Wie kann der Bestand an städtischen Wohnungen aktiviert werden?

Die aktuelle Stadtentwicklung in China vollzieht den Übergang von der Phase der groß angelegten Inkrementexpansion zu einer Phase, die vor allem auf Qualitätsverbesserung und Effizienzsteigerung im Bestand setzt. Auch die Immobilienbranche schreitet allmählich von der inkrementellen Fokussierung zu einer Phase voran, in der Inkrement und Bestand gleichermaßen berücksichtigt werden. Einige Städte sind bereits in die Ära des Bestands eingetreten. Die Aktivierung von Vermögenswerten wie Bestandsland und bestehenden Wohnimmobilien ist nicht mehr eine "Wahlaufgabe" der lokalen Arbeit, sondern eine "obligatorische Aufgabe", die die hochwertige Entwicklung der Städte unterstützt. In den letzten Jahren wurde die top-level-Design im Zusammenhang mit der Aktivierung von Bestandsvermögen kontinuierlich umgesetzt. Verschiedene Ministerien beschleunigten die Umsetzung und Vervollständigung des politischen Systems, und lokale Regierungen setzten dies ebenfalls aktiv um, indem sie angepasste Begleitmaßnahmen einführten, sodass die Anstrengungen zur Aktivierung von Bestandsvermögen stetig zunahmen.

Im April 2024 stellte die Sitzung des Politbüros der Zentralregierung klar fest, dass "die politischen Maßnahmen zur Absorption von Bestandswohnimmobilien und zur Optimierung von inkrementellen Wohnungen umfassend erforscht werden", was den Start einer neuen Runde von Maßnahmen zur "Bestandsabbau" markierte. Danach stellte die zentrale Ebene systematische politische Systeme auf, darunter der Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien als Sozialwohnungen und die Beschleunigung der Aktivierung von Beständen im Rahmen der Stadterneuerung. Die lokale Ebene folgte ebenfalls aktiv und führte angepasste Begleitmaßnahmen ein. Dieser Artikel systematisiert die Politiken und Fälle im Zusammenhang mit der Aktivierung von bestehenden Wohnimmobilien als Referenz für Regierungen und verschiedene Marktteilnehmer.

Zentrale Planung: Die Aktivierung von bestehenden Wohnimmobilien wird zu einer der Schlüsselaufgaben der Immobilienbranche in den nächsten fünf Jahren

Seit 2022 hat die Zentralregierung kontinuierlich systematische Maßnahmen zur Aktivierung von Bestandsvermögen erlassen. Im Mai 2022 veröffentlichte das Staatsratsbüro das "Richtlinien zur weiteren Aktivierung von Bestandsvermögen und Erweiterung effektiver Investitionen", das erstmals auf nationaler Ebene eine systematische Planung für die Aktivierung von Bestandsvermögen vornahm. Es klärte drei Schlüsselbereiche und sieben Aktivierungswege, wobei klar festgelegt wurde, dass „sozialer Mietwohnraum“ und „alte Fabrikgebäude“ zu den wichtigen Vermögenswerten gehören, die aktiviert werden sollen.

Am 30. April 2024 betonte die Sitzung des Politbüros der Zentralregierung, dass „die politischen Maßnahmen zur Absorption von Bestandswohnimmobilien und zur Optimierung von inkrementellen Wohnungen umfassend erforscht werden“, was den Start einer neuen Runde von Maßnahmen zur „Bestandsabbau“ markierte. Danach wurden weitere Maßnahmen zur Aktivierung von bestehenden Wohnimmobilien kontinuierlich umgesetzt. Ende 2024 wies die Zentralische Arbeitskonferenz zur Wirtschaft klar darauf hin, dass „die Arbeit zur Veräußerung von bestehenden Wohnimmobilien voranzutreiben“ sei. Im selben Monat optimierte und vervollständigte das Staatsratsbüro den Verwaltungsmechanismus der speziellen Anleihen der lokalen Regierung, wobei klar festgelegt wurde, dass spezielle Anleihen es den Stadtregierungen ermöglichen, bestehende Wohnimmobilien als Sozialwohnungen zu erwerben, wodurch die Finanzierungsquellen für den Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien weiter erweitert wurden. Im Jahr 2025 wurde der Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien in den „Regierungsarbeitsbericht“ aufgenommen, wobei gleichzeitig darauf hingewiesen wurde, dass „den Stadtregierungen größere Autonomie bei der Auswahl von Erwerbsträgern, Preisen und Verwendungszwecken gewährt wird“. Anschließend betonte die Sitzung des Politbüros im April weiter, dass „die Politik zum Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien zu optimieren“ sei. Im August wies das „Richtlinien zur Förderung der hochwertigen Stadtentwicklung“ darauf hin, dass die Gesamtzahl der Bestände umfassend erfasst werden muss, und betonte, dass „die Umnutzung von alten Fabrikgebäuden, ineffizienten Gebäuden und ungenutzten traditionellen Gewerbeimmobilien als bestehende Wohnimmobilien voranzutreiben ist, um einen Mechanismus zur Planungsanpassung zu etablieren, der den Anforderungen an die Umwandlung und gemischte Nutzung von Gebäudefunktionen entspricht“. Es wurde ebenfalls betont, dass bestehende Gewerbe- und Büroimmobilien aktiviert werden müssen. Im Dezember betonte die Zentralische Arbeitskonferenz zur Wirtschaft, dass „der Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien vor allem für Sozialwohnungen gefördert werden soll“.

