an, Chongqing, erneut den Besitzer.

Am 17. Juli veröffentlichte die Chongqing Yukaifa Co., Ltd. eine Ankündigung, wonach sie beabsichtigt, 51 % der Anteile an der Huangge Wandu Company unter der verbundenen Partei Hengcheng Rongzhi für 225 Millionen Yuan in bar zu erwerben.

Das Ziel dieses Erwerbs, die Huangge Wandu Company, hat zu Beginn dieses Jahres das Land des ersten Abschnitts von Huanggedu (Jiangwan) übernommen und gleichzeitig die Entwicklung und den Bau des Projekts übernommen.

Es ist bekannt, dass das Projekt einst geplant war, „die höchsten Zwillingswolkenkratzer der Welt und eine Hochgeschwindigkeits-Einkaufsstraße“ zu schaffen, aber aus Gründen fast 15 Jahre lang stillstand und zu einem unvollendeten Bau wurde. Bis 2023 beteiligte sich das staatliche Kapital, um die Wiederbelebung zu starten, und 2025 wurde die Marke Longfor Construction Management Long Zhizao eingeführt, um das Projekt neu als Huanggedu CAZ Central Activity Zone zu positionieren und eine hochwertige integrierte Gemeinde zu schaffen.

Yukaifa wies in der Ankündigung darauf hin, dass das Projekt im Kern-Ufergebiet der Nanbin Road liegt und ein seltenes hochwertiges Vermögen im Kerngebiet von Zwei Flüsse und Vier Ufer ist. Dieser Erwerb ist eine wichtige Maßnahme des Unternehmens, um die Landreserven im Kerngebiet zu optimieren und die Lücke bei hochwertigen Wohnprodukten im Kerngebiet der Hauptstadt zu schließen.

„Vergangenheit und Gegenwart“

Die Huangge Wandu Company, die von Yukaifa erworben wird, hält das Land des ersten Abschnitts von Huanggedu (Jiangwan). Dieses Grundstück liegt östlich des südlichen Brückenkopfes der Yangtze-Brücke an der Nanbin Road in Nan’an und gehört zum Kerngebiet der „Huangge Wandu“, einer der zwölf Sehenswürdigkeiten von Bayu.

Im Jahr 2008 erweiterte die in Hongkong ansässige Immobilienfirma China Properties Group ihr Geschäftsgebiet auf das Festland, gründete die Chongqing Jiangwan Real Estate Co., Ltd. in Chongqing und erwarb die Grundstücke D4-7-1/02 und D4-7-2/02 im D-Abschnitt der Nanping-Gruppe in Chongqing mit einem Aufschlag von 13,39 % für 470 Millionen Yuan. Die Gebäudefläche des Grundstücks beträgt 520.000 Quadratmeter, die Art des Landes ist Wohn- und Gewerbegebiet, und das Projekt wurde als Jiangwan International benannt.

Zu dieser Zeit war das Projekt Jiangwan International als „die höchsten Zwillingswolkenkratzer der Welt und eine Hochgeschwindigkeits-Einkaufsstraße“ geplant, aber der ursprüngliche Umfang reichte möglicherweise nicht aus, um diesen Plan zu unterstützen. Ein Jahr nach dem Erwerb des Grundstücks legte der tatsächliche Kontrolleur des Unternehmens, Wang Shizhong, der Volksregierung von Chongqing drei konzeptionelle Pläne für die Projektplanung vor und beantragte, die Gebäudefläche des Projekts auf 1,4 Millionen Quadratmeter zu erhöhen.

Bis 2010 stimmte die Regierung von Chongqing dem oben genannten Erweiterungsantrag zu und fügte 15.200 Quadratmeter Land des ursprünglichen Xingao Unterwasserwelt-Grundstücks sowie 29.800 Quadratmeter Land, das von der Chongqing Chengtou reserviert wurde, in das Projekt Jiangwan International ein, um eine einheitliche Gesamtplanung und -entwicklung durchzuführen.

Nach dieser Anpassung stieg die gesamte Landnutzungsfläche des Projekts Jiangwan International auf 139.300 Quadratmeter, und die gesamte oberirdische Gebäudefläche betrug 1,4 Millionen Quadratmeter. Gleichzeitig revidierten beide Parteien den Landübertragungsvertrag: Der gesamte Landübertragungspreis des Projekts wurde von den ursprünglichen 470 Millionen Yuan auf 1,288 Milliarden Yuan erhöht. Die Chongqing Jiangwan Real Estate Co., Ltd. musste einmalig 818 Millionen Yuan an Landübertragungsgebühren nachzahlen und sich verpflichten, innerhalb eines Jahres nach Vertragsunterzeichnung mit dem Bau zu beginnen und innerhalb von fünf Jahren die gesamte Fertigstellung abzuschließen.

