Der Projektmanagement-Markt wird zum „Roten Ozean“ – wie kann man aus der Sackgasse ausbrechen?

Am 7. Juli 2026 veröffentlichte das Pury Digital Intelligence Research Center das „Ranking der chinesischen Immobilienunternehmen im Bereich Baumanagement im ersten Halbjahr 2026“. Die Daten zeigen, dass im ersten Halbjahr 2026 das Wachstumsmomentum im Baumanagement nachließ, wobei nur die Schwelle der Top 10 auf einem relativ hohen Niveau verblieb.

Nach dem „explosionsartigen“ Wachstum der Baumanagement-Branche in den Jahren 2023 und 2024 sank das Wachstumstempo des Marktes im Jahr 2025, erreichte aber dennoch einen neuen Höchststand. Im zweiten Halbjahr 2025 lag die Durchdringungsrate des Baumanagements in wichtigen Städten bei 8,46 %, was den Spitzenwert der letzten Jahre darstellt. Im ersten Halbjahr 2026 betrug die Durchdringungsrate 8 % und hielt sich damit auf dem hohen Niveau der letzten drei Jahre, lag aber dennoch unter dem Wert von 2025.

Nach der Phase des verlangsamten Branchenwachstums, des verschärften Wettbewerbs und der Unternehmensdifferenzierung im Jahr 2025 stabilisiert sich die aktuelle Marktstruktur im Baumanagement allmählich. Es besteht eine deutliche Größenlücke zwischen den führenden Unternehmen und den übrigen Anbietern. Für Unternehmen, die das Wachstumspotenzial der vergangenen Jahre nicht genutzt haben, um sich eine starke Position in der Branche zu sichern, wird es in Zukunft immer schwieriger, neue Projekte zu akquirieren.

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Laut den von Pury Digital Intelligence erhobenen und aufbereiteten Daten aus 40 Schlüsselstädten hat sich das Wachstumsmomentum im ersten Halbjahr 2026 deutlich verlangsamt.

Im ersten Halbjahr 2026 betrug die Durchdringungsrate des Baumanagements 8 %, was einem Rückgang von 0,46 Prozentpunkten gegenüber dem Höchststand im zweiten Halbjahr 2025 und einem Rückgang von 0,14 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht. Sie liegt aber immer noch deutlich über dem durchschnittlichen Niveau des gesamten Zeitraums 2023–2024 und weit über den Werten der Anfangsphase der Branche in den Jahren 2020–2022.

Anhand der Schwellenwerte des „Rankings der chinesischen Immobilienunternehmen im Bereich Baumanagement im ersten Halbjahr 2026“ zeigt sich, dass die Differenzierung in der Baumanagement-Branche sich weiter verschärft.

Im ersten Halbjahr 2026 erreichte der Schwellenwert für die Top 10 5,96 Millionen Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,14 Millionen Quadratmetern gegenüber dem Wert von 4,82 Millionen Quadratmetern im ersten Halbjahr 2025 entspricht – ein deutlicher Zuwachs von 23,65 %.

Dabei liegt der Schwellenwert für die Top 5 bei 7,07 Millionen Quadratmetern und ist gegenüber dem Vorjahreszeitraum leicht gesunken. Dies liegt vor allem daran, dass vor dem Hintergrund des verschärften Investitions- und Expansionswettbewerbs, der anhaltenden Marktkonsolidierung und der geringen Entwicklungsbereitschaft der Auftraggeber das Gesamtvolumen des Baumanagements zurückgegangen ist, was das Wachstum der führenden Top-Unternehmen begrenzt. Im Vergleich dazu steigt die Konzentration bei den Unternehmen der Gruppen Top 6–10 und Top 11–15 weiter an, und der Wettbewerb ist sehr intensiv.

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Betrachtet man die Entwicklung der Baumanagement-Branche, so begannen Immobilienunternehmen ab 2022, verstärkt in dieses Geschäftsfeld einzusteigen.

Zu dieser Zeit kündigten börsennotierte Immobilienunternehmen wie Longfor Group, Zhongliang Group, China Fortune Land Development und Seazen Holdings im zweiten Halbjahr 2022 an, Baumanagement-Dienstleistungen aufzunehmen und begannen mit einer raschen Expansion.

Dank seiner Merkmale wie hohe Rendite, geringer Fremdkapitalanteil und relativ niedrige Kapitalanforderungen wurde das „Baumanagement“ zu dieser Zeit für viele Immobilienunternehmen zur Option für eine Transformation hin zu vermögensleichten Geschäftsmodellen.