Im „Regierungsarbeitsbericht 2026“ wurde erstmals „die Erkundung mehrerer Kanäle zur Aktivierung von bestehenden Wohnimmobilien“ vorgeschlagen, was darauf hindeutet, dass die Aktivierungswege aus mehr Aspekten erweitert werden. Nach der Veröffentlichung des „Leitfadens“ zum 15. Fünfjahresplan wurde das Thema „Aktivierung und Nutzung von Bestandsressourcen“ als separater Abschnitt festgelegt. Darin wurde festgelegt, dass Politiken für Fusionen, Konkurse und Tauschen zu vervollständigen sind, um ineffizient genutzte Flächen, ungenutzte Immobilien und bestehende Infrastruktur gut zu aktivieren und zu nutzen. Außerdem wurde klargestellt, dass „die Aktivierung und Nutzung von bestehenden Wohnimmobilien und ungenutzten Gewerbe- und Büroimmobilien voranzutreiben“ ist. Im „15. Fünfjahresplan“ zur Stadterneuerung wurde explizit festgelegt, dass „ungenutzte und ineffiziente alte Fabrikgebäude, Gewerbe- und Büroimmobilien, Wohnimmobilien und öffentliche Wohnungen zu aktivieren“ sind. Während des „15. Fünfjahresplans“ wird die Aktivierung von bestehenden Wohnimmobilien ebenfalls zu einer der Schlüsselaufgaben der Regierungen auf allen Ebenen.

Umsetzung durch Ministerien: 300 Milliarden Yuan an Refinanzierungsmitteln für Sozialwohnungen und spezielle Anleihen der lokalen Regierung unterstützen den Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien

Seit 2023 haben mehrere Ministerien kontinuierlich Begleitmaßnahmen zur Aktivierung von bestehenden Wohnimmobilien umgesetzt, um den lokalen Behörden klare Aktivierungswege zu weisen und finanzielle Unterstützung zu leisten.

Anfang 2023 richtete die Zentralbank das „Unterstützungsprogramm für Mietwohnungsdarlehen“ mit einem Volumen von 100 Milliarden Yuan ein. Es unterstützt Finanzinstitute in acht Pilotstädten (Chongqing, Jinan, Zhengzhou, Changchun, Chengdu, Fuzhou, Qingdao und Tianjin) bei der Vergabe von Darlehen für den Erwerb von Mietwohnungen, um den Pilotstädten zu ermöglichen, mit diesen Mitteln bestehende Wohnimmobilien als Mietwohnungen zu erwerben. Im Januar 2024 veröffentlichten die Zentralbank und die Generalverwaltung für Finanzaufsicht offiziell das „Richtlinien zur finanziellen Unterstützung der Entwicklung des Wohnmietmarktes“, um kollektive Darlehen für den Erwerb von Mietwohnungen einzurichten, um den angemessenen Finanzierungsbedarf für den kollektiven Massenerwerb von Mietwohnungen zu decken.

