Von Sunshine 100 bis Sunac China: Die Markteinführung von Chongqing Bay und der siebenjährige Weg zur Revitalisierung

Der Weg zur Wiederbelebung von Chongqings „unfertigem Wahrzeichen“ hat Sunac sieben Jahre gekostet.

Am 16. Juli gab der offizielle WeChat-Account von Sunac bekannt, dass das erste Wohngebäude des Chongqing Bay-Projekts, SKYONE, kürzlich offiziell auf den Markt gekommen ist. Mit einem Verkaufsergebnis von 181 Einheiten, 700 Millionen Yuan und 28.000 Quadratmetern hat es in den letzten fünf Jahren den „dreifachen Sieg“ bei der ersten Markteinführung von Wohnprojekten in Chongqing erzielt.

Seit dem Erwerb von 80 % der Anteile an Chongqing Sunshine 100 von Sunshine 100 im Jahr 2019 hat Sunac gleichzeitig die beiden großen Grundstücke Chongqing Sunshine 100 International New City und Ciyunsi Old Street übernommen und sie unter dem Namen Chongqing Bay zusammengefasst.

Zu dieser Zeit war geplant, ein Millionen-Quadratmeter-Stadtkomplex zu schaffen, der hochwertige Wohnungen, Gewerbe und Büroflächen vereint. Aufgrund des Abschwungs der Branche und der eigenen Schuldendruck des Unternehmens geriet der Entwicklungsprozess jedoch in mehreren Phasen ins Stocken, inmitten komplexer Streitigkeiten um historische Forderungen.

Heute, mit der ersten Markteinführung des Projekts, hat Sunac bei der Wiederbelebung dieses Bestandsobjekts in Chongqing einen etappenweisen Fortschritt erzielt.

20 Jahre Auf und Ab

Die Geschichte von Sunac Chongqing Bay reicht bis ins Jahr 2003 zurück.

In diesem Jahr kam Sunshine 100 nach Chongqing und gründete gemeinsam mit der Yuneng Group, die für die Sanierung der Altstadt von Danzishi in Nan'an verantwortlich war, das Joint-Venture-Plattform Chongqing Yuneng Yihao, um die Sanierung der Grundstücke Chongqing Sunshine 100 International New City und Ciyunsi Old Street zu übernehmen.

Aufgrund der seltenen Lage an den „Zwei Flüssen und Vier Ufern“ und der vorteilhaften Position gegenüber Chaotianmen plante Sunshine 100 ursprünglich, die beiden großen Grundstücke zu einem Millionen-Quadratmeter-Stadtkomplex zu integrieren, mit einer zulässigen Gesamtbaufläche von etwa 1,188 Millionen Quadratmetern, um die städtischen Wahrzeichen entlang der beiden Flüsse in Chongqing zu verbinden, die Jiefangbei, Jiangbeizui und Danzishi umfassen.

Dabei liegt die Sunshine 100 International New City in der besten Lage der Nanbin Road, umfasst etwa 492,5 Mu Land und hat eine Gesamtbaufläche von etwa 1,2 Millionen Quadratmetern, geplant als Komplex mit Wohnungen und Gewerbe. Die Ciyunsi Old Street hingegen befindet sich im zentralen CBD der Stadt, wo Jangtse und Jialing zusammenfließen. Sie ist die am besten erhaltene und größte nationale historische und kulturelle Straße in Chongqing, mit einer Grundstücksfläche von etwa 75 Mu und einer Baufläche von 55.580 Quadratmetern.

Der Wohnbereich des Projekts schritt relativ schnell voran: 2009 wurden die Wohngruppen der Chongqing Sunshine 100 International New City nach und nach fertiggestellt und auf den Markt gebracht. Das Grundstück der Ciyunsi Old Street war jedoch durch den Schutz von Kulturgütern, die Umsiedlung im Rahmen der Altstadtsanierung und die Umgestaltung des historischen Erbes eingeschränkt, sodass die Entwicklung lange Zeit zurückblieb und das Projekt halb stillstand.

