Sasseur und Shanshan greifen nach REITs – mit harten Bandagen!

Sasseur und Shanshan, die beiden größten Outlet-Riesen in China, stehen fast zur gleichen Zeit auf der Startlinie des Commercial Real Estate Investment Trusts (REIT).

Am 20. Mai absolvierte das Cathay Haitong Sasseur Commercial REIT die Offline-Preisinformationsphase. Der Festlegungspreis erreichte die Obergrenze des angebotenen Intervall von 5,531 Yuan pro Anteil. Schließlich belief sich das Offline-Abo-Verhältnis auf beeindruckende 103,82-fache.

Einen Tag zuvor startete das CICC VIPSHOP Commercial REIT mit einem Preis von 3,848 Yuan pro Anteil die Preisinformationsphase. Das Offline-Abo-Verhältnis betrug 68,28-fache.

Bei genauerem Hinsehen gehen die beiden Unternehmen jedoch völlig verschiedene Wege. Was Sasseur unternimmt, ist ein beispielloses Experiment mit einer „doppelten REIT-Plattform für ausländische und inländische Kapitalanleger“. Shanshan hingegen setzt auf eine „mehrdimensionale Strategie“ von VIPSHOP, die Online- und Offline-Geschäftsaktivitäten sowie die beiden REITs miteinander verbindet.

Kurzfristig gesehen sind beide REITs Pioniere bei der Verbriefung von Commercial Real Estate. Langfristig zeichnen sich durch ihre strategischen Pläne, Kapitalwege und Risikoexpositionen zwei völlig verschiedene Zukünfte für den chinesischen Outlet-Commercial-REIT-Markt ab.

Die Grundlage der zugrunde liegenden Vermögenswerte

Vergleich der neuesten Preisinformationsphasen und der Kernfundamentaldaten

Die beiden Outlet-Commercial-REITs haben kurz nacheinander ihre Preisinformationsphasen absolviert. Daten wie das Preisinformationsintervall, die Bewertungsmethode und die Verteilungsquote spiegeln direkt die Marktanerkennung wider. Die Standortqualität der zugrunde liegenden Vermögenswerte, die Betriebsdaten und der Bewertungspreis pro Quadratmeter sind hingegen die Kernfaktoren, die den langfristigen Wert der Plattform bestimmen.

Der endgültige Abo-Preis des Cathay Haitong Sasseur Commercial REIT wurde auf 5,5310 Yuan pro Anteil festgelegt, was der Obergrenze des Preisinformationsintervalls entspricht (4,525 - 5,531 Yuan pro Anteil). Das Gesamtangebot belief sich auf 110,00 % des geplanten Kapitals / des geschätzten Werts. Das Offline-Abo-Verhältnis betrug 103,81-fache. Dies spiegelt die hohe Marktanerkennung des „einzelnen Riesen“ des Sasseur Xi'an Outlet wider — das erste Outlet in Nordwestchina, mit einem Jahresumsatz von fast 2,8 Milliarden Yuan und einer soliden Betriebsgeschichte. Die Qualität der Vermögenswerte ist ausgezeichnet.

Im Vergleich dazu lag der endgültige Abo-Preis des CICC VIPSHOP Commercial REIT bei 3,8489 Yuan pro Anteil, einen Cent unter der Obergrenze des Preisinformationsintervalls (3,150 - 3,849 Yuan pro Anteil). Das Gesamtangebot belief sich auf 109,96 % des geplanten Kapitals / des geschätzten Werts. Das Offline-Abo-Verhältnis betrug 68,28-fache. Trotz der Popularität des Shanshan Outlet auf dem Markt erhöht die „doppelte Kernstrategie“ die Unsicherheit in Bezug auf die zukünftige Entwicklung.

Natürlich hängt der Unterschied in den Ergebnissen der Preisinformationsphasen eng mit der Standortqualität der zugrunde liegenden Vermögenswerte und dem Betriebsniveau der REITs zusammen.

Laut einer früheren Meldung von Winshang „Gesamtbewertung! Tiefgehende Analyse der Vermögenswerte des Zhengzhou Shanshan Outlet und des Harbin Shanshan Outlet“ hat Shanshan in Zhengzhou den Vorteil, „keine direkten Konkurrenten“ zu haben. Einerseits ist die kommerzielle Versorgung im Gebiet gering, wobei die Massenhandel und der Gemeindehandel dominieren. Es besteht ein offensichtlicher Mangel an mittel- bis hochwertigen Geschäften. Das Shanshan-Projekt im neuen Bezirk Zhongmou ist das einzige mittel- bis hochwertige Outlet in der Gegend und füllt diese Lücke. Die Standortwahl ist eng an die Strategie der städtebaulichen Integration von Zhengzhou und Kaifeng gebunden und profitiert von der Verkehrsinfrastruktur und dem Tourismus, wodurch das Projekt die Beschränkungen des einseitigen Regionalhandels überwindet und eine umfassende Abdeckung von „lokalen Kunden, Kunden aus den umliegenden Städten und Touristen“ erreicht.