Aber mit der eigenen Schuldverletzung der China Properties Group gab es lange keine Fortschritte beim Bau des Projekts Jiangwan International.

Zehn Jahre nach dem Erwerb des Grundstücks erlebte das Projekt eine zweite große Planungsanpassung: Nicht nur die gesamte zulässige Gebäudefläche wurde stark reduziert, sondern auch die ursprünglich geplanten Kernmarkenformen wie die höchsten Zwillingswolkenkratzer der Welt und die Hochgeschwindigkeits-Einkaufsstraße wurden vollständig gestrichen. Zusätzlich zur 2021 im Inland eingeführten Höhenbegrenzungspolitik, die den Neubau von Gebäuden über 500 Meter verbietet, scheiterte der Plan des Jiangwan-Projekts.

Während das Projekt lange stillstand und unvollendet blieb, schuldete die Chongqing Jiangwan Company auch Steuern für die Nutzung von städtischem Land, und gerichtliche Vollstreckungen und andere Angelegenheiten häuften sich an. Bis Juli 2022 wurde das Unternehmen vom fünften Zwischengericht von Chongqing zum Vollstreckungsschuldner erklärt, und der kumulierte Vollstreckungsbetrag betrug zu diesem Zeitpunkt 1,083 Milliarden Yuan.

Mit der anhaltenden Verschärfung des Schuldrisks veröffentlichte das fünfte Zwischengericht von Chongqing 2023 offiziell eine gerichtliche Versteigerungsankündigung, um die Landnutzungsrechte des Projekts Jiangwan International öffentlich zu veräußern und einen neuen Übernehmer für das seit mehr als zehn Jahren ruhende Projektgrundstück zu suchen.

Nach fast 15 Jahren ist der Wert dieses Grundstücks im Vergleich zu den ursprünglichen Erwerbskosten fast um das Zehnfache gestiegen, aber der Weg der gerichtlichen Versteigerung war voller Hindernisse. In diesem Jahr wurde das Projekt insgesamt fünf Mal ausgeschrieben, wobei es mehrmals zu Versteigerungsausfällen und Aussetzungen der Ausschreibung kam. Der Startpreis der Versteigerung wurde von den ursprünglichen 4,934 Milliarden Yuan auf 3,948 Milliarden Yuan gesenkt und schließlich in der fünften Runde der Ausschreibung erfolgreich veräußert.

Erst in der fünften Runde der Ausschreibung wurde es unter der Unterstützung von Chongqing Chengtou veräußert. Branchenanalysen zeigen, dass vor dem Hintergrund der tiefgreifenden Anpassung des Immobilienmarktes der anfängliche Startschwellenwert des Grundstücks relativ hoch war, die meisten privaten Immobilienunternehmen nicht in der Lage waren, großvolumige Vermögen und verbliebene Risiken zu übernehmen, und es eine vernünftige Wahl ist, dass lokale staatliche Immobilienplattformen eingreifen, um zu helfen und die unvollendeten Altprojekte wiederzubeleben, was dem aktuellen Marktzustand entspricht.

Vermögenszu- und -abgänge

Nach der Übernahme durch das staatliche Kapital trat das seit mehr als zehn Jahren ruhende Projekt Jiangwan International als wichtiges städtisches Erneuerungsprojekt auf Stadtebene – das Huanggedu-Projekt – in die Phase der Wiederbelebung und des Neustarts ein.

Den Daten zufolge wurde das Projekt im August 2025 offiziell unter Vertrag genommen, um die Longfor Group für die Bauverwaltung und den Vertrieb einzuführen. Es wurde als Huanggedu CAZ Central Activity Zone positioniert, die Wohnungen, TOD, Ufergewerbe, Parks und andere Inhalte umfasst. Im November desselben Jahres wurde das Chongqing Construction Engineering offiziell für den Bau eingeführt.

Genauer gesagt werden die Grundstücke wie das Grundstück D4-7-1 in der Nanping-Gruppe im Bezirk Nan’an, Chongqing, im EPC-Generalunternehmermodell umgesetzt. Das Projekt erstreckt sich über eine Fläche von etwa 225 Mu, die Gebäudefläche beträgt etwa 760.000 Quadratmeter, und das Projekt wird in Phasen umgesetzt.

Dabei beträgt die Fläche des ersten Abschnitts des Projekts etwa 30 Mu, die Gebäudefläche etwa 100.000 Quadratmeter, die Höhe der Wohngebäude etwa 198 Meter, und es handelt sich hauptsächlich um hochwertige Wohnungen sowie begleitende Gewerbe- und Garagenanlagen.