Insbesondere vor dem Hintergrund eines deutlichen Branchenrückgangs und der Entwicklungsprobleme des „Drei-Hoch“-Modells sind unter der staatlichen Forderung nach „Entschuldung“ der Immobilienbranche immer mehr Unternehmen in dieses Geschäftsfeld eingetreten.

Jedoch hat sich die Baumanagement-Branche nach dem „explosionsartigen“ Wachstum in den Jahren 2023–2024 von einem „Blauen Ozean“ zu einem „Roten Ozean“ entwickelt.

Anhand des Rankings der neu vertraglich vereinbarten Gebäudeflächen im ersten Halbjahr zeigt sich eine deutliche Größenlücke bei den unterzeichneten Baumanagement-Verträgen. Green Town Management behauptet dank seiner herausragenden Vorteile die Spitzenposition: Im ersten Halbjahr belief sich die neu unterzeichnete Baumanagement-Fläche auf insgesamt 13,52 Millionen Quadratmeter, 83 % mehr als beim zweitplatzierten Unternehmen. Die Abstände zwischen den Plätzen 2 und 10 verkleinern sich im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, aber die Lücken zwischen den Top 10 und Top 15 sowie zwischen den Top 15 und Top 20 werden immer größer.

Bemerkenswert ist, dass trotz des verlangsamten Gesamtwachstums einige Baumanagement-Unternehmen immer noch ein schnelles Wachstum bei ihren Vertragsabschlüssen verzeichnen. So stiegen die unterzeichneten Flächen von Xincheng Construction Management, Jefa Renewal Construction Management und China Merchants Construction Management im ersten Halbjahr im Jahresvergleich um 81 %, 48 % bzw. 24 %.

Wie kann man vor dem Hintergrund des sinkenden Gesamtwachstums der Baumanagement-Branche, der sich stabilisierenden Branchenstruktur und des intensiven Wettbewerbs im mittleren Unternehmenssegment neue Wege zum Erfolg finden?

Die heutige Immobilienbranche ist eng mit der Stadterneuerung verbunden und wird durch politische Maßnahmen aller Ebenen unterstützt. Auf der regelmäßigen Pressekonferenz des Staatsrats zur Politik im Juni dieses Jahres wurde ausdrücklich klargestellt, dass mehr als 250 Milliarden Yuan an Fördermitteln bereitgestellt werden (Einzelheiten siehe „Erstes nationales Sonderplan für Stadterneuerung! Über 250 Milliarden Yuan an Fördermitteln“).

Mit der schrittweisen Umsetzung der Stadterneuerungsrichtlinien in allen Regionen wird erwartet, dass die Nachfrage nach öffentlichem Baumanagement weiter steigt.

Zu beachten ist, dass im Gegensatz zur traditionellen Entwicklung Baumanagement-Projekte im Bereich der Stadterneuerung hochkomplex, langfristig angelegt sind und viele verschiedene Interessengruppen einbeziehen. Dies erfordert von den Unternehmen nicht nur Kompetenzen im Baumanagement und bei der Einhaltung von Vorschriften, sondern auch den Aufbau systemischer Wettbewerbsvorteile in Bereichen wie Industrieförderung, Kulturerhaltung, Finanzkoordination und Risikominderung.

Die Fähigkeit, die Politik wirklich zu verstehen, Ressourcen zu bündeln und die Interessen verschiedener Seiten in Einklang zu bringen, wird der entscheidende Faktor sein, ob Baumanagement-Unternehmen in diesem Geschäftsfeld Durchbrüche bei Größe und Markenwirkung erzielen können.

Da sich der Baumanagement-Markt von einem „Blauen Ozean“ zu einem „Roten Ozean“ wandelt, verlagert sich der Fokus der Unternehmen allmählich auf „professionelle Vertiefung“. In einer Situation, in der sich die Branchenstruktur insgesamt stabilisiert, müssen einige Unternehmen ihre Marktposition durch differenzierte Merkmale und einzigartige Kernkompetenzen ausbauen.

Das Baumanagement-Geschäftsfeld bleibt für Unternehmen ein unverzichtbarer strategischer Ausrichtungspunkt. Für bereits etablierte Baumanagement-Unternehmen gilt es, der Herausforderung des extrem intensiven Wettbewerbs direkt zu begegnen. Für neue Marktteilnehmer wird es in Zukunft immer schwieriger, neue Projekte zu akquirieren.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Offiziellen Konto „Ding Zuyi bewertet den Immobilienmarkt“, Autor: Redaktion, Pury Research, veröffentlicht mit Genehmigung von 36Kr.