Nach 6 Jahren Bauzeit und 6 Monaten Verkaufszeit: Gibt es noch eine Chance für das Projekt Nr. 9 Jianguomen, bei dem keine einzige Online-Unterzeichnung von Immobilienverträgen zu verzeichnen ist?
Ende 2025 erhielt das Projekt Jian Guo Men No. 9 östlich der zweiten Ringstraße in Peking nach sechs Jahren Bauzeit endlich die offizielle Genehmigung für den Verkauf auf dem Markt.
Quelle: Offizielle Veröffentlichung
Bis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Artikels gab es auf der offiziellen Website der Wohnungs- und Bauverwaltung von Peking keine Veröffentlichung von Abschlussdaten für dieses Projekt.
Jian Guo Men No. 9 ist ein erstklassiges Luxusprojekt in der Nähe der zweiten Ringstraße in Peking, das es seit Jahren nicht mehr gegeben hat. Es bietet hauptsächlich große Einfamilienwohnungen im Bereich von etwa 270 m² bis 520 m² an, mit einer Einheitspreisspanne von 120.000 Yuan/m² bis 200.000 Yuan/m² und einem Durchschnittspreis von etwa 150.000 Yuan/m². Der Gesamtpreis liegt zwischen 30 Millionen Yuan und 187 Millionen Yuan (für eine 893 m² große Duplexwohnung).
Im Gegensatz zur fast eingefrorenen Performance von Jian Guo Men No. 9 hat der nationale Markt für erstklassige Luxusimmobilien wiederholt die Öffentlichkeit beeindruckt.
In Hangzhou stieg der Verkauf von Neubauten über 100.000 Yuan in den ersten fünf Monaten dieses Jahres um über 140%. Projekte wie Zhonghai Wanchao Jiuxu veräußerten über 90% ihrer Wohnungen. In Shenzhen stieg der Verkauf von Luxusimmobilien über 30 Millionen Yuan in den ersten drei Monaten um 154,55%. Projekte wie Shenzhen Bay Yunxi wurden mehrmals nachbestellt und sind fast ausverkauft.
In Peking stieg der Verkauf von Luxusimmobilien über 30 Millionen Yuan im ersten Quartal um 20%. Projekte wie Zhonghai Anlan Beijing und Beijing Runyuan führten auch die Verkaufslisten in ihren jeweiligen Segmenten an.
Im stetig aufkeimenden Markt für erstklassige Luxusimmobilien wirkt das Projekt Jian Guo Men No. 9 mit seinen Nullverkäufen äußerst anmaßlos.
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Deutliche Vorteile, aber auch schwerwiegende Mängel
Angesichts seiner natürlichen Bedingungen hätte Jian Guo Men No. 9 eigentlich nicht so still sein dürfen.
Mit einer Entfernung von etwa 200 Metern zur zweiten Ringstraße und zur Chang'an Straße ist seine Standortvorteil in der Spitzengruppe der Luxusimmobilien in Peking groß genug, um die meisten Konkurrenten zu schlagen.
Bei einem so guten Standort ist es selbstverständlich, dass es ausgereifte und erstklassige Infrastruktur gibt. Die Verkehrsanbindung, die von der zweiten Ringstraße, der dritten Ringstraße und der Chang'an Straße gebildet wird, braucht nicht erwähnt zu werden. Topluxusgeschäfte wie der Guomao Einkaufszentrum und SKP sind ebenfalls in unmittelbarer Nähe.
Darüber hinaus ist es sehr rar. In den letzten 20 Jahren war Jian Guo Men No. 9 das einzige neue Wohneigentum im Bereich der Ost-Chang'an Straße, und es gibt nur etwa 90 Wohnungen.
Außerdem scheint seine Produktausstattung nach den Anzeigen auch sehr luxuriös zu sein. In der 4.000 m² großen Clubanlage wurde ein Sonnenschwimmbad mit Glasdach errichtet. In den Gebäuden 1 und 2 gibt es eine Verteilung von drei Aufzügen auf zwei Wohnungen, was zu doppelten Eingangstüren führt. Das Gebäude 3 hat sogar eine Gestaltung von drei Aufzügen auf eine Wohnung, wodurch die Privatsphäre der Bewohner gut gewährleistet werden kann.
Darüber hinaus scheinen alle Innenausstattungssysteme auch auf internationalem Niveau zu sein. Beispielsweise stammen die Küchenmöbel und die Sanitärkeramik von den Marken Loos aus Deutschland und Villeroy & Boch aus der Schweiz. Institutionen wie BPI aus den USA und Arup aus Großbritannien sind für die Beleuchtung und Akustik des Projekts verantwortlich. Es gibt auch ein Lüftungssystem von Honeywell und ein Wasseraufbereitungssystem von ECOWATER aus den USA...
Trotz all dieser "Herrlichkeiten" kann es der erbärmlichen Realität der "Nullverkäufe" nicht entkommen. Die schwerwiegenden Mängel hinter Jian Guo Men No. 9 können sich leicht vorstellen.
