Bürogebäude im Shanghai MixC zum halben Preis veräußert: Die Migration der Asset-Landschaft hinter dem Exit von Gaw Capital

Gaw Capital, dieser ausländische Gigant, der einst auf dem chinesischen Markt für Gewerbeimmobilien äußerst erfolgreich agierte, zieht sich nun leise zurück.

Kürzlich kursierten Marktinformationen, dass Gaw Capital plant, die vier erstklassigen eigenständigen Bürogebäude A, B, C und D im Shanghai MixC in Minhang, Shanghai, zu verkaufen.

Bereits am 22. Juni hat Colliers International die genannten Projekte offiziell zum Verkauf ausgeschrieben. Die Verkaufsmöglichkeiten umfassen den Verkauf des gesamten Pakets sowie den Verkauf einzelner Gebäude.

Vor vier Jahren erwarb Gaw Capital diese vier Immobilien mit einem Gesamtpreis von 2,8 Milliarden Yuan von China Resources Capital, was einem Durchschnittspreis von etwa 46.000 Yuan pro Quadratmeter entsprach.

Aktuellen Informationen zufolge liegt der Verkaufspreis pro Gebäude bei etwa 400 Millionen Yuan. Bei einem Gesamtpaket aller vier Gebäude beträgt die Bewertung nur zwischen 1,5 und 1,8 Milliarden Yuan. Im Vergleich zum Kaufpreis hat der Buchwert um bis zu 1 bis 1,3 Milliarden Yuan abgenommen – zweifellos ein "Rückzug unter Verlust".

Dennoch geht der Markt allgemein davon aus, dass der Verkauf von Vermögenswerten mit Rabatt durch Gaw Capital nicht auf eine Verschlechterung der betrieblichen Lage im Kapitalbereich zurückzuführen ist. Die wahren Gründe sind der Druck der festen Zusage von Fonds, die Erosion durch hohe Zinsen auf US-Dollar und der stetige Anstieg der Kapitalisierungsraten für Gewerbe- und Büroimmobilien.

Wenn die Waage von Kosten und Ertrag stark aus dem Gleichgewicht gerät, wird der Ausstieg mit Rabatt zur einzigen Option.

Ausstieg mit 50 % Rabatt

In der Wulu-Straße 1799 im Bezirk Minhang in Shanghai, neben der Station Ziteng Road der U-Bahn-Linie 10, stehen vier erstklassige Bürogebäude Seite an Seite – das ist das Vermögenspaket der Bürogebäude im Shanghai MixC.

Den Daten zufolge wurde das Projekt gemeinsam von China Resources und Shentong Metro entwickelt. Die gesamte Gebäudefläche beträgt 60.800 Quadratmeter, die Bürofläche insgesamt 57.000 Quadratmeter und die Einzelhandels- und Gewerbefläche 3.857 Quadratmeter.

Im Januar 2019 erwarb Gaw Capital über seinen Gaw Real Estate Fund VI diese vier hochklassigen Bürogebäude und die dazugehörigen Geschäftsflächen mit einem Gesamtpreis von 2,8 Milliarden Yuan von China Resources Capital, was einem Durchschnittspreis von etwa 46.000 Yuan pro Quadratmeter entsprach.

Zu dieser Zeit lobte der Markt fortwährend sein großes Engagement, und diese Transaktion galt als weiteres klassisches Beispiel für ausländische Investitionen in die Kern-Gewerbeimmobilien Chinas.

Sieben Jahre später hat sich die Situation jedoch völlig verändert. Kürzlich kursierten Marktinformationen, dass die genannten vier Bürogebäude zum Verkauf ausgeschrieben sind. Der Preis pro Gebäude beträgt nur etwa 400 Millionen Yuan, die Bewertung des gesamten Pakets liegt nur zwischen 1,5 und 1,8 Milliarden Yuan. Der Preis pro Quadratmeter halbierte sich direkt auf 24.700 bis 29.600 Yuan, was einem Rabatt von 50 % gegenüber dem Kaufpreis entspricht.

Warum entscheidet sich Gaw Capital, die Immobilien mit 50 % Rabatt zu verkaufen?

Einerseits hat die Umkehr der Kapitalisierungsrate die Logik der Vermögensbewertung vollständig verändert. Drittanbieterdaten zeigen, dass die Kapitalisierungsraten für erstklassige Bürogebäude in den Kerngebieten von Shanghai und Peking im Jahr 2019 noch auf einem niedrigen Niveau von 3,2 % bis 3,6 % lagen, im Jahr 2024 auf 4,5 % bis 5,6 % stiegen und nun sogar auf ein hohes Niveau von 5,5 % bis 6,1 % gekommen sind.

