Hauskäufer beginnen, zu kaufen, solange sie es können

Der Immobilienmarkt im Mai zeigt eine gegenintuitiv erscheinende Entwicklung: Die Neubauproduktion ist fast um die Hälfte gesunken, aber der Absatz hat sich gehalten.

In 50 wichtigen Städten im ganzen Land ist die Neubauproduktion im Vergleich zum Vorherigen Monat um 45 % gesunken und im Vergleich zum Vorjahr um 42 %. Der Rückgang nimmt weiter zu. Andererseits hat der Absatz von Neubauten im Vergleich zum Vorherigen Monat um 2 % leicht zugenommen und im Vergleich zum Vorjahr nur um 2 % minimal abgenommen. Er bleibt auf dem Niveau des "kleinen Frühlingsanlaufs" im März. Der Markt für Gebrauchtwohnungen ist noch dynamischer. In 20 wichtigen Städten im ganzen Land ist der Absatz von Gebrauchtwohnungen zwar im Vergleich zum Vorherigen Monat um 12 % zurückgegangen, aber im Vergleich zum Vorjahr um 18 % stark gestiegen. Der kumulative Anstieg hat sich auf 12 % erweitert.

Die Kombination dieser drei Schlüsselindikatoren bestätigt weiter, dass der Tiefpunkt des Immobilienmarkts im Jahr 2026 festgestellt wird. Die Wartehaltung der Käufer hat sich etwas gelockert.

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Im Mai hat das Angebot an Neubauten aktiv "die Bremse gedrückt": In 50 wichtigen Städten betrug die neu hinzugefügte Wohnungsfläche 6,31 Millionen Quadratmeter, was einem Rückgang von 45 % im Vergleich zum Vorherigen Monat und 42 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Rückgang hat sich erweitert. Die kumulative angebotene Fläche in den ersten fünf Monaten betrug 37,09 Millionen Quadratmeter, was einem kumulativen Rückgang von 27 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der kumulative Rückgang hat sich um 7 Prozentpunkte weiter verringert.

Insbesondere in den Städten der dritten und vierten Stufe hat sich das neu hinzugefügte Angebot kontinuierlich verringert. Die Gesamtmenge und der Rückgang sind bei den Städten aller Ebenen am höchsten.

In 22 Städten der dritten und vierten Stufe betrug die angebotene Fläche nur etwa 1,23 Millionen Quadratmeter, was einem Rückgang von 47 % im Vergleich zum Vorherigen Monat und 50 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Rückgang im Vergleich zum Vorherigen Monat und Vorjahr ist bei allen Stadtebenen am höchsten.

Der Rückgang des Angebots in den Großstädten ist relativ gering. Es ist sowohl im Vergleich zum Vorherigen Monat als auch zum Vorjahr um 43 % gesunken. Die kumulative angebotene Fläche in den ersten fünf Monaten betrug 5,83 Millionen Quadratmeter, was einem kumulativen Rückgang von 24 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Insbesondere in Beijing, Guangzhou und Shenzhen hat sich das Angebot insgesamt verringert. Auch die Großstädte kontrollieren aktiv die Menge.

Hinter der Verringerung des Angebots steckt das ausreichend große Bestandsangebot auf dem Markt. Der Markt versucht, die Bestände zu verkaufen, indem er die Neuproduktion kontrolliert. Gleichzeitig hat sich auch die Logik der Immobilienunternehmen bei der Angebotserstellung geändert: Sie konzentrieren sich auf Kernstädte, Kerngebiete und Produkte mit hoher Sicherheit. Dies wird auch durch die bessere Absatzleistung von Neubauten in Kernstädten unter dem Leitbild "gute Wohnungen" bestätigt.

Obwohl das Angebot abnimmt, gibt es im Mai viel mehr "gute Wohnungen". Dies ist eine sehr wichtige Veränderung im Angebot an Neubauten.

Parallel dazu findet eine Anpassung auf der Seite des Grundstücksangebots statt. Die Kernstädte bieten nun mehr Grundstücke mit "niedriger Bebauungsdichte, angenehmer Lebensumgebung und guter Infrastruktur" an. In den ersten fünf Monaten dieses Jahres betrug die vermarktete Wohnfläche von Grundstücken mit einem Bebauungsplanungsquotienten von weniger als 1,5 in den Großstädten 945.000 Quadratmeter, was einem Anstieg von 64 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Städte wie Shanghai, Hangzhou und Suzhou richten ihr Grundstücksangebot deutlich auf niedrige Bebauungsdichten und Kernstandorte aus. Nehmen wir Shanghai als Beispiel: In den ersten fünf Monaten wurden bereits vier reine Wohngrundstücke mit einem Bebauungsplanungsquotienten von weniger als 1,2 auf dem Auktionsmarkt vermarktet. Diese Zahl entspricht der Summe der Verkäufe in den letzten drei Jahren. Das Ziel ist es, die ineffiziente Versorgung auf der Seite der Grundstücksvergabe zu reduzieren und gleichzeitig die Preiserwartungen zu halten.

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Angesichts eines Rückgangs des Neubauproduktionsangebots um mehr als 40 % hat der Absatz von Neubauten im Vergleich zum Vorherigen Monat um 2 % zugenommen. Der kumulative Rückgang nimmt kontinuierlich ab, was ein positives Signal ist.

