Warum ist ein über 10 Jahre altes Einkaufszentrum in Kunshan mit 1,5 Milliarden Yuan bewertet?

Im Juni 2026 reichte das kommerzielle Immobilien-REIT von China Merchants Capital – China Merchants Shekou – offiziell seine Anmeldung bei der Börse ein, um sowohl den Kunshan China Merchants Garden City als auch das Shenzhen Prince Plaza in die zugrunde liegenden Vermögenswerte aufzunehmen. Dieser Artikel konzentriert sich auf den Kunshan China Merchants Garden City vom Typ Einzelhandel – dieses seit über einem Jahrzehnt betriebene Einkaufszentrum wurde dem Kapitalmarkt zugeführt, und der Markt muss eine Frage unabhängig prüfen und beantworten: Wie viel ist es wert?

Das Winning Business Research Center versucht auf der Grundlage von Daten und Feldforschungen eine spezifischere Frage zu beantworten: Um welche Art von Vermögenswert handelt es sich beim Kunshan China Merchants Garden City eigentlich? Welchen Platz nimmt es in der kommerziellen Landschaft von Kunshan ein, welchem Druck ist es ausgesetzt und wie wird es bewertet? Noch wichtiger ist, wie Investoren einen Erkenntnisrahmen für diese Art von Vermögenswerten aufbauen können?

Wir beginnen mit der Stadt Kunshan.

01.

Die kommerzielle Landschaft von Kunshan ist reichhaltig und einzigartig

Führende Akteure sind stark, neue aufstrebende Konkurrenten sind aggressiv

Kunshan, die stärkste Kreisstadt Chinas und ein wichtiger Teil des Metropolgebiets Shanghai, zeichnet sich durch eine reichhaltige und einzigartige kommerzielle Grundlage aus, zu der das Winning Business Research Center bereits eingehende Untersuchungen durchgeführt hat.

Eine starke wirtschaftliche Entwicklung und ein ausgereiftes Industriesystem haben im Zuge der raschen Urbanisierung eine große Anzahl von Konsumenten mit hohem Vermögen hervorgebracht;

Auf der Grundlage der Fertigungsindustrie neigt das städtische Raumgefüge eher zu industriellen Standorten wie Fabriken, und die an Fabriken angrenzenden Grundstücke bilden die Grenzen der kommerziellen Expansion;

Der hochkarätige Konsum hat eine ausreichende Anzahl von Kettenunternehmen angezogen, was zu einer schnellen kommerziellen Weiterentwicklung und einem intensiven Wettbewerb führt;

Der grenzüberschreitende Schienenverkehr erweitert den Kundenkreis und verbindet Shanghai und Suzhou, sodass der modische Geschmack und die kommerziellen Anforderungen der Verbraucher mit denen der Großstädte der ersten und zweiten Ebene gleichziehen.

Die Kaufkraft im Stadtgebiet von Kunshan kann sogar mit der von Suzhou gleichziehen. Aus diesem Grund ist dieser Ort ein „umkämpftes Gebiet“ für kommerzielle Managementunternehmen wie China Resources Mixc, China Merchants Commercial Management, Zhuhai Wanda, Wuyue Commercial, Golden Eagle Retail, Tianhong und Zhongjun Commercial Management.

Betrachtet man den Rahmen und die Entwicklung der Stadtverwaltung, unterstehen Kunshan 10 Gemeinden. Die Einheimischen bezeichnen sie jedoch nicht als Gemeinden, sondern nach der Himmelsrichtung der Stadt als „Stadtmitte, Osten, Süden und Norden“. Die Stadtmitte war das früheste Stadtzentrum, während der Norden, Osten, Westen und Süden gleichzeitig entwickelt werden, mit dem Hauptrahmen „Wohnen im Westen, Industrie im Osten“, wobei die westliche Zone die beste städtische Gestaltung aufweist.

