Wird der Markt für hochwertige neue Wohnungen in Shanghai durch alte, große und abgenutzte Zweitwohnungen aufgeteilt?

Seit 2026 hat sich der Immobilienmarkt in Shanghai kontinuierlich erholt. Im Mai stieg die Umtauschfläche von Neubauten im Vergleich zum Vorherigen Monat drei Mal nacheinander, und die Umtauschfläche von Gebrauchtwohnungen stieg im Vergleich zum Vorjahr drei Monate lang kontinuierlich, wobei die Zunahme stetig zunahm.

Unter der Hintergrundlage des stabilisierten Gesamtmarktes hat der Umtausch von Ein- und Zweifamilienhäusern im Preissegment von zehn Millionen Yuan einen gegenintuitiven Trend gezeigt.

In der Vergangenheit waren Neubauten in Shanghais Immobilienmarkt für gehobene Ansprüche der absolute Hauptstrom. In den letzten Jahren hat jedoch der Umtausch von Neubauten in diesem Preissegment kontinuierlich abgenommen.

Dagegen hat der Umtausch von Gebrauchtwohnungen im Preissegment von zehn Millionen Yuan, die in der Vergangenheit von Käufern mit gehobenen Ansprüchen nicht geschätzt wurden, stark zugenommen.

Shanghais gehobene Neubauten werden von gebrauchten "alten, großen und schäbigen" Wohnungen abgezweigt.

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Seit März hat die Nachfrage auf Shanghais Markt für gehobene Wohnungen nicht den Erwartungen entsprochen. Die Absatzquoten der meisten Projekte lagen bei der Eröffnung zwischen 20 % und 50 %, und die Absatzquoten einiger Projekte betrugen nur 5 % bis 9 %.

Betrachtet man den Umtausch, so wurden in den ersten fünf Monaten 2026 nur 3.592 gehobene Wohnungen im Preissegment über zehn Millionen Yuan verkauft, was einem Rückgang von 39 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Seit 2022 hat der Umtausch von Neubauten im Preissegment von zehn Millionen Yuan kontinuierlich abgenommen.

Wird der Umtausch von gehobenen Neubauten durch fehlende Angebote und unzureichende Lieferungen verursacht? Tatsächlich ist es genau das Gegenteil.

Die Daten zeigen, dass die Neubauten im Preissegment von zehn Millionen Yuan in Shanghai seit 2024 offiziell in eine Phase mit Überschussangebot eingetreten sind. Das Gesamtverhältnis von Angebot und Nachfrage lag in den letzten drei Jahren bei etwa 1,1. Insbesondere im Preissegment von 10 bis 20 Millionen Yuan, das den Hauptanteil am Marktumsatz hat, stieg das Verhältnis von Angebot und Nachfrage in den ersten fünf Monaten dieses Jahres auf 1,23.

Der größte Engpass bei den Neubauten im Preissegment von zehn Millionen Yuan in Shanghai besteht darin, dass die Nachfrage tendenziell von Jahr zu Jahr schwächer wird.

Betrachtet man die Änderungen von Angebot und Nachfrage im Vergleich zum Vorjahr, so stieg das Angebot von Neubauten im Preissegment von zehn Millionen Yuan im Jahr 2024 um 11,4 % gegenüber dem Vorjahr, während der Umtausch um 14,4 % sank. Im Jahr 2026 verschärfte sich die Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage weiter. In den ersten fünf Monaten sank das Angebot von Neubauten um 20,9 %, während der Umtausch im Vergleich zum Vorjahr um 39 % fiel.

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Im Gegensatz zum kontinuierlichen Rückgang des Umtauschs von Neubauten im Preissegment von zehn Millionen Yuan steigt der Umtausch von Gebrauchtwohnungen in diesem Preissegment von Jahr zu Jahr.

Das Jahr 2022 war ein Schlüsselmoment. Damals erreichte die Anzahl der verkauften Neubauten im Preissegment von zehn Millionen Yuan einen temporären Höchststand von 16.699 Einheiten und begann anschließend abzunehmen.

Bei den Gebrauchtwohnungen war es genau das Gegenteil. Nachdem die Anzahl der verkauften Gebrauchtwohnungen im Jahr 2022 auf einen temporären Tiefstand von 5.598 Einheiten gesunken war, stieg der Umtausch von Jahr zu Jahr an und erreichte im Jahr 2025 mit 9.390 Einheiten einen Rekordwert.

Der Kerngrund dafür ist, dass die Preisdifferenz zwischen Neubauten und Gebrauchtwohnungen allmählich größer wird.

Betrachtet man den durchschnittlichen Verkaufspreis, so stieg der durchschnittliche Verkaufspreis von Neubauten seit 2021 allmählich an und erreichte im Jahr 2025 einen Rekordwert. Der durchschnittliche Verkaufspreis von Gebrauchtwohnungen fiel dagegen nach einem temporären Höchststand im Jahr 2023 stark ab. In den ersten fünf Monaten 2026 vergrößerte sich der Rückgang und der Preis sank beschleunigt.

Betrachtet man die einzelnen Preissegmente, wird die Preisdifferenz zwischen Ein- und Zweifamilienhäusern noch deutlicher: Der durchschnittliche Verkaufspreis von Neubauten im Preissegment von 10 bis 20 Millionen Yuan war über einen langen Zeitraum um 30 % bis 50 % höher als der von vergleichbaren Gebrauchtwohnungen.

Betrachtet man die Änderungen des durchschnittlichen Verkaufspreises, sind Gebrauchtwohnungen sehr preiswert.

Basierend auf dem durchschnittlichen Preis von Gebrauchtwohnungen im Januar 2021 stieg der durchschnittliche Preis von Gebrauchtwohnungen im Preissegment von 10 bis 20 Millionen Yuan im vierten Quartal 2024 bis zum ersten Quartal 2025 kurzzeitig an und begann anschließend beschleunigt abzunehmen. Im gleichen Zeitraum stieg der Preis von Neubauten um 18 %.

Wenn man sich auf konkrete Projekte konzentriert, wird der "Empfindungseffekt" der Preisdifferenz noch deutlicher. Vergleicht man die fünf Gebiete mit den höchsten Umtauschzahlen von Gebrauchtwohnungen in den ersten fünf Monaten 2026 mit dem durchschnittlichen Verkaufspreis der in der Nähe (2 - 3 km) angebotenen Neubauten, beträgt die maximale Preisdifferenz pro Quadratmeter 106.000 Yuan.

Der Grund, warum Neubauten im Preissegment von zehn Millionen Yuan von gebrauchten "alten, großen und schäbigen" Wohnungen abgezweigt werden, liegt nicht nur im Preis. Ein weiterer wichtiger Grund ist, dass einige Neubau-Produkte keine "generationsübergreifende" Überlegenheit haben.

Abgesehen von einigen wenigen Projekten mit einzigartiger Lage, die nicht vergleichbar sind, haben einige gehobene Neubauten weder herausragende Produktvorteile noch Preisvorteile. Es ist daher unvermeidlich, dass die Käufer abgezweigt werden.

In Zukunft muss der gehobene Markt, um Marktanteile zurückzugewinnen, an der Produktgestaltung und dem Service arbeiten und eine unüberwindliche "Schutzmauer" errichten.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Account "Ding Zuyu's Bewertung des Immobilienmarktes". Autoren: Puri Research, Redaktion. Veröffentlicht von 36 Kr mit Genehmigung.