Warum greifen Kettenhotels auf alte Gebäude zurück?

Wenn man über die Expansion der chinesischen Hotelbranche spricht, sind „schnell“ und „standardisiert“ die zentralen Schlüsselwörter. Diese Logik hat den Aufstieg der Branche in den letzten zwei Jahrzehnten getragen – von den ersten und zweiten Städten bis zu den dritten und vierten Reihen und sogar weiter nach unten gerichteten Märkten hat das standardisierte Modell die materiellen Unterschiede zwischen den Immobilien in den Städten erheblich verringert.

Jetzt, wo die Ära des Bestands anbricht, wandeln sich chinesische Städte von „großem Abriss und großem Bau“ zu „feiner Mikroerneuerung“. Alte Viertel, die städtische Erinnerungen tragen, und alte Gebäude mit historischer Tiefe werden neu entdeckt. Als die flexibelste Betriebsform bei der Bestandserneuerung haben Hotels als erste den Markt erschlossen.

Kürzlich wurde ein Beitrag über die Umgestaltung des ehemaligen Amtes für Getreideverwaltung der Provinz Hunan durch Atour viral. Dies ist kein Einzelfall – viele Hotelmarken, die durch schnelle Expansion gewachsen sind, haben in den letzten Jahren auch in die Umgestaltung alter Gebäude investiert. Aber die Frage ist: Können nicht standardisierte Häuser wirklich rechnen, oder handelt es sich nur um „Gefühlsnarrative“? Können Marken wie Atour und Hanting, die mit Standardhäusern angefangen haben, den Weg der nicht standardisierten Umgestaltung erfolgreich gehen?

Wenn das geschäftsorientierte AtourS sich der Nichtstandardisierung widmet

Das umgebaute ehemalige Amt für Getreideverwaltung der Provinz Hunan heißt jetzt AtourS Hotel am Wuyi-Platz, Changsha IFS International Finance Square – es ist das erste AtourS-Hotel in Changsha.

Vor der Umgestaltung war das ehemalige Amt für Getreideverwaltung der Provinz Hunan ein sowjetischer Ziegelbau aus der Mitte des letzten Jahrhunderts, teilweise als städtisches Kulturerbe geschützt. Das Gebäude war lange Zeit ungewartet und wies strukturelle Risiken auf; die ursprüngliche Gebäudestruktur, die Fassade und die charakteristischen Schnitzereien sowie andere historische Texturen drängten auf Schutz.

Früher war die Hauptaufgabe des ehemaligen Amtes für Getreideverwaltung der Provinz Hunan die Umsetzung der Richtlinien und Politiken für Getreide und Öl, verantwortlich für den Ankauf, die Versorgung, die Verteilung, die Lagerung und die Verarbeitung von Getreide und Öl. Es entstand aus der Zusammenlegung und Erweiterung des Büros für Getreideverwaltung der Provinz Hunan und der Getreidegesellschaft der Provinz Hunan und birgt die wichtige Entwicklungsgeschichte der Verwaltungsbehörden für Getreide in der Provinz Hunan.

Nach der Umgestaltung wurde unter strikter Einhaltung des Prinzips „altes wie alt erhalten, minimaler Eingriff“ das Gebäude systematisch in seiner Struktur, bei den Risiken der Einrichtungsgegenstände und bei der kulturellen Erneuerung saniert. Die Gebäudestruktur, die historische Fassade und die charakteristischen Schnitzereien sowie die historische Textur des sowjetischen Stils wurden vollständig erhalten.

Neben dem Schutz des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudes wurde das ehemalige Amt für Getreideverwaltung der Provinz Hunan von einem ineffizienten Raum mit einheitlicher Funktion – hauptsächlich für Büro- und Wohnzwecke – zu einem Hotel umgewandelt, das Unterkunft, Kultur und Freizeit vereint. Es verfügt über 95 Gästezimmer, der Raum wurde neu geplant, und neue Funktionsbereiche wie Lobby, Buchbar (Zhuju), Restaurant (Xiangzhao), Hof, Empfangsraum und Fitnessraum wurden hinzugefügt – das historische Gebäude wurde damit wirklich wiederbelebt.

Bei der Preissuche auf verschiedenen OTA-Plattformen liegt der niedrigste Übernachtungspreis für das einfachste Zimmer des Hotels an Werktagen bei 660 Yuan, die teuerste Suite übersteigt 1000 Yuan, der durchschnittliche Preis schwankt meist um 1000 Yuan; am Wochenende steigt der Mindestpreis auf 800–900 Yuan, der Aufschlag ist deutlich spürbar.

