Das "Derby" der Top-Luxusimmobilien in Shanghai: Zwei Luxusprojekte von China Overseas und Jiabadao mit Preisen von über 300.000 Yuan pro Quadratmeter starten am selben Tag den Verkauf

Am 11. Juli erlebte Xuhui Riverside einen in den letzten Jahren seltenen „Derby-Wettbewerb“ von Top-Luxusimmobilien auf dem Shanghaier Immobilienmarkt.

Die zweite Phase des China Overseas Yunjin Huating und Jiabaidao · Xuhui, die beide im Longhua-Gebiet von Xuhui angesiedelt sind, wählten denselben Tag für ihre Markteinführung, und die zentralen Standorte für die Wohnungsauswahl befanden sich beide im MGM Hotel am Westufer von Shanghai.

Die aufeinanderfolgende Vorstellung der zwei Vorverkaufsgenehmigungen hat die Preise für Neubauwohnungen in Xuhui Riverside auf ein neues Niveau gehoben.

Wie bekannt ist, erhielt Jiabaidao · Xuhui am 1. Juli als Erste die Genehmigung. Die Nachricht von einem durchschnittlichen Preis von 302.500 Yuan pro Quadratmeter für Reihenhäuser wurde vom Markt noch nicht vollständig verarbeitet. Kurz darauf folgte China Overseas Yunjin Huating, das mit einem registrierten Höchstpreis von 328.200 Yuan pro Quadratmeter den Rekord für den höchsten Preis pro Quadratmeter von Neubauwohnungen in ganz Shanghai neu aufstellte.

Damit ist der Markt für Top-Luxusimmobilien in Shanghai offiziell in die Ära der „über 300.000 Yuan“ eingetreten.

Die Gene des „Landkönigs“

Die Produkte, die in dieser Charge von China Overseas Yunjin Huating angeboten werden, bilden eine differenzierte Konkurrenz zu den Konkurrenzprodukten in Bezug auf Mengenstruktur und Wohnflächen.

Laut Vorverkaufsinformationen umfasst die zweite Phase dieses Projekts insgesamt 44 Einheiten, darunter 34 große Penthouses und 10 Villen (6 Reihenhäuser + 4 gestapelte Villen). Die Reihenhäuser erstrecken sich über eine Fläche von 404 bis 472 Quadratmetern, mit einem Höchstpreis von 328.000 Yuan pro Quadratmeter, und das teuerste Exemplar erreicht einen Gesamtpreis von etwa 150 Millionen Yuan.

Bei den großen Penthouses liegen die Flächen zwischen 280 und 350 Quadratmetern, und der Standard der Feinausstattung orientiert sich an der hochwertigen Produktlinie von China Overseas.

Aus der Perspektive der Landindikatoren beträgt die Geschossflächenzahl von China Overseas Yunjin Huating 1,5. Eine geringere Dichte bedeutet breitere Abstände zwischen den Gebäuden im Inneren des Projekts, größere Hofflächen und eine niedrigere Wohndichte – dies ist auch der zentrale Vorteil, der den Wert von Stadtvillen steigert.

Bei der Gesamtplanung des Projekts wurden keine kleinen Hochhäuser oder Hochhäuser gebaut. Das gesamte Projekt umfasst nur 4 gestapelte Villen und folgt nicht dem üblichen „niedrigdichten“ Konzept, das auf gestapelten Villen basiert.

Diese Produktlogik unterscheidet sich von der von Jiabaidao · Xuhui im benachbarten Gebiet. Jiabaidao · Xuhui hat eine Geschossflächenzahl von 1,59, und seine Produktform besteht aus drei Reihenhäusern, die von kleinen Hochhäusern als Hauptprodukt ergänzt werden.

Beobachtet man die Versorgungsstruktur in der Umgebung, entwickelt sich das Gebiet entlang der Yunjin-Straße, wo sich China Overseas Yunjin Huating befindet, allmählich zum westlichen Flügel des Wohngebiets für Top-Luxusimmobilien in Xuhui Riverside.

In der Umgebung des Projekts gibt es mehrere Projekte wie Poly Riverside Tianjun und Yujiangting, die hauptsächlich als hochwertige verbesserte Wohnungen in Hochhäusern konzipiert sind. Bislang gab es nur Yunjin Dongfang als niedrigdichte Villenprojekt in dieser Linie.

