Gemeinsam angetrieben von Rechenleistung, Energie und Kapital: Die Bewertungslogik von Rechenzentren erfährt eine tiefgreifende Neugestaltung

Angetrieben von der explosionsartig steigenden Nachfrage nach KI-Rechenleistung und der voranschreitenden Umsetzung des Projekts „Datenverarbeitung im Westen Chinas“ tritt die chinesische Rechenzentrumsbranche aus der früheren Phase, die vor allem auf die Ausweitung der Kapazitäten abzielte, in einen neuen Zyklus ein, der sich an Betriebsfähigkeit, Energiekoordination und Kapitaleffizienz orientiert.

Im Jahr 2025 überschritt der Umfang der chinesischen Rechenzentrumsbranche 3 Billionen Yuan. Laut dem Weißbuch von JLL mit dem Titel *Neubewertung des Werts der neuen Infrastruktur für Rechenleistung: Management der Vermögensbewertung von Rechenzentren unter dem Einfluss der KI* liegt der Kernwettbewerbsvorteil von Rechenzentren – angetrieben durch die rasante Zunahme des Trainings großer KI-Modelle, des Bedarfs an hochdichter Rechenleistung und Flüssigkühlung – nicht mehr in traditionellen Immobilienkennzahlen wie Gebäudefläche und Anzahl der Racks, sondern konzentriert sich auf Dimensionen wie Stromkapazität, Stabilität der Stromversorgung, Kühleffizienz sowie Fähigkeiten im Dauerbetrieb und Cashflow-Management. Daher verabschiedet sich die Rechenzentrumsbranche von der „Fokussierung auf den Bau“ und tritt in eine neue Phase der „Fokussierung auf Betrieb, Ressourcen und Synergien“ ein.

Aus Bewertungssicht wird für die Bewertung von Rechenzentren allgemein das Ertragswertverfahren angewendet, da die grundlegende Logik von Marktteilnehmern beim Kauf von Rechenzentren in dem zukünftig realisierbaren operativen Cashflow liegt und nicht in den statischen Kosten von Grundstücken oder Gebäuden.

Allerdings machen die oben genannten Veränderungen der Wertfaktoren ihre Bewertungslogik komplexer und präziser als bei traditionellen Gewerbeimmobilien. Der Schlüssel zur Bewertung liegt nicht nur in der vertraglich vereinbarten Fläche, sondern darin, zu beurteilen, ob der Vertrag der tatsächlichen Produktionskapazität entspricht, ob der Kunde über eine stabile Zahlungsfähigkeit verfügt und ob die Inbetriebnahmerate mit dem Lieferzyklus der elektromechanischen Anlagen und dem Testzyklus des Kunden übereinstimmt. Außerdem müssen wichtige Aspekte wie die Kapitalausgaben durch die kontinuierliche Aktualisierung der elektromechanischen Anlagen, der Mechanismus der Stromkostenweitergabe sowie die Betriebsrisiken des Projekts berücksichtigt werden.

Han Jing, Senior Director der Abteilung für Bewertungs- und Beratungsdienstleistungen von JLL, analysiert: „Bei der Bestimmung der entscheidenden Diskontierungssätze und Kapitalisierungssätze müssen nicht nur Branchenrisiken, Betriebsreife, Standortniveau, Betriebsführungsfähigkeit und Mietvertragsstruktur untersucht werden, sondern auch wichtige Variablen wie Risiken im Zusammenhang mit Energiebewertungen und Compliance, Marktangebots- und Nachfragemuster, Transaktionsliquiditätskompensation sowie zukünftige Wachstumserwartungen beachtet werden. Da die Transaktionsaktivität von Rechenzentren relativ niedrig, die Betriebskomplexität höher und die Vermögensunterschiede größer sind, liegt ihr Diskontierungssatz in der Regel über dem von hochwertigen Logistikimmobilien am selben Standort, um die höheren Anforderungen an die Risikorendite widerzuspiegeln.“

Der Trend zur „Synergie von Rechenleistung und Strom“ kommt – Energie wird zur Kernvariable der Bewertung

In der traditionellen Bewertungskontext wird Energie oft als Betriebskosten betrachtet. Vor dem Hintergrund des raschen Wachstums des Bedarfs an Rechenleistung und der zunehmenden Knappheit von Stromindikatoren ist Energie für Rechenzentren jedoch nicht mehr nur Betriebskosten, sondern eine grundlegende Ressource, die bestimmt, ob sie Einnahmen erzielen können.

Daher dürfen erneuerbare Energien und das System „Quelle-Netz-Last-Speicher“ nicht nur aus der Perspektive von ESG oder Energieeinsparung und Emissionsminderung verstanden werden, sondern ihre Wirkungspfade müssen im Bewertungsmodell neu identifiziert werden: Sie verändern sowohl die Wahrscheinlichkeit der Einnahmenrealisierung als auch die Steigung der Kostenkurve und können zudem die Einschätzung der Investoren zu den Projektrisiken beeinflussen.

In China wandeln sich grüner Strom, langfristige Stromabnahmeverträge (PPA), verteilte erneuerbare Energien sowie die integrierte Entwicklung von „Quelle-Netz-Last-Speicher“ allmählich von einem ESG-Konzept zu Kernfaktoren, die die Erweiterungsfähigkeit und Finanzierungsfähigkeit von Projekten beeinflussen. Insbesondere in einigen Regionen mit knappen Stromressourcen bestimmt die Fähigkeit zur Gewährleistung der Energieversorgung sogar direkt die zukünftige Entwicklungsfähigkeit und Inbetriebnahmekapazität von Rechenzentren.