Betrachtet man nur die Preise nach der Umgestaltung, fehlen vielleicht Vergleichswerte – aber im horizontalen Vergleich mit internationalen Hotelgruppen wird der Markenaufschlag sofort sichtbar. An Werktagen kostet das günstigste Zimmer pro Nacht im InterContinental Changsha Beichen nur 700 Yuan, im Sheraton Changsha Yun Da sogar nur 660 Yuan – diese vor der Pandemie eröffneten internationalen Hotels haben Preiseinbußen durch gealterte Einrichtungen erlitten; selbst das JW Marriott Changsha Jianhongda, das vor nicht einmal fünf Jahren eröffnet wurde, kostet für das günstigste Zimmer pro Nacht nur etwas mehr als 800 Yuan.

Die nicht standardisierte Umgestaltung verleiht der Marke eine starke Aufschlagsfähigkeit. Im zentralen Geschäftsviertel von Changsha kann der Preis nicht nur mit internationalen High-End-Hotels mithalten, sondern übertrifft diese sogar teilweise.

Aber es ist unverständlich: Warum wurde dieses Umgestaltungsprojekt der Marke AtourS zugewiesen?

Das AtourS Hotel hat „Special“ als zentrales Verkaufsargument, richtet sich klar an hochwertige Geschäftsreisende und wählt normalerweise Standorte in den zentralen Geschäftsvierteln von Großstädten. Bei der Gestaltung wird keine einheitliche Kopie angestrebt, sondern eine individuelle Gestaltung, die mit dem städtischen Charakter und den Eigenschaften der Immobilie vor Ort verbunden ist. Einfach ausgedrückt: Das AtourS Hotel richtet sich hauptsächlich an hochwertige Geschäftsreisende und passt das Design des Hauses an die lokale Kultur der Stadt an.

Das Konzept „ein Haus, ein Design“ ist nicht mehr neu – aber AtourS geht den umgekehrten Weg: Es schafft nicht nur standardisierte Häuser, die sich in die Stadt integrieren, sondern geht noch einen Schritt weiter und gestaltet einzigartige Markenhäuser durch nicht standardisierte Umgestaltung.

Gleichzeitig hat AtourS die Geschäftsreisenden nicht aufgegeben. In der Hotellobby gibt es den Lesebereich „Zhuju“ und einen Bereich für Geschäftsverhandlungen, um die Anforderungen von Geschäftsleuten an Arbeit und leichte soziale Kontakte zu erfüllen.

Hat die Atour Hotel Group dann keine Umgestaltungsmarke? Doch, aber diese fährt die Kosteneffizienz-Linie – es wäre nicht passend, historische Gebäude umzugestalten und unter dieser Marke zu betreiben.

Gemeint ist die Marke AtourX, die sich als „hochwertige nicht standardisierte Marke“ und „Experte für die Umgestaltung von mittel- bis hochwertigen Bestandsimmobilien“ positioniert. Ihre Umgestaltungsprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf bestehende Hotels – einschließlich der Umfirmierung und leichten Erneuerung von Einzelhotels und alten Kettenhotels, mit täglichen Preisen zwischen 200 und 600 Yuan.

Ein weiterer Punkt: Das leichte Umgestaltungsmodell von AtourX realisiert normalerweise eine kostengünstige Erneuerung, ohne die ursprüngliche Gebäudestruktur zu verändern – durch die Erneuerung des Eingangsbereichs, den Austausch von weichen Einrichtungsgegenständen und lokale Optimierungen. Diese leichte Umgestaltung kann jedoch offensichtlich nicht die harten Anforderungen erfüllen, die historische Gebäude an strukturelle Verstärkung, Brandschutzaufrüstung und Neuverlegung von Leitungen stellen, und erreicht kaum die Compliance-Standards.

Das heißt: Obwohl AtourX auf Umgestaltung setzt, kann die leichte Umgestaltungslinie die Umgestaltungsstandards für nicht standardisierte Immobilien außerhalb von Hotels nicht erfüllen – da wird AtourS, das die hochwertige Geschäftslinie fährt, zur besten Wahl.

Warum die nicht standardisierte Umgestaltung im Trend liegt

Natürlich ist die nicht standardisierte Umgestaltung kein Einzelfall von AtourS. Viele Marken, die einst die strategische Kernidee der Größenerweiterung verfolgten, sind schon lange in diesem Bereich aktiv – nur hat sich die Zahl der Einsteiger in den letzten Jahren deutlich beschleunigt.

Hantings, eine Marke der Huazhu Group, hat bereits 2009 das Qingtai Zweite Hotel (ein provinzgeschütztes Kulturerbe in Zhejiang, erbaut 1933, einst „Qunying Hotel“ genannt) umgestaltet – heute ist es das Hanting Hotel (Hangzhou Westsee Renhe Road). 2018 wurde es noch einmal erneuert, wobei historische Elemente wie gusseiserne Geländer, Holzfußböden und Terrazzoböden erhalten blieben.