Derzeit befinden sich die zwei stärksten Konkurrenten des China Merchants Garden City – das Kunshan Golden Eagle International Shopping Center und das Kunshan Mixc – in der Stadtmitte bzw. der westlichen Zone. Ersteres ist das größte Einkaufszentrum in Kunshan mit einer umfassenden Auswahl an Premium-Kosmetik- und Luxusmarken. Die Eröffnung des Aldi-Supermarkts im Jahr 2025 hat die Abdeckung junger Menschen und junger Familien weiter ausgebaut.

Das am 2. November 2019 eröffnete Kunshan Mixc ist das erste Einkaufszentrum von China Resources Mixc Life in einer Kreisstadt, das sich auf die Konzentration von gehobenen Konsummarken und die ständige Einführung neuer Eröffnungen konzentriert. Seit seiner Eröffnung ist Kunshan Mixc der Spitzenreiter im kommerziellen Bereich von Kunshan und zeichnet sich durch führende Lage, Positionierung, Produkt, Betriebsarten und Marken aus.

Der nördliche Bereich von Kunshan, in dem sich der Kunshan China Merchants Garden City befindet, ist ein ausgereiftes altes Stadtviertel mit hoher Bevölkerungsdichte und guter Infrastruktur, aber die städtische Gestaltung und die Qualität des Kundenkreises sind nicht so gut wie in der aufstrebenden westlichen Zone. Dennoch befindet sich der Wettbewerb im kommerziellen Bereich ständig im Wandel.

Für Kunshan gibt es zwei entscheidende Variablen: Erstens verteilt der Schienenverkehr die Besucherströme neu, zweitens teilen neue auf den Markt kommende Projekte den Marktanteil neu auf.

Der Schienenverkehr verteilt die Besucherströme neu, hochwertige Eröffnungen und große Marken bevorzugen TOD-Einkaufszentren

Am 24. Juni 2023 nahm die Suzhou-Schienenverkehrslinie 11 ihren Probebetrieb auf. Diese Strecke, die scherzhaft als „Kunshan-U-Bahn-Linie 1“ bezeichnet wird, verbindet das Suzhou-Schienenverkehrsnetz mit dem U-Bahn-Netz von Shanghai und ist ein wichtiger Meilenstein für die Integration des Jangtse-Deltas. Derzeit sind das Kunshan TOD-Einkaufszentrum Kunshan Mixc und das Kunshan Huaqiao Zhongjun World City die beiden meistbesuchten Einkaufszentren in Kunshan.

Laut den Besuchermonitoring-Daten von Winning Business Big Data unterschied sich das Besuchswachstum von Projekten auf U-Bahn-Stationen und solchen ohne U-Bahn-Anschluss deutlich vor und nach der Eröffnung der Linie 11. Der Kunshan China Merchants Garden City ohne U-Bahn-Anbindung ist im Wettbewerb um Besucher nicht so konkurrenzfähig wie das Kunshan Mixc und das Kunshan Huaqiao Zhongjun World City.

Darüber hinaus waren vor der Weiterentwicklung des Wettbewerbs das China Merchants Garden City und das Golden Eagle International Shopping Center die wichtigsten Standorte für die Eröffnung neuer Geschäfte in Kunshan. Aber mit der Veränderung des Schienenverkehrsnetzes konzentrieren sich die hochwertigen neuen Geschäfte und Premium-Marken von Kunshan nun vollständig auf neue TOD-Projekte an U-Bahn-Stationen.

Neue Konkurrenten teilen den Markt neu auf, Zhongjun und Aeon sind aggressiv auf dem Vormarsch

Bei den neuen Projekten hat das am 1. Oktober 2024 eröffnete Zhongjun Huaqiao World City einen nahtlosen Anschluss an zwei U-Bahn-Linien, sodass Pendler zwischen Shanghai und Suzhou direkt nach dem Aussteigen eintreten können. Es ist zu einer „neuen Wahl für den Konsum rund um Shanghai“ geworden und zieht sogar Kunden aus Shanghai an, die umgekehrt einkaufen. Während des Probebetriebs erzielte es 600.000 Besucher und einen Umsatz von über 50 Millionen Yuan. Am offiziellen Eröffnungstag stellte es einen Rekord von 250.000 Besuchern und 15 Millionen Yuan Umsatz an einem einzigen Tag auf. Laut Winning Business Big Data liegt die Besucherzahl an zweiter Stelle in Kunshan, nur hinter dem Kunshan Mixc; der Umsatz stieg schnell und übertraf die Erwartungen der lokalen Einzelhändler in Kunshan.

