13 Villen für 374 Millionen Yuan nicht verkauft – Die Vermögensveräußerung von Kaisas in Guangzhou gerät in eine Sackgasse

Wenn Vermögenswerte in die gerichtliche Versteigerung gelangen, ist dies die letzte Option, die der Eigentümer vermeiden möchte, aber es ist auch das unvermeidliche Schicksal, wenn keine andere Wahl bleibt.

Kürzlich wurden 13 Villen von Kaisa im Bezirk Baiyun in Guangzhou auf der Plattform „Ali Assets“ für gerichtliche Versteigerungen angeboten. Die Gesamtfläche beträgt 4.861 Quadratmeter, und der Gesamtstartpreis liegt bei etwa 374 Millionen Yuan. Dennoch zogen sie nur eine große Anzahl von neugierigen Zuschauern an – mehr als tausend Mal wurde die Auktion angesehen, aber niemand gab ein Gebot ab, was dazu führte, dass alle Vermögenswerte kollektiv nicht verkauft wurden.

Natürlich schließt man nicht aus, dass einige Käufer unter den Zuschauern nach einem „Schnäppchen“ suchen. Sie haben nicht geboten, weil der Preis kein echtes Schnäppchen darstellte oder sie die Mängel der Vermögenswerte nicht akzeptieren konnten.

Warum wurden diese 13 nicht verkauften Villen nicht versteigert? Welche Vergangenheit von Kaisa verbirgt sich dahinter?

Vergangenheit des Projekts

Es gibt keine Vermögenswerte, die nicht verkauft werden können – nur keine hochwertigen Vermögenswerte, die rein genug sind.

Die 13 nicht versteigerten Villen gehören zur „Yunshan Villa“-Gruppe des Projekts „Kaisa Tianzhu“. Im Mai 2013 gewann Kaisa nach fast 200 Bietrunden das Grundstück Nr. 8 und Nr. 10 in der Tongbao-Straße in Guangzhou zu einem Preis von 1,868 Milliarden Yuan, der die Preisobergrenze erreichte. Nach Abzug der zu errichtenden öffentlichen Einrichtungen betrug der Bodenpreis 25.600 Yuan pro Quadratmeter und brach damit den damaligen Rekord für den Wohnungspreis pro Quadratmeter im Bezirk Baiyun.

Im Jahr 2014 wurde der Plan des Projekts offiziell genehmigt: Die gesamte zulässige Gebäudefläche beträgt etwa 144.400 Quadratmeter mit einer Geschossflächenzahl von 2,2. Es wurden drei Arten von Produkten geplant: 138 kleine Duplex-Wohnungen mit einer Fläche von 97-98 Quadratmetern, 157 luftige Dach-Duplex-Wohnungen mit 240-260 Quadratmetern sowie 38 Reihen- oder Einfamilienvillen.

Obwohl das Projekt bereits 2014 genehmigt wurde, dauerte es vier Jahre, bis es offiziell auf den Markt kam. Die „Yunshan Villa“-Gruppe erhielt die Vorverkaufsgenehmigung sogar noch später: Sie wurde 2019 erteilt, und 2021 erfolgte die zentrale offizielle Online-Registrierung sowie die gesamte Übergabe.

Laut der Plattform „Ali Assets“ ist eine der 13 angebotenen „Yunshan Villa“-Wohnungen eine voll möblierte Einheit, die einzeln versteigert wird – mit einer Fläche von 445 Quadratmetern und einem Startpreis von 38,94 Millionen Yuan. Die restlichen 12 Einheiten sind Rohbauten, die zusammen mit mehreren Parkplätzen als Paket verkauft werden müssen. Der Startpreis pro Einheit liegt zwischen 22,03 Millionen Yuan und 32,52 Millionen Yuan.