Dennoch ist JLL der Ansicht, dass das Element der erneuerbaren Energien nicht gleichbedeutend mit einem „natürlichen Wertzuwachs“ ist. Der tatsächliche Wert eines Projekts hängt weiterhin von der Stabilität der Stromversorgung, der Kostenstruktur, den politischen Mechanismen sowie der Fähigkeit ab, die Vermietbarkeit und das Cashflow-Niveau des Projekts tatsächlich zu verbessern. Darüber hinaus entwickelt sich die Rechenzentrumsbranche mit der schrittweisen Reife von BESS-Energiespeichern, Mikronetzen und Systemen zur Komplementarität verschiedener Energiequellen allmählich von dem Wettbewerb um reine Rechenleistungsressourcen zu einem Wettbewerb um die Synergiefähigkeit von „Rechenleistung und elektrischer Energie“.

Aus Sicht der Bewertungslogik besteht die Kernwirkung der „Synergie von Rechenleistung und Strom“ darin, die Wahrscheinlichkeit der zukünftigen Einnahmenrealisierung des Projekts durch die Verbesserung der Stromversorgungsstabilität und die Verringerung der Unsicherheit bei der Kapazitätserweiterung zu erhöhen, was den Diskontierungssatz nach unten stützt. Für den Kapitalmarkt bedeuten Rechenzentrums-Projekte mit langfristig stabilen Stromquellen, klaren Energiegrenzen und einem hohen Anteil grüner Energien in der Regel eine höhere Einnahmensicherheit und geringere Finanzierungsrisiken.

Beschleunigte Verbriefung von Rechenzentren – die Bewertungslogik zeigt drei Haupttrends

Rechenzentren als gemischte Infrastruktur mit „hohem Vermögenswert und starkem Betrieb“ eignen sich von Natur aus zur Wertfreisetzung durch eine geschichtete Kapitalstruktur. Da Kapitalverbriefungsinstrumente wie ABS und REITs für gehaltene Immobilien allmählich die Rechenleistungsinfrastruktur in die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufnehmen, wird die Preislogik des Kapitalmarkts für Rechenzentren ebenfalls neu gestaltet.

Laut dem Weißbuch von JLL führt die Verbriefung selbst nicht automatisch zu einem Anstieg der Projektbewertung. Die Obergrenze der Preisgestaltung des Kapitalmarkts hängt letztendlich davon ab, ob die Vermögenswerte selbst kontinuierlich stabile Cashflows generieren können. Vermögenswerte mit langfristig stabilen Stromquellen, einer ausgereiften Kundenstruktur und hoher Betriebstransparenz werden leichter von dem Kapitalmarkt anerkannt; während Vermögenswerte mit zu hoher Kundenkonzentration, unklaren Eigentumsverhältnissen bei Energiebewertungen oder langfristig niedrigen Inbetriebnahmeraten einer strengeren Risikobewertung unterliegen können.

In Zukunft wird die Bewertung von Rechenzentren drei Haupttrends aufweisen – nämlich „von der Flächenpreisgestaltung zur Kapazitätspreisgestaltung“, „von statischen Vermögenswerten zu Betriebssystemen“ und „von einzelnen Immobilien zu Infrastrukturportfolios“. Künftig werden hochwertige Rechenzentren die Beschränkungen der traditionellen Gebäudefläche durchbrechen und stattdessen nach der lieferbaren Leistung und Energieresilienz als Kernfaktor bewertet. Gleichzeitig wird sich der Bewertungsmaßstab schrittweise von der traditionellen Immobilienbewertung zur Bewertung von infrastrukturtypischen Immobilien entwickeln.

„Derzeit befinden sich Rechenzentren in einem aufsteigenden Investitionszyklus. Als neue Generation energieempfindlicher Infrastruktur wird die ‚Synergie von Rechenleistung und Strom‘ zu einem wichtigen Maßstab für den Wert von Vermögenswerten. Auf der Grundlage langjähriger Praxiserfahrung in den Bereichen REITs, ABS für gehaltene Immobilien, Pre-REITs und insbesondere der Verbriefung von Vermögenswerten aus erneuerbaren Energien hat JLL eine kategorieübergreifende Dienstleistungsfähigkeit entwickelt, die die Bewertung von Werten einschließt und grüne Energien sowie Rechenleistungsinfrastrukturen abdeckt. Wir setzen uns dafür ein, hochwertige Vermögenswerte für Rechenleistung und erneuerbare Energien mit professionellem Wert zu unterstützen, die qualitativ hochwertige Entwicklung der neuen chinesischen Infrastruktur zu fördern und ein neues Ökosystem für die synergetische Entwicklung von digitaler Wirtschaft und grünem Finanzwesen aufzubauen“, schlägt Xiong Jianping, China-Direktor der Abteilung für Bewertungs- und Beratungsdienstleistungen von JLL, vor. Die zukünftige Bewertungsarbeit muss auf drei Ebenen basieren – „Ressourcengrenzen, Cashflow-Zuordnung und Risikoabbildung“, um die Erklärbarkeit der Bewertung bei Anfragen des Kapitalmarkts zu verbessern.

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