Darüber hinaus plant das Kunshan Aeon Mall, das sich in einer kommerziellen „Talsenke“ von Kunshan befindet, die Eröffnung im Jahr 2027. Das Projekt liegt im Bereich des Olympischen Sportzentrums im Entwicklungsgebiet im Osten von Kunshan, hat eine Gesamtfläche von etwa 180.000 Quadratmetern und kombiniert ein Einkaufszentrum, offene Straßen und einen abgesenkten Platz, um ein neues Konzept von „Einkaufszentrum zu Wohnort“ zu schaffen.

Der direkte Wettbewerb mit etablierten Geschäftsvierteln wird vermieden, um die kommerzielle Talsenke zu erobern – genau das ist die Stärke von Aeon. Obwohl das nahegelegene Shimao Plaza derzeit eine gewisse Beliebtheit hat, besteht noch eine erhebliche Lücke zwischen dem kommerziellen Umfeld und dem Markenniveau einerseits und den Konsumerwartungen der Anwohner andererseits. Das Kunshan Aeon Mall nutzt dies als Ankerpunkt und strahlt überall eine bodenständige Identität aus – es strebt nicht nach Luxus, sondern will ein Ort sein, an dem Familien gerne regelmäßig kommen und lange verweilen.

Für das China Merchants Garden City ist die äußere Umgebung ständig dynamisch im Wandel – das Mixc hält den gehobenen Konsum zurück, das Zhongjun World City steigt dank seiner TOD-Vorteile schnell auf und das Aeon Mall wird bald den östlichen Bereich ergänzen. Jede Variable definiert die Wettbewerbsregeln neu.

Vor diesem Hintergrund muss die Durchbruchstrategie des China Merchants Garden City sich auf die Grundlagen des Vermögens und die einzigartigen Vorteile konzentrieren – Lage, Kundenstamm, Betriebszustand, vorhandener Raum und Wachstumsobergrenze. Dies bestimmt, was es im Wandel behalten, gewinnen und verändern kann.

02.

Der „zehnjährige Veteran“ im Norden von Kunshan

Die Grundlagen des Vermögens des China Merchants Garden City

Der Kunshan China Merchants Garden City liegt im Kernhauptstadtgebiet innerhalb des Kunshan-Rings und im Süden des nördlichen Geschäftsviertels, in unmittelbarer Nähe zur Altstadt und im Kern des kommerziellen Hinterlands von Kunshan. Das Projekt hieß früher Jiufang City, wurde von China Merchants Shekou erworben und umbenannt und im Oktober 2015 offiziell eröffnet. Es wird seit über einem Jahrzehnt stabil betrieben.

Laut dem Prospekt sieht das Projekt mehrere Vorteile gegenüber konkurrierenden Immobilien in Bezug auf Marke, Lage, Verkehr und Kundenkreis, darunter:

Langjährige Verankerung im nördlichen Geschäftsviertel, Bedienung hochwertiger Gemeinden und Geschäftskunden in der Umgebung mit hoher Durchdringungsrate; Lage im Zentrum des Nordens mit gut ausgebautem Straßennetz und hervorragendem Verkehr, was Vorteile bei der Kundenanwerbung und der Ausstrahlung bietet; Nutzung der konzentrierten kommerziellen Produktlinie „China Merchants Garden City“, um hohe Markenbekanntheit und Markteinfluss zu erlangen; mehr als zehn Jahre Mitgliedschaftsbetrieb mit hoher Bindung der Mitglieder an den Konsum und Aufbau eines positiven Ökosystems für häufige Wiederholungskäufe.