Aufgrund unzureichender traditioneller Finanzierungen führte das Projekt 2013 eine strukturierte Finanzierung durch die Einführung der Zhongrong International Trust durch und übertrug 72 % der Anteile an Chongqing Yuneng Yihao auf den entsprechenden Trust-Plan als Sicherheit für das Risikomanagement. Bis 2015 kaufte Sunshine 100 diese Anteile für 517 Millionen Yuan zurück. Nach Abschluss der Transaktion wurde Chongqing Yuneng Yihao offiziell in Chongqing Sunshine Yihao umbenannt.

Doch zwei Jahre später, als Sunshine 100 in Liquiditätskrise geriet, wurde der Verkauf von Vermögenswerten zu einer der Maßnahmen zur Selbstrettung. Die Sanierungsgrundstücke der Chongqing Sunshine 100 International New City und der Ciyunsi Old Street wurden zu den Kernvermögen des Konzerns, um Liquidität zu beschaffen.

2017 kündigte Sunshine 100 an, 80 % der Anteile an Chongqing Sunshine Yihao an die Shenzhen Qianhai Aircraft Carrier Investment Management Co., Ltd. zu verkaufen, mit einem Transaktionswert von 1,544 Milliarden Yuan, der in vier Raten gezahlt werden sollte. Doch einen Monat später scheiterte die Aktientransaktion, da der endgültige Käufer die Vereinbarung nicht einhalten konnte.

Erst am 1. April 2019 veröffentlichte Sunshine 100 eine offizielle Mitteilung über den Aktienverkauf: Seine hundertprozentige Tochtergesellschaft unterzeichnete gemeinsam mit Sunac Southwest, Liaoning Sunshine 100, Yangpu Huadian und Chongqing Sunshine Yihao einen Aktienübertragungsvertrag.

Gemäß der Vereinbarung übertrug Sunshine 100 70 % der Anteile an Chongqing Sunshine 100 an Sunac Southwest, mit einem Transaktionswert von 370 Millionen Yuan und einer gleichzeitigen Übertragung von entsprechenden Aktionärsdarlehen in Höhe von 964 Millionen Yuan. Der Gesamtbetrag der Transaktion belief sich auf 1,334 Milliarden Yuan.

Vor der Umsetzung der Transaktion hielten Sunshine 100, Yangpu Huadian und Liaoyang Sunshine 100 jeweils 86 %, 10 % und 4 % der Anteile am Zielunternehmen. Nach Abschluss der Transaktion blieben die Anteile von Yangpu Huadian und Liaoyang Sunshine 100 unverändert. Sunac Southwest wurde mit 70 % der Anteile zum größten Aktionär, während der Anteil von Sunshine 100 auf 16 % verwässert wurde.

Damit übernahm Sunac vollständig die beiden großen Grundstücke Sunshine 100 International New City und Ciyunsi Old Street, die unter dem einheitlichen Namen Chongqing Bay zusammengefasst wurden. Sunac setzte die ursprüngliche Planung fort, einen Millionen-Quadratmeter-Stadtkomplex zu schaffen, der hochwertige Wohnungen, Gewerbe und Büroflächen vereint, mit dem Ziel, das Kernwahrzeichen entlang der beiden Flüsse zu vervollständigen.

Nach Sunacs Übernahme

Nach der Übertragung der Anteile an den Grundstücken konnte der ursprünglich ehrgeizige Entwicklungsplan nicht reibungslos umgesetzt werden. Der allgemeine Abschwung der Branche, kombiniert mit dem eigenen finanziellen Druck des Unternehmens, überlagerte sich mit historischen Problemen wie komplexen Forderungen und Schulden, Konflikten bei der Umsiedlung und Altlasten im Zusammenhang mit Grundstücksreserven, sodass das Projekt nur mühsam vorankam.

In den Jahren nach der Übernahme von Chongqing Bay geriet Sunac ebenfalls in groß angelegte Zahlungsausfälle, die Liquiditätskette stand unter Druck. Der Fokus des Unternehmens verlagerte sich vollständig auf die Lösung der gesamten Konzernschulden, sodass die Wiederbelebung des Chongqing Bay-Projekts natürlich aufgeschoben wurde. Um 2022 herum kam das Projekt vollständig zum Stillstand.

Mit dem allmählichen Abschluss der Schuldenumstrukturierung im Jahr 2025 verlagerte sich der strategische Fokus von Sunac von der „Sicherung der Übergabe von Wohnungen“ auf die Wiederbelebung von Bestandsobjekten und die Wiederaufnahme des Betriebs.