Andererseits basiert die Markenpalette auf „internationalen Luxusmarken, hochwertigen Sportmarken und exklusiven Erstöffnungen“, was eine für die Konkurrenz schwer zu replizierende Barriere darstellt. Die seltenen internationalen Luxusmarken und die reichhaltigen exklusiven Erstöffnungen machen das Projekt zu einem „Markenhochland“ für den mittel- bis hochwertigen Rabattmarkt in Henan und ziehen hochwertige Kunden aus dem ganzen Kanton an.

Datenquelle: Prospekt

In Harbin zeichnet sich der Bezirk Jiangbei, in dem sich das Shanshan-Projekt befindet, als nationales neues Entwicklungsgebiet durch „neuartige und wenig konkurrierende“ kommerzielle Angebote aus. Die Standortwahl, die optimal an das Klima, die Kundschaft und die Verkehrsbedingungen angepasst ist, stabilisiert nicht nur die lokale Kundschaft, sondern strahlt auch effektiv in die umliegenden Städte aus, was zu einer Steigerung sowohl der Besucherzahl als auch der Qualität des Kaufverhaltens führt. Die Marken- und Geschäftsaufteilung ist tiefgreifend auf die Verbraucherbedürfnisse in Nordostchina zugeschnitten und bildet eine differenzierte Kombination aus „hochwertigem Einzelhandel und Lebensmittelversorgung“, aber die Widerstandsfähigkeit ist im Vergleich zum Zhengzhou-Projekt etwas geringer.

Im Vergleich dazu hat Sasseur, als das „erste Outlet in Nordwestchina“, in dieser weiten Region fast „keine Konkurrenz“. Einerseits ist es im Chanba International Hafen in Xi'an gelegen, einem Kernbereich der städtischen „Ostexpansion“-Strategie. Es ist schnell erreichbar von der Innenstadt von Xi'an sowie den umliegenden Städten wie Xianyang, Weinan und Baoji. Es hat einen Einfluss auf über 30 Millionen Menschen in den fünf nordwestlichen Provinzen.

Andererseits hat es einen deutlichen Vorsprung bei den Umsätzen. Die Jahresumsätze anderer konkurrierender Outlet-Projekte lagen 2025 zwischen 100 Millionen und 1 Milliarden Yuan. Sasseur hat den doppelten Umsatz der wichtigsten lokalen Konkurrenten, was eine „überwältigende“ Sieg ist.

Was die Rentabilität betrifft, belief sich das EBITDA des Projekts im Zeitraum von Januar bis September 2025 auf 290 Millionen Yuan. Es wird erwartet, dass das EBITDA 2026 weiterhin auf 290 Millionen Yuan belaufen wird, was einer Kapitalisierungsrate von 5,73 % entspricht, einem relativ hohen Niveau unter den ersten Commercial REITs. Gleichzeitig beträgt die betriebliche Steuerlast nur 5,44 %. Die NOI-Marge (Nettoumsatzgewinnspanne) liegt stabil zwischen 77 % und 79 %, was auf eine hervorragende Kostenkontrolle hinweist.

Plattformarchitektur und strategische Überlegungen

Verschiedene Wege, verschiedene Ziele

Sasseur und Shanshan sind nicht zum ersten Mal in die REITs eingestiegen. Sie haben auf der Grundlage einer langfristigen Strategie eine routinemäßige Kapitalplattform aufgebaut. Einerseits schaffen sie damit eine solide Grundlage für die Reduzierung ihrer Verschuldung und den Übergang zu einem vermögensarmen Geschäftsmodell. Andererseits reagieren sie auch positiv auf die neuen staatlichen Politiken zur Unterstützung von REITs.

Sasseur: Sieben Jahre Praxiserfahrung in Singapur, erster Anbieter einer „doppelten Plattform“

Sasseurs wahre Kapitalgeschichte begann am 28. März 2018.

An diesem Tag wurde der Sasseur Real Estate Investment Trust (Sasseur REIT) an der Hauptbörse von Singapur notiert. Er war das erste REIT-Produkt in Asien, das sich speziell auf die Outlet-Branche konzentriert.

Damals basierte der Sasseur REIT auf vier gut etablierten Outlet-Projekten (Chongqing Liangjiang / Bishan, Hefei, Kunming), die als zugrunde liegende Vermögenswerte dienten. Er zeigte den globalen Investoren die Machbarkeit der Verbriefung von chinesischen Outlet-Vermögenswerten. Die Gesamtgebäudeoberfläche betrug 377.700 Quadratmeter, die vermietbare Fläche 310.200 Quadratmeter.

Nach sieben Jahren des Betriebs hat der Sasseur REIT den Ruf eines „zuverlässigen Dividendengebers“ erlangt. Im Jahr 2025 belief der EMA-Mietzusammenzug (Expected Market Rent) auf 120,98 Millionen SGD. Die Dividende pro Anteil betrug 6,138 Cent SGD, was einem Anstieg von 0,9 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Verschuldungsquote lag nur bei 25,1 %, weit unter dem Durchschnitt von 35 % bis 40 % auf dem singapurischen REIT-Markt. Die Zinsdeckungsquote betrug beeindruckende 4,7-fache, weit über der Sicherheitsgrenze.