Genauer betrachtet: Der Absatz von Neubauten in 50 Städten betrug 13,623 Millionen Quadratmeter, was einem Anstieg von 2 % im Vergleich zum Vorherigen Monat und einem Rückgang von 2 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Die kumulative Absatzmenge in den ersten fünf Monaten betrug 55,955 Millionen Quadratmeter, was einem kumulativen Rückgang von 15 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der Rückgang hat sich im Vergleich zu den ersten vier Monaten um 3 Prozentpunkte verringert.

Der Markt in den Großstädten erholt sich kontinuierlich und führt an. Der Absatz betrug 2,309 Millionen Quadratmeter, was einem Anstieg von 19 % im Vergleich zum Vorherigen Monat und 14 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Der Absatz in Shenzhen hat den größten Anstieg gezeigt, nämlich 65 % im Vergleich zum Vorjahr und 46 % im Vergleich zum Vorherigen Monat. Guangzhou hat die höchste Absatzmenge erreicht, nämlich 751.000 Quadratmeter. Der Absatz ist sowohl im Vergleich zum Vorherigen Monat als auch zum Vorjahr gestiegen. Unter den vier Großstädten ist Guangzhou die einzige Stadt, bei der die kumulative Absatzmenge in den ersten fünf Monaten im Vergleich zum Vorjahr positiv ist. Der Absatz in Shanghai hat im Vergleich zum Vorherigen Monat um 13 % zugenommen.

In den Zweitstädten haben nur Wuhan, Nanjing und Kunming sowohl im Vergleich zum Vorherigen Monat als auch zum Vorjahr einen Anstieg gezeigt.

Die Städte der dritten und vierten Stufe haben ein wichtiges Signal für den Tiefpunkt erhalten: Der Absatz von Neubauten hat im Vergleich zum Vorherigen Monat um 7 % und im Vergleich zum Vorjahr um 8 % zugenommen. Der kumulative Rückgang hat sich auf 5 % verringert. In Städten wie Foshan, Zhongshan, Wuxi, Shantou, Yangzhou, Zhaoqing, Dongguan, Luzhou und Kunshan hat der Absatz von Neubauten sowohl im Vergleich zum Vorherigen Monat als auch zum Vorjahr zugenommen. Trotz eines fast halbierten Angebots hat der Absatz zugenommen, und der Lagerbestand in den Städten der dritten und vierten Stufe nimmt allmählich ab.

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Die Begeisterung auf dem Gebrauchtwohnungsmarkt breitet sich von den Kernstädten der ersten und zweiten Stufe, wo es punktuell zu einem Anstieg gekommen ist, auf mehr Städte aus.

In fünf der 20 Städten, nämlich Shenzhen, Wuhan, Foshan, Dongguan und Xiamen, hat der Absatz sowohl im Vergleich zum Vorherigen Monat als auch zum Vorjahr zugenommen. Der Anstieg im Vergleich zum Vorherigen Monat in Wuhan und Xiamen war jeweils über 20 %. Insgesamt haben 18 Städte einen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet.

Ein noch positiveres Signal ist, dass in 16 der 20 Städten die kumulative Absatzmenge von Gebrauchtwohnungen in den ersten fünf Monaten im Vergleich zum Vorjahr positiv ist. In Ningbo hat der Absatz sich verdoppelt. In Dalian, Yangzhou, Yantai und Foshan war der Anstieg jeweils über 20 %.

Es gibt zwei Gründe für den anhaltenden Anstieg des Absatzes von Gebrauchtwohnungen: Erstens haben sich die Gebrauchtwohnungen nach der vorherigen Preisanpassung als preiswert erwiesen. Da die Preise für "alte, kleine und schlechte" Wohnungen kürzlich erstmals stabilisiert haben, beginnen einige wartende Käufer auf den Markt zu kommen. Zweitens ist die Senkung der Transaktionskosten für Gebrauchtwohnungen unter den Bedingungen niedriger Eigenkapitalanforderungen und niedriger Zinssätze ein weiterer Antrieb.

Das Jahr 2026 ist das Jahr, in dem der Tiefpunkt der Branche festgestellt wird. Die Signale für den Tiefpunkt auf der Absatzseite von Neubauten und Gebrauchtwohnungen in den wichtigen Städten in den ersten fünf Monaten werden monatlich bestätigt. Während des Feststellens des Tiefpunkts wird das Muster der "schwachen Erholung und starken Differenzierung" auf den Immobilienmärkten der verschiedenen Städte fortgesetzt.

In den letzten sechs Monaten oder sogar einem Jahr sind die meisten Käufer nicht verschwunden, sondern haben gewartet. Mit der deutlichen Verbesserung der Qualität von Neubauten und der Stabilisierung der Preise für Gebrauchtwohnungen am Tiefpunkt hat sich die Stimmung auf dem Markt endlich gelockert – es wird nicht mehr einfach "noch warten" gesagt, sondern es wird begonnen, "sofort zu kaufen, wenn möglich".

Der Absatz von Neubauten und Gebrauchtwohnungen im Mai zeigt: Die Kaufnachfrage ist nicht verschwunden, sondern wartet nur auf ein sicheres Signal. Jetzt ist das Signal gekommen.

Dieser Artikel stammt aus dem WeChat-Account "Ding Zuyu's Bewertung des Immobilienmarkts". Autor: Redaktion. Veröffentlicht von 36Kr mit Genehmigung.