Kürzlich eröffnete das Ji Hotel Foshan Lingnan Tiandi Zumiao Metro Station, das aus dem ehemaligen Landwirtschaftsbank-Gebäude umgebaut wurde. Das Landwirtschaftsbank-Gebäude war das erste vollständig verglaste Bürogebäude in Shantou, erbaut in den 1980er Jahren, und behält die Merkmale der historischen Lingnan-Gebäude bei.

Neben Bürogebäuden hat auch die Intercity Hotel-Marke der Huazhu Group alte historische Hotels ins Visier genommen. 2025 eröffnete das Intercity Hotel (Shanghai Bund Nanjing East Road Pedestrian Street) – sein ursprünglicher Standort war das Wugong-Gebäude, einst ein dreistufiges ausländisches Tourismus-Hotel, und 2017 wurde dieses Gebäude zu einem geschützten Kulturerbe in Shanghais Bezirk Huangpu.

Erwähnenswert ist, dass die Umgestaltungskosten des Gebäudes nicht niedrig sind: Allein die Verstärkung der Fassade kostete über 20 Millionen Yuan. Während der Umgestaltung musste der bei der Gebäudeverstärkung anfallende Müll nur nachts mit kleinen Fahrzeugen abtransportiert werden – was die Kosten noch einmal deutlich erhöhte.

Ganz zu schweigen davon, dass die Huazhu Group bereits mit dem staatlichen Kapital von Guangzhou zusammenarbeitet und plant, in den nächsten drei Jahren rund 300 Hotels in Guangzhou zu investieren. Ziel ist es, hauptsächlich ungenutzte oder ineffiziente Bestandsimmobilien der städtischen Staatsunternehmen von Guangzhou (wie Lingnan Group, Zhushi Group, Guangzhou Chengshi Investment Group, Guangzhou Anju Group und andere) zu revitalisieren – darunter auch viele nicht standardisierte Immobilienvermögen. Die Hotelmarken, die einst für schnelle skalierbare Expansion bekannt waren (wie Ji, Hanting und Orange), greifen jetzt auf diese riesige Nachfrage nach Bestandsumgestaltung zu und steigern den Wert der Immobilien durch Markenförderung.

Früher haben diese Kettenhotelmarken durch schnelle Expansion angefangen, die Kernlogik lautete „standardisierte Kopie, schnelle Kapitalrückzahlung“ – während die nicht standardisierte Umgestaltung alter Gebäude genau das Gegenteil ist: lange Dauer, hohe Investitionen, langsame Rendite. Warum wird dieses „rückwärts gerichtete“ Modell also zunehmend von Marken bevorzugt? Welche einzigartigen Vorteile bringt die Erneuerung alter Gebäude im Vergleich zu Standardhäusern?

/ Besetzung zentraler Lagen, Erzielung von Markenaufschlägen

In den zentralen Lagen von Großstädten und neuen Großstädten gibt es nur wenige neue Grundstücke, und die Mieten für neu gebaute Hotels sind relativ hoch. Nach den historischen Gesetzen der Stadtentwicklung befinden sich alte Gebäude in den ersten entwickelten Stadtzentren, in zentralen Geschäftsvierteln oder Gebieten mit reichem Tourismus- und Kulturerbe. Durch die Restaurierung der Fassade und die Umgestaltung des Gebäudeinneren können sie zu relativ kontrollierbaren Kosten hochwertige Lagen erwerben, die früher kaum erreichbar waren – und so durch den großen Verkehr in Kerngebieten die Preise und Einnahmen steigern.

Obwohl zentrale Lagen der Mainstream sind, befinden sich nicht alle alten Gebäude in zentralen Lagen. Einige alte Gebäude sind aufgrund ihrer geringen Größe, relativ abgelegenen Lage (wie alte Fabriken am Stadtrand, alte Gemeinschaften in nicht zentralen Gebieten) oder aufgrund von Einschränkungen durch Kulturerbe und Stadtplanung (wie Höhenbegrenzung, Fassadenbegrenzung) nicht in der Lage, die Standards zentraler Lagen zu erfüllen. Aber bei der Umgestaltung solcher Gebäude können sie die Mängel der Lage durch eine differenzierte Positionierung „klein aber fein“ ausgleichen.