Betrachtet man die Betriebsdaten, zeigt sich, dass die vier oben genannten Projekte eine stabile Entwicklung aufweisen.

Im Vergleich der Umsätze sank der Sasseur REIT in den ersten Quartalen von 2024 und 2025 um 2,6 % bzw. 0,9 %. 2026 kam es jedoch zu einem Wiederaufschwung, wobei der Umsatz auf 1,3904 Milliarden Yuan stieg, was einem Anstieg von 11,4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht und ein Rekordwert für die gleiche Periode seit der Notierung ist. Insbesondere die Outlets in Chongqing Bishan und Hefei erzielten Wachstumsraten von über 14 %, vor allem dank der erfolgreichen Jahresanfangs-Sonderangebote. Das Outlet in Kunming wuchs zwar etwas langsamer aufgrund der laufenden Mieterstrukturumstellung, aber es verzeichnete immer noch ein positives Wachstum.

Die Gesamtauslastung des Sasseur REIT lag bei 98,5 %, einem sehr hohen Niveau. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge betrug 1,6 Jahre. Die Outlets in Chongqing Liangjiang und Bishan waren fast vollständig ausgelastet, während die Auslastung des Hefei Outlets aufgrund der laufenden Umstrukturierung etwas sank. Bezüglich der VIP-Daten stieg die Gesamtzahl der VIPs in den vier Projekten um 4 % auf 5,049 Millionen. Dies entspricht einem vierjährigen Kompositwachstum von 17,1 %. Die VIP-Kunden trugen 60 % des Umsatzes im ersten Quartal bei.

Im Jahr 2026 beantragte Sasseur in China die Zulassung eines Commercial Real Estate REITs, wobei das zugrunde liegende Vermögenswert das Sasseur Xi'an Outlet ist. Dadurch wird es der einzige Anbieter in Asien, der gleichzeitig eine „in Singapur notierte REIT“ und eine „chinesische öffentlich gehandelte REIT“ betreibt.

Die Vermögenswerte der beiden Plattformen sind geografisch verteilt, die Kapitalquellen sind unabhängig voneinander und die Investorenstrukturen sind unterschiedlich. Dies führt zu einem synergistischen Modell von „kostengünstiger ausländischer Finanzierung + Neubewertung von inländischen Vermögenswerten“.

■ Nutzung von kostengünstigem ausländischem Kapital zur Optimierung der Finanzstruktur

Die Expansion im Commercial Real Estate-Bereich erfordert langfristiges, kostengünstiges Kapital. Der singapurische REIT-Markt ist geprägt von stabilen Investoren und einem günstigeren Zinsumfeld. Die Finanzierungskosten des Sasseur REIT betragen 3,9 %, weit unter dem inländischen Niveau. Sasseur hat vier etablierte Projekte in Südwest- und Zentralchina in das ausländische REIT übertragen und nutzt das kostengünstige ausländische Kapital, um seine Geschäftstätigkeit in ganz China auszubauen und die gesamten Finanzkosten zu senken. Das inländische REIT nimmt hingegen die in China allmählich reifen und hochwertigen Vermögenswerte auf und profitiert von der Wiederbelebung des inländischen Konsums und der Erhöhung der Vermögenswerte, um den Wert der Vermögenswerte zu maximieren.

Die Aufteilung der Vermögenswerte auf die beiden Plattformen sorgt für eine gewisse räumliche Trennung, vermeidet so interne Konkurrenz und ermöglicht gleichzeitig die Abdeckung aller wichtigen Städte in China. Dies stärkt nicht nur die bestehenden regionalen Vorteile, sondern schafft auch eine Kapitalquelle für zukünftige Expansionen und stärkt die globale Markenpräsenz.

■ Entscheidende Trennung von schweren und leichten Vermögenswerten, Fokussierung auf den Kernbetrieb

Der Kerngedanke der beiden REITs besteht darin, die schweren Vermögenswerte aus dem Bilanzbuch zu nehmen und die Betriebsrechte zu behalten. Sasseur hat die schweren Vermögenswerte seiner etablierten Outlets in die REITs übertragen, wodurch es eine enorme Summe an Kapital zurückerlangt und die Verschuldungsquote senkt. Gleichzeitig behält es die leichten Vermögenswerte wie das Marketing, den Betrieb und die Verwaltung und erwirtschaftet so stabile Verwaltungsgebühren, was eine zweite „qualitativ hochwertige Route“ für das Unternehmen eröffnet: „Aktivierung von Vermögenswerten — Rückfluss von Kapital — Wiederinvestition“.

Noch wichtiger ist, dass Sasseur bereits eine „Vermögenswertepuffer“ aufgebaut hat. Der Sasseur Group hat in 20 Städten Super Outlet-Projekte vereinbart, von denen 19 bereits in Betrieb sind. Außerdem befinden sich 3