Im Mai 2024 hielt das Informationsbüro des Staatsrats eine reguläre Pressekonferenz zu den Politiken des Staatsrats ab. Die Zentralbank klärte, dass sie die lokalen Behörden unterstützt, bestehende Wohnimmobilien zu angemessenen Preisen als Sozialwohnungen zu erwerben, und gleichzeitig 300 Milliarden Yuan an Refinanzierungsmitteln für Sozialwohnungen bereitstellt, um den lokalen Behörden kostengünstige Mittel für den Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien zur Verfügung zu stellen. Die Umsetzung dieser Politik markierte, dass der Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien als Sozialwohnungen zu einem der Schwerpunkte der lokalen Behörden bei der Aktivierung von bestehenden Wohnimmobilien wurde. Im Juni hielt das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung eine Videokonferenz ab, um klarzustellen, dass die Städte auf Kreisebene und darüber hinaus den Erwerb von fertiggestellten bestehenden Wohnimmobilien als Sozialwohnungen kraftvoll, geordnet und effektiv durchführen sollen. Im September schlug die Zentralbank vor, den Unterstützungsanteil der Zentralbank an den 300 Milliarden Yuan an Refinanzierungsmitteln für Sozialwohnungen von 60 % auf 100 % zu erhöhen, um das Volumen der durch Geschäftsbanken bereitgestellten Darlehen weiter zu steigern. Im Oktober kündigte das Finanzministerium an, dass spezielle Regierungsanleihen und Fördermittel für den sozialen Wohnungsbau für den Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien verwendet werden können.

Im Dezember 2025 veröffentlichte die Nationale Entwicklungs- und Reformkommission die Branchenliste für REITs-Projekte in der Version 2025, die Gewerbe- und Büroanlagen sowie Einrichtungen für die Stadterneuerung in den Antragsbereich aufnimmt, um die Finanzierungsquellen für die Aktivierung von Gewerbe- und Bürobeständen sowie Vermögenswerten der Stadterneuerung zu erweitern. Die Nationale Konferenz für Wohnungsbau und Stadtentwicklung klärte, dass „der Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien als Sozialwohnungen, Umsiedlungswohnungen, Wohnheimen und Personalwohnungen voranzutreiben“ ist. Im selben Monat veröffentlichten das Ministerium für Naturressourcen und das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung das „Benachrichtigung über mehrere Maßnahmen zur weiteren Unterstützung der Stadterneuerungsaktion“, das unterstützende Maßnahmen für die Übergangszeit optimiert und die temporäre Nutzung von Bestandsräumen zur Aktivierung von bestehenden Wohnimmobilien vorantreibt. Es wurde darauf hingewiesen, dass „bei der Nutzung von Bestandsland und Immobilien zur Entwicklung von staatlich geförderten Industrien und Branchen die Übergangsregelung in Anspruch genommen werden kann, bei der der Nutzungsträger und die Planungsbedingungen für eine bestimmte Anzahl von Jahren nicht geändert werden. Die Übergangszeit beträgt grundsätzlich nicht mehr als 5 Jahre“ und dass „Regeln für die temporäre Nutzung von bestehenden Gebäuden (Strukturen) unter der Bedingung, dass die Geschossfläche und die Höhe nicht erhöht werden, festzulegen sind. Die Nutzung wird über eine Positivliste verwaltet, wobei für Elemente der Positivliste keine Planungsgenehmigungsverfahren erforderlich sind“. Im Januar 2026 senkte die Zentralbank die Zinssätze aller strukturellen geldpolitischen Instrumente um 0,25 Prozentpunkte, was bedeutet, dass der Zinssatz der Refinanzierungsmittel für Sozialwohnungen auf 1,25 % sinkt, um die lokalen Behörden bei der Durchführung des Erwerbs von bestehenden Wohnimmobilien besser zu unterstützen.

Lokale Umsetzung: Verschiedene Wege zur Aktivierung von bestehenden Wohnimmobilien werden in allen Regionen kontinuierlich vorangetrieben