Der Anstieg der Kapitalisierungsrate bedeutet, dass der Markt für dieselbe Mieteinnahme heute einen deutlich niedrigeren Vermögenswert zahlt. Das liegt nicht an einer Verschlechterung der Projektqualität, sondern an einer systematischen Bewertungsanpassung in der gesamten Branche. Aus diesem Grund wurde der Buchwert des MixC passiv um mehrere Stufen gesenkt.

Andererseits hat der Gaw Real Estate Fund VI seine letzte Kapitalbeschaffung im Jahr 2019 abgeschlossen. Seitdem sind sieben Jahre vergangen, und er ist nun offiziell in das Ausstiegsfenster eingetreten. Für den Fondsmanager ist die Rückzahlung von Kapital und Ertrag an die LP eine unverrückbare Regel der festen Zusage, ohne Verhandlungsspielraum.

Noch schwieriger ist die Notlage im Finanzbereich. Wie Gaw Capital kürzlich auf seinem offiziellen WeChat-Account mitteilte, machen bei den LP des Gaw Real Estate Fund VI 37 % aus Asien, 17 % aus Nordamerika und 46 % aus Europa aus. Zusammen sind mehr als 60 % ausländische Gelder, deren Erträge auf US-Dollar lauten.

Der Fonds startete die Kapitalbeschaffung im Jahr 2018 und schloss sie im Jahr 2019 vollständig ab. Damals lag der Leitzins der Federal Reserve nur bei 1,5 % bis 2,5 %, aber selbst nach mehreren Zinssenkungen liegen die Zinssätze für US-Dollar heute noch hoch bei 3,5 % bis 3,75 %.

Die Zinsen für bestehende Kredite sind stark gestiegen, kombiniert mit einem schwachen Büromarkt und niedrigen Mieten. Der Cashflow des Projekts wird stark durch die Zinsen aufgezehrt, und die Cash-Ausschüttungsrate ist stark gesunken. Die unnachgiebigen Anforderungen der LP aus Europa und den USA an die Dividenden in US-Dollar machen den Druck zu "dem letzten Strohhalm, der den Kamelrücken bricht".

Für Gaw Capital ist es besser, die Vermögenswerte frühzeitig mit Rabatt zu verkaufen, die Obergrenze der Verluste zu sichern und schnell Bargeld zu erhalten, statt zu warten, bis sich die Zinsen und der Markt erholen.

Wandel der Investitionsstrategie

Gaw Capital wurde 2005 gegründet. Daten zeigen, dass das verwaltete Vermögen bis zum dritten Quartal 2025 34,3 Milliarden US-Dollar erreicht und das insgesamt eingeworbene Kapital 24,6 Milliarden US-Dollar beträgt.

Seit seiner Gründung hat das Unternehmen erfolgreich sieben allgemeine Fonds für den asiatisch-pazifischen Raum, mehrere wertsteigernde/opportunistische Fonds in den USA, einen asiatisch-pazifischen Hotelfonds, einen europäischen Hotelfonds, einen wachstumsorientierten Aktienfonds und einen Kreditfonds aufgelegt.

In den letzten Jahren hat sich seine Investitionsstrategie auf dem chinesischen Markt stetig verändert.

Wie die Ansicht New Media feststellte, hat Gaw Capital in den letzten Jahren stetig seine Beteiligungen an etablierten erstklassigen Bürogebäuden in Shanghai und Peking veräußert. Darunter sind die bekannten Projekte, die vor Jahren erworben wurden – Shanghai Plaza 353, Shanghai Ciros Plaza, Peking Yingke Center und Guangzhou West City Metropolis – alle vollständig veräußert worden und sind nun Teil der historischen Erfolgsbilanz des Fonds.

Heute hält Gaw Capital nur noch wenige Büroimmobilien in seinem Bestand: das Shanghai Ocean Tower, das Bürogebäude T6 im Hangzhou Eurasian Financial Center und die vier zum Verkauf ausgeschriebenen Bürogebäude im Shanghai MixC.

Das Shanghai Ocean Tower, ein 25-stöckiges erstklassiges Bürogebäude im Kernbereich des Volksplatzes, wurde im November 2018 von Gaw Capital gemeinsam mit der Quad Real Property Group für etwa 3 Milliarden Yuan von der ARA Asset Management erworben.

Ende letzten Jahres kursierten jedoch Marktinformationen, dass ein von Gaw geführter Fonds einen Kredit in Höhe von 260 Millionen US-Dollar, der am 12. November fällig wurde, nicht rechtzeitig zurückzahlen konnte, was einen Zahlungsausfall auslösen könnte. Und die Sicherheit für diesen Kredit ist genau dieses Ocean Tower.