Es ist bemerkenswert, dass das umliegende Westufer Dream Center und Longhua bereits in Betrieb genommen wurden, und das erste eröffnete Grundstück des Westufer Financial City wird 2025 eröffnet. Das kommerzielle Niveau entlang der Yunjin-Straße steigt weiter an. In den nächsten ein bis zwei Jahren werden die kommerziellen Einrichtungen entlang der Yunjin-Straße wahrscheinlich in eine Phase der intensiven Umsetzung eintreten.

Die Stärke von China Overseas Yunjin Huating stammt zunächst von seinem Status als „Landkönig“. Am 20. Oktober 2025 erwarb China Overseas Properties im Rahmen der achten konzentrierten Landauktion Shanghais das Grundstück 188N-I-21 in der WS5-Einheit von Xuhui Riverside für einen Gesamtpreis von 4,465 Milliarden Yuan. Der erzielte Bodenpreis betrug etwa 148.500 Yuan pro Quadratmeter, mit einem Aufschlag von 10 % gegenüber dem Ausgangspreis.

Dieser Preis hat nicht nur den Rekord für den Bodenpreis im Gebiet von Xuhui Riverside neu aufgestellt, sondern macht das Grundstück auch zum zweitteuersten Grundstück nach Bodenpreis in Shanghai.

Das Grundstück hat eine Fläche von etwa 20.000 Quadratmetern, eine Geschossflächenzahl von nur 1,5 und eine maximale Gebäudehöhe von 30 Metern. Es liegt zwischen dem inneren und äußeren Ring, etwa 800 Meter von dem Huangpu-Fluss entfernt, und grenzt an öffentliche Kultureinrichtungen wie den Longhua-Tempel, das Westufer Kunstzentrum und das Westufer Kunstmuseum.

Am 26. Juni 2026 erlebte China Overseas Yunjin Huating seine erste Markteinführung. In der ersten Charge wurden 30 Stadthäuser mit einer Fläche von etwa 257 bis 411 Quadratmetern angeboten, mit einem durchschnittlichen registrierten Preis von 206.000 Yuan pro Quadratmeter.

Wie bekannt ist, wurden die ersten Top-Luxusimmobilien mit einem Einstiegspreis von 50 Millionen Yuan in weniger als zwei Wochen zu 70 % verkauft, was die Anerkennung des Marktes für niedrigdichte Produkte in der Kernlage von Xuhui Riverside bestätigt.

Der „Derby-Wettbewerb“ der Top-Luxusimmobilien

Der registrierte Preis pro Quadratmeter für Reihenhäuser in Xuhui Riverside ist von etwa 298.000 Yuan pro Quadratmeter in der dritten Phase von Yunjin Dongfang über 302.500 Yuan pro Quadratmeter bei Jiabaidao · Xuhui weiter auf 328.000 Yuan pro Quadratmeter bei China Overseas Yunjin Huating gestiegen.

Die unterschiedlichen Gene der beiden Entwickler machen diesen Wettbewerb um Top-Luxusimmobilien noch spannender. China Overseas ist ein führendes Immobilienunternehmen im Lager der zentralen Staatsunternehmen. Es ist seit Jahrzehnten in Shanghai verwurzelt, verfügt über eine ausgereifte Kette für die Entwicklung von Luxusimmobilien und hat systematische Vorteile bei den Finanzierungskosten und der Fähigkeit, zyklische Schwankungen zu widerstehen.

Chenjia Development, das hinter Jiabaidao steht, wurde erst 2020 in Hongkong gegründet. Sein Hauptsitz auf dem Festland befindet sich in Shanghai, und der tatsächliche Kontrolleur ist Liu Yiying, der Leiter von Guohua Life und ein prominenter Kapitalist.

Der Vorsitzende von Chenjia Development ist Chen Jia, der Schwiegersohn von Liu Yiying. Der Präsident Cui Shuai war früher der Generalmanager von China Overseas Properties Shanghai, und das Kernteam besteht größtenteils aus erfahrenen Mitarbeitern der China Overseas-Gruppe.