Zusammen mit der Fläche der Parkplätze berechnet, liegt der Startpreis pro Quadratmeter der Rohbau-Villen zwischen 68.000 Yuan und 86.000 Yuan, während der Preis der voll möblierten Einheit 87.600 Yuan pro Quadratmeter beträgt. Im Vergleich zum aktuellen Nancheng-Sektor, in dem sich das Projekt befindet, sind diese Preise nicht niedrig.

Laut „Guangzhou Anjuke“ liegt der aktuelle durchschnittliche Transaktionspreis im Nancheng-Sektor bei 42.200 Yuan pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 5,24 % gegenüber dem Vormonat entspricht. Dennoch gibt es eine deutliche Preisdifferenz zwischen verschiedenen Wettbewerbsprodukten im Sektor: Beispielsweise liegen die Durchschnittspreise der qualitativ hochwertigen Wohnanlagen „Xintian Banshan Villa“ und „Nanhushan Banting“ über 70.000 Yuan pro Quadratmeter, während die angebotenen Preise der typischen Villen für den Bedarf an verbessertem Wohnraum wie „Yipin Hushan“ und „Yihe Villa“ zwischen 40.000 und 58.000 Yuan pro Quadratmeter liegen.

Das Projekt „Kaisa Tianzhu“ gehört zur Kategorie der relativ neuen, verbesserten reinen Villenanlagen. Es kam 2018 auf den Markt und wurde von der Branche in eine Kategorie mit „Xintian Banshan Villa“ und „Nanhushan Banting“ eingeteilt. Im Jahr 2023 lag der durchschnittliche Transaktionspreis des Projekts bei etwa 90.000 Yuan pro Quadratmeter. Wenn die Vermögenswerte rein und frei von Mängeln wären, wäre ein Angebotspreis von über 70.000 Yuan pro Quadratmeter durchaus angemessen.

Aber aufgrund der gerichtlichen Versteigerung und der Mängel der Vermögenswerte muss die Preisgestaltung des Projekts anders bewertet werden.

Eines der größten Probleme ist die normale Nutzung der Tiefgarage. In der Untersuchungsliste wird ausdrücklich darauf hingewiesen: Da der Teil der Tiefgarage, der zu diesen 12 Villen gehört, abgetrennt wurde und nicht als standardmäßiger Parkplatz unabhängig und normal genutzt werden kann, werden die Wohnungen zusammen mit den entsprechenden Tiefgaragenplätzen als Ganzes versteigert. Die Bieter müssen sich selbst bei den zuständigen Behörden über den Zugang und die Nutzung informieren.

Aktuell gibt es im Bezirk Baiyun in Guangzhou eine große Auswahl an neuen Wohnungen mit Preisen zwischen 68.000 und 86.000 Yuan pro Quadratmeter. Beispielsweise kostet die mittlere und obere Etage der Wohnanlage „Poly Yunrui“ neben dem Baiyun-Berg in Baiyun New City mit einer Gebäudefläche von 147 Quadratmetern nur 68.000 bis 75.000 Yuan pro Quadratmeter. Warum sollten Käufer Millionen Yuan ausgeben und ihre Belastung beim Wohnungskauf unnötig erhöhen?

In einer Sackgasse

Die kollektive Nichtversteigerung der 13 Villen ist eher ein Sinnbild für die allgemeinen Betriebsschwierigkeiten von Kaisa Group und den Druck bei der Vermögensveräußerung.

Die Kernursache für die Probleme dieser Villen – die gebündelte Veräußerung zu hohen Preisen und die starre Abwicklung – liegt in der gestuften Hypothekenfinanzierung von Kaisa im Jahr 2019, die auch der verborgene Hauptgrund für diese groß angelegte Nichtversteigerung ist.

Im Jahr 2019 wurden die gesamten Vermögenswerte des Projekts nacheinander bei der Minsheng Bank, Filiale Guangzhou, und der Filiale Shenzhen, verpfändet. Die bei der Filiale Guangzhou registrierte Forderung beträgt 2 Milliarden Yuan, die bei der Filiale Shenzhen 348 Millionen Yuan, was einer Gesamtforderung von 2,348 Milliarden Yuan entspricht. Die erstere Summe ist die spezielle Bauförderung für das Projekt „Tianzhu“, die letztere ist ein zentral verwalteter Betriebsmittelkredit der Gruppe.