Kundenprofil: Stabile Basis, zahlreiche ständige Einwohner in der Nähe

Laut dem Prospekt sind die Hauptkunden des Kunshan China Merchants Garden City junge Menschen im Alter von 20 bis 35 Jahren und Familien mit kleinen Kindern (d. h. Familien mit drei Personen in der frühen Phase der Kindererziehung, deren Kinder noch im Vorschulalter sind). Die sekundären Hauptkunden sind Menschen im mittleren Alter von 35 bis 45 Jahren und Familien mit älteren Kindern (d. h. reife Familien, deren Kinder bereits schulpflichtig sind), ergänzt durch einige Touristen und Geschäftskunden.

Darüber hinaus wird berichtet, dass die jährliche durchschnittliche Wachstumsrate der Besucherzahl des Kunshan China Merchants Garden City in den letzten fünf Jahren 8,8 % betrug, im Jahr 2025 lag sie bei 4,3 %. Das Wachstum ist hauptsächlich auf die klare Positionierung der Hauptkunden und den breiten Kundenkreis zurückzuführen.

Nach zehn Jahren tiefgreifenden Betriebs hat das China Merchants Garden City die umliegenden ortsgebundenen Stammkunden stark an sich gebunden und ein reifes, stabiles Konsumverständnis und Konsumgewohnheiten geschaffen. Um die Hauptkunden zu bedienen, hat der Kunshan China Merchants Garden City eine Kernkombination aus verschiedenen Betriebsarten wie Einzelhandel, Gastronomie, Alltagsservice und Unterhaltung geschaffen, die den Verbrauchern ein umfassendes, One-Stop-Einkaufs- und Erlebnisangebot bietet.

Einerseits wird die erste Filiale des führenden Supermarkts Freshippo im Norden eingeführt, um die Bindung der Hauptkunden zu stärken; andererseits wird der Fokus auf den erlebnisorientierten Konsum gelegt, um kontinuierlich neue Geschäfte einzuführen und das Markenimage zu erneuern. So wurden unter anderem die erste Filiale von Zheng Agong in Suzhou sowie die ersten Filialen von Shuxia und Liu Zhenzhen in Kunshan eröffnet. Gleichzeitig wurden die neuesten Imagegeschäfte von Marken wie UR und MLB aktualisiert, um Familien mit Kindern und junge trendbewusste Kunden präzise anzusprechen.

Es wird berichtet, dass die Anzahl der Mitglieder des Kunshan China Merchants Garden City in den letzten fünf Jahren von 420.000 im Jahr 2021 auf 730.000 im Jahr 2025 gestiegen ist, was etwa 34,0 % der ständigen Einwohner von Kunshan entspricht und eine jährliche durchschnittliche Wachstumsrate von 15,0 % aufweist. Mit der raschen Zunahme der Mitglieder hat sich die Bindung der Mitglieder stetig erhöht – der Anteil des Konsums durch Mitglieder stieg von 24,0 % im Jahr 2021 auf 36,0 % im Jahr 2025, was die allgemeine Anerkennung der Verbraucher für den Kunshan China Merchants Garden City zeigt.

Einnahmen: Sowohl Miete als auch Vermietungsrate sinken, die Mieterstruktur muss optimiert werden

Laut den im Prospekt offengelegten Daten verzeichnete der Kunshan China Merchants Garden City in den letzten Jahren einen „doppelten Rückgang“ bei der Miete pro Einheit und der Vermietungsrate.

Darüber hinaus schwankte auch der Nettobetriebsertrag (NOI).

Bei der Mieterstruktur gab es zum 31. März 2026 insgesamt 253 unter Vertrag stehende Mieter im Kunshan China Merchants Garden City, darunter 8 Hauptmieter und 245 Mieter von Spezialgeschäften.

Bei der Betriebsartenstruktur sind sowohl beim Kunshan China Merchants Garden City als auch beim Kunshan Mixc Einzelhandel und Gastronomie die beiden Kernbereiche. Im Vergleich dazu trägt der Einzelhandel im gehobener positionierten Kunshan Mixc zu höheren Einnahmen bei.

Im Laufe der Jahre hat das China Merchants Garden City kontinuierlich die Fläche für Unterhaltung vergrößert und den Fokus auf den Einzelhandel verstärkt, sodass die Richtung der