Die Kosten und der Rhythmus, mit denen die beiden Unternehmen Land erwerben, sind ebenfalls unterschiedlich. Am 30. Dezember 2024 gewann Chenjia Development nach 101 intensiven Bietrunden gegen Bieter wie das Konsortium von Poly Development, China Merchants Shekou und Yuexiu Properties sowie das Konsortium von Xuhui Chengtou und China Overseas Properties das Grundstück, auf dem sich Jiabaidao · Xuhui befindet – das Grundstück N06-22 in der Einheit S030501 des Xuhui-Distrikts – für einen Gesamtpreis von 4,382 Milliarden Yuan. Der Bodenpreis betrug 126.000 Yuan pro Quadratmeter, mit einem Aufschlag von 40 % – dieser Aufschlag lag im Jahr 2024 auf einem relativ hohen Niveau im Shanghaier Landmarkt.

Das Grundstück 188N-I-21 in der WS5-Einheit, auf dem sich China Overseas Yunjin Huating befindet, wurde im Rahmen der achten Landauktion Shanghais im Oktober 2025 erworben. Obwohl der Aufschlag nur 10 % betrug, erreichte der Bodenpreis 148.500 Yuan pro Quadratmeter.

Betrachtet man den Zeitpunkt der Markteinführung, so sind die beiden großen Projekte fast gleichzeitig aufgetreten. Im ersten Halbjahr 2026 ist das Transaktionsvolumen von Luxuswohnungen auf dem Shanghaier Erstmarkt zwar gegenüber dem gleichen Zeitraum 2025 zurückgegangen, aber die Nachfrage nach extrem knappen Spitzenprodukten bleibt hoch. Besonders im Segment der Stadtvillen ist die Knappheit des Angebots der zentrale Anker für die Preisgestaltung.

In Xuhui Riverside geht das Angebot an Wohngrundstücken mit niedriger Dichte, zwischen dem inneren und äußeren Ring und in groß angelegter Entwicklung seinem Ende entgegen. Nachdem die bestehenden Projekte ihre Abschlussphase erreicht haben, wird das neue Angebot noch begrenzter sein. Die beiden großen Projekte haben sich dafür entschieden, auf den Markt zu kommen, bevor das Angebotsdefizit vollständig sichtbar wird – damit haben sie objektiv ein günstiges Marktfenster genutzt.

Obwohl beide großen Projekte die Marke von 300.000 Yuan überschritten haben, überschneiden sich die Zielgruppen nicht vollständig. China Overseas Yunjin Huating konzentriert sich auf große Penthouses ab 257 Quadratmetern und Reihenhäuser der 400-Quadratmeter-Klasse. Der durchschnittliche Gesamtpreis der Reihenhäuser liegt bei etwa 100 Millionen Yuan. Das Produktdesign legt Wert auf die Wohnfunktion für Familien. Die Wohnungen sind mit unterirdischen multifunktionalen Räumen, unabhängigen Garagen, Hofgärten und Terrassensystemen ausgestattet – das Wohnerlebnis in Bezug auf Großzügigkeit und Privatsphäre kommt dem von Einfamilienhäusern nahe.

Jiabaidao · Xuhui verfolgt dagegen eine andere Produktstrategie. Der Anteil von drei Reihenhäusern im Projekt ist begrenzt, und die Hauptprodukte sind kleine Hochhäuser mit einer Fläche von 100 bis 122 Quadratmetern, mit einem durchschnittlichen genehmigten Preis von etwa 175.300 Yuan pro Quadratmeter.

Dieser Flächenbereich ist in dem Markt für relativ neue Wohnungen in Xuhui Riverside relativ knapp. Die meisten der angebotenen Wohnungen in der Region konzentrieren sich auf Flächen über 150 Quadratmeter, und das Angebot an hochwertigen Neubauwohnungen um 120 Quadratmeter ist gering.

Die kleinen Hochhäuser von Jiabaidao · Xuhui haben einen Gesamtpreisbereich von 18 Millionen bis 22 Millionen Yuan, der sich an Kunden richtet, die einen klaren Bedarf an einer guten Lage haben, aber flexiblere Anforderungen an die Wohnfläche stellen.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-öffentlichen Konto „Viewpoint“, Autor: Viewpoint New Media, und wird mit Genehmigung von 36 Kr veröffentlicht.