Die Wohnungstypen stehen an erster Stelle. Die drei Hauptwohnungstypen von Jian Guo Men No. 9 sind fast alle mit einer kurzen Frontfläche und einer großen Tiefe konzipiert. Beispielsweise hat der 270 m²-Wohnungstyp eine Südfrontfläche von 8,75 Metern und eine Tiefe von 26,2 Metern, was einem Verhältnis von Frontfläche zu Tiefe von nur 0,33 entspricht. Der etwas bessere 406 m²-Wohnungstyp hat auch nur ein Verhältnis von Frontfläche zu Tiefe von 0,69. Dies ist nicht nur schlechter als der Wert von 1,0 bei einigen Wohneigentumsobjekten für die Kaufkraft der Bevölkerung, sondern auch weit hinter dem allgemeinen Niveau von 1,2 bei Luxusimmobilien zurück. Diese Gestaltung beeinträchtigt nicht nur die natürliche Beleuchtung und Belüftung im Inneren, sondern führt auch zu einer Verschwendung von Fläche und verringert die Raumnutzung erheblich.
Quelle: Offizielle Projektinformation
Die angebotene Terrassengestaltung im Wohnzimmer war vielleicht früher ein Highlight. Aber in einer Zeit, in der die "Viertel-Generations-Wohnungen" zur Norm geworden sind und Terrassen allmählich zum Standard gehören, hat diese Gestaltung keine Wettbewerbsfähigkeit mehr.
Zweitens ist die Nutzfläche relativ niedrig. Der 520 m²-Wohnungstyp hat nur 70%, und die 270 m²- und 301 m²-Wohnungstypen haben auch nur 79%, weit hinter dem allgemeinen Marktstandard von über 90%.
Darüber hinaus führt der Wohnungsbauvolumenfaktor von 4,62 direkt zu einer stark eingeschränkten natürlichen Beleuchtung und Belüftung in den unteren Stockwerken. Und ein so hoher Bauvolumenfaktor wird bereits von Wohneigentumsobjekten für die Kaufkraft der Bevölkerung verworfen. Dass er nun in einem Luxusimmobilienprojekt auftaucht, lässt sich leicht vorstellen, wie die Akzeptanz der Öffentlichkeit ist.
Quelle: Offizielle Projektinformation
Noch wichtiger ist, dass die Wohnumgebung von Jian Guo Men No. 9 sehr "gemischt" ist. Neben den drei Wohngebäuden gibt es auch ein Bürogebäude (13 Stockwerke) und zwei Geschäftshäuser. Die ersten fünf Stockwerke des zweiten Wohngebäudes haben ebenfalls einen gewerblichen Charakter, so dass die Reinheit der Wohnumgebung überhaupt nicht gewährleistet ist. Darüber hinaus beträgt der Abstand zwischen dem Bürogebäude und den Wohngebäuden nur etwa zehn Meter, was die Privatsphäre und das Sichtfeld einiger Wohnungen beeinflussen kann.
Außerdem gibt es einige unlösbare Probleme: Ein Eigentumsrecht von weniger als 50 Jahren und der Geräuschpegel von der nahe gelegenen Peking Bahnhof und der Eisenbahnlinie 200 Meter entfernt... Zusammen mit den veralteten Produktgestaltungen und der gemischten Nutzung von Wohn- und Gewerbebereichen ist es nicht verwunderlich, dass die Verkäufe von Jian Guo Men No. 9 so schlecht sind.
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Starke Konkurrenten treten ein. Verschlimmert sich die Lage?
Um die Verkäufe zu fördern, hat Jian Guo Men No. 9 neben der Eigenvermarktung auch zwei Vermittlungsagenturen für die gemeinsame Vertriebsförderung hinzugezogen. Aber selbst mit Unterstützung und ohne Konkurrenz im ersten Halbjahr in der Region hat das Projekt immer noch keine Verkäufe erzielt.
Die Zeit wartet nicht. Im zweiten Halbjahr 2026 hat Jian Guo Men No. 9 keine Zeit mehr zum Atmen - denn mehrere starke Konkurrenten rücken beschleunigt auf.
Das Projekt Mao Yuan · Yun Yun Tai aus der Panyuan-Straße östlich der dritten Ringstraße hat vor zwei Wochen gerade die Vorverkaufsgenehmigung erhalten. 456 Luxuswohnungen sollen in den Monaten Juli und August auf den Markt kommen. Der vorgesehene Durchschnittspreis beträgt 144.000 Yuan/m², und der Gesamtpreis kann bis auf 20 Millionen Yuan sinken. Die Einstiegshürde ist niedriger als die von Jian Guo Men No. 9, und die Produkte sind neuer. Es gehört außerdem zur Spitzenluxuslinie der Mao Yuan Tai-Serie. Die maßgeschneiderte Luxussteinfassade, die doppelten Untergrundhöfe, die Wohnungen mit vier Zimmern nach Süden und der Bauvolumenfaktor von 2,8 drücken Jian Guo Men No. 9 in jeder Hinsicht. Der 234 m²-Wohnungstyp kostet etwa 30 Millionen Yuan und könnte mit dem 270 m²-Produkt von Jian Guo Men No. 9 um die Zielgruppe konkurrieren.