Wie Insider berichteten, versuchte Gaw, diese Immobilie zur Schuldentilgung zu verkaufen, konnte aber vor Ablauf der Kreditfrist keine Transaktion abschließen.

Das Bürogebäude T6 im Hangzhou Eurasian Financial Center ist eine Transaktion, die Gaw im Jahr 2020 abwickelte. Das Projekt befindet sich im Kernbereich des Hangzhou Future Science and Technology City, direkt neben dem globalen Hauptsitz von Alibaba. Es hat 46 Stockwerke, eine Höhe von 220 Metern und eine gesamte Gebäudefläche von 96.900 Quadratmetern. Der Hauptmieter ist die Alibaba Group. Mit diesem Schritt setzte Gaw Capital offensichtlich auf die Vorteile der Erweiterung des Internet-Giganten.

Aber das goldene Zeitalter der Bürogebäude ist vorbei. Der stetige Rückzug von Gaw Capital in den letzten Jahren ist das deutlichste Zeugnis dafür.

Bereits Anfang 2024 hat Gaw Capital außerhalb des Gewerbeimmobilienbereichs zwei Industrieparks in Jiangmen, Guangdong, und einen Logistikpark in Xi'an, Shaanxi, an Ping An verkauft. Der Transaktionswert überstieg 2 Milliarden Yuan.

Auf welche Bereiche setzt Gaw Capital nach dem Ausstieg aus Gewerbeimmobilien und Logistik?

Wie die Ansicht New Media feststellte, konzentriert sich das Unternehmen derzeit stark auf vier neue Bereiche: Biopharmazeutika-Industrieparks, IDC-Rechenzentren, Outlet-Einzelhandelsgeschäfte und Mietwohnungen für lange Aufenthalte.

Der Biopharmazeutika-Industriepark ist der Hauptinvestitionsbereich des Gaw Real Estate Fund VII. Dieser Fonds schloss die Kapitalbeschaffung im Jahr 2023 ab. Mehrere Biopharmazeutika-Parks in Shanghai unter seinem Dach haben Anfang dieses Jahres eine große Refinanzierung abgeschlossen, und der Kapitalbetrieb läuft eng getaktet.

Im Bereich der IDC-Rechenzentren begann Gaw Capital bereits 2019 mit der China Data Group, seine Investitionen zu tätigen. Bisher gibt es keine Pläne zur Veräußerung – offensichtlich betrachtet er diese als langfristig zu haltende Vermögenswerte.

Das Outlet-Einzelhandelsgeschäft ist ein stabiler Baustein im Portfolio von Gaw Capital. Ende 2025 erwarb das Unternehmen erfolgreich das Florenz Town in Chengdu über einen inländischen Pre-REITs-Fonds.

Damals sagte Peng Qingbang, geschäftsführender Gesellschafter von Gaw Capital, Leiter der Region China und stellvertretender Vorsitzender für alternative Anlagen, klar: "Wir sind voller Zuversicht in die Outlet-Branche in China. Diese Branche profitiert stetig vom Aufstieg der Mittelschicht und der wachsenden Nachfrage der Verbraucher nach Luxusgütern mit hohem Preis-Leistungs-Verhältnis."

Im Bereich der Mietwohnungen für lange Aufenthalte ist das Unternehmen sehr aktiv. Im Januar 2025 gründete Gaw gemeinsam mit CCB Residence einen Immobilienfonds, der sich auf die Entwicklung und den Betrieb von Mietwohnungen für lange Aufenthalte in Peking konzentriert. Zwei Monate später erwarb es 60 % der Anteile an einem Unternehmen unter der Marke Cjia Apartment. Nach Abschluss der Transaktion werden beide Seiten gemeinsam den Markt für lange Mietwohnungen in Peking erschließen.

Von Bürogebäuden zu Industrieparks, von Rechenzentren zu Outlets, von Mietwohnungen für lange Aufenthalte zu Biopharmazeutika… Das Vermögensportfolio von Gaw Capital durchläuft derzeit einen Wandel und eine Erneuerung.

Wenn das Zeitalter der Investitionsvorteile für traditionelle erstklassige Bürogebäude zu Ende geht, werden politisch unterstützte Vermögenswerte wie Industrieeinrichtungen, Recheninfrastruktur und geförderte Mietwohnungen allmählich den früheren König der Gewerbeimmobilien ablösen und zu neuen Zielen für ausländische Investitionen werden.

Aus dieser Perspektive ist der Verkauf des MixC mit 50 % Rabatt durch Gaw Capital kein Einzelfall. Es ist ein Beispiel dafür, wie Immobilienfonds sich an den Zyklus anpassen und aktiv ihre Portfolios umstellen.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ansichten“, Autor: Ansicht New Media, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.