Betrachtet man die Aktivierungswege in allen Regionen, so nutzen lokale Regierungen hauptsächlich Methoden wie den Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien als Sozialwohnungen, die Durchführung von „Alt gegen Neu“-Programmen für Wohnungen, die „Wohnungsgutschein-Umsiedlung“, die Originalzerstörung und Wiedererrichtung von Gebäuden, die Umwandlung von Nicht-Wohnimmobilien in Mietwohnraum sowie die Förderung von funktionaler Kompatibilität, um bestehende Wohnimmobilien und Gewerbe- und Büroimmobilien zu aktivieren (in diesem Artikel werden Industriegebäude vorübergehend nicht berücksichtigt). Nach den vom Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung veröffentlichten Daten wurden während des „14. Fünfjahresplans“ landesweit insgesamt mehr als 11 Millionen Einheiten (Zimmer) verschiedener Sozialwohnungen und Umsiedlungswohnungen für die Sanierung von Dörfern in der Stadt und alten, gefährdeten Stadtgebieten gebaut und beschafft. Viele dieser Sozial- und Umsiedlungswohnungen wurden durch Umgestaltung oder Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien beschafft.

Der Erwerb von neu gebauten Wohnimmobilien als Sozialwohnungen ist die Kategorie mit der größten finanziellen Unterstützung und der meisten umgesetzten politischen Instrumente bei der lokalen Aktivierung von bestehenden Wohnimmobilien. Auf der Finanzierungsseite hat die Zentralregierung seit 2023 Finanzierungsarten wie das Unterstützungsprogramm für Mietwohnungsdarlehen, kollektive Darlehen für den Erwerb von Mietwohnungen und Refinanzierungsmittel für Sozialwohnungen eingerichtet. Im Jahr 2024 wurde das 100 Milliarden Yuan umfassende Unterstützungsprogramm für Mietwohnungsdarlehen in die 300 Milliarden Yuan an Refinanzierungsmitteln für Sozialwohnungen integriert. In der Praxis nutzen alle Regionen die verschiedenen Finanzmittel flexibel entsprechend ihren eigenen Bedingungen, um den Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien durchzuführen.

Zhengzhou und Chongqing gehörten zu den ersten Pilotstädten des „Unterstützungsprogramms für Mietwohnungsdarlehen“, die den Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien frühzeitig und in großem Umfang durchführten. Nach den von der Wohnungsverwaltung von Zhengzhou veröffentlichten Daten beliefen sich die Investitionen von Zhengzhou in den massenhaften Erwerb von unverkäuflichen Bestandswohnungen von Immobilienunternehmen bis November 2025 auf insgesamt etwa 41,5 Milliarden Yuan. Insgesamt wurden 21,2 Milliarden Yuan an Erwerbsmitteln gezahlt, darunter 5,7 Milliarden Yuan an Eigenkapital und 15,5 Milliarden Yuan an Darlehensmitteln. Insgesamt wurden 36 Personalwohnungsprojekte mit 56.000 Einheiten (Zimmer) in Betrieb genommen, die mehr als 60.000 junge Fachkräfte betreuen und eine Vermietungsquote von 99 % erreichen. Bei Chongqing wurden nach den von der Filiale der Volksbank von China in Chongqing veröffentlichten Daten bis November 2025 im Rahmen der Politik der Refinanzierungsmittel für Sozialwohnungen insgesamt 1,31 Milliarden Yuan an kollektiven Darlehen für den Erwerb von Mietwohnungen vergeben. Dies deckt 8 Bezirke und Kreise ab und unterstützt den Erwerb von 13 Projekten mit 4938 fertiggestellten bestehenden Wohnimmobilien als soziale Mietwohnungen.

Tabelle: Beispiele für die Aktivierung von bestehenden Wohnimmobilien durch den Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien in einigen Regionen

Datenquelle: Zusammenstellung und Aufbereitung durch die China Index Academy

Seit 2025 sind spezielle Anleihen der lokalen Regierung ebenfalls zu einer der wichtigen Finanzierungsquellen für den Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien in allen Regionen geworden. Provinzen und Städte wie Zhejiang, Sichuan und Hunan haben nacheinander spezielle Anleihen für den Erwerb von bestehenden Wohnimmobilien ausgegeben. Nach unvollständigen Statistiken der China Index Academy beliefen sich die ausgegebenen und geplanten spezialisierten Anleihen in allen Provinzen und Städten bis Ende Juni 2026 auf über 12,4 Milliarden Yuan, wobei mehr als 20.000 bestehende Wohnimmobilien mit einer Gesamtfläche von über 1,68 Millionen Quadratmetern erworben wurden. Darunter waren die Ausgaben der spezialisierten Anleihen in Zhejiang und Hunan relativ schnell: Zhejiang gab über 4 Milliarden Yuan aus und Hunan über