Nach Norden hin könnte die Bedrohung durch das Taiyanggong-Projekt noch tödlicher sein.
Das Luxusprojekt Taiyang Chenyuan, das von Zhongjian Zhidi hier gebaut wird, bietet hauptsächlich Wohnungen im Bereich von 270 m² bis 380 m² an. Der Gesamtpreis wird voraussichtlich ab 40 Millionen Yuan liegen und höchstens 60 Millionen Yuan betragen. Dies überlappt fast vollständig mit den Hauptprodukten von Jian Guo Men No. 9.
Außerdem ist das Produkt von Taiyang Chenyuan in Bezug auf Jian Guo Men No. 9 überlegen: Die höchste Geschosshöhe beträgt 3,5 Meter, und das Verhältnis von Frontfläche zu Tiefe beträgt 1,13. Alle Erdgeschosse sind frei, kombiniert mit einer Wetterschutzverbindung und einem Untergrundhof... Die Raumgröße und das Wohngefühl lassen Jian Guo Men No. 9 weit hinter sich.
Es ist erwähnenswert, dass der Bezirk, in dem Taiyang Chenyuan liegt, ein relativ ausgereifter Luxuswohnbezirk ist. Luxusimmobilien wie Taiyang Gongyuan und Zhongjian Jiuhefu sind hier versammelt, und es gibt auch die Chaoyang Schule der Renmin-Universität und andere erstklassige Schulen, was Jian Guo Men No. 9 schwerlich erreichen kann.
Das bevorstehende Projekt Mao Yuan · Yun Yun Tai könnte die Zielgruppe von Jian Guo Men No. 9 im Segment der 30-Millionen-Yuan-Immobilien abfangen, und das voraussichtlich im zweiten Halbjahr auf den Markt kommende Taiyang Chenyuan könnte die Zielgruppe im Segment der 40-Millionen-Yuan-Immobilien einsperren. Zwischen beiden Drängen wird das zweite Halbjahr 2026 von Jian Guo Men No. 9 wohl keine glückliche Zeit werden.
Zur gleichen Zeit wirft die noch zu vergebende hochwertige Wohngrundstücksfläche einen noch längeren Schatten über die Zukunft von Jian Guo Men No. 9. Beispielsweise befindet sich das Yong'anli-Grundstück, das in der siebten Runde der vorgesehenen Grundstücksvergabe im vergangenen Jahr aufgeführt wurde, zwischen der Jian Guo Men Brücke und der Guomao Brücke und ist weniger als 1 Kilometer von Jian Guo Men No. 9 entfernt. Auch hier liegt es an der Chang'an Straße und im CBD-Bereich. Wenn dieses Grundstück später auf den Markt kommt, wird es sicherlich den Vertriebsraum von Jian Guo Men No. 9 direkt einschränken.
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Eine lange Wartezeit
Die Gründe für die gegenwärtige Situation von Jian Guo Men No. 9 sind hauptsächlich die mangelnde Produktstärke, aber die wahre Ursache, die es untergeht, ist die Zeit.
Im Jahr 2004 erwarb die Tianhong Gruppe das ehemalige Grundstück, das als der zweite Abschnitt des Huaqiao Dorfes in der Chaoyang Distrikt, Block 5, für 127 Millionen Yuan. Laut dem ursprünglichen Plan sollte es 2005 eröffnet und 2007 bezogen werden.
Leider hat sich das nicht so entwickelt. Probleme bei der Abrissarbeiten und finanziellen Druck haben den Bauprozess verzögert. Es hat 14 Jahre gedauert, bis es die Baugenehmigung erhielt, und weitere sieben Jahre, bis es die Vorverkaufsgenehmigung bekam.
In diesen 20 Jahren hat sich nicht nur der Geschmack und die Zielgruppe des Luxusimmobilienmarktes stark verändert, sondern auch der gesamte Immobilienmarkt hat seine Überhitzung verloren und sich wieder stabilisiert. Jian Guo Men No. 9 aus einer vergangenen Zeit hat schließlich seine Entwicklungschancen verpasst.
Während der langen Wartezeit hat sich auch der Gesellschafterkreis hinter Jian Guo Men No. 9 ständig gewechselt.
Das Entwicklungsunternehmen von Jian Guo Men No. 9 ist Dongyin Yanhua (Immobilienentwicklung). Zu den frühen Gesellschaftern gehörten Ping An Trust und Zhongcheng Trust. Ende 2020 übertrugen Zhongcheng Trust und die anderen Beteiligten zusammen 49% der Anteile an Wangtai Immobilien, die seitdem die Position des Hauptgesellschafters innehat.
In der Pekinger Immobilienbranche ist Wangtai Immobilien eher ein "Außenseiter". Hinter ihr stehen Wangtai Energie (99%) und Wangtai Holding (1%). Wangtai Energie konzentriert sich auf das Tankstellengeschaft, und Wangtai Holding ist