Nach den Zeitplänen für die Bauarbeiten muss der erste Abschnitt des Projekts die Hauptkonstruktion des Verkaufsgebäudes bis zum 5. August 2026 abschließen und bis zum 20. November bzw. 10. Dezember die Konstruktion von zwei Türmen bis zur Hälfte des Hauptgebäudes (Verkaufsvoraussetzung) abschließen. Es wird erwartet, dass bis Ende 2028 die Übergabebedingungen erreicht werden.

Nach der Unterstützung durch Chengtou wechselte das Projekt erneut den Besitzer. Bereits zu Beginn dieses Jahres hat die hundertprozentige Tochtergesellschaft von Chongqing Chengtou, die Hengcheng Rongzhi Company, das Land des ersten Abschnitts von Huanggedu (Jiangwan) zu einem bewerteten Preis von 406 Millionen Yuan als Kapitaleinlage eingebracht und an die hundertprozentige Tochtergesellschaft Huangge Wandu Company übertragen.

Jetzt überträgt Hengcheng Rongzhi weitere 51 % der Anteile an der Huangge Wandu Company an Yukaifa für eine Gegenleistung von 225 Millionen Yuan.

Gemäß der Ankündigung muss Yukaifa innerhalb von 5 Werktagen nach Unterzeichnung des Vertrags 30 % des Übertragungspreises zahlen. Nach dem Erwerb von 51 % der Anteile an der Huangge Wandu Company muss es der Huangge Wandu Company entsprechend dem Anteil eine finanzielle Unterstützung von 14,2535 Millionen Yuan gewähren, die speziell zur Rückzahlung anderer Verbindlichkeiten gegenüber der Hengcheng Rongzhi Company verwendet wird.

Yukaifa erklärte, dass das Projekt im Kern-Ufergebiet der Nanbin Road liegt und ein seltenes hochwertiges Vermögen im Kerngebiet von Zwei Flüsse und Vier Ufer ist, das die Lücke bei hochwertigen Wohnprodukten des Unternehmens im Kerngebiet der Hauptstadt schließen kann.

Gemäß dem gesamten Erneuerungsplan des Projekts wird 2028 der erste Abschnitt mit etwa 300 Metern Einkaufsstraße und hochwertigen Wohnungen fertiggestellt und in Betrieb genommen, und es werden hochwertige Bildungsangebote eingeführt. In der mittleren Phase wird die gesamte Schlucht-Einkaufsstraße durchgängig gemacht, der Klippenpark für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht und die Wohnungen übergeben, wodurch die erste Runde der Erneuerung des Gebiets im Wesentlichen abgeschlossen wird. In der langfristigen Phase werden die gewerblichen Einrichtungen weiter verbessert, die Funktionen des Gebiets aufgewertet, ein gut ausgestattetes lebendiges Ufergebiet geschaffen und die städtische Oberfläche des Gebiets erneuert.

Es ist erwähnenswert, dass die Betriebssituation von Yukaifa selbst nicht optimistisch ist. Frühere Ankündigungen zeigten, dass Yukaifa im ersten Halbjahr 2026 voraussichtlich einen negativen Nettogewinn verzeichnen wird, mit einem Verlustbereich von voraussichtlich 3,5 bis 7 Millionen Yuan, während der Nettogewinn im Vorjahreszeitraum 193 Millionen Yuan betrug.

Zum Rückgang des Nettogewinns im ersten Halbjahr im Vergleich zum Vorjahr erklärte Yukaifa, dass dies hauptsächlich darauf zurückzuführen ist, dass das Unternehmen im Vorjahreszeitraum 1 % der Anteile an seiner Tochtergesellschaft veräußert, die Kontrolle verloren hat und auf Konzernebene die verbleibenden Anteile zum beizulegenden Zeitwert neu bewertet hat, was zu einem Ertrag von 240 Millionen Yuan aus der Investition führte.

Betrachtet man den Zeitraum länger, so hat das Unternehmen 2025 zwar den Verlust in einen Gewinn umgewandelt, aber dies ist auf den Beitrag von außerordentlichen Erträgen zurückzuführen. Das heißt, ohne diesen Einflussfaktor hat das Kerngeschäft von Yukaifa noch keine starke Fähigkeit, Gewinne zu generieren.

Das unvollendete Projekt ist jetzt auf den richtigen Weg der Entwicklung gelangt. Mit der Injektion hochwertiger Vermögen und der Unterstützung der Marke Longfor ist es noch ungewiss, ob der Plan des Huanggedu-Projekts Gewinne erzielen und die Leistung von Yukaifa verbessern kann.

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