/ Anpassung an Konsumtrends, Schaffung differenzierter Erlebnisse

Heutzutage streben die neuen Generationen von Gästen (Generation Z) nicht mehr nur nach luxuriöser Hardware, sondern legen mehr Wert auf den emotionalen Wert, das kulturelle Erlebnis und das Preis-Leistungs-Verhältnis von Hotels. Alte Gebäude bringen eine einzigartige städtische Erinnerung, retro Atmosphäre und den Charakter der lokalen Kultur mit sich, treffen genau die Forderung junger Menschen „für Emotionen zu bezahlen“ und erzeugen eine differenzierte Anziehungskraft.

Insbesondere Hotels, die aus historischen Gebäuden umgebaut wurden (wie alte Fabriken, sowjetische Verwaltungsgebäude), bieten den Verbrauchern einen geistigen Rückzugsort, um dem standardisierten Leben zu entfliehen. Mit dem Modell „erschwingliche Gästezimmer + kulturelles Erlebnis“ füllen sie die Marktlücke zwischen High-End-Hotels und einheitlichen Standardhotels.

Zum Beispiel wurde das Shenzhen Noan Hotel aus einer alten Schweißfabrik umgebaut, wobei die ursprünglichen industriellen Relikte erhalten und mit modernem Design kombiniert wurden.

/ Übernahme von freigesetzten Beständen, Verkürzung der Vorbereitungszeit

Viele alte Gebäude sind aufgrund historischer Altlasten (wie Bau vor Genehmigung, unvollständige Verfahren, fehlende Eigentumsnachweise, „mehrere Zertifikate für ein Grundstück“) oder stehen kurz vor der Versteigerung, was die Übernahme schwierig macht. Darüber hinaus unterliegen historische Gebäude den roten Linien des Kulturerbes oder der Struktur, sodass die Kosten für großen Abriss und Neubau extrem hoch sind. Aber diese Marken, die durch standardisierte skalierbare Expansion gewachsen sind, nutzen das Modell „Altes erhalten und lokal umgestalten“ (historische Fassade behalten, Raum lokal optimieren), um die Umgestaltungskosten pro Zimmer erheblich zu senken, die Vorbereitungszeit zu verkürzen und die Effizienz des Kapitalumlaufs zu verbessern.

Auf politischer Ebene fördert der Staat stark die Kombination von Stadterneuerung und der Umgestaltung alter Gebäude, eine große Anzahl historischer Gebäude muss revitalisiert werden. Für Hotelmarken, die in der Vergangenheit durch Standardhäuser Skaleneffekte erreicht haben, sind ihre ausgereiften Umgestaltungsmodelle und Lieferkettenfähigkeiten genau die optimale Lösung, um die Freisetzung von „nicht standardisierten“ Vermögenswerten zu übernehmen.

Nicht standardisierte Häuser vs. Standardhäuser

Die nicht standardisierte Umgestaltung kann nicht nur dem allgemeinen Trend folgen, sondern auch höhere Markenaufschläge erzielen – aber für Marken, die an die Betriebslogik von Standardhäusern gewöhnt sind, stellt sich die Frage: Können Rendite und Kosten dieser in den letzten Jahren explosionsartig aufgetretenen nicht standardisierten Häuser wirklich klar berechnet werden?

Beim Kostenvergleich sind die versteckten Kosten bei der Umgestaltung alter Gebäude höher, während Standardhäuser besser kontrollierbar sind. Daten zeigen, dass die kombinierten versteckten und zusätzlichen Kosten bei der Umgestaltung alter Gebäude normalerweise 30–40 % höher sind als bei neu gebauten Standardhäusern. Dies zeigt sich hauptsächlich bei Abriss und Abtransport (Abriss alter Leitungen, Wände, Entsorgung von Bauabfällen), Kosten für die Elektromechanik-Umgestaltung und Compliance (alte Rohre, Schnittstellen für neue intelligente Geräte, Brandschutz, Umweltschutz usw.) sowie Zeitkosten (Einnahmeverluste durch teilweise Schließung während der Umgestaltung).

Ein Berman Hotel in Südchina (Umbau eines alten Hotels) gab beispielsweise aufgrund der komplexen Brandschutzumgestaltung bis zu 1,6 Millionen Yuan aus – weit über den ursprünglich geplanten 400.000 Yuan.

Standardhäuser hingegen haben eine klare Kostenstruktur, hauptsächlich bestehend aus Grundmiete, Grundbau, standardisierter Einrichtung und Elektromechanik-Installation. Die versteckten Kosten sind niedrig, die Umgestaltungskosten pro Zimmer sind relativ kontrollierbar (normalerweise 40.000–60.000 Yuan pro Zimmer).

Zweitens: Obwohl der Aufschlagsraum bei der Umgestaltung alter Gebäude groß ist, gibt es Unsicherheiten bei der Betriebsrendite.