Anfang 2025 nutzte Sunac den bewährten Ansatz zur Wiederbelebung von Bestandsobjekten der letzten Jahre und kooperierte mit AMC-Institutionen, um zusätzliche Mittel einzubringen und das Projekt aus der Krise zu führen. Unter der Anleitung der Regierung des Bezirks Nan'an in Chongqing schloss Sunac in Zusammenarbeit mit Partnern wie China Great Wall Asset, China Merchants Bank und CITIC Trust eine Finanzierungsvereinbarung für das Chongqing Bay-Projekt ab.

Dabei plante Great Wall Asset, das Projekt mit bis zu 2,476 Milliarden Yuan zu unterstützen. Ein Teil davon dient der Strukturierung und dem Ersatz der historischen Altlasten des Projekts, um jahrelange Forderungsstreitigkeiten zu beseitigen. Der andere Teil wird als zusätzlicher Baufonds verwendet, um die kontinuierliche Durchführung der nachfolgenden Arbeiten zu gewährleisten.

Gleichzeitig beteiligte sich Great Wall Guofu Real Estate, eine professionelle Immobilienbetriebsplattform von Great Wall Asset, tiefgreifend an dem Projekt und war für die Überwachung der Projektentwicklung und die Förderung des Markenbetriebs verantwortlich. Sunac als marktwirtschaftlich orientierter Betreiber übernahm die Umsetzung der gesamten Entwicklung und des Betriebs des Projekts.

Im September desselben Jahres gab Sunac bekannt, dass die erste Tranche von Mitteln von China Great Wall Asset eingegangen ist und der Bau des Chongqing Bay-Projekts offiziell begonnen hat. Zu diesem Zeitpunkt betrug die verbleibende zu entwickelnde Gesamtbaufläche des Projekts etwa 1 Million Quadratmeter, die verschiedene Nutzungsarten wie Wohnungen, Gewerbe und Büros abdeckt. Das Grundstück A3, als die erste in Angriff genommene Entwicklungsgruppe, hat eine Gesamtbaufläche von etwa 450.000 Quadratmetern und ist für hochwertige, moderne Wohngebäude in Form von Hochhäusern am Fluss geplant. Die neue Produktreihe des Projekts sollte ursprünglich von Ende 2025 bis Anfang 2026 offiziell vorgestellt werden.

Mitte 2026 wurde das seit langem vorbereitete erste Wohngebäude von Chongqing Bay, SKYONE, offiziell auf den Markt gebracht. Laut Angaben des offiziellen WeChat-Accounts von Sunac erzielte die erste Markteinführung mit 181 Einheiten, 700 Millionen Yuan und 28.000 Quadratmetern Verkaufsvolumen den Rekord für die erste Markteinführung von Wohnprojekten in Chongqing in den letzten fünf Jahren.

In den Ausblicken für 2026 hatte Sunac klar angegeben, dass mit dem weitgehenden Abschluss der Aufgabe zur Sicherstellung der Wohnungsübergabe und dem Abschluss der Lösung der Schuldrisiken auf dem offenen Markt die Einführung von Kapital zur Wiederbelebung von problematischen Bestandsobjekten und zur Beseitigung der lokalen Schuldrisiken der Projekte zu den Kernaufgaben des Konzerns im laufenden Jahr werden wird.

Wie bekannt ist, hat Sunac in diesem Jahr bei mehreren Wiederbelebungsprojekten in Kernstädten wie Chongqing, Peking, Xi'an, Tianjin und Wuhan nacheinander Fortschritte erzielt.

Auf der diesjährigen Hauptversammlung der Aktionäre erklärte Sun Hongbin, dass die Branche in Zukunft möglicherweise einem fondsähnlichen Modell folgen könnte: Die Kapitalgeber stellen die Mittel bereit, während die Immobilienunternehmen die Entwicklung übernehmen. Die erfolgreiche Wiederbelebung von Chongqing Bay könnte nun genau ein Beispiel für die Umsetzung dieses Modells sein.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Viewpoint“, Autor: Viewpoint New Media, und wird mit Genehmigung von 36Kr veröffentlicht.