Doch Ende 2021 geriet Kaisa in eine Liquiditätskrise. Da es nicht über genügend Bargeld verfügte, um die Schulden zurückzuzahlen, musste die Minsheng Bank den Rechtsweg beschreiten. Das Mittlere Volksgericht von Guangzhou leitete das Vollstreckungsverfahren mit einem Vollstreckungsbetrag von etwa 624 Millionen Yuan ein – was zu der Situation führte, dass die Vermögenswerte angeboten und nicht versteigert wurden.

Derzeit befinden sich viele hochwertige Vermögenswerte von Kaisa in ganz China in einer Sackgasse: Sie werden angeboten, finden aber keine Käufer, und selbst Preissenkungen locken niemanden an. Neben der nicht erfolgten Versteigerung der Villen im Bezirk Baiyun in Guangzhou wurde das große Komplexvermögen von „Kaisa Center“ im Bezirk Haizhu in Guangzhou im Jahr 2026 nach zwei Preissenkungen von 2,72 Milliarden Yuan auf 2,18 Milliarden Yuan reduziert – dennoch wurde es nicht verkauft und befindet sich jetzt im Verfahren der Zwangsveräußerung.

Das „Kaisa Jinshawan Hotel“ im Bezirk Longgang in Shenzhen erging es genauso: Es wurde im Dezember 2024 erstmals mit einem Startpreis von 1,671 Milliarden Yuan angeboten. Im Jahr 2025 wurde es zweimal erneut angeboten, wobei der Preis auf 553 Millionen Yuan gesenkt wurde. Im Mai 2026 wurde das Projekt erneut versteigert, aber es gab keine Bieter.

Angesichts des anhaltenden Rückschlags durch nicht verkaufte Vermögenswerte war die erfolgreiche Umsetzung der Schuldentilgung durch das Vermögen von „Futian Jiayuan“ im Wert von mehreren zehn Milliarden Yuan im April 2026 eine der wenigen guten Nachrichten für Kaisa.

Obwohl der Umstrukturierungsplan für die Auslandsschulden von Kaisa 2025 vollständig in Kraft trat und etwa 8,6 Milliarden US-Dollar an Auslandsschulden erfolgreich abgebaut wurden, sodass das Nettovermögen von negativ auf positiv wechselte, ist die Wiederherstellung der Fähigkeit, eigene Einnahmen zu generieren, entscheidend für das Überleben des Unternehmens.

Betrachtet man die Betriebsergebnisse, beliefen sich die vertraglichen Verkäufe von Kaisa Group zusammen mit den assoziierten Unternehmen im Jahr 2025 nur auf 5,544 Milliarden Yuan – ein Rückgang von 17,9 % gegenüber dem Vorjahr. Die Verkaufsfläche ging um 36,6 % stark zurück. Nach Abzug der Erträge aus der Schuldumstrukturierung befindet sich das Hauptgeschäft des Unternehmens weiterhin in einem Verlustzustand.

Zurück zur Veräußerung von verpfändeten Vermögenswerten: Letztendlich sind die Lage und die Infrastruktur sowie die Liquidität der Vermögenswerte die entscheidenden Vorteile eines Projekts. Das ist auch der Grund, warum Kaisa die Forderungen der Investoren mit dem Projekt „Futian Jiayuan“ austauschen konnte.

Die kollektive Nichtversteigerung dieser 13 Villen deutet darauf hin, dass die Bank wahrscheinlich in Zukunft eine zweite Versteigerung mit Preissenkung und ein Verfahren der Zwangsveräußerung einleiten wird. Für diese hochwertigen Villen im Kerngebiet von Baiyun besteht weiterhin Raum für Marktverhandlungen.

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